Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Сервитуты. Монография
.pdf
Глава II. Система сервитутов
смотреть, что они из себя представляют, и постараемся показать, что
в них с точки зрения юридической конструкции нет никаких разительных отличий от других земельных сервитутов.
Существо отрицательного сервитута состоит в том, что его обладатель вправе запрещать собственнику служащей недвижимости пользоваться ей каким-либо определенным способом.
Сами запрещения могут быть многообразны: это может быть и право ограничивать строительство на обремененном участке предписанными параметрами (или даже запрещать его вовсе), и право предусматривать запрет на установленный вид деятельности на служащем
участке, и право запрещать собственнику служащей недвижимости
пользоваться определенными, предоставленными ему законом правомочиями в отношении этой недвижимости, и право запрещать соседу
закрывать каким-либо образом вид, открывающийся с господствующего участка, умалять доступ на него света или воздуха и т.п. Интересующие нас два последних указанных вида сервитутов являются, кроме
всего прочего, еще и самыми древними известными отрицательными
сервитутами.
Современные российские юристы редко уделяют внимание проблематике сервитутов вида и света. Такие права чаще рассматриваются
в разрезе договорных и административных отношений4. Или же высказываются сомнения в их необходимости5, или, больше того, им в принципе отказывают в праве на существование6. Кто-то опасается, что «в
случае закрепления в законодательстве конструкции отрицательного
4
Волочай Ю.А. Защита права на вид, открывающийся с недвижимой вещи (в аспекте сравнения права России и Германии) // Вестник гражданского права. 2018. № 2.
С. 75‒96; Кулаковский В.В. Право на вид: проблемы юридической регламентации
и защиты // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. № 7 (226).
С. 33‒39.
5
Краснова Т.С. Отрицательный сервитут в российском праве. С. 108, 112.
6
О.А. Рыбалов: «Природа института, называемого сервитутом света, остается неопределенной… Перед нами явно относительное правоотношение: обязанность по воздержанию от совершения указанного в договоре действия в отношении конкретной
вещи не может лежать на неопределенном круге лиц, которые просто не могут знать
об этом соглашении… Итак, перед нами не сервитут, а негативное обязательство» (Ры-
балов А.О. О сервитуте света в российском праве // Вестник экономического правосудия РФ. 2011. № 5. С. 6‒10). Сразу отметим, что автор здесь путает понятия и никакого противоречия в действительности не существует: не препятствовать свету можно и в
рамках негативного обязательства, и в рамках сервитута. В последнем случае такое непрепятствование будет являться юридическим качеством самой вещи: любой ее собственник (а также и все третьи лица) не вправе использовать ее таким образом, чтобы
возникали препятствия для света.
111
Д.А. Монахов. Сервитуты
сервитута света и вида соседи будут вправе требовать его установления
для понижения высоты забора, строений, деревьев и др. в целях надлежащей инсоляции своего участка или благоприятного вида»1.
Увы, здесь нельзя не согласиться с мыслью, высказанной А.А. Рябовым: даже и сама «возможность существования сервитута вида – один
из неразрешенных вопросов российского гражданского права. Не знают, как относиться к сервитуту вида и российские суды»2. Сервитут же
этот между тем хорошо известен со времен Древнего Рима.
Причем с тех самых времен сервитуты вида и света всегда стоят
рядом, а касающиеся их нормы теснейшим образом переплетены. Попытаемся разобраться в их сходствах и различиях, рассмотрев римскую
систему.
«В римском праве мы находим, между прочим, два сервитута:
1) servitus altus non tollendi и 2) servitus ne luminibus officiatur. Первый
из них предоставлял его владельцу право требовать от соседа, чтобы
тот не нарушал доступа света и вида в его господствующее имение;
тогда как второй заключается в том, чтобы владелец обязанного имения не изменял каким бы то ни было образом существующий приток
света в господствующее здание (Windscheid, Pandektenrecht, § 211).
Второй из этих сервитутов и имеет своим предметом право на свет,
тогда как первый есть собственно сервитут вида или перспективы»3.
Сервитуты «просвета, вида: ne luminibus officiatur, prospectus, projicienda, non aedificandi, non altus tollendi»4. Все они с большей или меньшей степенью конкретизации закрепляют воспрещение закрывать
свет или вид соседу: не возводить строений и не насаживать деревьев,
затеняющих окна соседнего дома (ne luminibus officiatur), не строить
сверх определенной высоты (non altius tollendi); или же максимально
широко: какими бы то ни было способами «не ограничивать вид из соседнего дома» (prospectus). Так или иначе, в различных сочетаниях и с
различной конкретизацией обязанной стороне воспрещается производить действия, уменьшающие доступ управомоченной стороны
к виду, свету или воздуху.
1
Сюбаева Ю.Д. Право на свет и вид в соседском праве // Гражданское право. 2019.
№ 1. С. 39.
2
Рябов А.А. Указ. соч. С. 68. (Отметим, что данный труд А.А. Рябова является едва
ли не единственным примером современной российской научной работы, посвященной праву на вид и выполненной на действительно высоком научном уровне. – Д.М.).
3
Змирлов К.П. Право на свет как один из видов участия частного (446 ст. 1 ч. X т.) //
Журнал министерства юстиции. 1895. № 11 (ноябрь). С. 214‒215.
4
Горонович И. Указ. соч. С. 21.
112
Глава II. Система сервитутов
Сервитуты вида и света связаны, нормы о них часто располагаются
рядом. Что касается различия между правом на свет и правом на вид,
по словам Павла, оно состоит в следующем: «Свет – это когда видно
небо. И есть разница между светом и видом, так как вид существует
даже с мест, расположенных внизу, а света с места, расположенного
внизу, быть не может»1. Здесь соотношение вида и света понимается
Павлом иначе, нежели это принято в наше время, когда свет понимается как необходимое условие для вида: «Свет не только освещает
находящиеся в данном пространстве вещи, но и вмещает их в себя,
не только открывает нашему взору виды этих вещей, но и окрашивает
саму их видимость определенным, ему одному присущим цветом»2.
Поскольку вид предполагает обязательное наличие света, постольку
право на вид включает в себя право на свет как часть. Такой вывод
делается, в частности, составителями Проекта Гражданского уложения Российской империи: «Право на свет никогда не заключает в себе
права на вид, тогда как это последнее, если оно осуществляется через
окна здания, совмещает в себе и право на свет»3.
В качестве объекта, нуждающегося в свете и виде, обычно выступает здание (и конкретно – его окна). Свет, попадающий в окна,
и вид, из них открывающийся, могут быть перекрыты или уменьшены
(или, напротив, не перекрыты и не уменьшены) только со стороны
соседних (не обязательно примыкающих) участков и расположенных
на них объектов. Поэтому рассматриваемые сервитуты тесно связаны
с соседскими правами и публичным регулированием, установленным в рассматриваемой сфере. В каждом правопорядке по-разному
определяется сфера протяжения правомочий собственника участка
на предмет возможного перекрытия соседу вида или уменьшения доступа света (затенения). В позднеримском и особенно византийском
праве система такого регулирования была очень развита.
Что касается Дигест, то они содержат общий запрет заслонять окна
«для (сохранения) более приятного и свободного вида»4.
Значительная часть интересующих нас норм (включая градостроительные) обязана своим появлением правотворчеству византийских
императоров. Показательно, что соответствующие градостроительные
1
Дигесты Юстиниана. Т. II. (Кн. V‒XI). М.: Статут, 2002. С. 315.
2
Генисаретский О.И. Упражнения в сути дела. М.: Русский мир, 1993. С. 50.
3
Гражданское Уложение. Книга третья. Вотчинное право. Проект. СПб.: Государ-
ственная тип., 1902. Т. 2. С. 243.
4
Дигесты Юстиниана. Т. II. (Кн. V‒XI). С. 313.
113
Д.А. Монахов. Сервитуты
нормы, вошедшие в итоге в кодекс Юстиниана (C. 8.10), даже написаны на греческом, а не на латыни. Более того, сам нормативный материал специально предваряется объяснением выбора языка: «Император
Цезарь Зенон… Желая нашим подданным насладиться отсутствием
судебных споров… Мы всегда упреждали их заранее. С этой целью Мы
издаем этот закон, который в достаточной степени показывает… как
Мы благоразумно устроили решение проблемы. 1. Несколько отступая
от более принятых (латинских) слов, используемых в управлении,
Мы употребляем те, которые более широко распространены и привычны (греческие слова), так, чтобы никто, обратившийся к данному
закону не нуждался в чьей-либо еще помощи (помощи переводчика)
в связи со своими совершенно домашними нуждами»1. Содержательно
установления заключаются в том, что «император Зенон (С. 8,10,12)
запретил в Константинополе* застраивать пространство между зданиями шириной в 12 шагов, загораживать соседям вид на море высокими
постройками, открывать окна, выходящие прямо во двор соседа и проч.
(С. 8,10,13 а.531)»2. В частности, норма, касающаяся вида на море,
была сформулирована следующим образом: «Не разрешается утеснять
имеющийся у соседа прямой и ничем не загороженный вид на море
из любой части его дома, независимо от того, стоит или сидит сосед
в своем доме, не изгибаясь, чтобы смотреть косо и как бы искривившись наблюдать за морем»3 (С. 8.10.12 2a).
Византийское градостроительное законодательство заключало
в себе четыре статьи, регулирующих вид, открывающийся от зданий:
«О виде на местность, который представляется из дома», «Относительно видов на сады», «Относительно общественных памятников», «О виде на горы и море»**. «Согласно этому закону… каждый
житель в городе мог не допустить строительства на соседнем участке, если новый дом нарушит взаимосвязи наличных жилых соору-
1
The Codex of Justinian. A new annotated translation with parallel Latin and Greek
text / ed. gen. Bruce. W. Frier. Cambridge University Press, 2016. Vol. 3 (Books V‒XII).
P. 2045‒2047. (Здесь и далее перевод наш. – Д.М.).
*
Юстиниан сделал эти положения обязательными для всех городов Империи
(С. 8.10.13 а.531).
2
Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник. С. 466‒467.
3
The Codex of Justinian. A new annotated translation with parallel Latin and Greek text.
P. 2047.
**
Классификация здесь проводится по типам ландшафтов и волне соответствует
современной, подразделяющей ландшафты на природные (сельские), антропогенные
(городские) и смешанные (садово-парковые).
114
Глава II. Система сервитутов
жений с природой, морем, садами, общественными постройками
и памятниками»1.
В трактате Юлиана Аскалонита (VI в.) среди законов и правил градостроительства сохранено древнее право об отводе строительства
новых сооружений, если они будут загораживать приятный вид жителям уже существующих зданий: «Если представляется вид на гавань,
залив, – пишет Юлиан, – прямо со стороны поселения или города,
или же на стоянку кораблей… то такой вид на море ни в коем случае
не должен быть нарушен, поскольку обозревающим доставляется этим
много душевных наслаждений»2. Отсюда, в частности, следует конкрет-
ная норма: чтобы новое здание не закрывало приятный вид на горы или
на море для жителей других домов, «его необходимо строить на расстоянии не меньше ста шагов от уже существующих зданий»
3, *
.
Итак, в части публичного регулирования вопросов вида и света
римское и в особенности византийское право отличаются большой
детализацией и широким учетом интересов собственников недвижимостей в получении соответствующих благ, включая блага чисто
эстетического характера. При этом на законодательном уровне закреплялся интерес в получении вида на объекты, во-первых, чрезвычайно
стабильные, неизменные и, во-вторых, не находящиеся в гражданском
обороте: море, горы.
Такая законодательно выстроенная конфигурация прав собственности, принадлежащих землевладельцам, гарантировала их базовые
(с точки зрения римского права) интересы и создавала основу для
функционирования другого правового инструмента, предназначенного для более тонкой и более точечной настройки отношений между
1
Лихачев Д.С. Земля родная. М.: Просвещение, 1983. С. 88.
2
Сюзюмов М.Я. О трактате Юлиана Аскалонита // Античная древность и средние
века. М., 1960. С. 33.
3
Там же. С. 34.
*
Интересно, что эти нормы повлияли на законодательство средневековой Руси:
«Византийский закон апопсии („вид, открывающийся от здания“) ярко отразился в русском архитектурном законодательстве „Кормчих книг“»; «„Закон градский“, известный
на Руси, начиная, по крайней мере, с XIII в. восходит… к античному градостроительному законодательству»; «Закону апопсии придавалось важнейшее значение не только в византийском градостроительном законодательстве, но и в русском…. В § 4 закона
запрещается лицу, обновляющему старый, ветхий двор, изменять его первоначальный
вид, так как если будет надстроен или расширен старый дом, то он может отнять свет
и лишить вида („прозора“) соседей. Особенное внимание в русском градостроительном законодательстве обращается на открывающиеся из домов и города виды на луга,
перелески, на море (озеро), реку» (Лихачев Д.С. Указ. соч. С. 88‒89).
115
Д.А. Монахов. Сервитуты
собственниками недвижимостей ‒ сервитутов. Желающие пересмотреть (в любую сторону) указание закона в части возможности/невозможности закрыть вид или свет могли установить сервитут. И здесь
существуют две противоположные разновидности сервитутов: первая,
при которой собственник служащей недвижимости соглашался претерпевать перегораживание вида соседом при том, что закон его право
на вид защищал, и вторая, при которой собственник не имел права
на вид в рамках установлений соседского права, но сосед соглашался
на обременение своего участка сервитутом, запрещающим всякому
собственнику служащего участка впредь перекрывать такой вид.
Такие случаи строго индивидуальны и не могут быть заранее предусмотрены на законодательном уровне. Таким образом, соседское
право и отрицательные сервитуты существуют в тесной взаимосвязи,
причем если первое может существовать без последних, то последние
без первого – нет.
Публичные нормы устанавливают границы допустимого затенения/
перекрытия вида в рамках соседского права, а частные сервитуты создаются собственниками соседствующих недвижимостей в случаях, когда они считают необходимым и возможным перенести законодательно
установленную границу взаимного протяжения правомочий в данной
сфере. По существу, такое перечерчивание публично предусмотренного распределения правомочий (изначально зеркальных и взаимно
равных), когда оно происходит в форме установления сервитутного
права, меняет юридическое качество вещи. С момента установления
отрицательного сервитута собственник обремененной недвижимости
не обязан соблюдать некое «негативное обязательство» (пусть даже
имеющее вещный эффект), как считают некоторые1: никакого обязательства не возникло, он «всего лишь» (как и до этого) не должен выходить за рамки своих собственнических правомочий. Суть здесь в том,
что изменилась (уменьшилась) протяженность его собственнических
правомочий и распространяются они теперь иначе, чем до установления отрицательного сервитута. Собственник обремененного участка
теперь может меньше, но не потому, что он кому-то чем-то обязан,
а в силу того, что таково (новое) качество принадлежащей ему вещи.
И до установления сервитута он не мог осуществлять воздействие
на соседний участок (в частности, затенять его) больше дозволенного
правопорядком. С установлением сервитута изменилась только грань
дозволенного, не более. Но и не менее.
1
Рыбалов А.О. О сервитуте света в российском праве. С. 10.
116
Глава II. Система сервитутов
При этом монополии на содержательное решение проблемы здесь
нет. Допустимо и отрицательное обязательство, предусматривающее
запрет закрывать вид или перекрывать доступ света там, где обязывающийся мог бы это делать в рамках своих собственнических полномочий, и даже сковывающая оговорка в рамках таких отношений.
Однако это иные правовые механизмы, и внешняя схожесть достигаемого результата не должна смущать юридические умы. Преимущество
сервитута здесь в надежности укрепления, в прочном обеспечении
интереса, когда меняется само качество вещи, а не устанавливается
личная связь с конкретным лицом, обязующимся не делать. Другое
преимущество – вещные средства защиты. Недостатком в развитой
правовой системе является, по-видимому, цена. Перечертить протяжение собственнических полномочий навсегда, очевидно, стоит
дороже, чем временно договориться с соседом о неосуществлении тех
же действий. Как было показано выше, установление сервитута – это,
по сути, купля-продажа.
В отношении установления границы дозволенного взаимного воздействия соседствующих недвижимостей друг на друга – границы
протяжения правомочий каждого из собственников (а также мотивов
ее установления), Д.В. Дождев пишет: «Вторжение соседа на чужой
участок считается в принципе допустимым, когда оно вызвано нормальной хозяйственной деятельностью соседа. В таком случае это
право приобретает всеобщий характер и становится ограничением
собственности вообще (ограничением прав всех собственников)»1.
В свою очередь, в отношении сервитутов тот же автор поясняет: «Если
же вторжение является необходимым лишь для данного имения, цель
может быть достигнута установлением специального сервитута (права
данного хозяйства использовать блага соседнего и (или) соответствующего ограничения возможности соседнего хозяйства пользоваться
своими благами)»2.
И чем более детализовано соседское право, чем подробнее прописаны правомочия собственников в части возможного воздействия
на соседние земельные участки и одновременно запреты на те или иные
формы и размеры воздействия, тем больше материала и возможностей
для установления сервитутов, уточнения и переноса границы дозволенного взаимного воздействия: «Развитие прав по соседству ведет
к увеличению числа гипотез, когда собственник может прибегнуть
1
Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник. С. 458.
2
Там же.
117
Д.А. Монахов. Сервитуты
к негаторному иску, и таким образом, поскольку каждый собственник в свою очередь сам зависит от соседа, изменяет действующую
конструкцию земельной собственности. Обременение, наложенное
на земельный участок законом в пользу соседей, не наделяет их каким-либо особым вещным правом (как сервитут), но в императивной
форме меняет полномочия всех собственников. Напротив, совершенствование „списка“ возможных сервитутов, сокращая число оснований
для притязаний соседей, не имеющих данных сервитутов, повышает
защищенность и степень независимости земельного собственника.
Сервитутное право обслуживает интересы собственников конкретных
имений, в диспозитивной форме указывая на возможные ограничения
полномочий собственника по договору с соседом»1.
Во всех случаях, когда мы имеем дело с отрицательными сервитутами, их объект ровно тот же, что и в случаях с сервитутами положительными: обременяемый земельный участок. Отрицательный сервитут вида
или света таким образом меняет качество обременяемого участка, что
ни его собственник, ни кто-либо иной не может пользоваться данной
вещью так, чтобы сервитуарию перекрывался вид сквозь этот участок
или уменьшался доступ света из-за активности любого характера, производимой на обремененном участке.
В отношении последнего (уменьшения получаемого света), впрочем, требуется уточнить, что практически запрет может быть не настолько строгим, чтобы запрещать на служащем участке вообще любую
активность, если она как-то ущемляет приток света на господствующий
участок. Если при установлении сервитута не предусмотрено иного,
уменьшение притока света должно быть существенным. Хороший пример здесь дает английский правопорядок (допускающий установление
сервитутов света только в отношении зданий, в том числе еще не построенных2): «Право на свет устанавливается в отношении небесного
света, попадающего в оконные проемы зданий. С момента, когда право
на свет в окно здания приобретено (или по соглашению между сторонами, или по предписанию), протяжение права собственника господствующей вещи, как это подытожено Питером Смитом в Mildtown Ltd
v City of London Real Property Co Ltd является следующим: „Определенно
установлено, что факт того, что приток света в соответствующее окно
уменьшился в результате предполагаемого строительства, сам по себе
1
Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник. С. 467.
2
Rights of Light: The Modern Law (Third Edition) / S. Bickford-Smith, A. Francis,
T. Weekes. Jordan Publishing. 2015. P. 18, 27.
118
Глава II. Система сервитутов
не показывает, что строительство является нарушением. Вопрос, который должен быть поставлен состоит не в том, насколько уменьшилась
освещенность, но в том, сколько света осталось и является ли свет
достаточным для нормальных целей в соответствии с обычными представлениями, принятыми в обществе относительно целей, для которых
здание было предназначено и природы этого предназначения: см. Colls
v Home and Colonial Store Ltd (1904) AC 179“»1.
В праве же на вид собственник служащего участка не может заслонять или умалять вид с какой-либо определенной точки (точек)
господствующего участка никакими способами (сооружениями, насаждениями, складированием вещей и т.п.), а собственник господствующего участка вправе смотреть с этой самой точки вдаль так, чтобы
ему в этом не мешали никакие постройки, деревья или какие-либо
иные препятствия. Речь идет о праве на перспективу (perspicere с лат. ‒
«проникать взором», «видеть насквозь»).
Теперь зададимся вопросом: на что смотрит сервитуарий? А смотрит он или на линию горизонта, или, уже, на определенный ландшафт
(морской, горный, лесной, парковый, городской) или на некоторый
объект: историческое здание, замок, монумент и т.п. (здесь, впрочем,
тоже можно говорить о ландшафте). И если изменение горного или
морского ландшафта представить сложно (почему римляне и закрепляли права на них на законодательном уровне), то, к примеру, городской или сельский (лесной) ландшафт измениться может. Тем более
может погибнуть здание. По независящим ни от сервитуария, ни от
собственника служащей недвижимости причинам. И тогда юридически сохраняющийся сервитут, продолжающий обременять служащую
недвижимость, фактически перестанет приносить господствующему
участку пользу, ради которой он был установлен, сервитут потеряет
смысл своего существования. Таким образом, если изменение ландшафта временно, то с его восстановлением восстановится и приносимая сервитутом польза, но если оно постоянно, должен быть поставлен
вопрос о прекращении сервитута за потерей им сущностного признака
utilitas – пользы для господствующего участка.
Наконец, несколько слов необходимо сказать об экономической
составляющей вопроса.
Если приток солнечного света можно рассматривать с точки зрения практической пользы, то вид интересует человека неутилитарно,
1
Rights of Light: The Modern Law (Third Edition) / S. Bickford-Smith, A. Francis,
T. Weekes. Jordan Publishing. 2015. P. 27 (Перевод наш. – Д.М.).
119
Д.А. Монахов. Сервитуты
постольку, поскольку он приносит ему эстетическое наслаждение*:
«Каковы бы ни были ее материальные элементы, формальная красота
всегда заявляет себя как чистая бесполезность. Однако эта чистая бесполезность высоко ценится человеком»1. В частности, за возможность
получения эстетического удовольствия люди готовы платить деньги.
«Авторы монографии „Анализ рынка недвижимости для профессионалов“ рассматривают приобретение „пентхауса с видом на
проспект“ как пример проявления эффекта Веблена (когда цена товара складывается из его реальной стоимости и платы за престиж,
увеличивающей эту цену), обращая внимание на повышенную стои-
мость так называемых видовых квартир, удовлетворяющих критерию
обзорности. Признак наличия красивых видов в районе (зоне) используется Г.М. Стерником и С.Г. Стерником в качестве критерия
привлекательности района применительно к строительству элитной
недвижимости»2. «В некоторых методических рекомендациях по оценке недвижимости влияние вида из окна составляет от 10 до 20 про-
центов от общей стоимости объекта»3.
Как пишет А.А. Рябов: «Сегодня проблема вида, открывающегося
с земельного участка, по своей экономической значимости для рынка
недвижимости (что особенно актуально для элитного жилья, санаторно-курортных, гостиничных комплексов), стала не менее важной,
чем проблема обеспечения таких участков линиями электропередачи,
связи, водоснабжения. При том, что для удовлетворения потребностей
в воде, энергии, связи научно-технический прогресс предлагает множество альтернатив, красота видов естественных пейзажей, морских
просторов, гор, рек, лесов, полей незаменима, а потому баснословно
дорога… Объекты недвижимости, с которых закрыт вид на красивые
морские, горные, лесные пейзажи, равно как объекты недвижимости,
расположенные в населенных пунктах, где нарушено архитектурное,
*
Впрочем, глядя глубже, и в эстетическом наслаждении можно усмотреть вполне
практические положительные последствия. Эстетика определяет качество жизни наравне с состоянием природной и социальной среды. Общее понижение качества жизни в современном мире проявляется и в том, что «ухудшается качество природной среды – а вместе с этим и перспективы человеческого долголетия, и общее психосоматическое самочувствие современного индивида, и эстетика пейзажа, влияющая на наш
L’elan vital (жизненный порыв)». (Панарин А.С. Правда железного занавеса. М.: Алгоритм, 2006. С. 328‒329).
1
Соловьев В.С. Спор о справедливости: Сочинения. М.: ЭКСМО-Пресс; Харьков:
Фолио, 1999. С. 707.
2
Волочай Ю.А. Указ. соч. С. 76.
3
Кулаковский В.В. Указ. соч. С. 33.
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]