Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Научно-практический комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (2-е издание пе
.pdf
подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка в трех экземплярах и
направляет главе КФХ. Также отводится тридцать дней на подписание проекта договора
заявителем (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).
Особенности договора купли-продажи земельного участка отражены в ст. 37 ЗК РФ, а общие
правила установлены в гл. 30 ГК РФ. Такой договор заключается в простой письменной форме. Но
переход права собственности на земельный участок по договору продажи недвижимости к
покупателю обязательно подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Иначе
у покупателей, членов фермерского хозяйства, не возникнет права собственности на земельный
участок.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка является такие как
определенность объекта недвижимости, а также его цена. При отсутствии в договоре
согласованных сторонами в письменной форме существенных условий договора купли-продажи,
он будет незаключенным. Считается, что продавец исполнил свое обязательство, если он не только
подписал с покупателем договор, передаточный акт, но и фактически передал земельный участок
фермерскому хозяйству. От покупателя требуется принять участок и оплатить его стоимость.
Статья 37 ЗК РФ требует, чтобы при заключении договора купли-продажи земельного
участка, продавец предоставил покупателю информацию об обременениях земельного участка и
ограничениях его использования, о качественных свойствах земли и др. Если продавец
предоставил заведомо ложную информацию о земельном участке, которая могла оказать влияние
на решение покупателя о покупке, последний вправе потребовать уменьшения покупной цены или
расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему
убытков.
Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления
одного документа, подписываемого сторонами. Статья 26 ЗК РФ устанавливает, что договор
аренды земельного участка, субаренды, безвозмездного пользования, заключенный на срок менее
чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных
федеральными законами. Хотя по общему правилу, установленному ГК РФ, договор аренды
земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации, что и происходит, если
его срок более года.
Если заявителю составляет конкуренцию иной субъект, желающий участвовать в аукционе по
поводу земельного участка, уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления новых
заявлений принимает решение о проведении аукциона, и отказывает в предоставлении земельного
участка без проведения торгов. Если было заявление главы КФХ о предварительном согласовании
предоставления земельного участка, ему отказывают в предварительном согласовании. В этом
случае уполномоченный орган сам обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка
и потом принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или на право
заключения договора аренды.
Земельные участки для КФХ предоставляются из фонда перераспределения земель,
создаваемого в соответствии со ст. 80 ЗК РФ. Фонд перераспределения земель формируется за счет
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в
случае приобретения их РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием.
Государственные и муниципальные органы могут приобретать земли, собственник от
которых отказался (ст. 53 ЗК РФ), или невостребованные земельные доли, за счет которых и будет
в основном формироваться фонд перераспределения земель, что активизирует рынок земли, а у
КФХ появится возможность стать собственниками земельных участков. Земли
81
сельскохозяйственного назначения являются нашим общим достоянием и от того, насколько
эффективно они используются, зависит развитие сельского хозяйства и в конечном итоге наша
продовольственная безопасность.
Упрощена процедура приобретения земельных участков и земельных долей в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения органами
местного самоуправления. После подачи заявления об отказе от земельного участка или земельной
доли в праве общей собственности на земельный участок, территориальные органы федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии проводят государственную
регистрацию прекращения права собственности на земельный участок или зарегистрированную
земельную долю. Одновременно регистрируется право субъекта РФ или муниципального
образования, к собственности которых будут отнесены такой земельный участок или такая
земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.
Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения
земельного участка, находящегося в долевой собственности, может приобрести право
собственности на невостребованные земельные доли. Само понятие невостребованных земельных
долей и процедура признания их таковыми урегулированы ст. 12.1 Федерального закона от 24 июля
2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Включив земельные участки сельскохозяйственного назначения в фонд перераспределения
земель, органы местного самоуправления должны оперативно и эффективно ими распорядиться. С
этой целью они вправе продать земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности,
сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим
земельный участок, находящийся в долевой собственности. Установленное правило преследует
цель перераспределения земель в пользу субъектов сельскохозяйственного производства, минуя
участников долевой собственности, самостоятельно не использующих данные земли.
Сделать это можно в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной
собственности на земельную долю по льготной цене, которая составляет 15% кадастровой
стоимости одного квадратного метра земельного участка. Сообщить об этих условиях продажи
земельной доли нужно не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права
муниципальной собственности на земельную долю в средствах массовой информации (п. 4 ст. 12
Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»).
Если же земельную долю на указанных условиях не купили сельскохозяйственная
организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок, орган
местного самоуправления обязан в течение года с момента возникновения права муниципальной
собственности, выделить земельный участок в счет этих земельных долей и распорядиться уже им.
И здесь тоже правом преимущественной покупки на льготных условиях обладает
сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие
земельный участок. Если в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права
муниципальной собственности на земельный участок, они обратятся с заявлением о заключении
договора купли-продажи или аренды, то он им передается без проведения торгов. При этом цена
такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости, а
арендная плата — в размере 0,3% его кадастровой стоимости.
Такое правовое регулирование направлено на быстрое отчуждение муниципальными
органами принадлежащего им земельного участка, но не предназначенного для их нужд,
82
субъектам, которые фактически и юридически связаны с земельным участком
сельскохозяйственным использованием.
Если граждане, ведущие фермерское хозяйство, желают приобрести земельный участок,
находящийся в частной собственности, то они используют гражданско-правовые договоры, и
заключают один из них: договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и т.д.
2. Глава фермерского хозяйства, по мнению которого неправомерно отказали в
предоставлении земельного участка для осуществления фермерским хозяйством его деятельности,
может обжаловать решение исполнительного органа государственной власти или местного
самоуправления в суд.
В соответствии со ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной
власти или местного самоуправления, не соответствующий закону или иному нормативному
правовому акту, а также нарушающий права и охраняемые интересы гражданина или
юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом
недействительным. В этом случае убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу,
подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.
Поскольку речь идет об обжаловании решений государственных или муниципальных
органов, то значит, что отказали в предоставлении земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, при проведении процедуры предоставления
земельного участка без проведения торгов. Впервые в земельном законодательстве полный
перечень оснований для отказа в предоставлении такого земельного участка дан в ст. 39.16 ЗК РФ.
Однако наряду с этими основаниями, до 1 января 2020 года исполнительные органы
государственной власти или местного самоуправления, вправе принять решение об отказе в
предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении
земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ.
Статья 39.16 ЗК РФ содержит основания для отказа в предоставлении земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Они
являются общими для всех субъектов, в том числе и для отказа главе КФХ в предоставлении
земельного участка для осуществления фермерским хозяйством его деятельности.
Среди этих оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов называются,
например, такие: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в
соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка
без проведения торгов; в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его
предоставлении, опубликовано и размещено в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 38.18 ЗК РФ
извещение о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским)
хозяйством его деятельности; в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его
предоставлении, не установлена категория земель или вид разрешенного использования и др.
Если отказ в предоставлении земельного участка не соответствует ни одному из оснований,
перечисленных в ст. 39.16 ЗК РФ или до 1 января 2020 г. еще и основаниям, названным в законе
субъекта РФ, то отказ будет признан судом незаконным. Ранее в отсутствии такого перечня
оснований, можно было отказать в предоставлении земельного участка, указав обоснованную
причину. Это нарушало, не только права заявителей, но и публичные интересы, поскольку влекло
неиспользование земель в общих интересах населения, порождало субъективизм и даже
злоупотребление властью.
83
3. Пункт 6.1 комментируемой статьи предоставляет право субъектам РФ установить в своих
законах предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления
фермерским хозяйством его деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона Омской области «О регулировании земельных отношений в
Омской области» предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для
осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, составляют от 0,04 га до
100 га. Столь большой диапазон размеров земельных участков объясняется тем, что он
обеспечивает различные интересы КФХ. Когда нужен маленький участок, то без излишних
обоснований его можно получить. Тем более, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона от
24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» минимальный
размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначен в
Омской области тоже составляет 0,04 гектара. Но, если нужен земельный участок большой
площади, то его можно получить в различных муниципальных образованиях в зависимости от
наличия свободных земель до 100 гектар. С целью рационального использования земель и
рентабельного ведения сельскохозяйственной деятельности целесообразно иметь не менее 1 га
земель.
При этом размер предоставляемого земельного участка в совокупности с уже имеющимися у
КФХ земельными участками из сельскохозяйственных угодий не может превышать максимальный
размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного
муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного
юридического лица. В Омской области этот максимальный размер установлен 20 процентов общей
площади сельскохозяйственных угодий (по п. 2 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №
101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» он не может быть менее чем 10
процентов). Это достаточно большое количество земель, позволяющее вести крупное
сельскохозяйственное производство. Для такой формы малого предпринимательства, как
фермерское хозяйство, не характерно наличие количества земель, приближенного к максимуму.
Вообще максимальный ограничитель устанавливается с целью предотвратить земельный
монополизм, с тем, чтобы в руках одного субъекта не сосредоточились сельскохозяйственные
угодья района. Для развития сельского хозяйства необходимо большое число конкурирующих
предпринимателей малого и среднего бизнеса предпринимательства, в том числе в форме КФХ, а
для этого нужны земли.
3. Ограничения по размеру площади предоставляемых земельных участков касаются только
предоставления их на праве собственности. Площадь земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не
ограничивается.
Есть такие виды деятельности фермерского хозяйства, которые требуют таких маленьких
земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков,
установленных законами субъектов РФ. К таким видам деятельности, перечисленным в
комментируемом Законе, могут относиться: садоводство, овощеводство защищенного грунта,
цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство.
Согласно Закону минимальные размеры земельных участков для фермерских хозяйств с
такими видами деятельности не устанавливаются. Известно только, что они могут быть меньше
84
минимального размера, установленного на региональном уровне, например, в Омской области это
меньше 0,04 гектара.
Но иногда уменьшить размер земельного участка нельзя из-за технических требований. Так,
согласно Закону Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области»
минимальный размер земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых
сельскохозяйственных угодий, устанавливается в размере площади поливных участков,
определенной проектами оросительных систем для применяемых дождевальных машин, а
минимальный размер земельного участка, который входит в состав осушаемых земель, равен
предельному минимальному размеру земельного участка, ограниченного осушительными
каналами.
Статья 13. Выдел земельного участка в счет земельной доли, возникшей в результате
приватизации сельскохозяйственных угодий
1. Гражданин, являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения, имеет право требовать выдела земельного участка в счет
земельной доли, возникшей при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу
Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения», для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, расширения такой
деятельности.
2. Условия и порядок выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей в результате
приватизации сельскохозяйственных угодий, для целей, указанных в пункте 1 настоящей статьи,
определяются в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения».
Комментарий к ст. 13
1. Граждане, участвовавшие в приватизации земель сельскохозяйственного назначения и
получившие земельные доли в праве общей собственности на земельный участок, имеют право в
счет этой доли выделить земельный участок, в том числе для осуществления деятельности
фермерским хозяйством, членами которого они являются. Фермерское хозяйство приобретает
земельный участок путем внесения членом КФХ объекта недвижимости, принадлежащего на
праве собственности, в имущество фермерского хозяйства.
По общему правилу, к сделкам с долями в праве общей собственности на земельный участок
из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ. Однако если их
количество превышает пять, применяются особенности, установленные ст. 13 и 14 Федерального
закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Комментируемый пункт статьи Закона следует толковать системно с Федеральным законом
от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а потому
понимать расширительно, предоставляя возможность гражданам получить земельные участки в
счет земельных долей, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий, независимо от
срока приватизации.
Право на получение земельных долей крестьяне получили в ходе аграрно-земельной
реформы 90-х годов прошлого века, приватизации земель сельскохозяйственного назначения.
85
Затем, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации», ЗК РФ, приватизация земельных участков
сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, была приостановлена до введения в действие Федерального закона от 24 июля
2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Продолжилась она
после введения в действие этого закона в январе 2003 года, с даты, установленной законами
субъектов РФ.
Объектом регулирования Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения» являются земельные доли в праве общей
собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, возникшие как
до его введения, так и после. Но поскольку первоначально правовая природа земельных долей,
возникших в ходе приватизации, была не ясна, при принятии Федерального закона от 24 июля 2002
г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» возникла необходимость в
дефиниции, устанавливающей понятие земельной доли.
Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий
до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения», является долей в праве общей собственности на земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения. Из этого следует, что под земельной долей,
когда бы она не возникла, все единообразно понимают долю в праве общей собственности на
земельный участок. И собственник этой земельной доли, получивший ее в ходе как
первоначальной, так и продолженной после перерыва приватизации, может выделить в счет нее
земельный участок для фермерского хозяйства в соответствии с правилами ст. 13 Федерального
закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения вправе выделить земельный участок для осуществления фермерским хозяйством его
деятельности или расширения такой деятельности. Таким образом, выделение земельного участка
в счет земельной доли можно потребовать только после регистрации фермерского хозяйства, хотя,
по ранее действовавшей редакции Закона это можно было сделать и до регистрации КФХ.
Глава третья Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» регулирует особенности оборота долей в праве общей
собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В рамках ее
правил возможно приобретение КФХ земельной доли без выделения земельного участка. Если
КФХ использует земельный участок, находящийся в общей долевой собственности из земель
сельскохозяйственного назначения (например, по договору аренды), участник долевой
собственности, вступивший в фермерское хозяйство, может продать или подарить свою земельную
долю КФХ (п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения»). Извещать других участников долевой собственности о
намерении продать свою земельную долю не требуется. При выходе из фермерского хозяйства
гражданин получает компенсацию стоимости этой земельной доли, что подтверждается судебной
практикой (см. кассационное определение Верховного суда Республики Алтай от 4 мая 2011 г. по
делу г. № 33-293).
Граждане в соответствии с гражданским законодательством могут образовывать общую
долевую собственность на земельный участок, но поскольку эти земельные доли возникли не в
результате приватизации земель в соответствии с законодательством 90-х годов прошлого века, то
и выдел земельного участка в счет доли будет зависеть от содержания заключенного между ними
86
договора. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» к регулированию этих отношений не применяется.
2. Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, если это не
противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных ЗК РФ и
Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения». Таких противоречий не будет, если земельный участок:
1) сохраняет целевое использование. Фермерское хозяйство должно использовать земли для
сельскохозяйственной деятельности. Теперь еще требуется установление вида разрешенного
использования, что корреспондирует п. 3 ст. 11.5 и не противоречит п. 3 ст. 11.2 Земельного
кодекса РФ;
2) соответствует предельному минимальному размеру образуемых земельных участков,
установленных субъектом РФ (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения», например, ст. 7 Закона Омской области «О
регулировании земельных отношений в Омской области»);
3) соответствует максимальному размеру общей площади сельскохозяйственных угодий,
которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в
собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, установленному субъектом
РФ (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения», например, ст. 7 Закона Омской области «О регулировании
земельных отношений в Омской области»);
4) принадлежит лицу, не являющемуся иностранным гражданином или лицом без
гражданства (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения»). Невзирая на то, что такие физические лица могут быть
членами КФХ, они не могут иметь земельные участки сельскохозяйственного назначения на праве
собственности. Если у них возникла земельная доля в праве общей собственности на земельный
участок, они обязаны произвести ее отчуждение в течение года с момента возникновения права
собственности.
Теперь выделению земельного участка в счет земельной доли предшествует процесс
межевания земельного участка. Проект межевания земельного участка или земельных участков
определяет размеры и местоположение границ земельных участков, которые могут быть выделены
в счет земельных долей (ст. 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения»). Чтобы проведение этих работ было реальным,
субъектам РФ предоставлено право установить предельные максимальные цены на работы по
подготовке проекта межевания земельного участка. Большинство субъектов РФ эти ограничения
установили.
Заказать проект межевания земельного участка кадастровому инженеру может любое лицо.
Но в зависимости от того, кто является заказчиком: общее собрание участников долевой
собственности или отдельный участник долевой собственности, желающий выделить земельный
участок в счет своей земельной доли, различают два порядка образования земельного участка.
Первый порядок применяется при условии, что решением общего собрания уже утверждены
проект межевания земельных участков и перечень собственников образуемых земельных участков,
а также размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. В этом
случае участнику долевой собственности следует обратиться с заявлением к общему собранию и
на основании его решения будет выделен земельный участок в счет земельной доли. При этом не
87
требуется проводить никаких дополнительных согласований размера и местоположения границ
образуемого земельного участка.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется по
документам, удостоверяющим права на земельную долю. Размеры земельных долей, выраженные
в виде простой правильной дроби, в гектарах или балах являются юридически действительными
(ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения»). Но площадь выделяемого земельного участка может быть
больше или меньше этого размера с учетом состояния и свойств почвы. Порядок определения
размера земельного участка с учетом этих свойств должен быть установлен законом субъекта РФ.
Однако площадь выделяемого в счет земельной доли земельного участка может отличаться, но не
более, чем на 10 процентов, от указанной в утвержденном проекте межевания, поскольку в
результате кадастровых работ на местности не всегда можно точно установить границы этого
земельного участка.
Второй порядок применяется только в том случае, если проект межевания земельного
участка не утвержден общим собранием. Тогда собственник земельной доли сам заключает
договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка
для выделения его в счет земельной доли, а потом утверждает этот проект межевания у заказчика.
Проект межевания земельного участка подлежит обязательному согласованию с участниками
долевой собственности, о чем они извещаются лично или через публикации в средствах массовой
информации, которые определены субъектами РФ. Разница состоит в том, что о проекте
межевания, подготовленном для утверждения общим собранием, о месте и порядке ознакомления с
ним участники долевой собственности извещаются до его утверждения. Проект межевания
земельного участка, подготовленный по инициативе одного лица, сначала утверждается
собственником, выделяемой земельной доли, а потом согласовывается с участниками долевой
собственности только по двум параметрам — размеру и местоположению границ.
Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка должно
содержать сведения о заказчике работ, о кадастровом инженере, кадастровый номер и адрес
исходного земельного участка, порядок и место ознакомления с проектом межевания, также сроки
и почтовый адрес, куда следует посылать возражения (п. 8, 10, 11 ст. 13.1 Федерального закона от
24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Если в течение тридцати дней от участников долевой собственности не поступят возражения
кадастровому инженеру и в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного
участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер
удостоверяет это заключением об отсутствии возражений относительно размера и местоположения
границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка. А если они будут, то спор будет
решаться в суде, куда пригласят участников долевой собственности, заявивших свои возражения
относительно земельного участка, выделяемого в счет земельной доли. С 1 июля 2011 года не
требуется проводить предварительные согласительные процедуры до обращения в суд. Они были
лишним этапом, поскольку комиссии их проводившие, не принимали решения по существу спора,
и он все равно выносился на разрешение суда.
Чтобы отдельному гражданину самому не проходить столь обременительный путь межевания
земельного участка, органы местного самоуправления должны обеспечить проведение этой работы
общим собранием участников долевой собственности. Во-первых, органы местного
самоуправления могут инициировать работу общего собрания, участвовать в его организации и
88
даже в его проведении (ст. 14.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения»).
Но, если до 1 июля 2012 года участники долевой собственности все-таки не примут решение
об утверждении проекта межевания земельных участков или не зарегистрируют свое право
собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, органы местного
самоуправления сами проведут ряд организационных мероприятий. Во-вторых, до 1 июля 2013
года органы местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения
данного земельного участка, а на межселенной территории — органы местного самоуправления
муниципального района, обязаны сами провести общее собрание участников долевой
собственности, обеспечить подготовку проекта межевания земельных участков и проведение
кадастровых работ (п. 3 ст. 19.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения»).
Таким образом, правовое регулирование направлено на то, чтобы в ближайшее время работа
по проведению межевания земельных участков была проведена и это создаст условия для
реального прохождения процедуры выделения земельного участка в счет земельной доли для
осуществления фермерским хозяйством его деятельности.
Однако вопреки вышеописанному порядку образования земельного участка из земельного
участка, находящегося в долевой собственности, судебная практика свидетельствует о другом.
Соединяя воедино положения п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №
101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», суды требуют от истцов по искам
о признании местоположения границ земельного участка согласованным в соответствии с
проектом межевания либо о признании возражений на проект межевания незаконными
(необоснованными) предоставления решений общих собраний, на которых бы рассматривались
вопросы выделения земельных участков, либо справок о том, что такое собрание созывалось, но не
состоялось из-за отсутствия кворума или по иной объективной причине.
Теперь этот вопрос решен Конституционным судом РФ в постановлении от 22 апреля 2014 г.
№ 12-П, где он признал положения п. 2-6 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не противоречащими Конституции РФ в
той мере, в какой по своему конституционно-правовому смыслу в системе правового
регулирования, действующего с момента вступления в силу Федерального закона от 29 декабря
2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», т.е. с 1
июля 2011 г., эти положения допускают выдел земельного участка в счет земельной доли
участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения без учета принятого до этой даты решения общего собрания участников долевой
собственности об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности
земельного участка, предназначенной для выделения земельных участков в счет земельных долей
в первоочередном порядке.
Норме, ранее регулировавшей процедуру выдела земельных участков с обязательным
проведением общего собрания участников долевой собственности, законом не придана
ультраактивность, т.е. действие после ее прекращения.
По толкованию Конституционного Суда РФ положения п. 2-6 ст. 13 Федерального закона от
24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ныне
действующей редакции в нормативном единстве с положениями его ст. 13.1 имеют целью более
полную реализацию в земельных отношениях конституционно значимых начал гражданского
89
законодательства, в том числе его дозволительной направленности и недопустимости
произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (ст. 1 ГК РФ), и тем самым — обеспечение
баланса частных и коллективных интересов участников долевой собственности на земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения.
По другой жалобе Конституционному Суду РФ еще раз пришлось обсуждать эти нормы. Так,
в частности. Конституционный Суд РФ вынес определение от 9 июня 2015 г. № 1294-0 по жалобе
гражданки Р.П. Неустроевой на нарушение ее конституционных прав ст. 13 и 14 Федерального
закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Оспоренными положениями закрепляется право участника (участников) долевой собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения выделить земельный участок в
счет своей земельной доли (долей) и возможные способы образования выделяемых земельных
участков: посредством принятия решения общим собранием участников или — если такое
решение отсутствует — на основании решения самого собственника земельной доли. Как следует
из представленных материалов, организация, уполномоченная на осуществление государственного
кадастрового учета и ведение государственного кадастра недвижимости, приостановила
осуществление такого учета в отношении ряда земельных участков, выделяемых гражданами,
включая гр. Р.П. Неустроеву, в счет своих земельных долей, мотивировав такое решение
непринятием этими гражданами мер к созыву общего собрания участников долевой собственности
по данному вопросу.
Верховный Суд РФ в своем определении, ссылаясь на ст. 14 Федерального закона от 24 июля
2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», считает, что владение,
пользование и распоряжение земельным участком осуществляется в соответствии с решением
участников долевой собственности, которое принимается ими на общем собрании, а значит, оно
обязательно при выделе земельного участка в счет земельной доли. По мнению Конституционного
Суда РФ эти положения не противоречат требованиям ст. 13 того же закона, которая, как
регламентирующая вопросы выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных
долей, является специальной правовой нормой, имеющей приоритет в рассматриваемой сфере
гражданских и земельных отношений. Соответственно, граждане имеют право на выдел своей
земельной доли или своих земельных долей самостоятельно и без принятия мер, направленных на
проведение общего собрания участников долевой собственности.
Конституционный Суд РФ отметил, что оспоренные положения не могут рассматриваться как
предусматривающие, что вопросы выдела земельного участка в счет земельной доли (долей) и
утверждения местоположения выделяемого земельного участка подлежат разрешению
исключительно на общем собрании участников. Соответственно, рассмотрение данных вопросов
на общем собрании не должно признаваться в качестве основного или приоритетного способа
осуществления такого выдела.
Глава 5. Члены фермерского хозяйства
Статья 14. Прием новых членов в фермерское хозяйство и прекращение членства в фермерском
хозяйстве
1. В фермерское хозяйство могут быть приняты новые члены в соответствии с требованиями пункта 2
статьи 3 настоящего Федерального закона.
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]