Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Научно-практический комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (2-е издание пе
.pdf
Омской области» (далее — Закон Омской области «О регулировании земельных отношений в
Омской области») 0,04 гектара.
Если при прекращении КФХ невозможно разделить земельный участок в связи с
несоблюдением минимального размера вновь образуемых земельных участков, такой земельный
участок переходит к наследникам в общую долевую собственность.
Также нужно следовать требованиям ст. 11 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», например, в том, что иностранным
гражданам на праве собственности по наследству не переходят земли сельскохозяйственного
назначения, а минимальные или максимальные размеры земельного участка не должны быть
превышены, иначе последует его отчуждение.
Когда наследство не принято по закону и нет завещания, имущество умершего члена КФХ в
соответствии со ст. 1151 ГК РФ может наследоваться как выморочное имущество. Часть
земельного участка под распложенными на нем зданиями, сооружениями переходит с этими
объектами недвижимости муниципальному образованию, а выморочное имущество в виде
остальной части земельного участка — в собственность Российской Федерации. Также
наследуется и доля в праве общей долевой собственности на выморочное имущество.
Члены фермерского хозяйства выплачивают государству долю в денежном выражении.
Учитывая, что государство реализует принцип поддержки малых форм хозяйствования и в первую
очередь КФХ, в законодательстве следовало бы установить, что в таком случае доля переходит в
общую совместную собственность членов фермерского хозяйства.
Срок выплаты компенсации наследнику определяется соглашением его с членами хозяйства.
Этот срок должен быть разумен по продолжительности, а потому согласно ст. 1179 ГК РФ не
может превышать один год со дня открытия наследства. За этот период может быть закончен цикл
сельскохозяйственного производства, получены доходы, и фермерское хозяйство не в ущерб своей
экономической стабильности сможет рассчитаться с наследниками. В свою очередь, наследник
вполне может с этим нормальным сроком согласиться, но если соглашение по сроку все-таки не
достигнуто, он имеет право обратиться в суд для установления срока выплаты компенсации,
исходя из его потребностей.
Глава 4. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления
фермерским хозяйством его деятельности
Статья 11. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления
фермерским хозяйством его деятельности
1. Для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и
приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским
хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
3. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления фермерским
хозяйством его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской
Федерации.
71
Комментарий к ст. 11
1. Правовое регулирование отношений по предоставлению и приобретению земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения для создания фермерского хозяйства
является комплексным и осуществляется как комментируемым Законом, так и ЗК РФ,
Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения», другим земельным законодательством, а также ГК РФ.
Земельные участки предоставляются для осуществления фермерским хозяйством его
деятельности. Если в правоустанавливающих документах на земельные участки КФХ, выданных
до вступления в силу Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 446-ФЗ «О внесении изменений
в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и отдельные законодательные
акты Российской Федерации», указаны отличающиеся виды разрешенного использования
(например, создание КФХ), переоформление их не требуется. Виды разрешенного использования
земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке
государственной политики и приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября
2014 г. № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, в
котором нет такого вида разрешенного использования как «осуществление фермерским хозяйством
его деятельности». Классификатор построен по принципу конкретизации целевого использования
определенной категории земель, а не по субъектному составу потенциальных правообладателей
земельных участков. В классификаторе в графе «наименование вида разрешенного использования»
вначале указывается соответствующее целевому назначению категории земель —
сельскохозяйственное использование, которое в графе «описание вида разрешенного
использования» включает весь перечень более узких разрешенных использований, например,
таких как овощеводство, растениеводство, садоводство и др.
В соответствии со ст. 6 Закона в состав имущества фермерского хозяйства может входить
земельный участок при этом законным режимом имущества является совместная собственность
членов КФХ, если соглашением между ними не установлено иное. Значит по общему правилу, все
члены КФХ становятся собственниками земельного участка, если он включен в состав имущества
фермерского хозяйства.
Иное может быть установлено в договоре, например, при покупке земельного участка на
средства, предоставляемые членами КФХ в разных долях. Тогда земельный участок в силу
договора может находиться в долевой собственности, и доля каждого члена определяется в
договоре. Само КФХ не может быть самостоятельным субъектом прав на земельный участок,
поскольку не является юридическим лицом.
Земельный участок предоставляется или приобретается членами фермерского хозяйства,
которое уже надлежащим образом создано и прошло государственную регистрацию. Ранее
существовавшая формулировка позволяла получать земельный участок с целью создания КФХ.
Это порождало условия для злоупотреблений и использования земельного участка не для
деятельности фермерского хозяйства, которое даже не создавалось.
Субъектом прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть
дееспособный гражданин РФ. Иностранные граждане и лица без гражданства, которые в силу ст. 3
Закона тоже могут создавать КФХ, земельные участки могут иметь только в аренде (ст. 2
Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
72
назначения»). То есть, эти субъекты на праве собственности и других вещных правах (кроме
аренды) не могут иметь земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Граждане РФ для осуществления деятельности фермерского хозяйства могут иметь
земельные участки не только на праве собственности, но и на других вещных и обязательственных
правах: предоставленные до введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого
владения и постоянного (бессрочного) пользования, а также на праве безвозмездного пользования,
на основе договора аренды.
Объектом данных правоотношений является земельный участок из такой категории земель
как земли сельскохозяйственного назначения. Правовой режим этой категории земель
определяется земельным законодательством. Эти земли находятся за границами населенных
пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства или предназначены для этих целей.
Граждане, ведущие КФХ, могут их использовать только для ведения сельскохозяйственного
производства. При этом выделяются сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища,
залежи, земли, занятые многолетними насаждениями), которые используются только как средство
производства, имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Именно для этих
земель устанавливаются минимальные и максимальные размеры земельных участков.
Иные земли сельскохозяйственного назначения обслуживают сельскохозяйственные угодья,
они заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями,
предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными
объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и
первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Значит, на этих землях нельзя построить
дом для семьи, ведущей фермерское хозяйство. Хотя по ранее действовавшему закону о КФХ это
можно было сделать. Эти земли используются как пространственный базис для размещения
производственных объектов сельскохозяйственного назначения.
Как мы видим, разграничение земель на сельскохозяйственные угодья и иные земли
сельскохозяйственного назначения влечет дифференциацию в правовом регулировании каждого
вида, что имеет практическое значение при использовании, охране, налогообложении и т.д.
Предоставление и приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения для осуществления деятельности фермерского хозяйства производится в соответствии
с ЗК РФ и комментируемым Законом. Земельный участок здесь рассматривается как объект
имущественных отношений, поэтому основания возникновения прав на него следуют из ст. 8 ГК
РФ. Таковыми могут быть:
1) договоры и иные сделки, предусмотренных законом (договоры купли-продажи, мены,
дарения, аренды и др.);
2) акты государственных органов и органов местного самоуправления (например, решение
органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка бесплатно);
3) судебные решения (например, о признании права на земельный участок);
4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом (например, выдел
земельного участка в счет земельной доли);
5) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление
гражданско-правовых последствий (например, смерть члена КФХ и наследование имущества).
Особенности приобретения земельных участков КФХ следуют также из Федерального закона
от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Так,
согласно ст. 9 этого закона в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрено, что
он передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при
73
условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Во всяком случае,
при прочих равных условиях КФХ имеет преимущественное право на заключение договора
аренды на новый срок. При этом договор аренды находящегося в долевой собственности
земельного участка может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания
участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным
участком.
Основные земельные права и обязанности членов фермерского хозяйства следуют из ст. 40-
42 ЗК РФ. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные
земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и
разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как
природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель,
отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным)
воздействиям хозяйственной деятельности (ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
2. Земельные участки как пространственный базис для размещения производственных
объектов КФХ могут предоставляться из земель сельскохозяйственного назначения и граничащих с
ними, чаще всего это земли населенных пунктов, но могут быть также земли лесного, водного
фонда и др.
Земельные участки в населенных пунктах принадлежат разным территориальным зонам.
Фермерским хозяйствам предоставляются земельные участки из зон сельскохозяйственного
использования, которые заняты, как пашнями, многолетними насаждениями, так и зданиями,
строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения. То есть, это земли также
предназначены для сельскохозяйственного производства и на них не строят жилых домов и не
занимаются какой-либо другой деятельностью. Поэтому если семье, ведущей фермерское
хозяйство, необходимо построить жилой дом, надо получить земельный участок для
индивидуальной застройки или для личного подсобного хозяйства из жилой зоны. Но это будет
недвижимое имущество в виде земельного участка и жилого дома на нем, принадлежащее
супругам или одному гражданину на праве собственности, и не входящие в имущество
фермерского хозяйства. В производственной зоне населенного пункта могут быть земельные
участки, предоставленные КФХ для размещения промышленных, коммунально-складских и
подобных объектов.
Конституционный Суд РФ определением от 24 сентября 2012 г. № 1586-О «Об отказе в
принятии к рассмотрению жалобы гражданина Смолякова Владимира Васильевича на нарушение
его конституционных прав положениями Гражданского кодекса Российской Федерации,
Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О крестьянском (фермерском)
хозяйстве» подтвердил, что КФХ может обладать только имуществом, перечисленным в п. 1 ст. 6
комментируемого Закона, где не назван жилой дом.
Земли лесного фонда также могут использоваться для ведения сельского хозяйства:
сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, пчеловодства, северного оленеводства,
выращивания сельскохозяйственных культур и иной сельскохозяйственной деятельности (ст. 38
Лесного кодекса РФ). Перечень не исчерпывающий, т.е. можно заниматься любыми видами
деятельности, но только, связанными с сельским хозяйством. Такое землепользование,
осуществляемое на лесных участках, имеет комплексных правовой режим, обеспечиваемый как
лесным, так и земельным законодательством. Поскольку лесные участки в составе земель лесного
74
фонда находятся в федеральной собственности, то фермерские хозяйства могут использовать их
только на других вещных правах (безвозмездное пользование или аренда) и возводить на них
можно только временные постройки. Положениями ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте
находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из состава
земель лесного фонда.
Согласно ст. 8 Водного кодекса РФ в федеральной собственности остаются все естественные
водные объекты — реки, озера и т.д., а также водохранилища и каналы. В собственности субъектов
РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут быть только пруды и
обводненные карьеры, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего им на
праве собственности.
Поэтому право собственности граждан, ведущих фермерское хозяйство, на пруд,
обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на
соответствующий земельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты.
Статья 27 ЗК РФ установила запрет на приватизацию земельных участков в пределах
береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных
участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего
пользования. Поэтому, если КФХ и предоставляются такие земельные участки, то только на праве
аренды.
Как видим, земельные участки для строительства фермерскому хозяйству предоставляются
из различных категорий земель, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения. Однако
в соответствии со ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и
подлежат особой охране, поэтому нежелательно пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли,
занятые многолетними насаждениями использовать как пространственный базис для размещения
объектов недвижимости, строить здания, сооружения. А особо ценные продуктивные
сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний
уровень кадастровой стоимости по муниципальному району, могут быть в соответствии с
законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других
целей не допускается.
3. Объектом предоставления или приобретения для осуществления фермерским хозяйством
его деятельности могут быть только надлежащим образом сформированные земельные участки. На
это обращается внимание не только в ЗК РФ, но и в ряде других законов. Так, в п. 1 ст. 9
Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» сказано, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый
учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные
участки, находящиеся в долевой собственности.
Понятие земельного участка дано п. 3 ст. 6 ЗК РФ. Земельный участок как объект права
собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой
часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве
индивидуально определенной вещи. Основанием осуществления кадастрового учета является
образование земельного участка, прекращение его существования либо изменение уникальных
характеристик объекта недвижимости. Каждый объект недвижимости, в том числе земельный
участок, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет
неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации
государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости
органом кадастрового учета.
75
Формируется земельный участок путем проведения кадастровых работ. Кадастровые работы
выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями
гражданского законодательства и Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости» договора подряда на выполнение кадастровых работ.
Результатом кадастровых работ является межевой план, который составляется на основе
кадастрового плана соответствующей территории, и в нем указываются сведения об образуемом
земельном участке, которые необходимы для подготовки документов для предоставления в орган
кадастрового учета. Проводится согласование местоположения границ с лицами, обладающими
смежными земельными участками, оформляемое актом.
На сформированные земельные участки как объекты недвижимости производится
государственная регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений
(обременений) прав на него, в том числе сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды.
Кадастровый учет и ведения государственного кадастра недвижимости, а также
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляются
Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и ее
территориальными органами. В соответствии с последней редакцией законов о кадастровом учете
и государственной регистрации полномочия по кадастровому учету и его ведению, а также по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть
переданы органу исполнительной власти субъекта РФ.
Прием заявлений о кадастровом учете, запросов о предоставлении сведений, внесенных в
государственный кадастр недвижимости, о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, производится при личном обращении заявителей с такими запросами,
могут осуществлять это и многофункциональные центры предоставления государственных и
муниципальных услуг.
С 1 января 2017 вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости», который регулирует отношения, возникающие в
связи с осуществлением на территории России государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также
ведением Единого государственного реестра недвижимости. Он объединит учет объектов
недвижимости, в том числе земельных участков, с регистрацией прав на них — собственности и
иных вещных прав, а также ряда обязательственных прав на объекты недвижимости.
Статья 12. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности
1. Порядок предоставления земельных участков для осуществления фермерским хозяйством его
деятельности устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации.
2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.
3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.
4. Утратил силу с 1 марта 2015 г.
5. Утратил силу с 1 марта 2015 г.
6. Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об
отказе в предоставлении земельного участка для осуществления фермерским хозяйством его деятельности
может быть оспорено в судебном порядке.
76
6.1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления фермерским
хозяйством его деятельности, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
7. Минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств,
основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство,
виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая
деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей
использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков,
установленных законами субъектов Российской Федерации.
8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.
Комментарий к ст. 12
1. До внесения изменений Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении
изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты
Российской Федерации» комментируемая статья регулировала порядок предоставления земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его
деятельности. Сейчас в ней изменен предмет правового регулирования: статья устанавливает
общие начала предоставления земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности.
В соответствии с действующей нормой в отличие от прежней:
1) земельный участок предоставляется уже созданному фермерскому хозяйству, а не
создаваемому;
2) целью предоставления земельного участка является осуществление фермерским
хозяйством его деятельности;
3) не регулируется порядок предоставления земельного участка, отсылая к регулированию в
ЗК РФ.
При этом порядок предоставления земельных участков фермерскому хозяйству для его
деятельности устанавливается не ст. 81 ЗК РФ, которая утратила силу в соответствии с
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а введенной
этим же законом гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности». К этой же главе нас отсылает и ст. 10
Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения», если требуется воспользоваться порядком предоставления земельного участка.
Земельный кодекс, называя КФХ субъектом предоставления земельных участков, исходит из того,
что оно возникло на основе соглашения граждан о создании фермерского хозяйства без
образования юридического лица (п. 5 ст. 23 ГК РФ). Именно поэтому земельные участки
предоставляются гражданам для осуществления фермерским хозяйством его деятельности. КФХ
со статусом юридического лица под это правовое регулирование не попадает, поскольку
субъектом, которому предоставляется земельный участок, является само юридическое лицо.
Фермерские хозяйства могут приобрести земельные участки из государственных или
муниципальных земель в собственность или аренду как на торгах, так и без торгов, как за плату,
77
так и бесплатно. Кроме того, фермерскому хозяйству иногда могут передаваться земельные
участки на праве безвозмездного пользования.
Не предоставляются фермерскому хозяйству земельные участки на праве постоянного
бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, а предоставленные до
введения ЗК РФ в действие приобретаются на праве собственности или праве аренды. Согласно п.
7. ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» эти земельные участки приобретаются КФХ в собственность
по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15 процентов кадастровой
стоимости сельскохозяйственных угодий или в случаях, названных в региональном
законодательстве, бесплатно.
В безвозмездное пользование земельные участки предоставляются фермерским хозяйствам
(без образования юридического лица) при осуществлении его деятельности в муниципальных
образованиях, определенных субъектом РФ на срок не более, чем шесть лет (подп. 6 п. 2 ст. 39.10
ЗК РФ). Законом Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» (ст.
10) такое право предоставлено во всех муниципальных районах Омской области. А по истечении
пяти лет со дня предоставления земельного участка в такое безвозмездное пользование, при
условии его использования в соответствии с разрешенным использованием, он предоставляется
КФХ бесплатно (п. 4 ст. 39.5 ЗК РФ).
На срок не более чем пять лет предоставляются в безвозмездное пользование гражданам и
юридическим лицам (в том числе КФХ) для сельскохозяйственного использования, не
предусматривающего строительства зданий, сооружений, земельные участки, включенные в
утвержденный в установленном Правительством РФ порядке перечень земельных участков,
предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных
нужд (подп. 10 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ).
Кроме того, если право безвозмездного пользования прекращено в связи с изъятием
земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного
участка предоставляется другой на этом же праве (подп. 16 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ).
По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, продаются или предоставляются в аренду на торгах в форме аукциона. КФХ может
приобрести их по результатам аукциона. Однако ЗК РФ дает большой перечень случаев
предоставления земельных участков без торгов, в том числе и фермерским хозяйствам. Земельные
участки без проведения торгов предоставляются КФХ на праве собственности (подп. 8, 9, 10 ч. 2
ст. 39.3 ЗК РФ) или аренды (подп. 12, 15, 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Это происходит в случаях,
установленных Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» или для осуществления крестьянским (фермерским)
хозяйством его деятельности в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.
Также на праве собственности предоставляются земельные участки, предназначенные для
ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или
юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды (или передачи
ее). Это возможно при условии надлежащего использования такого земельного участка, и в случае,
если гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи
такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного
договора аренды земельного участка. При соблюдении этих же условий заключается новый
договор аренды такого земельного участка.
78
При заключении договора купли-продажи или договора аренды без проведения торгов цена
земельного участка или арендная плата, устанавливаются собственником: РФ, субъектом РФ,
органами местного самоуправления. На земельные участки, государственная собственность на
которые не разграничена плата устанавливается субъектом РФ. При заключении договора купли-
продажи цена не может превышать его кадастровую стоимость, если иное не установлено
федеральным законом.
Теперь единообразно установлены сроки по договору аренды земельного участка
сельскохозяйственного назначения в подп. 11,12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ и п. 3 ст. 9 Федерального
закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: на
срок от трех до сорока девяти лет для сельскохозяйственного производства, а для сенокошения и
выпаса скота — до трех лет.
Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их
деятельности установлены ст. 39.18 ЗК РФ. А общий порядок предоставления земельного участка,
как на вещном праве, так и обязательственных правах без проведения торгов следует из ст. 39.14
ЗК РФ.
Поскольку земельный участок предоставляется созданному КФХ, то глава фермерского
хозяйства, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, действуя от имени
членов фермерского хозяйства, подает заявление в уполномоченный орган с целью получения
земельного участка в общую совместную собственность или аренду, безвозмездное пользование.
Заявление подается в орган местного самоуправления о предварительном согласовании
предоставления земельного участка (если участок не сформирован) или о предоставлении
земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
В заявлении указывается информация в соответствии со ст. 39.17 ЗК РФ о личности заявителя,
кадастровый номер земельного участка, основание предоставления земельного участка без
проведения торгов, вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, цель
использования земельного участка, реквизиты решения о предварительном согласовании
предоставления земельного участка и др. Если КФХ создано в форме юридического лица, то оно
само становится субъектом прав на земельный участок.
Прежняя редакция ст. 12 Закона требовала, чтобы к заявлению было приложено соглашение,
заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со ст. 4 Закона. Теперь этого
требования нет ни в Законе, ни в ЗК РФ. Но поскольку заявление подается созданным КФХ, в
доказательство этого к нему может быть приложен документ о государственной регистрации
фермерского хозяйства. Орган местного самоуправления и сам его может запросить по
межведомственному запросу в регистрирующем органе (ФНС России), а если такой документ
отсутствует, то в предоставлении земельного участка будет отказано.
Иногда требуются дополнительные документы. В случае подачи заявления о предоставлении
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подп. 9 п. 2 ст.
39.3 или под. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие
надлежащее использование такого земельного участка. Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от
24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» перечень таких
документов, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим
функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного
назначения), по государственному мониторингу таких земель.
79
После подачи заявления орган местного самоуправления в течение тридцати дней решает
вопрос, есть ли законные основания для отказа. И если их нет, то он обеспечивает опубликование
извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном
для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом
поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на
официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет».
В извещении дается информация о возможности предоставления земельного участка с
указанной целью (для осуществления КФХ его деятельности), о том, что заинтересованные лица в
течение тридцати дней могут подавать заявления по указанному адресу о намерении участвовать в
аукционе по продаже или передаче в аренду такого земельного участка, его кадастровый номер
(или схема расположения), площадь, местонахождение и т.д. в соответствии с п. 2 ст. 39.18 ЗК РФ.
Если до истечения срока извещения не поступит иных заявлений, то с единственным
заявителем, главой КФХ, подписывается договор купли-продажи или договор аренды земельного
участка. Однако если требуется образование земельного участка или уточнение его границ
уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании предоставления
земельного участка в соответствии со ст. 39.15 ЗК РФ, которое в последующем станет основанием
для предоставления земельного участка без проведения торгов.
Условием предоставления испрашиваемого земельного участка является проведение КФХ
работ по его образованию в соответствии с проектом межевания территории, со схемой
расположения земельного участка (подп. 9 п. 9 ст. 39.15 ЗК РФ). Схема расположения земельного
участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть
обеспечена как исполнительным органом, так и заявителем (ст. 11.10 ЗК РФ).
В судах уже появились споры по поводу схемы расположения земельного участка. Так,
Верховный Суд Республики Мордовия апелляционным определением от 9 июля 2015 г. № 33-
1620/2015 подтвердил решение Большеберезниковского районного суда Республики Мордовия от
29 апреля 2015 о правомерности отказа администрации Большеберезниковского муниципального
района Республики Мордовия в предоставлении земельного участка, кадастровый номер которого
имеет статус аннулированный. А схема расположения земельного участка разработана с
нарушением ч. 13 ст. 11.10 ЗК РФ, поскольку не утверждена решением органа местного
самоуправления.
В любом случае в соответствии с земельным законодательством объектом предоставления по
заявлению является надлежащим образом сформированный и прошедший государственный
кадастровый учет земельный участок. А обязанность обеспечить подготовку документов,
необходимых для кадастрового учета, возлагается на заявителя в отношении которого принято
решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Значит, и КФХ перед заключением договора купли-продажи, или договора аренды, или
договора безвозмездного пользования земельным участком должно обеспечить:
1) выполнение кадастровых работ в целях образования земельного участка;
2) кадастровый учет земельного участка, а также государственную регистрацию права
государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования
земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые
не разграничена.
Если истекли тридцать дней со дня опубликования извещения органом исполнительной
власти, и других заявлений не поступило, орган местного самоуправления осуществляет
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]