Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Актуальные проблемы кодификации российского законодательства история, современное состояние и векторы развития (к 100-летию Гражданского кодекса РСФСР
.pdf
Царева Юлия Игоревна,
кандидат исторических наук, доцент,
доцент кафедры истории государства и права
Российской академии народного хозяйства
и государственной службы при Президенте РФ
(Москва, Россия)
СУПЕРФИЦИЙ И ПРАВО ЗАСТРОЙКИ
В ГРАЖДАНСКОМ КОДЕКСЕ 1922 ГОДА
Аннотация. Статья посвящена столетнему юбилею принятия первого Гражданского кодекса РСФСР. Гражданский кодекс должен был
создаваться как первый в мире кодекс социалистического государства.
В условиях, когда земля подлежала изъятию из гражданского оборота,
раздел о вещных правах стал наиболее проблематичным для создателей
кодекса. В статье приведен сравнительный анализ права застройки,
указанного наряду с правом залога в разделе о вещных правах ГК РСФСР
1922 г., и рецепированного немецкими пандектистами суперфиция.
Автор постарался отследить преемственность идеи суперфиция, а также охарактеризовать те исторические условия, которые привели к установлению специфической конструкции права застройки. Автор выявляет
принципиальные противоречия между римским суперфицием и правом
застройки, выразившиеся в нарушении принципа solo cedit, т.е. следования
строения судьбе земли.
Ключевые слова: суперфиций, право застройки, пандектисты, залог.
Следует отметить, что перед создателями кодекса, прежде всего
перед А.Г. Гойхбаргом, была поставлена сложнейшая задача: необходимо было написать гражданский кодекс, который не перенимал
бы «старое, буржуазное понятие о гражданском праве» [4, c. 40], а создавал новое. Еще одна сложность состояла в том, что в соответствии
с Декретом «О земле» все земли изымались из гражданского оборота,
не могли быть объектом частной собственности. Учитывая последнее
обстоятельство, советский законодатель решил прибегнуть к институту, схожему с суперфицием для регулирования вещных прав в области
недвижимости (т.е. строений, принадлежащих земельным участкам).
Суперфицием в римском праве являлось установленное в отношении городской земли право возведения построек и дальнейшее использование их. Изначально институт это возникает в области публичного
101
История и значение принятия Гражданского кодекса РСФСР 1922 года
права, поскольку до наших дней сохранились данные о передаче в III в.
до н.э. земель Авентинского холма под застройку плебейским семьям. Соответственно, изначально существовал запрет на отчуждение
таких построек, поскольку государственные земли являлись res extra
commercium. Но преторским эдиктом права застройщиков на здание
стали защищаться особым интердиктом. Руководствуясь принципами bоna et aequi, претор решил, что раз строение воздвигалось за счет
средств плебеев, то они должны получить защиту от всех третьих лиц.
Таким образом, постепенно из области публичных правоотношений
данный институт переходит в область частноправовых, а из обязательственного права по аренде земли под застройку вырастает вещное право суперфиция. По общему принципу, собственником построек становится собственник земельного участка. Все воздвижения
на поверхности следуют ей. Владелец, или суперфициар, правомочен
при этом передавать строение по наследству, передавать его в качестве завещательного отказа или путем дарения, продать, заложить или
даже установить сервитут по отношению к постройке [2, c. 352−355].
Суперфициар при этом платит ренту (соляриум) собственнику и все
налоги в казну. Если в течение времени рента не выплачивается собственнику, последний мог вчинить личный иск. В отличие от договора
аренды, суперфициар также приобретал исковую защиту не только
против тех, кто нарушает его право, но против неограниченного круга
третьих лиц, включая самого собственника. Ограниченность же этого
вещного права состояла в строго целевом характере этого владения.
Ведь суперфиций прекращался не только в силу неуплаты соляриума,
но и в силу того, что суперфициар в течение трех лет не застраивает
землю, переданную ему под постройку.
Следует отметить, что суперфиций как институт ограниченного
вещного права был рецепирован не во всех классических кодификациях гражданского права. Французский кодекс Наполеона 1804 г. не содержал норм о суперфиции и эмфитевзисе, в то время как немецкие
пандектисты восприняли эмфитевзис и приспособили его под нужды
современного гражданского оборота. Классический римский эмфитевзис был воспринят в Германском Гражданском Уложении, которое
содержит целых пять параграфов относительно этого ограниченного
вещного права. После поражения в Первой мировой войне в Германии начинается жилищный кризис, который заставляет немецкого
законодателя несколько доработать этот институт и 15 января 1919 г.
было принято Положение о наследственном праве застройки, внесшее
существенные корректировки в римский суперфиций. Некоторые
102
Суперфиций и право застройки в Гражданском кодексе 1922 г.
исследователи говорят о том, что данная конструкция «совмещает
в себе чисто германский институт отчуждаемого наследуемого права
постоянного владения и пользования земельным участком за плату
с правом возведения постройки «erbleihe» и римский суперфиций» [1,
c. 44]. При этом, германское право возведения постройки трактуется
как средневековая расщепленная феодальная собственность – utile,
которая давала возможность застройщику сделать строение своей
собственностью, тем самым нарушая принцип solo cedit. Е.А. Суханов
объясняет возникновение права наследственной застройки несколько
иначе. Если учесть, что объектом вещного права собственности может
выступать только земля, то у того, кто застраивает землю, возникнет
лишь ограниченное вещное право. Такая возможность не прельщала
возможных застройщиков, а приобрести землю им было не по силам
в условиях послевоенной инфляции, которая замечательно описана
в книге Эриха Марии Ремарка «Черный обелиск». Как разрешить
строить дома так, чтобы застройщик становился собственником? После
принятия Закона в 1919 г. заработало право застройки, помимо рецепированного в ГГУ классического института римского права. Законодатель право застройки приравнял к вещи, т.е. создал специальный
правовой режим. Собственник участка предоставлял право застройки.
Застройщик платил от 4 до 7% от стоимости участка земли, при этом
на основании права застройки дом становился не принадлежностью
участка, а принадлежностью самого права застройки (его составной
частью). Таким образом получалось, что застройщик уже приобретал
не ограниченное вещное право, а право собственности. Получалось
так потому, что право застройки имело юридический режим вещи.
Строение записывалось в поземельную книгу как самостоятельный
объект недвижимости.
Начнем с того, что российское дореволюционное право не знало
института права застройки до 1912 г. совершенно. В 1912 г. был принят
Закон о застройке, который позволял собственникам земельных участков отдавать земли под застройку по договору на срок от 36 до 99 лет
за плату [6]. Право застройки могло переходить по наследству (в случае
раздробления и разделения между наследниками права застройки
у наследников возникает солидарное обязательство по выплате причитающихся собственнику земли денег), отчуждаться с торгов, подлежало залогу и даже могло быть обременено сервитутами. Причем
право застройки могло возникать не только на городских землях, но и
на надельных землях сельских общин, землях, принадлежащих РПЦ,
и даже Императорскому дому. Закон предусматривал всего три случая
103
История и значение принятия Гражданского кодекса РСФСР 1922 года
прекращения права застройки – истечение срока договора, совпадения в одном лице собственника земельного участка и застройщика,
и если собственнику земли необходимо начать разработку полезных
ископаемых на участке. В последнем случае застройщику выплачивались убытки. Если застройщик не выплачивал взносы, то собственник
земли мог через полгода после просрочки платежей, обратить взыскание, в том числе и на иное имущество просрочившего застройщика. Однако в Законе 1912 г. право застройки продолжало оставаться
ограниченным вещным правом, у застройщика не возникало права
собственности на строение, даже с учетом того, что закон позволял
уничтожить постройку по истечении срока договора. Принцип solo
cedit сохранялся.
Война 1914−1918 гг. обострила жилищный кризис и вызвала к жизни необходимость всячески поощрять застройку новых или восстановление старых, разрушенных зданий. Поэтому на момент создания кодекса 1922 г., в декретах и постановлениях советской власти уже были
определены основные нормы института застройки. Декрет 20 августа
1918 г. признавал право застройки только за местными органами власти. Статья 7 определяла передачу земли частным лицам для возведения
на них зданий под промышленные предприятия. С введением новой
экономической политики, последняя быстро нашла свое отражение
в жилищной политике. Постановлением СНК от 8 августа 1921 г. право застройки городских участков было предоставлено кооперативным объединениям и отдельным гражданам также. Сделано это было
в целях «ослабления жилищного кризиса». При этом определялись
нормы застройки: необходимо было исходить из количества членов
семьи и их личных потребностей. Жилая площадь, превышающая
полную потребность застройщиков и их семей, до истечения срока
договора, в пределах не свыше 70% излишка могла сдаваться застройщиками внаймы. Остальная часть площади – 30% излишка – должна
быть сдаваема в распоряжение Коммунальных Отделов. Денежной
арендной платы никакой не устанавливалось. Кто же занимался определением норм жилья на одного человека? Распределение жилищ
нормировалось Декретами СНК от 25 мая 1920 г. и 23 мая 1921 г. [5,
c. 23]. Органом, заведующим жилищным фондом и распоряжавшимся жилыми помещениями, являлись Жилищные отделы, которые
вместе с Жилищно-санаторными инспекциями устанавливали нормы
жилплощади: всем гражданам предоставлялся двухнедельный срок
для самоуплотнения, которое так яростно критиковалось булгаковским профессором Преображенским. Таким образом, Постановление
104
Суперфиций и право застройки в Гражданском кодексе 1922 г.
СНК от 8 августа, содержало в себе некие гарантии невыселения,
предоставленные застройщикам.
14 августа 1922 г. ВЦИК и СНК постановили, что:
1) договоры о предоставлении городских участков под застройку
заключаются нотариальным порядком на срок до 20 лет для деревянных строений и на срок до 49 – для каменных;
2) право застройки должно быть отчуждаемо и обременено залогом,
причем последний сохранял силу и по отношению ко всякому новому
приобретателю;
3) право застройки переходит по наследству, независимо от размера
его стоимости;
4) предусматривалось, что повышение арендной платы может иметь
место не чаще чем раз в пять лет, причем размер повышений устанавливается в договоре застройки;
5) застройщик обязан платить все падающие на право застройки налоги и сборы, но строения, предназначенные для жилья, освобождаются от городских и местных налогов в течение трех лет со дня
возведения;
6) на право застройки возможно обращение денежных взысканий
в случае невнесения причитающихся по договору платежей более чем
за один год или иного нарушения обязанностей, предусмотренного
неустойкой. При этом взыскание осуществляется путем продажи права
застройки с публичных торгов.
Очевидно, что законодатель имел в виду не использование прав
собственности в целях наживы, не извлечение доходов из эксплуатации земли, а только удовлетворение насущных потребностей населения, возникших вследствие войны и жилищного кризиса. Как
видно из Постановления СНК, право застройки распространяется
не только на возведение новых строений, но распространяется также
на капитальный ремонт разрушенных зданий при условии «текущей»
сохранности их не более 70% от первоначальной стоимости здания.
Если говорить о юридической природе права застройки, то вещное
свойство права застройки проявляется в том, что застройщик владеет
предоставленным ему участком независимо от собственника и может
защищаться против всякого нарушителя.
В качестве системы изложения норм гражданского права А.Г. Гойхбаргом была избрана пандектная, которая предполагала Общую часть,
включающую вопросы возникновения правоспособности и дееспособности участников гражданского оборота, определен перечень субъектов
и объектов гражданского права и порядок защиты нарушенных прав,
105
История и значение принятия Гражданского кодекса РСФСР 1922 года
и Особенную, состоящую из подотраслей – вещного, обязательственного и наследственного права. Нормы семейного права не вошли в ГК
РСФСР. Еще одной особенностью Кодекса стала постановка вещного
права на первое место относительно обязательственного.
В гражданском праве обычно институты вещного права регулируются императивно, т.е. участники гражданского оборота не могут
изобрести новых вещных прав. В качестве таковых, Кодекс 1922 г. называл право собственности (причем, преимущество было за государственными формами собственности), застройки и залога имущества.
Хотя залог все же занимал пограничное положение, будучи способом
обеспечения обязательств.
В Гражданском кодексе в разделе «Вещное право» праву застройки
посвящено всего 14 статей (71−84), и они практически полностью воспроизводят текст Декрета ВЦИК и СНК от 14 августа 1922 г. Кодекс
императивно предписывает нотариальную форму заключения договора
застройки, в отличие от Рима, где суперфиций мог устанавливаться
по завещанию, судебным решением и по простому соглашению. Право
застройки, таким образом, возникает с момента внесения договора
в актовую книгу нотариуса. Были определены также необходимые
элементы договора: помимо наименования договаривающихся сторон
и срока его действия, необходимо было указать точное определение
сдаваемого под застройку участка, размер и сроки внесения арендной
платы, характер и размер строений, которые застройщик обязывался
возвести, а также условия поддержания строений в надлежащем виде,
условия страхования и восстановления строений в случае их гибели.
Договором могла определяться неустойка на случай просрочки и иных
нарушений договора застройщиком. Сторонами договора могли быть
как юридические лица (в том числе кооперативы), так и физические.
Ввиду того, что ни особыми соглашениями с иностранными государствами, ни Постановлениями Правительства РСФСР или СССР права
иностранцев в рассматриваемом отношении ограничению не подвергались, то право иностранцев быть субъектами права застройки не подвергается никакому сомнению. Срок застройки также определялся
жестко от 20 до 49 лет. Причем определения права застройки не давалось. Впрочем, определение, хоть и не совсем удачное, было дано
в Инструкции НКВД и НКЮ № 204/654 от 12 декабря 1925 г., которая
определяла право застройки как «вещное срочное право возводить
строения на городских и внегородских землях, владеть, пользоваться
и распоряжаться этими строениями, в пределах срока, предусмотренного договором застройки» [7, c. 24]. Причем срок договора для ка-
106
Суперфиций и право застройки в Гражданском кодексе 1922 г.
менных строений определялся уже в 60 лет, для деревянных – в 40.
Статья 7 Инструкции возлагала на Коммунальные отделы обязанность
вести реестры участков, предоставленных по праву застройки и реестры
застройщиков с указанием номера занимаемого владения по реестру
участков. Всякие изменения в праве застройки (обременение залогом,
отчуждение) отражались в реестре участков.
По нормам ГК РСФСР получалось, что права владеть и распоряжаться застройкой свыше срока договора у застройщика не было,
а было лишь обязательство начать строительство в течение года после
заключения договора. Впрочем, застройщик мог отчуждать само
право застройки на недостроенное здание. Причем, если застроено
менее 30% от предполагаемого объема строительства, застройщик
должен согласовать отчуждение права с госорганом, передавшим
земли под застройку.
Согласно Кодексу, застройщик также не может отказаться от права
в одностороннем порядке. В случае неисполнения обязательств по договору, дело решалось через суд, который мог обратить взыскание
на право застройки, путем продажи его с торгов. Субъектом права
собственности являлся не застройщик, а государство, поскольку по истечении срока договора застройщик обязывался передать строение
коммунальным службам. Ему гарантировалась выплата вознаграждения за стройматериалы и работу, но только по цене, определяемой
специальной комиссией. На практике Московский Совет иногда в согласии с застройщиком производил выкуп владения в течение всего
договорного срока путем понижения арендной платы, вносимой ежегодно застройщиком: в этом случае владение переходило по окончании
договора Московскому Совету безвозмездно [5, с. 46].
Возникает впечатление, что законодатель, воссоздавая «буржуазный» институт, пытался все время защитить советское государство
от возможных последствий действия такого права. Хотя в действительности право застройки являлось единственным верным выходом
из ситуации, когда все земли являются собственностью государства
и изъяты из гражданского оборота. Таким образом, советский законодатель вернулся к истокам римского суперфиция в первоначальной
его форме, когда под застройку передавались публичные земли и произвольное отчуждение их было невозможно. Хотя, конечно, были
и отрицательные оценки гражданского права РСФСР этого периода.
П.И. Стучка в курсе лекций 1929 г. высказался: «…наше гражданское
право в сущности есть копия буржуазного гражданского права лишь
с купюрами (вычеркнутыми местами) и дополнениями» [8, c. 190].
107
История и значение принятия Гражданского кодекса РСФСР 1922 года
Однако уже в 1927 г. право застройки претерпевает существенные
изменения – жилищным кооперативам право застройки начнут предоставлять на бессрочной основе, что нарушает принцип «строение
следует судьбе земли». С практической же точки зрения существование
двух независимых собственников у одной нераздельной недвижимости
может быть терпимо лишь до тех пор, пока эти права собственности
находятся в спящем, фиктивном состоянии, ближе к фактическим,
чем юридическим, т.е. пока запрещен оборот недвижимости. Можно
заметить, что и суперфиций, и право застройки по ГК РСФСР 1922 г.
обязаны своим возникновением существованию больших массивов
земель с ограниченной возможностью гражданского оборота, поэтому суперфиций становится эффективным способом хозяйственного
освоения городских земель [3, c. 162−163]. Мы видим также, что в процессе применения права застройки постепенно сначала увеличивается,
а затем и вовсе отменяется срок действия договора застройки, что
приводит к нарушению принципа «строение следует судьбе земли».
Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г.
право застройки было упразднено, а земля передавалась желающим
в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого
помещения с получением права собственности на него. Таким образом,
возникала ситуация, когда из ранее ограниченного вещного права застройки возникало более сильное право собственности на постройку.
Когда из гражданского права исчез институт застройки, часть правоведов предлагала разделить гражданское право на обязательственное
и право собственности, учитывая смешанную природу права залога.
Это представляется не совсем верным. Как отмечает Е.А. Суханов,
поскольку земельный ресурс является весьма ограниченным, равно
неверным было бы абсолютизировать право собственности на землю
или ограничивать систему вещных прав только лишь правом собственности. Поэтому чем больше ограниченных вещных прав включает
в себя гражданский кодекс, тем более развитым и гибким является
гражданский оборот в стране.
Список использованных источников
1. Бибиков А.И. Римская правовая модель права застройки и ее вос-
приятие в отечественной доктрине и законодательстве // Lex Russica.
2015. № 1. С. 41−50.
2. Дигесты Юстиниана. Т. VI, полутом II: Кн. 41−44: Пер. с лат. /
Под ред. Л.Л. Кофанова. М., 2005. 564 c.
108
Суперфиций и право застройки в Гражданском кодексе 1922 г.
3. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском до-
революционном и современном российском гражданском праве. М.,
2000. 255 с.
4. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. М.: ИКД
«Зерцало-М», 2002. 264 с.
5. Попов Н.Ф. Право застройки в РСФСР и практика его примене-
ния. М.: Москв. сов. р. к. и к. д., 1925. 125 с.
6. О праве застройки // 3 ПСЗ. Т. 32. № 37414. Собрание узаконе-
ний. 1912. Ст. 1147.
7. Вавин Н.Г. Сделки со строениями: Сборник законоположений,
ведомственных инструкций, циркуляров, разъяснений и определений.
М.: Юрид. изд-во НКЮ РСФСР, 1926. 203 c.
8. Стучка П.И. Курс советского гражданского права. Т. 2. Общая
часть гражданского права. М.: Издательство коммунистической академии, 1929. 546 с.
РАЗВИТИЕ И АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
КОДИФИКАЦИИ РОССИЙСКОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Андреев Юрий Николаевич,
доктор юридических наук, профессор,
ведущий научный сотрудник
кафедры гражданского права и процесса
юридического института НИУ «БелГУ»
(Белгород, Россия)
ОБ АКТУАЛЬНЫХ ПРОБЛЕМАХ
ДАЛЬНЕЙШЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
РОССИЙСКОГО ГРАЖДАНСКОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Аннотация. Статья посвящена некоторым актуальным проблемам
реформирования гражданского законодательства. К таковым автор
относит, в частности: 1) обеспечение приоритета Гражданского кодекса РФ в регулировании энергоснабжения граждан-потребителей;
2) введение полной имущественной ответственности энергоснабжающих
организаций и перевозчиков перед потребителями; 3) устранение пробельности в ГК РФ по регламентации такой формы безналичных расчетов,
как расчет с использованием банковских платежных карт; 5) проблема
устранения недостатков использования договора счета эскроу в «долевом» строительстве; 6) проблема отсутствия в ГК РФ положений
об ответственности за причинение репутационного вреда юридическим
лицам; 7) необходимость усиления гражданско-правовой ответственности за нарушение тайны частной жизни; 8) правовое обоснование несоответствия правового статуса государственных компаний и корпораций
требованиям ГК РФ.
Ключевые слова: энергетическое законодательство, репутационный
вред, ответственность за нарушение частной жизни; безналичный расчет
с помощью банковских платежных карт, потребители.
Безусловно, в каждой отрасли законодательства существуют актуальные проблемы, связанные с необходимостью его дальнейшего
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]