Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение жилищной сферы. Практикум. Учебное пособие
.pdf
ТЕМА 4. ПЕРЕВОД ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ В ИНОЙ ПРАВОВОЙ РЕЖИМ
Вопросы темы:
1. Условия осуществления перевода жилых помещений в нежилые,
нежилых помещений в жилые.
2. Порядок перевода жилых помещений в нежилые, нежилых по-
мещений в жилые.
3. Отказ в переводе жилых помещений в нежилые, нежилых поме-
щений в жилые.
НПА и судебная практика
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от
25.12.2023 г.)
Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред.
от 25.12.2023 г.)
ФЗ № 52-ФЗ от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом
благополучии населения» (ред. от 24.07.2023 г.)
ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопас-
ности зданий и сооружений» (ред. от 02.07.2013 г.)
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утвер-
ждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу» (ред. от 28.09.2022 г.)
Постановление Госстроя РФ 27.09.2003 № 170 «Об утверждении
Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (с изм.
от 22.06.2022 г.)
Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2019 г. № 18-КГ19-58
Кассационное определение Судебной коллегии по администра-
тивным делам Верховного Суда РФ от 14.04.2021 г. № 78-КАД21-2-К3.
41
Практическая часть:
Задание 1
Ознакомьтесь с судебной практикой по рассмотрению споров, связанных с изменением правового статуса объекта жилищных прав.
Проанализируйте категории споров, порядок и итоги рассмотрения,
состав участников дела, мотивированное обоснование, доказательства
по делу.
Сформулируйте аналитическую справку.
Задача 1
Организация приобрела под офис жилое помещение на втором этаже
девятиэтажного жилого дома и
цокольное помещение в пятиэтажном
жилом доме. Для вывода из жилищного фонда жилого помещения организация обратилась в органы местного самоуправления с заявлением.
Из поэтажного плана дома видно, что на первом этаже находится
нежилое помещение. Проект переустройства и (или) перепланировки,
выполненный частным лицом, переводимого помещения содержит
схемы оборудования отдельного входа к
такому помещению.
Жильцы квартиры в девятиэтажном доме, находящейся в одном
тамбуре, и квартиры сверху, сочли свои права нарушенными и обратились в суд для защиты своих прав.
Все ли документы, обязательные от заявителя, были предоставлены? Назовите основания для отказа в изменении статуса жилого
помещения? С какого момента статус помещения
считается изме-
ненным? Кто подает информацию в ЕГРН?
Сформулируйте решение органа местного самоуправления.
Задача 2
15.03 Гольцов обратился в МФЦ с заявлением о переводе жилого
помещения нежилое помещение с переустройством и перепланировкой. В качестве целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения Гольцов указал, что все окна квартиры выходят
на улицы с интенсивным движением транспорта, в связи с чем,
он предполагает переоборудовать квартиру под магазин автомасел
и автозапчастей.
06.05 Гольцову отказано в переводе на основании п. 1 ч. 1 и п. 3 ч. 1
ст. 24 ЖК РФ. Данные постановление и уведомление получены 10.05.
42
Отказывая в положительном решении, ГУ архитектуры и градостроительства Администрации города исходило из того, что Гольцовым
не представлено подтверждения того, что в данном помещении никто
не проживает, как это установлено положениями ч. 2 ст. 22 ЖК РФ.
Кроме того, жилое помещение на момент рассмотрения заявления
Гольцова самовольно изменено путем демонтажа подоконной части
несущей
панели, что запрещено законодательством.
Гольцов возражал, ссылаясь на наличие технического заключения,
согласно которому данное изменение выполнено в соответствии с проектной документацией, соответствует техническим стандартам, обеспечивает необходимую прочность, устойчивость и дальнейшую эксплуатационную безопасность здания.
Соседи примыкающих квартир подали жалобу в ГЖИ о возможном
нарушении Гольцовым их прав, поскольку
крыльцо с лестницей пред-
полагаемого нежилого помещения будет располагаться на газоне.
Является ли осуществление предпринимательской деятельности
основанием для признания жилого помещения нежилым? Имеет ли
значение цель изменения статуса жилого помещения? Кто управомочен принимать решения о переводе жилого помещения в нежилое, нежилое помещение в жилое? Соответствуют ли законодательству
сроки в данной ситуации? Какими доказательствами подтверждается возможность изменения статуса помещения?
Оцените правомерность действий участников правоотношений.
Задача 3
Яковлев намереваясь перевести помещение магазина из категории
жилого в нежилое обратился с заявлением в Управление архитектуры
и градостроительства администрации города, приложив проект перепланировки и переустройства, подготовленный архитектурно-конструкторским бюро.
истечению 45 дней мотивированное решение по результатам
По
рассмотрения заявления не принят, т. е. муниципальная услуга не оказана, в связи с чем Яковлев обратился в суд.
Управление архитектуры и градостроительства администрации
города возражало, сославшись п. 62 Постановления Пленума Верховного суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства», суд
не осуществляет проверку
целесообразности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления,
43
иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными
или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, принимаемых, совершаемых
ими в пределах своего усмотрения в соответствии с компетенцией,
предоставленной законом или иным нормативным правовым актом.
Предусмотрена ли ответственность за несвоевременные сроки
рассмотрения заявления о переводе? Вправе ли суд в случае
бездействия должностных лиц осуществить изменение статуса помещения? Решите дело.
Изменится ли решение, если в результате перевода Яковлев оста-
нется без места жительства на праве собственности?
Применимы ли к переведенным в нежилые помещения в МКД техни-
ческие, санитарно-гигиенические требования, предъявляемые к жилым?
Оцените правомерность действий участников правоотношений
.
Задача 4
Селивенко является собственником земельного участка земель
населенных пунктов с построенным на участке домом. На основании
распоряжения Администрации произведен перевод жилого помещения
в виде жилого дома в нежилое в связи с чем, Селивенко обратилась
в Управление Росреестра с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости в связи с
изменением его назначения и наименования, произошедшего в результате перевода жилого дома в нежилое помещение.
Однако ей было отказано на том основании, что, по мнению Управления, ЖК РФ предусматривает возможность перевода в жилые помещения только из нежилых помещений и наоборот. Здание не относится
к нежилым помещениям, поскольку
нежилое помещение – самостоя-
тельный вид объекта недвижимости, который является частью здания.
Кроме того, как следует из уведомления, ЖК РФ не регламентирован порядок перевода жилого дома в нежилое здание, и само понятие
реконструкции и его определение даны в ГрК РФ и Ведомственных
строительных нормах в связи с чем, по мнению Управления
, для эксплуатации здания в качестве нежилого необходимо оформление разрешительных документов на его реконструкцию и ввод в эксплуатацию, предусмотренных ст. 51, 55 ГрК РФ.
Кто подает документы об изменении правового статуса помеще-
ния в Росреестр?
44
Оцените правомерность действий участников правоотношений.
Изменится ли решение, если дом является памятником архитек-
туры?
Задача 5
Департамент ЖКХ администрации города принял решение об отказе в переводе от 16.10 встроенного нежилого помещения в жилое,
согласования переустройства и перепланировки жилых помещений
в связи с несоблюдением требований ст. 22 ЖК РФ.
В результате осмотра от
15.10 представителями Департамента
установлено, что переустройство уже выполнено и используется в качестве жилого помещения. Помещение расположено на первом этаже,
и состоит из жилой комнатой площадью 8,2 кв. м и помещения для
приготовления пищи. В помещении для приготовления пищи нет окна
и обустроено на месте туалета в нежилом помещении. По стояку расположены туалеты. Помещение для приготовления пищи имеет размер
1,1 кв. м.
16.10 уведомление об отказе в переводе было направлено Тарасо-
вой по почте.
Кроме того, указано на несоответствие предоставленной проектной
документации, выполненной ООО «Архитектурно-проектная мастерская», поскольку представлена только в части раздела 1 «Архитектурные решения» и имеются технические ошибки при указании
наимено-
ваний помещений после перепланировки.
Какими актами и какие требования установлены для жилых помещений?
Оцените правомерность действий участников правоотношений.
Задача 6
Веселов, являясь собственником земельного участка с садовым домиком, для признания его жилым домом обратился в Администрацию
города с необходимым пакетом документов. Уведомлением, направленном в течение пяти
дней со дня принятия решения, ему было отказано,
поскольку земельный участок расположен в границах приаэродромной
территории, в связи с чем, необходимо получить согласование с собственником аэродрома. Границы земельного участка в соответствии
с требованиями действующего законодательства не установлены,
45
не соблюдены минимальные отступы от границы соседнего земельного участка (3 м), от восточной стороны – 1,7 м.
Согласно техническому заключению на дом: является законченным
строительством объектом и представляет собой одноквартирный жилой дом. Наружные ограждающие, а также несущие конструкции нежилого здания, имеют физический износ в размере 20 %, и не имеют
видимых наружных дефектов
и деформаций. Внутренние помещения
обеспечены электроснабжением, автономным водоснабжением от водозаборного колодца, автономным сооружением водоотведения (канализации) – септиком, автономным печным отоплением и отоплением
от электроконвекторов полной заводской готовности. Рядом с домом
на расстоянии 400 м проходит опора ЛЭП с напряжением 110 кВ.
Какими актами и какие требования установлены для жилых по-
мещений?
Оцените правомерность действий участников правоотношений.
Задания для самостоятельной работы
Выполняется в случае отсутствия обучающегося на занятиях
в письменном виде задания и задачи с обоснованием решения. Вопросы
для обсуждения и НПА по теме указаны в начале темы.
Задача 1
Амерханова приобрела по договору купли-продажи помещение.
Предыдущий собственник, на основании Решения комитета
имущественных отношений города произвел работы в соответствии с проектом
переустройства и (или) перепланировки квартиры. Акт приемочной комиссии был согласован четырьмя из пяти членами, однако последний
отказал по двум причинам: отсутствие согласования архитектурного
решения входа в нежилое помещение; состояние конструкций подвального перекрытия здания в целом оценивается как не
допустимое к дальнейшей эксплуатации; дом является объектом культурного наследия
регионального значения «Дом с мелочными лавками, мастерскими».
Амерхановой были выполнены ремонтно-восстановительные работы
в подвальном помещении жилого дома. Согласно техническому заключению по результатам обследования основных строительных конструкций нежилого помещения несущая способность основных строительных
конструкций соответствует их эксплуатационной пригодности.
46
Администрация города приняла к сведению представленное Амерхановой техническое заключение, замечаний и возражений не высказало, однако отказало в узаконении перепланировки и переводе из жилого в нежилое помещение административном порядке и предложило
обратиться в суд.
С какого момента изменение правового статуса помещения считается завершенным?
Оцените правомерность действий участников правоотношений.
Задача 2
Организация, являясь собственником квартиры на первом этаже,
использовало его под офис для своих сотрудников. В последующем
было решено перевести в статус нежилых две комнаты из четырех
структурно-обособленных, имеющих лоджии для
оборудования от-
дельного входа.
Узнав об этом, Илюшин обратился в суд, ссылаясь на то, что квартира перешла к организации в порядке наследования, однако он обладает правом пожизненного проживания на основании завещательного
отказа.
Кроме того, в суд обратилась организация-кредитор, с которой был
подписан договор залога на данную квартиру.
Организация-собственник
квартиры возражала, ссылаясь, что сумма залога равна стоимости двух
комнат правовой статус которых не меняется.
Дайте правовую оценку ситуации.
Задача 3
Кустова, являясь собственником четырехкомнатной квартиры на
первом этаже, 05.02 подала пакет документов для вывода из жилищного фонда в целях увеличения площади существующего медицинского
стоматологического кабинета.
Уведомлением от 30.04 Кустова проинформирована о том, что помещение перевод возможен при условии проведения в установленном
порядке работ. На основании чего
у частного архитектора заказан проект перепланировки и 11.06 получено заключение по выполненной перепланировке и переустройству данного помещения.
Актом приемочной комиссии о завершении переустройства и (или)
перепланировки переводимого помещения при осмотре помещения от
02.09 было установлено, что: дверной проем, который использовался
47
в качестве выхода из бывшей на лестничную площадку в подъезд
дома, заложен кирпичом и обшит панелями с внутренней стороны переводимого помещения, со стороны лестничной площадки дверь с запирающимся устройством в подъезде сохранена.
Имеет ли значение цель изменения статуса жилого помещения?
Соответствуют ли законодательству сроки в данной ситуации?
Предусмотрена ли ответственность за несвоевременные сроки рассмотрения заявления о переводе?
Сформулируйте решение органа местного самоуправления.
Имеется ли возможности изменить правовой статус жилого помещения, если Кустова будет являться нанимателем по договору социального найма?
Задача 4
Игнатов обратился в суд о признании садового дома, расположенного на земельном участке, категории
земель: земли населенных пунктов.
Садовый домик представляет собой трехэтажное деревянное жилое
строение, общей площадью 210 кв. м. На первом этаже располагаются:
два тамбура, кухня, гостиная, туалет, котельная, душевая, кладовая.
На втором этаже располагаются две жилые комнаты и холл. На третьем мансардное помещение с тремя спальнями. Имеется электричество,
водоснабжение и выгребная
яма. Ширина дверных проемов 50 см.
В результате строительства соблюдены требования экологических и
санитарно-технических норм. Конструкции здания подвергнуты огнезащитной обработкой. Обмеры внутренних помещений здания соответствуют размерам, указанным в плане, выполненном кадастровым
инженером. Строительные материалы, использованные при строительстве здания, соответствуют требованиям Строительных норм и правил.
Представитель ответчика в иске
просила отказать, поскольку спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-5 –
зона садоводческих объединений, где размещение земельных участков
с видом разрешенного использования «индивидуальная жилая застройка» не предусматривается. Отсутствует газоснабжение при газификации СНТ, в котором находится дом.
Привлеченные в судебном заседании жильцы соседних домов по-
жаловались на снижение
инсоляции в их домах в связи с высотности
дома Игнатова.
48
Кто управомочен принимать решения о переводе жилого помещения в нежилое, нежилое помещение в жилое? Вправе ли суд в случае
бездействия должностных лиц осуществить изменение статуса помещения? Какими доказательствами подтверждается возможность
изменения статуса помещения?
Оцените правомерность действий участников правоотношений.
Задача 5
Берина, собственник квартиры на втором этаже МКД, решила
пе-
ревести в нежилое для организации офиса, для чего обратилась в городской департамент архитектуры и градостроительства, приобщив
к заявлению необходимые документы. Однако Распоряжением ей было
отказано в переводе с мотивировкой о невыполнении требований ч. 1
ст. 122 ЖК РФ без указания на конкретные нарушения.
После получения в проектной организации проекта перепланировки и переустройства Берина вновь обратилась в ДАиГ, однако ей вновь
было отказано в переводе с мотивировкой о невыполнении требований
ч. 1 ст. 22 ЖК РФ.
Считая, что с ее стороны были предоставлены все необходимые
документы, а решение нарушает ее права, Берина обратилась в суд
с требованием о признании помещения нежилым.
В ходе
рассмотрения дела было установлено, что проект не соответствует СП «Доступность зданий и сооружений для маломобильных
групп населения», а также СНиП «Системы противопожарной защиты» поскольку установлена автоматическая пожарной сигнализации.
Кроме того, согласно данным технического заключения усматривается, что планируется проведение работ по устройству проема в стене
жилого дома.
Также
установлено, что иного жилого помещения у Бериной не
имеется.
Что считается мотивированным обоснование отказа в решении
об изменении правового статуса помещения? Все ли документы, обязательные от заявителя, были предоставлены? Назовите основания
для отказа в изменении статуса жилого помещения? С какого момента статус помещения считается измененным? Кто подает
ин-
формацию в ЕГРН?
Оцените правомерность действий участников правоотношений.
49
Задача 6
Отказывая в переводе жилого помещения в нежилое в МКД, администрация города указала на:
1. предусмотренные проектом демонтаж существующего оконного
блока в квартиру и остекления лоджии с дальнейшим формированием
перегородки с витражным остеклением и дверным проемом и с последующим обустройством входной группы – не возможно без присоединения к квартире
части общего имущества многоквартирного МКД.
Согласно предъявленному протоколу общего собрания собственников
помещений МКД проголосовало по данному вопросу 78 %, «ПРОТИВ» – 7,4 %, «ВОЗДЕРЖАЛОСЬ» – 13,8 %, что не соответствует
требованиям ст. 40 ЖК РФ;
2. непредставление нотариальные согласия собственников поме-
щений примыкающих помещений;
3. отсутствие согласования проекта с территориальными органами
социальной защиты населения, в соответствии с частью 1.2 свода пра
вил «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп».
Звягинцев, полагая решение не законным, обратился в суд.
Дайте правовую оценку ситуации.
Изменится ли решение, если МКД признан ветхим, аварийным до-
мом?
-
50
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]