Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение жилищной сферы. Практикум. Учебное пособие
.pdf
Членство Гурьянова прекращено, в связи с отчуждением жилого
помещения. При этом заявления на выход из членства в ЖК не подавалось. Паевый взнос Гурьянов уплатил полностью.
Согласно действующему Уставу ЖК:
«Член кооператива имеет право: выйти из членов Кооператива
с соблюдением положений, установленных Уставом.
В случае выхода или исключения Члена Кооператива
из ЖК вступительный и членские взносы Члену Кооператива не возвращаются.
В случае исключения из членов Кооператива размер паевого взноса
уменьшается на 20 %. Решением собрания членов ЖК может предусматриваться выдача паевого взноса в натуральной форме. Срок возврата паевого взноса зависит от срока реализации данного жилого помещения другому члену Кооператива».
Маслюков возражал, ссылаясь, что должна применяться редакция
Устава, действовавшая на момент его вступления в члены ЖК.
Каковы правила возврата паевого взноса исключенному из коопе-
ратива члену? Можно
ли взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ
за нарушение сроков возврата паевого взноса?
Проанализируйте сложившуюся ситуацию.
Задания для самостоятельной работы
Выполняется в случае отсутствия обучающегося на занятиях
в письменном виде задания и задачи с обоснованием решения. Вопросы
для обсуждения и НПА по теме указаны в начале темы.
Практическая часть:
Задание 1
Оформите сравнительную таблицу по управлению МКД в отношении – ТСЖ и ЖК/ЖСК – создание, органы управления, общее собрание – участие, голосование, подсчет, реорганизация, ликвидация, условия членства, вступление, прекращение, последствия исключения.
Задача 1
На ОССП в 15-квартирном МКД принято следующие решения:
1) избран непосредственный способ управления МКД; 2) избран пред-
седатель Совета дома
для представления интересов с третьими лицами
141
из числа собственников квартир – Бокова; 3) исключена часть работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 491; 4) выдать доверенность
Председателю на заключение договоров по коммунальным услугам.
Во исполнение указанных решений ОССП в МКД, Бокова зарегистрировалась в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего предпринимательскую деятельность по управлению
эксплуатацией жилого фонда, управлению эксплуатацией нежилого
фонда
, и производит работы по ремонту ОИ в МКД и услуги по содержанию жилья дома. Договор с подрядной организацией по обслуживанию и содержанию не заключался.
В МКД случился пожар. В рамках проведенной проверки было выявлено, что пожар возник из-за замыкания проводки в уборной, которая являлась местом
общего пользования и, соответственно, общим
имуществом собственников дома. Было признано, что замыкание проводки произошло из-за ненадлежащего осуществления собственниками своих обязанностей по содержанию общего имущества дома.
Каковы особенности непосредственного способа управления МКД?
Кто будет нести ответственность за качество поставленных в МКД
коммунальных услуг? Как осуществляется контроль со стороны
жителей за обслуживанием общего имущества в МКД при заключении
договора с УО?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 2
В жилом доме 2015 года постройки общая площадь жилых и вспомогательных помещений составляет 8000 кв. м, общая площадь квартир в доме составляет 6946 кв. м (всего 125 квартир частного жилищного фонда).
Уставом определено, что, кроме деятельности по управлению домом, ТСЖ вправе без решения ОССП в МКД: осуществлять строительство дополнительных помещений и объектов ОИ в МКД; сдавать
в аренду, внаем части ОИ в МКД; представлять интересы, связанные
с управлением ОИ в МКД. В качестве текущих органов управления
ТСЖ определены Правление и Ревизионная комиссия, в качестве высшего органа – ОССП в МКД. Доход направляется в специальный фонд,
расходуемый на цели, предусмотренные уставом товарищества, или
иные цели деятельности по решению Правления ТСЖ.
На общем собрании членов ТСЖ от 01.03 принято решение о заключении договора аренды подвального помещения общей площадью
142
74 кв. м сроком на два года. Также было принято решение установить
входную металлическую дверь в офисе товарищества и приобрести
офис в соседнем здании.
15.09 Собственник жилого помещения в доме, не являющийся членом ТСЖ, обратился в суд с иском о признании договора недействительным, так как указанная сделка является невыгодной для ТСЖ,
плата за аренду, указанная в данном договоре, является низкой. В отношении закупки дверей также были возражения, ссылаясь
на не раци-
ональность использования средств дома.
Из-за смены собственников квартир, выхода некоторых членов
ТСЖ из товарищества собственников жилья произошло уменьшение
количества его членов до 50 чел.
Какими правомочиями обладают органы управления ТСЖ? Могут
ли создаваться многодомовые ЖК, ЖСК?
Составьте расчет требуемого количества участников собрания
членов ТСЖ, количества голосующих и
кворума? Проанализируйте
типичные причины отсутствия кворума на общем собрании членов
ТСЖ? Нужно ли проводить ОССП в МКД при проведении общего собрания членов ТСЖ? Что понимается под имуществом ТСЖ и как его
ограничить от ОИ в МКД?
Проанализируйте сложившуюся ситуацию.
Задача 3
В МКД на Общем собрании членов ТСЖ принято решение о преобразовании в ЖК, о чем было подано уведомление и протокол в ОМС
в пятидневный срок.
На государственную регистрацию вновь учреждаемого ЖК был
подан Устав, по содержанию которого были сделаны следующие
заме-
чания:
1. Высшим органом управления ЖК «Наш дом» является общее
собрание членов кооператива. При этом в члены ЖК подано 63 заявления, включая два заявления – граждан 14 лет, четыре заявления –
граждане 16 лет, четыре заявления – наниматели по договору соцнайма.
2. Устав ЖК не содержит конкретных положений об ответственности за нарушение обязательств по
внесению паевых взносов. В уставе
указано, что «ответственность членов кооператива определяется в соответствии с гражданским законодательством»;
143
3. Устав устанавливает требования к должностным лицам правле-
ния и ревизионной комиссии, носящих дискриминационный характер.
В уставе указано, что «членами не могут являться граждане, имеющие
судимость». Председатель правления вправе совмещать должности
в других организациях с согласия общего собрания;
4. Согласно Уставу персональный состав ревизионный комиссии
допускается формировать из собственников многоквартирного дома;
5.
Устав не определяет порядок созыва высшего органа управления
кооператива, а также компетенцию правления;
6. Уставом не определен порядок и сроки выселения бывшего чле-
на ЖК.
7. Уставом предусмотрены средства ЖК, состоящие из вступительных, членских, паевых, целевых и дополнительных взносов. На основании решения Ревизионной комиссии доход от прочей деятельности
ЖК используется
для оплаты общих расходов.
8. Уставом предусмотрены в отношении членов ЖК различные по-
рядки и условия внесения паевых взносов. Член ЖК приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме с момента государственной регистрации.
В последующем дом был признан аварийным.
С какого момента жилое помещение в кооперативном доме становится собственностью? Каковы правовые последствия, если кооперативный дом подлежит сносу?
Определите все не соответствия требованиям законодательства.
Задача 4
ЖСК «Вектор» был создан 25 гражданами в целях строительства
двух трехэтажных жилых домов. Возведение домов предполагалось
одновременно. В связи с банкротством ЖСК ликвидировано, требования 24 участников строительства путем передачи прав застройщика на
объекты незавершенного строительства и земельные участки в судебном порядке передано вновь созданному
в рамках процедур арбитражного дела ЖСК «Оптимист». Пименов обратился в суд с исковыми
требованиями к ЖСК «Оптимист» о включении его в члены, зачете
денежных средств в счет паевого взноса.
В связи с необходимостью завершения строительства был установлен мораторий на добровольный выход членов ЖСК без правопреемства. В связи
с мораторием полная или частичная оплата паевого взно-
са не производилась.
144
По окончанию строительства было проведено общее собрание
с обсуждением ряда вопросов: преобразование ЖСК в ЖК для управления ОИ в МКД; о предоставлении жилого помещения членам ЖСК,
не выплатившим полностью паевый взнос; принятия в члены ЖК двух
наследников умершего члена ЖСК – дочери и его сожительницы, проживавших вместе с ним (паевый
взнос полностью не выплачен).
Через год в ЖК обратился собственник жилого помещения с требованием об устранении дефектов строительства в соответствии с ФЗ-124.
Каковы особенности ЖСК как застройщика? В чем разница между ЖСК и ЖК? Можно ли не вступать в ЖК? Рассчитайте требуемое количества участников собрания членов
ЖСК, количества голосующих и кворума? Каковы особенности наследования жилого
помещения в ЖК?
Проанализируйте сложившуюся ситуацию.
Задача 5
Семья Косиновых, проживающая в доме под управлением ЖК,
вселили на время сдачи экзаменов для поступления в университет дочь
дяди Косинова. Узнав об этом, председатель кооператива заявил о незаконности такого вселения, поскольку:
а) правление ЖК не давало
согласия на вселение постороннего лица; б) общая площадь квартиры,
занимаемой Косиновыми, на каждого проживающего составляет менее
учетной нормы.
Периодически Косиновы не принимали участия в общих собраниях
членов ТСЖ. Имеется просрочка за три месяца в уплате членских
взносов и просрочка в уплате паевого взноса в размере 30 тыс
. руб.
Были поданы ложные показания счетчиков воды. Соседи неоднократно
писали жалобы в ЖК на нарушение правил проживания в доме.
Решением Правления ЖК принято решение об исключении семьи
Косиновых из членов ЖК. О необходимости освободить жилое помещение в двухмесячный срок сообщено в 14-дневный срок сообщено им
в письменной форме.
Косиновы
возражали, приводя следующие доводы: а) законность
принятия решения данным органом; б) соразмерность ответственности; в) не учтено наличие уважительных причин.
Каков количественный и качественный состав членов ЖСК, ЖК?
Как решается вопрос совместного пользования кооперативным жилым помещением? Определите из указанных обстоятельств основания для исключения члена ЖК? К чьей компетенции
относится ли
145
исключение из членов ЖК? Каков порядок выселения бывшего члена
кооператива?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 6
Согласно технической документации МКД девятиэтажный, одноподъездный, 36-квартирный, с наличием нежилых помещений общей
площадью 20 кв. м. Управление МКД осуществляет УО. При этом
в доме создано ТСЖ.
Камалова, собственница квартиры в данном доме, обратилась в суд
с иском к ТСЖ о нарушении ее права . На общем
собрании членов
ТСЖ решили установить автоматические шлагбаумы с дистанционным
управлением с доступом на обособленную парковку на территории
МКД. Парковочное место предоставляется только на платной основе.
Его не могут получить собственники с долгами по оплате ЖКУ и иным
взносам членов ТСЖ.
ТСЖ возражало, считая, что запрет обусловлен самозащитой нару-
шенного права
Камаловой, так как она более года не вносит членские
взносы. Обращение в суд о взыскании задолженности по оплате этих платежей невозможно в виду отсутствия в ТСЖ должности штатного юриста.
К ТСЖ с иском обратилась УО, требуя погасить задолженность по
ЖКУ. ТСЖ возражало, ссылаясь, что долги образовались у владельцев
помещений в
МКД, причем некоторые из них заключили прямые дого-
вора с РСО.
Ссылаясь на эти долги, ТСЖ отказало жильцам дома в благоустройстве придомовой территории. УО переуступила право требования по возврату просроченной задолженности банку.
Жилин, собственник квартиры в данном доме, обратился в ГЖИ по
факту не соблюдения требований законодательства, в
части избрания
одного способа управления домом.
Каков правовой статус решения общего собрания членов ТСЖ?
Каковы особенности взаимодействия ТСЖ и УО по управлению МКД?
Допускается ли частичная передача функций по управлению МКД?
В какой суд надлежит обратиться указанным лицам?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Изменится ли ситуация, если парковка будет
оборудована на территории, приобретенной ТСЖ по решению членов ТСЖ? Измениться
ли ситуация, если право требования по возврату просроченной задолженности будет уступлено РСО?
146
ТЕМА 15. ПЛАТА ЗА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Вопросы темы:
1. Правовые основы предоставления коммунальных услуг.
2. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммуналь-
ные услуги.
3. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
4. Размер платы за жилое помещение. Изменение размера платы.
5. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
6. Предоставление, приостановление и прекращение предоставле-
ния субсидий
нальных услуг. Меры государственной социальной поддержки населения на оплату жилья и коммунальных услуг.
и компенсаций на оплату жилого помещения и комму-
НПА и судебная практика
Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ
(ред. от 24.07.2023 г.)
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от
25.12.2023 г.)
ФЗ № 52-ФЗ от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом
благополучии населения» (ред. от 24.07.2023 г.)
Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребите-
лей» (ред. от 04.08.2023 г.)
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491
«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквар-
тирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого
помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
147
доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность» (ред. от 27.03.2023 г.)
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354
«О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (ред. от
28.11.2023 г.)
Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761
«О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» (ред. от 24.03.2023 г.)
Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 г.
№ 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей
181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1
статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С. А. Логинова»
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г.
№ 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате
коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами
в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»
Обзор судебной практики по делам, связанным с обращением
с твердыми коммунальными отходами (утв. Президиумом Верховного
Суда РФ 13.12.2023 г.)
Практическая часть:
Задание 1
Проанализируйте основания изменения размера платы за некачественное предоставление/непредоставление коммунальных услуг.
Составьте таблицу.
Задача 1
ООО «Энергокомфорт» обратилось в суд с иском к Силину, нанимателю жилого помещения, и проживающим
совместно с ним членам
семьи, Силиной и малолетней дочери, о взыскании суммы задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги
с 01.07.2022 г. по 01.03.2023 г.
Силин пояснил, что в квартире не проживает уже три года, в связи
с чем, полагает, что не должен нести какие-либо расходы. За перерас-
148
четом оплаты к истцу ни он, ни лица совместно с ним проживающие,
не обращались.
Силина, с мнением бывшего супруга не согласна, а потому, при
получении квитанций на оплату за квартиру, она платила 50 % от указанной в ней суммы.
Суд взыскал солидарно с ответчиков сумму задолженности за коммунальные услуги и пени
за ненадлежащее исполнение обязанности по
оплате коммунальных услуг. Кроме того, суд освободил Силину от
внесения платы за пользование жилым помещением.
Какие расходы несет наниматель в отношении жилого помещения? Как распределяется расходы между нанимателем, членами его
семьи, «бывшими членами семьи»? Какова ответственность за невнесение платы за жилое помещение? Какой срок давности взыскания по
долгам по ЖКУ?
Дайте оценку правомерности действий сторон.
Изменится ли решение, если Силины наниматели по договору найма ЖФСИ? Изменится ли решение, если Силины проживают в наемном доме?
Задача 2
Силантьева обратилась в УО с просьбой произвести перерасчет
квартплаты в связи с уменьшением состава семьи, проживающей
в квартире. В заявлении
она указала, что бывший муж ее дочери,
Иволгин, хотя и зарегистрирован в квартире, однако в связи с разводом
перестал быть членом семьи собственника. Кроме того, Иволгин денег
на оплату квартиры не дает, сам квитанции также не оплачивает, ссылаясь на то, что не пользуется никакими коммунальными услугами,
поскольку проживает в
другом месте.
Бухгалтер попросила указать в заявлении адрес нового места жительства Иволгина. Силантьева такой информации не имела, в связи
с чем, ей было отказано в осуществлении перерасчета. Бухгалтер посоветовала Силантьевой предъявить иск о выселении Иволгина.
Какие расходы несет собственник в отношении жилого помещения? Как распределяется расходы между
собственником, членами его
семьи, «бывшими членами семьи»? В случае смены собственника с кого будут взыскать задолженность по ЖКУ?
Дайте оценку правомерности действий сторон.
149
Задача 3
УО обратилась с иском к гр. Селиванову о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, в состав, которой входит задолженность за отопление с февраля по сентябрь.
Возражая против заявленных требований, Селиванов сослался на
ненадлежащее качество горячей воды, которое выразилось в слабом
напоре и температуре воды 40 градусов. Это обстоятельство он
может
подтвердить выпиской из журнала вызовов АДС. В отношении отопления Селиванов сослался на его отсутствие в течение 10 часов суммарно в сентябре и представил акт, подписанный им и двумя соседями
примыкающих квартир, в которых отопление на тот момент было
в надлежащем объеме и качестве. Отсутствие подписи представителя
исполнителя коммунальной
услуги, Селиванов объяснил тем, что по
телефону он уведомил ТСЖ, однако никто не отреагировал на его жалобу. При этом записи в журнале отсутствует.
Кроме того, Селиванов указал, что с июля по август была отключена горячая вода, в связи с чем, ТСЖ обязано было сделать перерасчет
квартплаты.
ТСЖ обратилось в
суд с требования взыскании задолженности
и принудительном выселении из жилого помещения.
Какое решение должен вынести суд? В каком порядке осуществляется перерасчет платы за коммунальные услуги в случае оказания
услуг ненадлежащего качества? Будет ли сделан перерасчет квартплаты за отсутствие горячей воды? Какими постановлениями или
нормативными актами это предусмотрено?
Дайте оценку правомерности действий сторон.
Задача 4
Абрамова обратилась к УО с требованием исключить из платёжного документа графу «Дежурный» и произвести перерасчёт платы за
содержание жилых помещений за период с 01.03 по 01.04. По ее мнению, включение в оплату ЖКУ указанной суммы незаконно, поскольку собственники дома не принимали решения об оказании данной
услуги «Дежурный», не определяли её стоимость и условия её оказания. Кроме того, у УО нет законных оснований начислять плату за жилищные услуги, т.к. организацию избрали с нарушением норм ЖК РФ,
в результате чего протокол общего собрания о выборе УО был признан
ничтожным. УО возражала, указав, что в подъезде МКД, в котором
150
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]