Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение жилищной сферы. Практикум. Учебное пособие
.pdf
признан не состоявшимся, 28.04.2023 г. договор управления подписан
с временной назначенной УО сроком на один год.
05.05.2023 г. УО в ГЖИ подано заявление о внесении изменений
в реестр лицензий в связи с заключением договора управления.
УО обратилась РСО о понуждении к заключению договора энергоснабжения на условиях проекта договора, определенных ОССП
в МКД. РСО возражала, считая, что коммерческая организация не
вправе понуждать потребителя к заключению публичного договора.
В виду отсутствия на 05.06.2023 г. заключенного договора энергоснабжения ГЖИ выдало УО предписание.
Как происходит выбор способа управления при наличии публичной
собственности в МКД? Какие требования к лицензированию деятельности по управлению МКД и где они установлены? Назовите основания продления, приостановления и аннулирования лицензии на управление МКД? Может ли УО осуществлять деятельность по управлению
МКД
после исключения из реестра дисквалифицированных лиц? Кто
должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 4
УО обратилась в суд с иском к Ивакину о возложении обязанности
предоставить доступ в жилое помещение в целях выполнения договорных обязательств по обеспечению надлежащего содержания ОИ в МКД.
По имеющейся у УО информации, в квартире, принадлежащей
Ивакину, произведена перепланировка, в связи с чем, УО направила
требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем МКД.
Из акта осмотра общедомового имущества в указанной квартире
следует, что Ивакиным был предоставлен частичный доступ в принадлежащее ему жилое помещение – в санузел и ванную комнату. В отношении остальных помещений он указал, что основания для предоставления доступа для осмотра кухни и комнаты отсутствуют,
поскольку в указанных помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования, с учетом отсутствия аварийных ситуаций.
Дайте правовую оценку действиям сторон.
131
Задача 5
По результатам открытого конкурса по отбору УО для управления
МКД, проведенному Администрацией города, между УО и собственником МКД был заключен договор управления МКД от 20.02.2022 г.
В соответствии с пунктом 2.1 договора управления целью договора
является предоставление услуг по управлению общим имуществом,
содержанию, текущему ремонту, обеспечению коммунальными услугами в границах эксплуатационной ответственности согласно действующему законодательству.
Согласно пункту 3.1 договора управления плата за жилые помещения в рамках договора включает в себя следующие услуги: содержание
и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по
управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД.
Согласно пункту 3.2 договора управления плата за услуги по содержанию и текущему ремонту МКД, в том числе по управлению МКД
в рамках договора устанавливается в размере платы, установленной по
результатам открытого конкурса и обеспечивающей содержание жилого дома в соответствии с действующим перечнем, составом и периодичностью работ.
Согласно пункту 3.5 договора управления в целях содержания ОИ
в МКД управляющая организация обязана заключить с ресурсоснабжающей организацией договор, которым определить виды и объем
коммунального ресурса, потребляемого при содержании общего имущества МКД.
Размер платы был установлен по итогам открытого конкурса в размере 33,30 руб. за 1 кв. м площади жилого помещения.
Собственник МКД направил к проекту договора акт разногласий,
в котором просил разъяснить содержание расчета к договору, а также
повышение стоимости услуг по сравнению с прошлым годом. Ответа
УО не последовало.
В связи с нареканиями к качеству выполнения договора управления МКД, собственник МКД обратился в ОМС. В пятидневный срок со
дня поступления жалобы ОМС провело обследование технического
состояния МКД и выявлено неудовлетворительное техническое состояние кровли, протекание крови на чердачном перекрытии и стенах
лестничных площадок, следы промерзания на потолочном перекрытии
над оконными блоками.
132
Зависит ли цена договора управления МКД от вида собственности
или правового статуса помещения? Оцените договор управления на
соответствие жилищному законодательству?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 6
Получив разрешение на ввод в эксплуатацию МКД, застройщик
в течение 10 дней заключил договор управления с ООО «УК “Жилсервис”». Собственники помещений в последующем на общем собрании
решили выбрать иной способ управления в форме ТСЖ. Однако в течение семи месяцев ТСЖ так и не было зарегистрировано в ЕГРЮЛ.
Один из жильцов МКД обратился в суд с требованием обязать
ОМС выбрать УО. В связи с чем, ОМС провел открытый конкурс по
выбору УО, о проведении и результатах была размещена информация
на сайте ОМС в течение двух дней. Собственникам в течение 10 дней
было предложено заключить договор управления, на условиях ООО
«УК “Гарантия”».
За 15 дней до окончания срока действия договора ОМС повторно
созвал ОССП для решения вопроса о выборе способа управления. Собственники потребовали от ООО «УК “Гарантия”» представить отчет
о выполнении договора управления за предыдущий год, а также разместить указанный отчет в системе.
По итогам голосования ОССП в МКД было принято решение о заключении договора управления с ООО «УК “Жилсервис”», которая
обратилась к ООО «УК “Гарантия”» с требованием в двухнедельный
срок передать ей документацию на МКД: 1) технический паспорт;
2) документы (акты) о приемке результатов работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию ОИ в МКД; 3) акты
осмотра, проверки состояния (испытания) ОИ в МКД на соответствие
их эксплуатационных качеств установленным требованиям; 4) выписка
из ЕГРН на ОИ в МКД; 5) список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению ОССП в МКД); 6) план
участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; 7) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения; 8) журналы заявок жителей; 9) протоколы измерения
сопротивления электросетей; 10) протоколы измерения вентиляции;
11) паспорт фасада МКД; 12) журналы заявок жителей по вопросам
качества содержания и ремонта ОИ в МКД; 13) паспорта общедомовых
133
приборов учета, сведения о проведении их ремонта, замены, поверки;
14) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные
паспорта; 15) оригиналы решений и протоколов ОССП в МКД.
ООО «УК “Гарантия”» указало, что документы в п. 6 и 7 уже ранее
документы передавались. Выписка из ЕГРН обществом утеряна, а восстановление невозможно, так как УО не является уполномоченным
лицом, наделенным правом на получение выписки из ЕГРН в отношении зарегистрированных прав на ОИ в МКД.
Какие документы, в какие сроки и кому подлежат передаче в случае прекращения управления УО? Должна ли УО отчитываться об
управлении МКД?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 7
Антимонопольный орган издал приказ о включении УО в региональный раздел Реестра на товарном рынке услуг по управлению
МКД. Основанием для включения в реестр послужил вывод антимонопольного органа о том, что в географических границах более 17 улиц
города УО является единственной компанией, оказывающей услуги по
управлению МКД, доля общества в указанных географических границах составляет 100 %.
Допустимы ли данные способы управления и каким образом происходит их выбор? Каковы правовой статус УО и ее полномочия
в управлении МКД? Определите период управления МКД управляющей
организацией? В чем заключаются меры, направленные на обеспечение
непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию МКД? Каковы полномочия ФАС в жилищной сфере?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
134
ТЕМА 14. ИНЫЕ СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Вопросы темы:
1. Непосредственное управление МКД.
2. Управление домом товариществом собственников жилья: поня-
тие и виды, создание и деятельность, реорганизация и ликвидация,
ответственность. Правовое положение членов.
3. Управление домом жилищным кооперативом: понятие и виды,
создание и деятельность, реорганизация и ликвидация, ответственность. Правовое положение членов.
НПА и судебная практика
Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ
(ред. от 24.07.2023 г.)
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от
25.12.2023 г.)
ФЗ от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищ-
ного строительства» (ред. от 25.12.2003 г.)
Закон РФ от 19.06.1992 г. № 3085-1 «О потребительской коопе-
рации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (ред. от 02.07.2003 г.)
Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416 «О по-
рядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными
домами» (ред. от 21.12.2023 г.)
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об
утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого
помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
135
доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность» (ред. от 27.03.2023 г.)
Постановление Правительства РФ от 06.06.2012 г. № 558
«Об утверждении типового устава жилищно-строительного кооперати-
ва, создаваемого в целях обеспечения отдельных категорий граждан,
предусмотренных законодательством Российской Федерации»
(ред. от 10.02.2017 г.)
Письмо Минстроя РФ от 04.07.2023 г. № 18184-ОГ/00 «О непо-
средственном управлении многоквартирным домом»
Письмо Минстроя РФ от 30.05.2023 г. № 14916-ОГ/00 «О праве
ЖСК на управление многоквартирным домом»
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федера-
ции и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав» (ред. от 12.12.2023 г.)
п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г.
№ 17
п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 г.)
Практические ситуации:
Задание 1
Оформите сравнительную таблицу по управлению МКД в отношении – ТСЖ и ЖК/ЖСК – создание, органы управления, реорганизация,
ликвидация, условия членства, вступление, прекращение, последствия
исключения.
Задача 1
В МКД 18 квартир, 10 из которых относятся к жилищному
фонду
сельского поселения. ОМС единолично принято решение об избрании
непосредственного управления МКД с заключением каждым собственником договоров с РСО самостоятельно, о чем внесена информация в ГИС области «Электронное ЖКХ». Собственники квартиры обжаловал данное решение в виду его противоречия законодательным
требованиям. Однако, муниципальный собственник указал на решение
суда, имеющему преюдициальное значение для настоящего дела.
136
На запрос ГЖИ РСО сообщило, что договоры по предоставлению
коммунальных услуг с собственниками помещений заключены с представителем из числа собственников помещений, Костровой.
Поскольку собственников в доме немного, ими принято решение
самостоятельно обслуживать и ремонтировать ОИ в МКД, не привлекая сторонние организации к проведению работ.
Каковы особенности непосредственного управления МКД? Может
ли ГилиМ собственник с долей более 50 % выбрать в качестве способа
управления МКД – непосредственное управление? Кто отвечает за
качество коммунальных услуг внутри дома ри данном способе упралвения? Кто отвечает за качество содержания и ремонта ОИ в МКД,
если нет подрядной организации?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 2
В пятиэтажном многоквартирном доме принято решение ОССП
создании ТСЖ и утверждении устава ТСЖ. Через месяц ТСЖ зарегистрировано в качестве юридического лица, о чем в течение пяти дней
направлено уведомление в ГЖИ.
С целью оптимизации расходов собственников помещений на реализацию способа управления домом,
два рядом стоящих девятиэтажных многоквартирных дома, имеющие общую границу участков по
кадастру и общие коммуникации, решили создать ТСЖ путем присоединения к третьему дому, где ТСЖ уже есть и он имеет частично общие границы.
На ОССП в каждом МКД за присоединение к уже созданному ТСЖ
проголосовало больше 50 процентов голосов
от общего числа голосов
собственников помещений. Единое уведомление было направлено
в ГЖИ.
ГЖИ усмотрела следующие нарушения в данном объединении:
1. не представлено решение ОССП о согласии на присоединение
дома путем голосования по вопросу внесения изменений в устав своего
ТСЖ о составе домов в ТСЖ.
2. протокол собрания одного из ОССП в
МКД был подписан не
всеми проголосовавшими собственниками.
3. в одном из домов предусматривалось предоставление коммунальной услуги газоснабжения, однако, в новом уставе многодомового
ТСЖ не предусмотрена обязанность заключить со специализированной
137
организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в таком доме.
В последующем на общее собрание членов ТСЖ (150 чел.) был вынесен вопрос об установлении единого прибора учета ресурсов, поскольку непосредственное присоединение к сетям РСО имеет один
дом, а следующие за ним дома имеют последовательное присоединение
. Однако члены ТСЖ, относящие к пятиэтажному дому (38 чел.),
проголосовали «против», так как потребляют гораздо меньше коммунальные услуги, чем остальные дома.
Каков статус ТСЖ? В чем отличие ОССП в МКД и общего собрания членов ТСЖ? Должно ли проводиться ОССП в МКД при реализации способа управления в форме ТСЖ
? Каковы условия для объединения домов при создании ТСЖ? Как будет определяться ОИ при
многодомовом ТСЖ? Как определяется кворум при голосовании
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 3
В трехэтажном доме (12 квартир) на ОССП принято решение о создании ЖК. Уведомление с проколом ОССП в МКД о регистрации ЖК
направлено в пятидневный срок в ОМС. Заявление на членство подали
четыре собственника квартиры, один из которых только достиг 16 лет,
четыре жильца по договору соцнайма
и Организация, собственник
офисного помещения на первом этаже. Заявления были рассмотрены
Председателем ЖК в течение одного месяца, однако, в ответе было
указано, членство возникает с момента уплаты паевого взноса.
Недовольные наличием дополнительных взносов и размерами
утвержденной сметы расходов по управлению МКД, несколько членов
ЖК и собственников инициировали общее собрание членов
ЖК.
На нем присутствовали четыре собственника, три из которых проголосовали за преобразование в ТСЖ. Однако, Представители ЖК возражали, указав, что данные лица не могут инициировать собрание, так
как согласно Уставу таким правом наделено только члены Правления.
Заявление на членство в ТСЖ подали семь собственников, включая
одного 16 лет и МО
, у которого имеются шесть квартир в данном доме.
В последующем одна из квартир была приватизирована Давыдовым, в связи с чем, ему в почтовом ящике было направлено уведомление о правопреемстве членства в ТСЖ и необходимостью внесения
взносов.
138
Из-за разногласий двух членов ТСЖ вышли из состава, а еще один
продал квартиру.
Каков статус ЖК/ЖСК? Установлены ли требования к должностным лицам органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК? Кто может
участвовать в таких собраниях? Как решается вопрос расходов по
управлению для лиц, не являющихся членами ТСЖ, ЖК, ЖСК? Как
осуществляется управление МКД, в котором превышает ГилиМ собственность?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 4
В жилом доме 1965 года постройки общая площадь жилых и вспомогательных помещений составляет 5000 кв. м, общая площадь квартир в доме составляет 4500 кв. м (всего 85 квартир частного жилищного фонда).
В доме создано ТСЖ. В качестве органов управления ТСЖ были
определены конференция ТСЖ, проводимая не
реже одного раза в год,
правление и председатель товарищества. Правление ТСЖ было управомочено принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ
и избиралось на два года. Председатель Правления ТСЖ также избирается на два года и управомочено действовать без доверенности от имени ТСЖ.
Председателем проведено общее собрание членов ТСЖ
об утверждении размера платы за содержание, размера взносов на капремонт,
отчета ревизионной комиссии, решения о покупке офиса в собственность ТСЖ. На этом собрании был утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт жилья, техническое обслуживание и текущий
ремонт лифтов. В собрании участвовали члены товарищества с 56 %
голосов от общего
числа голосов членов ТСЖ. Участвовавшие в голосовании члены ТСЖ обладали 50 % голосов от общего количества голосов собственников в доме.
Жильцы МКД оспорили в суд общей юрисдикции решение годово-
го отчетного собрания членов ТСЖ.
Собственники посчитали, что принятие решения о текущем ремон-
те общего имущества и установление размера платы относится
к исключительной компетенции собрания собственников, а не только членов ТСЖ. Также истицы считают, что в данном случае была нарушена
процедура проведения указанного собрания: не соблюден десятидневный срок для оповещения собственников о проведении собрания,
139
часть бюллетеней для голосования вручалась в день голосования; итоги голосования и решение общего собрания не было доведено до сведения всех собственников и членов ТСЖ.
ТСЖ в суде заявило о пропуске срока исковой давности, поскольку
прошел год с момента проведения собрания.
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 5
ЖСК заключило несколько договоров о паевом взносе на строительство двухэтажного четырехквартирного дома с последующей передачей каждой квартиры Ярцеву, супруги Пименовы, Тереевой и Организации. Указанные лица вступили в члены ЖСК.
На момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию, Ярцев
выплатил полностью пай, однако
, не успев оформить право собственности, скончался. В ЖСК с ходатайством на вступление в члены кооператива обратились два человека. Первая – тетя Ярцева, последний
год совместно проживавшая с Ярцевым и являющаяся наследником.
Вторая – совершеннолетняя дочь, проживавшая совместно с Ярцевым,
но не являющийся его наследником.
Супруги Пименовы выплатили паевый взнос частично.
Решением
общего собрания членов ЖСК семье Пименовых разрешено было
вселиться в двухкомнатную квартиру-студию. Через некоторое время
супруги оформили развод и потребовали от ЖСК раздела жилого помещения.
Тереева выплатила паевый взнос частично. Решением общего собрания членов ЖСК Тереевой разрешено было вселиться в квартиру.
Она намерена на длительный срок уехать
к детям. Квартиру хочет
сдать по договору найма.
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 6
По результатам общего собрания членов ЖК было принято решение об исключении Маслюкова из членов ЖК и выхода из членов ЖК
Гурьянова.
Маслюков был исключен из членов ЖК в связи систематическим
нарушением сроков уплаты паевых взносов. Паевый взнос Маслюков
оплатил частично.
140
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]