Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение жилищной сферы. Практикум. Учебное пособие
.pdf
ТЕМА 13. ВЫБОР И ИЗМЕНЕНИЕ СПОСОБА
УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
Вопросы темы:
1. Способы управления многоквартирным домом: цели, задачи
и виды. Выбор способа управления МКД
2. Создание условий для управления МКД
3. Управление домом, находящимся в государственной или муни-
ципальной собственности. Управление наемным домом.
4. Совет МКД
5. Управление домом управляющей организацией, права и обязан-
ности. Лицензирование. Договор управления домом.
НПА и судебная
Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ
практика
(ред. от 24.07.2023 г.)
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 г № 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023 г.)
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от
25.12.2023 г.)
ФЗ от 04.05.2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных ви-
дов деятельности» (ред. от 04.08.2023 г.)
Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416 «О по-
рядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными
домами» (ред. от 21.12.2023 г.)
Постановление Правительства РФ от 28.10.20104 г. № 1110
«О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» (с изм. от 21.12.2023 г.)
121
Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О поряд-
ке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса
по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (ред. от 21.12.2018 г.)
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об
утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого
помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную
Приказ Минстроя России от 25.12.2015 г. № 938/пр «Об утвер-
продолжительность» (ред. от 27.03.2023 г.)
ждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий
субъекта Российской Федерации» (ред. от 30.10.2020 г.)
Практические ситуации:
Задание 1
Составьте схематично алгоритм допуска УО к управлению МКД,
порядок прекращения деятельности по управлению МКД.
Задание 2
Составьте схематично случаи, когда УО избирается на конкурсной
основе.
Задача 1
Инициативная группа жильцов, недовольных обслуживанием их
30-квартирного МКД управляющей организацией, решила созвать со-
брание собственников квартир
для выбора оптимального способа управ-
ления МКД.
На собрании в очной форме присутствовали собственники, обладающие 55 % голосов от общего числа голосов. Было принято решение
об избрании непосредственного управления и создания Совета МКД
сроком на три года. Однако несколько собственников высказались
«против», в связи с нежеланием самостоятельно заключать договоры
с каждой
РСО.
УО также возражала, ссылаясь на то, что календарный год с момента ее избрания на ОССП в МКД еще не закончился, в связи с чем,
122
переизбрание еще не возможно. УО отказалась передать техническую
документацию на дом и денежные средства, указав, что решением не
определено уполномоченное лицо. Также УО сослалось на то, что
часть денежных средств является ее экономией, которая остается
в распоряжении УО.
Совет МКД был сформирован из числа собственников как жилых,
так и нежилых помещений
в одноподъездном доме в количестве
10 человек. Регистрация в ЕГРЮЛ не проводилась. На основании доверенностей от каждого помещения в МКД председателю Совета МКД
(собственник офиса) предоставлено право на заключение договоров
с РСО от имени всех собственников. Начав свою работу, Совет МКД
принял решение о вознаграждении своих членов, решение о
текущем
ремонте ОИ в МКД, а также решение о заключении договора управления с УО. Совет МКД обратился в суд с требованием о передаче документов прежней УО, на что поступило возражение об отсутствии полномочий у Совета МКД на представительство.
Вновь избранная УО приступила к работе через 10 дней с момента
заключения договора управления и внесения. ГЖИ привлек УО к ответственности за не размещение в системе сведений о новом договоре
управления МКД.
Какие нарушения допущены при проведении собрания и принятии
решения? Допустимы ли данные способы управления и каким образом
происходит их выбор? Распространяется ли решение на не голосовавших
или голосовавших против данного способа управления лиц?
Права ли предшествующая УО? Каков правовой статус Совета МКД?
Кто при непосредственном управлении заключает договоры с РСО?
Соответствуют ли законодательству действия вновь избранной УО?
Дайте правовую оценку правомерности действий сторон.
Задача 2
В результате приватизации, в 50-квартирном доме 30 квартир было
приватизировано, остальные квартиры числятся на балансе МО.
09.02 на основании приказа ГЖИ из реестра лицензий исключены
сведения о МКД деятельность по управлению, которым осуществляла
УО. ОМС назначил временную УО на период избрания способа управления.
На основании Постановления Правительства РФ, ОМС организовал
конкурс на определение УО. Поскольку конкурс признан не состоявшимся, УО была выбрана без проведения конкурса. С УО был заключен
123
договор управления данным домом со сниженными тарифами для публичного собственника и собственников физических лиц.
Какова процедура определения способа управления домом в случае
равных долей публичной и частной собственности в доме? Кем определяется УО для управления МКД оставшимся без управления? Всегда
ли требуется заключения договора управления?
Дайте правовую оценку правомерности действий сторон.
Задача 3
К централизованным системам водоснабжения и водоотведения
подключены объекты специализированного жилого фонда, доля которых 100 % относится к Министерству РФ. В основании исковых требований РСО к Министерству РФ указано на то, что бюджетное учреждение, относящееся к его ведению
, осуществляет деятельность УО,
которая предопределяет ее статус субъекта обязательства по приобретению холодной воды и услуг по принятию сточных вод для целей
оказания проживающим в МКД гражданам коммунальных услуг по
водоснабжению и водоотведению, однако, обязанность по оплате ресурсов и услуг не исполняет.
На основании протокола ОССП в МКД и
заключенного договора
управления учреждению с 18.01.2020 г. переданы в управление пять
домов, расположенных на территории военного городка.
С 01.08.2020 г. на основании Протокола открытого конкурса по
выбору УО от 12.04.2020 г. и приказа ГЖИ от 31.07.2020 г. переданы
в управление учреждения 29 МКД.
После принятия 22.11.2022 г. собственниками помещений МКД
решения о расторжении договоров управления, УО 07.12.2022 г
., в связи с данным обстоятельством, обратился в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий.
Также приказом от 28.12.2022 г. был исключен из лицензии дом,
являющийся общежитием, которое не может являться объектом для
внесения в реестр лицензий субъекта РФ.
РСО считает, что обязанность по прекращению предоставления
коммунальных услуг
наступает с даты исключения из реестра лицензий.
Учреждение настаивает, что с прекращением договоров управления МКД утратило статус УО и субъекта рассматриваемого правоотношения, следовательно, не является надлежащим ответчиком, в том
числе исходя из того, что временной управляющей организацией рассматриваемых МКД администрацией определена иная УО.
124
В чем заключаются меры, направленные на обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию
МКД? С какого момента УО приступает к управлению МКД? Каковы
основания и последствия исключения УО из реестра лицензий? Каковы
особенности управления МКД, находящимся в ГилиМ собственности?
Каковы особенности управления специализированным жилищным
фондом, наемным домом
? Наделена ли УО полномочиями представи-
тельства собственников помещений МКД?
Дайте правовую оценку правомерности действий сторон.
Задача 4
В восьмиквартирном МКД (общая площадь квартир – 397,4 кв. м,
из них 283,9 кв. м – жилая площадь) все помещения находятся в частной
собственности. На ОССП в МКД вынесен вопрос об избрании способа
управления посредством УО и
заключения с ней договора управления
МКД, были предложены в качестве кандидатур УО и ИП. Решение
принято в пользу УО.
Избранная УО вновь зарегистрированная ООО на территории другого города данной области. Директором получен квалификационный аттестат, однако, имеется не погашенная судимость за повреждение чужих
документов. Имеется аннулированная лицензия на частную
охранную
деятельность.
Поскольку УО без опыта в данной деятельности лицензия предоставлена на один год, о чем внесены сведения в реестр лицензий.
Сведения о МКД были направлены УО в ГЖИ в течение пяти дней
со дня заключения договора управления для размещения в ГИС ЖКХ
и внесения сведений в реестр лицензий.
В
результате проверки было выявлено ненадлежащее содержание
ОИ в МКД – не предоставление ответов на обращения собственников,
неплотное закрывание дверей в подъезд дома, наличие надписей.
По итогам действие лицензии было приостановлено на один месяц до
устранения выданного предписания.
За два месяца до окончания действия лицензии УО подала в лицен-
зионную комиссию заявление
о продлении срока действия лицензии.
За месяц до окончания действия лицензии в ГЖИ обратилась ТСЖ в
отношении отказа данной УО передать ключи и электронные коды доступа к оборудованию МКД, в отношении которого расторгнут
125
договор управления с данной УО. ГЖИ выдано предписание об устранении. Судебным решением УО привлечена к ответственности за невыполнение выданного ранее предписания.
Через полгода после продления действия лицензии в ГЖИ обратилась РСО, указав, что у УО имеется задолженность по коммунальной
услуге в размере двух среднемесячных сумм обязательств по договору
ресурсоснабжения. Судебным решением УО привлечена к ответственности.
Лицензионная комиссия приняла решение об аннулировании лицензии данной УО и
обращения ГЖИ в судебном порядке с ходатай-
ством о ликвидации организации.
Посчитайте, сколько голосов ОССП в МКД требуется для избрания УО? Какие НПА регулируют лицензирование данного вида деятельности? Нужно ли ТСЖ, ЖК, ЖСК получать лицензию на управление МКД? Оцените лицензиата на соответствие лицензионных
требований? Что
считается грубым нарушением лицензионных требований и каковы правовые последствия? Является ли нарушением
привлечение УО подрядчиков для проведения текущего ремонта ОИ
в МКД без проведения конкурса?
Определите все несоответствия законодательства. Дайте право-
вую оценку действиям сторон.
Задача 5
В 2000 году в два этапа в разное время был возведён МКД. Для постройки и управления первой частью МКД был создан ЖСК, который
действует до сих пор. Второй частью дома, сданной в эксплуатацию
позже, управляла УО.
При проверке дома ГЖИ, она пришла к выводу, что в МКД присутствуют нарушения жилищного законодательства: управление одним
МКД одновременно осуществляют несколько организаций. Выдало
предписание ОМС, а тот в свою очередь потребовал от собственников
помещений в доме выбрать один способ управления на ОССП в МКД –
ЖСК или УО
. Собственники общего собрания проводить не стали,
и ОМС объявил, а потом провел открытый конкурс по выбору УО для
управления МКД. Тогда ЖСК и действующая УО обратились с иском
в суд, требуя, чтобы действия ОМС были признаны незаконными,
а результаты конкурса – недействительными.
Дайте правовую оценку действиям сторон.
126
Задача 6
Собственники трех квартир 200-квартирного трехподъездного дома
обратились в суд о признании решения ОССП в МКД недействительным в части переизбрания Совета МКД сроком на три года. Истцы полагают, что поскольку срок полномочий предыдущего Совета дома
в составе 11 человек не истек, решение ОССП в МКД не оспорено, для
его досрочного переизбрания требуется указание на причины досрочного
избрания. В повестке дня причины досрочного переизбрания не
указаны. В качестве нарушений также указывают: 1) вновь избранный
Совет дома избран с нарушением пропорций представительства в составе шести человек; 2) необоснованно включение в задолженность за
ЖКУ статьи расходов на вознаграждение председателю совета МКД.
Судом принято решение удовлетворить требования истцов частично.
Собственники помещений МКД пропустили срок истечения действия полномочий Совета МКД, в связи с чем, интересы собственников продолжило представлять тот же Совет МКД.
Каковы основания и процедура избрания и переизбрания Совета
МКД? Каковы основания прекращения полномочий Совета МКД?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 7
Председатель Совета МКД, действуя без доверенности, по решению
и на условиях ОССП в МКД заключил договор управления МКД
с УО и договоры с РСО.
В результате протекания крыши в одной из квартир произошел залив, в связи с чем, Председатель Совета МКД обратился к УО
с требованием об устранении
течи над квартирой и возмещения убытков, поскольку УО своевременно не приняло мер к надлежащему содержанию кровли путем проведения профилактических и ремонтных
мероприятий.
УО возражало, ссылаясь: 1) на отсутствие в договоре в составе ОИ
в МКД крыши; 2) договор управления не подписан более с чем 30 %
собственников помещений и не может считаться действующим
;
3) Председатель Совета МКД не уполномочен осуществлять контроль за
выполнением обязательств по заключенным договорам.
Какими полномочиями наделен Председатель Совета МКД? Каковы особенности заключения и условия договора управления МКД?
127
Охарактеризуйте существенные условия период действия договора
управления? Нужно ли заключать договор управления в отношении
общего имущества в коммунальной квартире?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задания для самостоятельной работы
Выполняется в случае отсутствия обучающегося на занятиях
в письменном виде задания и задачи с обоснованием решения. Вопросы
для обсуждения и НПА по
теме указаны в начале темы.
Практическая часть:
Задание 1
Составьте схематично алгоритм допуска УО к управлению МКД,
порядок прекращения деятельности по управлению МКД.
Задание 2
Составьте схематично случаи, когда УО избирается на конкурсной
основе.
Задача 1
В двухподъездном девятиэтажном многоквартирном доме было
образовано ТСЖ. В последующем собственники помещений на собрании проголосовали за избрание УО «Гарант» в отношении первого
подъезда, а УО «Квант» в отношении второго подъезда.
ГЖИ обратилось в суд иском, ссылалась на то, что в МКД действует ТСЖ, и решение об его ликвидации не принималось. Возникает ситуация, при которой существуют два способа управления, что противоречит нормам действующего законодательства.
Суд отказал в удовлетворении заявленных требований в отношении
ТСЖ, а в отношении двух УО – признал договор управления со второй УО ничтожным.
В связи с заключением договора управления домом, УО обратилась
в ГЖИ для внесения в ГИС ЖКХ и реестр лицензий изменений
в лицензию, выданную ей сроком на пять лет. Через 15 дней со дня
128
внесения таких сведений УО приступила к исполнению обязанностей
по надлежащему содержанию ОИ в МКД.
Несколько жителей МКД обратились в ОМС с жалобой не выполнения ряда работ и услуг, установленных минимальным перечнем.
В процессе проведения проверки ГЖИ установил, что в договоре указан не весь перечень. УО настаивала на принципе свободы договора.
Теплосетевая компания обратилась в суд к ТСЖ о взыскании долга
за тепловую энергию, отпущенную в период действия заключенного
между ними договора на теплоснабжение. ТСЖ отказалось нести бремя расходов по оплате услуг поставщик, поскольку техническая документация, остаток средств были переданы избранной УО.
Допустимы ли данные способы управления и каким образом происходит их выбор? Каковы правовой статус УО и ее полномочия
в управлении МКД? Определите период управления МКД управляющей
организацией? В чем заключаются меры, направленные на обеспечение
непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию МКД?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 2
На основании решения ОССП в МКД от 23.05.2020 г. был избран
Совет МКД из числа собственников пяти квартир и одного офиса в количестве шести человек, из расчета по одному представителю от подъезда, председатель и его заместитель. Сазыкина является председателем Совета дома и уполномочена
на заключение договоров на
условиях, указанных в данном решении.
На ОССП в МКД приняты решения: избрать способ управления
дома – управление УО, уполномочить управляющую компанию разработать проект договора управления домом с одинаковыми для всех
собственников помещений условиями сроком на один год. Сазыкина
заключила договор управления, Приказом ГЖИ от 16.10.2021 г. МКД
включен в реестр лицензий УО с 01.10.2020 г.
19.11.2022 г. УО обратилось в инспекцию с заявлением о внесении
изменений в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления МКД по истечении срока действия.
21.01.2023 г. инспекция вынесла приказ об отказе во внесении изменений в реестр лицензий. Инспекция полагает, что заявление о
пре-
кращении деятельности по управлению УО доведено ненадлежащим
129
образом, так отдельные квартиры имеют несколько сособственников,
а уведомления получены не всеми.
Не согласившись с принятым приказом, полагая, что он нарушает
права и законные интересы заявителя в экономической сфере, общество обратилось в суд.
Свой отказ от пролонгации договора УО реализовал путем размещения информации об этом на квитанциях об оплате
ЖКУ за июль –
октябрь 2022; направления письма от 28.07.2022 г. председателю Совета МКД Сазыкиной; размещения информации в общедоступных местах МКД.
Техническую и иную документацию в отношении МКД по акту
от общества приняла председатель Совета МКД Сазыкина, которая
и была обязана довести до сведения собственников информацию об
отказе УО о продлении срока действия договора на новый срок.
Какими полномочиями обладает Совет МКД? Каков порядок прекращения договора управления МКД? Применимы к данным правоотношениям нормы гражданского законодательства о пролонгации
и прекращении договора?
Дайте правовую оценку действиям сторон.
Задача 3
В 16-квартирном МКД (общая площадь квартир – 500 кв. м, из них
400 кв. м – жилая площадь) все помещения находятся по восемь квар-
тир в частной и муниципальной собственности. На ОССП в МКД вынесен вопрос об избрании способа управления посредством УО.
01.09.2022 г. ОМС разместил в
ГИС ЖКХ информацию о наличии оснований для исключения сведений о МКД из реестра лицензий, было указано о вменении двух административных наказаний от 15.08.2022 г.
и 26.08.2022 г. по одному на два МКД, указанных в лицензии данной УО.
01.11.2022 г. ОССП в МКД принято решение о продолжении осу-
ществления лицензиатом деятельности по
управлению данным домом,
о чем 04.11.2022 г. УО размещена информация в ГИС ЖКХ.
13.03.2023 г. ГЖИ приняло решение об аннулировании лицензии,
в связи с вынесением обвинительного приговора суда по экономическому преступлению директору УО.
28.03.2023 г. ОМС инициировал ОССП в МКД для решения вопроса о выборе способа управления. Поскольку собственники в течение
одного месяца не реализовали решение о создании ТСЖ, а конкурс
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]