Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья274

Статья 27 Федерального закона «О государственной ре- гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определяя порядок государственной регистрации сервиту- тов, не учитывает того обстоятельства, что сервитут может быть установлен судебным решением. В ней указывается, что на основании заявления лица, в пользу которого уста- новлен сервитут, государственная регистрация сервитутов проводится при наличии у последнего соглашения о серви- туте. Это недоразумение устранено в Методических реко- мендациях о порядке государственной регистрации сервиту- тов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюс- таРоссииот26 июля2004 г. №132.

3. Специфика правового положения собственника слу- жащей вещи определяется п. 2 и 5 комментируемой статьи. Оставаясь собственником вещи, сохраняя правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, он ограничен в своих возможностях необходимостью претерпевать дейст- вия сервитуария, определенные условиями установления сервитута.

В то же время собственник служащей вещи вправе требо- вать от лица, в интересах которого установлен сервитут, со- размерной платы за пользование этой вещью – земельным участком. Сказанное не означает, что соглашение об уста- новлении сервитута следует квалифицировать как основа- ние возникновения договорного обязательства, например обязательства по возмездному оказанию услуг. Соглашение об установлении сервитута обременяет служащую вещь и сохраняет свою силув случае отчуждения третьим лицам как служащей, так игосподствующейвещи.

Употребляя термин «соразмерная плата», законодатель, как это часто бывает, использовал оценочную категорию. Наполнить ее содержанием должны стороны соглашения

81

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

об установлении сервитута либо суд, разрешающий спор о его установлении или условиях. И в этом случае суд также должен руководствоваться исключительно соображениями разумности и справедливости. Утвержденные Росземкада- стром 17 марта 2004 г. Временные методические рекомен- дации по оценке соразмерной платы за сервитут при этом применению не подлежат, поскольку комментируемой статьей не предусмотрено принятие какого-либо норма- тивного правового акта, определяющего порядок расчета платы за пользование участком при сервитуте. В соответст- вии с п. 7 ст. 3 ГК РФ федеральные органы исполнитель- ной власти могут издавать акты, содержащие нормы граж- данского права, исключительно в случаях и в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими зако- нами и иными правовыми актами.

82

Статья275

СТАТЬЯ 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1.Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земель- ный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

2.Сервитут не может быть самостоятельным предметом ку- пли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо спо- собом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

1.В комментарии к ст. 274 ГК РФ упоминалось о том, что сервитут следует судьбе обремененной им вещи. Поло- жениякомментируемойстатьираскрывают этоправило.

2.Зависимый характер сервитута как ограниченного вещного права, предоставляющего возможность пользова- ния чужой вещью, проявляется в том, что такое право не может быть уступлено по договору купли-продажи, не мо- жет стать предметом залога и вообще не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственни- ками недвижимого имущества, для обеспечения использо- вания которого сервитут установлен. В то же время, напри- мер, наследник господствующей вещи приобретает сервитут

всилууниверсального правопреемства.

83

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

СТАТЬЯ 276. Прекращениесервитута

1.По требованию собственника земельного участка, об- ремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2.В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращениясервитута.

1. Комментируемая статья устанавливает специальный порядок прекращения сервитута – по требованию собст- венника служащей вещи. Вместе с тем нельзя не признать, что сервитут, установленный соглашением, может быть прекращен в связи с расторжением такого соглашения его сторонамивдобровольномпорядке.

Влюбом случае ввиду того, что сервитут регистрируется

вЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращение сервитута требует отражения в реестре. Сама процедура погашения регистра- ционной записи о сервитуте определена п. 62–66 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недви- жимое имущество и сделок с ним, утвержденных Поста- новлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 2191. Однако указанный нормативный правовой акт не опреде- ляет, что является основанием для совершения регистра- тором таких действий. И лишь в приказе Минюста России

от 26 июля 2004 г. № 132 «Об утверждении Методических

1 Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

84

Статья276

рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки» разъясняется, что в ка- честве документов – оснований, подтверждающих досроч- ное прекращение сервитута на земельный участок, реко- мендуется истребовать соглашение о прекращении серви- тута, заключенное собственником земельного участка и лицом, в пользу которого установлен сервитут, либо реше- ние суда о прекращении сервитута. Таким образом, регист- рация прекращения сервитута осуществляется исключи- тельно по заявительному принципу.

Вместе с тем действующие нормы ГК РФ не исключают заключения соглашения об установлении сервитута, содер- жащего условие о предельном сроке существования такого вещного права, исчисляемом периодом времени. В перспек- тиве, по мере совершенствования гражданского законода- тельства, от такой свободы усмотрения сторон, возможно, следует отказаться. В настоящее время Приложение № 5 к Постановлению Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, устанавливая форму листа записи о сервитуте, со- держит графу «Срок». Пункт 51 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывает, что в графу «Срок» заносятся даты начала и окончания сервитута или дата начала серви- тута и его продолжительность, а в случае, когда срок серви- тута не определен, вместо продолжительности сервитута пишутся слова: «Срок не определен». Это обстоятельство дает основания полагать, что с формально-юридической позиции истечение внесенного в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сро- ка действия сервитута автоматически погашает ранее со- вершенную запись.

85

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

2. Основаниями для обращения собственника служащей вещистребованием опрекращениисервитутамогутбыть:

–отпадение оснований, по которым он был установлен (например, завершение строительства, прокладки трубо- проводаипр.);

–появившаяся невозможность использования собствен- ником своего участка в соответствии с его целевым назначе- нием.

Впоследнем случае действует принцип соразмерности ограничений, в самом общем виде сформулированный в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.

86

Статья277

СТАТЬЯ 277. Обременениесервитутомзданий исооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статья- ми274–276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обреме- няться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованиемземельнымучастком.

1.Как уже отмечалось в комментарии к ст. 274 ГК РФ, объектами сервитута могут выступать не только земельные участки, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходи- мовнесвязи спользованиемземельнымучастком.

Зачастую необходимость установления сервитута связана с проходом на этаж здания или в отдельные помещения здания, принадлежащие сервитуарию, что требует использования ле- стниц и, возможно, иных мест общего пользования. Так, на- пример, в одном из судебных дел истец требовал от собствен- ника торгового комплекса установления бессрочного сервиту- тананежилыепомещения, расположенныевзданииторгового комплекса: №1 и 24 литеры «XVIII» в литере «А1» на втором этажедляработников иарендаторов с 7.00 до21.00 часов идля посетителей с 10.00 до 21.00, №1 литеры «I» в литере «А3» на первом этаже для работников, арендаторов и посетителей круглосуточно, №10 литеры«I» в литере«А3» напервом этаже дляработниковиарендаторовс7.00 до22.00 часов1.

2.Основания возникновения сервитута, условия осущест- вления и прекращения сервитута в отношении объектов, не относящихся к земельным участкам, определяются ст. 274– 276 ГКРФ(см. комментариикним).

1 Определение ВАС РФ от 30 июня 2009 г. № ВАС-7852/09 по делу № А21-1800/2008.

87

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

СТАТЬЯ 278. Обращениевзыскания наземельныйучасток.

Обращение взыскания на земельный участок по обязатель- ствам его собственника допускается только на основании ре- шениясуда.

1.В ст. 44 ЗК РФ содержится правило, в соответствии с которым право собственности на земельный участок пре- кращается в порядке, установленном гражданским законо- дательством.

Всоответствии с общим правилом, содержащимся в п. 1 ст. 237 ГК РФ, изъятие имущества путем обращения взы- скания на него по обязательствам собственника произво- дится на основании решения суда, если иной порядок об- ращения взыскания не предусмотрен законом или догово- ром. Норма комментируемой статьи является императивной

и«сужает» это правило, поэтому иной порядок, кроме су- дебного, не допускается. Это обусловлено особой значимо- стью земли как природного ресурса, пространственного ба- зиса, основы любого недвижимого имущества. В соответст- вии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля признается в качестве основыжизниидеятельностинародов.

2.Поскольку в комментируемой статье говорится об об- ращении взыскания на земельный участок по обязательст- вам его собственника, это означает, что основания для об- ращения такого взыскания имеют гражданско-правовой характер, так как обязательство – это гражданско-правовое отношение. То есть обращение взыскания может произойти в случаях, когда собственник участка не исполняет или не- надлежащим образом исполняет свои обязанности перед кредитором.

88

Статья278

Вообще, обращение взыскания на земельный участок может произойти по любым обязательствам его собственни- ка, в том числе и по обязательствам, обеспеченным залогом этогоучастка.

Земельный участок, на который обращается взыскание, может находиться в собственности любого субъекта граж- данского права – публично-правового образования, физи- ческогоилиюридическоголица.

В соответствии с п. 1 ст. 126 ГК РФ обращение взыска- ния на землю и другие природные ресурсы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, до- пускаетсявслучаях, предусмотренных законом.

Между тем более вероятна ситуация, когда взыскание будет обращаться на земельный участок, принадлежащий гражданину или организации. Однако опять же в силу осо- бого правового режима земельного участка существуют ог- раничения в обращении взыскания на земельные участки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 446 ГПК РФ запрещается об- ращать взыскание на земельные участки, на которых распо- ложено жилое помещение, если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного про- живания. Исключением является ситуация, когда это поме- щение – предмет ипотеки и на него в соответствии с зако- нодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Такое же правило содержится в ч. 1 ст. 79 Федерального за- кона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

3. Определенные нюансы существуют в порядке обраще- ния взыскания на земельный участок, принадлежащий на праве собственности организации-должнику. Данный поря- док установлен в ст. 94 Федерального закона «Об исполни-

89

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

тельном производстве». Обращение взыскания на участок может произойти только в случае отсутствия у должника- организации денежных средств, достаточных для удовлетво- рения требований, содержащихся в исполнительном доку- менте, причем земельный участок как объект, на который может быть обращено взыскание, занимает в перечне третье (если участок непосредственно не участвует в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг) и четвертое (если участок задействован в производстве товаров, выпол- ненииработ, оказанииуслуг) места.

Вп. 26 постановленияПленума ВАСРФот24 марта2005 г.

№11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сказано, что при применении нормы ст. 278 ГК РФ необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный подоговоруобипотеке, втом числе ина земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, в ст. 68 данного Закона, которая называется «Особенности обраще- ния взыскания на заложенные земельные участки и их реа- лизации», сказано, что приобретатель земельного участка, так же как и залогодатель, должен руководствоваться требо- ваниямиоегоразрешенномиспользовании.

90