Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья262

СТАТЬЯ 262. Земельныеучасткиобщегопользования. Доступназемельныйучасток

1.Граждане имеют право свободно, без каких-либо разре- шений находиться на не закрытых для общего доступа земель- ных участках, находящихся в государственной или муници- пальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участкахприродныеобъектывпределах, допускаемых законом

ииными правовыми актами, а также собственником соответ- ствующего земельногоучастка.

2.Если земельный участок не огорожен либо его собствен- ник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти че- рез участок при условии, что это не причиняет ущерба или бес- покойствасобственнику.

1. Рассматривая содержание п. 1 комментируемой статьи, важнообратитьвниманиенаследующее.

Во-первых, речь идет только о правах граждан (но не иныхсубъектов гражданскогоправа).

Во-вторых, говорится о правах граждан находиться на земельных участках, которые являются государственной или муниципальнойсобственностью.

В-третьих, имеются в виду земельные участки общего пользования (не закрытые для общего доступа). Так, в со- ставе земель населенных пунктов выделяются земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и т.д. (п. 12 ст. 85 ЗКРФ).

31

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

В-четвертых, граждане вправе не только находиться на таких земельных участках, но и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты. Соответствующее указа- ние находит конкретизацию в ряде иных нормативных ак- тов. Так, в силу ч. 1 ст. 11 Лесного кодекса РФ граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорас- тущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных ресурсов. В соответ- ствии с ч. 8 ст. 6 Водного кодекса РФ каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спор- тивногорыболовстваипричаливания плавучих средств.

В-пятых, вкомментируемойстатье(и в ряде иных актов), с одной стороны, указывается, что рассматриваемые права гражданреализуются свободно, без каких-либо разрешений, а с другой стороны, называются источники пределов (стес- нений) этих прав. Пределы устанавливаются законом, ины- ми правовыми актами, собственником земельного участка. Важно отметить, что иные правовые акты (указы Президен- та РФ и постановления Правительства РФ) должны соответ- ствовать (не противоречить) федеральным законам (п. 3–6 ст. 3 ГК РФ).

Усмотрение собственника земельного участка также ог- раничено указаниями закона и иных правовых актов, т.е. недопустимо произвольное установление собственником земельногоучасткапределовправграждан.

Правило комментируемой статьи о пределах прав граж- дан с различной степенью детализации конкретизируется в

32

Статья262

разных нормативных актах. Так, в п. 9 ст. 85 ЗК РФ преду- сматривается, что земельные участки в составе рекреаци- онных зон, в том числе земельные участки, занятые город- скими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. В ст. 11 Лесного кодекса РФ устанавливается, что гражданам запрещается осуществлять заготовку и сбор грибов и дикорастущих растений, виды которых занесены в Красную книгу РФ, красные книги субъектов Федерации, а также грибов и дикорастущих рас- тений, которые признаются наркотическими средствами в соответствии с Федеральным законом от 8 января 1998 г. № 3-ФЗ «О наркотических средствах и психотропных ве- ществах». Пребывание граждан может быть запрещено или ограничено в лесах, которые расположены на землях обо- роны и безопасности, землях особо охраняемых природ- ных территорий, иных землях, доступ граждан на которые запрещен или ограничен в соответствии с федеральными законами. Пребывание граждан в лесах может быть огра- ничено в целях обеспечения: 1) пожарной и санитарной безопасности; 2) безопасности граждан при выполнении работ. Одновременно указывается на недопустимость за- прещения или ограничения пребывания граждан в лесах по иным основаниям. В Водном кодексе РФ предписывается, что использование водных объектов общего пользования осуществляется в соответствии с правилами охраны жизни людей на водных объектах, утверждаемыми в порядке, оп- ределяемом уполномоченным федеральным органом ис- полнительной власти, а также исходя из устанавливаемых органами местного самоуправления правил использования водных объектов для личных и бытовых нужд. На водных объектах общего пользования могут быть запрещены забор

33

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

(изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйст- венно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других техниче- ских средств, предназначенных для отдыха на водных объ- ектах, водопой, а также установлены иные запреты в слу- чаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Федерации. Информация об ограничении водопользования на водных объектах общего пользования предоставляется гражданам органами местного самоуправления через средства массо- вой информации и посредством специальных информаци- онных знаков, устанавливаемых вдоль берегов водных объ- ектов. Могут быть также использованы иные способы пре- доставления такой информации (ст. 6 Кодекса).

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о праве прохо- да через чужой земельный участок. Только о праве прохода, но не проезда, прокладки каких-либо коммуникаций и т.д. Право прохода может принадлежать только гражданину (но неиномусубъектугражданского права).

Право прохода принадлежит гражданину независимо от того, кому принадлежит земельный участок (другому граж- данину, юридическому лицу, муниципальному образованию и т.д.). Важно только, что собственник земельного участка не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается.

Право прохода через чужой земельный участок не сущест- вует, если собственник участка огородил его. «Иной способ» информирования о запрете входить на земельный участок мо- жет выразиться в установке каких-либо знаков, содержащих соответствующие надписи, и пр. Запрет имеет правовое значе- ние (препятствует существованию права прохода), если он яс- но (вполне очевидно, недвусмысленно, способом, понятным

34

Статья262

каждому) выражает волю собственника земельного участка ограничитьдоступнаучастокилиисключитьегововсе.

Право прохода (как и любое право) существует в опре- деленных пределах. Так, недопустима его реализация ис- ключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст. 10 ГК РФ). В комментируемой статье предусматрива- ется, что право прохода существует, если не причиняется ущерб собственнику. Например, нет права прохода, если придется проходить по грядкам или клумбам, разбитым собственником участка. Более того, реализация права про- хода вообще не должна доставлять какого-либо беспокой- ства собственнику.

35

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

СТАТЬЯ 263. Застройказемельногоучастка

1.Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градострои- тельных и строительных норм и правил, а также требований о целевомназначении земельногоучастка(пункт2 статьи260).

2.Если иное не предусмотрено законом или договором, соб- ственник земельного участка приобретает право собственности наздание, сооружениеииное недвижимое имущество, возведен- ноеилисозданноеимдлясебянапринадлежащемемуучастке.

Последствия самовольной постройки, произведенной соб- ственником на принадлежащем ему земельном участке, опре- деляются статьей222 настоящегоКодекса.

1.Собственник земельного участка имеет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имущест- вом(участком). Втомчисле собственник, естественно, может совершать действия, перечисленные в рассматриваемой ста- тье (само собой разумеющееся указание). В данном случае акцент сделан на другом: при совершении всех таких дейст- вий (строительство, снос и др.) необходимо соблюдение множества публично– правовых предписаний. В первую оче- редь – требований о целевом назначении земельного участка (см. п. 2 ст. 260 ГКРФисоответствующийкомментарий).

Законодательство о градостроительной деятельности весьма обширно. Оно включает в себя Градостроительный кодекс РФ, другие федеральные законы, иные правовые ак- ты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ), а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. По вопросам градо-

36

Статья263

строительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты. К градостроительным отношениям приме- няются земельное, лесное, водное законодательство, зако- нодательство об особо охраняемых природных территориях, охране окружающей среды, охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Рос- сийской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы за- конодательствомоградостроительнойдеятельности.

2.В абз. 1 п. 2 комментируемой статьи в модифицирован- ном виде воспроизводится правило, содержащееся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ: право собственности на новуювещь, изго- товленную или созданную лицом для себя с соблюдением законаииныхправовыхактов, приобретаетсяэтимлицом.

При этом модификация труднообъяснима. Норма ст. 218 ГК РФ императивная. Из содержания комментируемой ста- тьи следует, что законом или договором может быть преду- смотреноиное. Налицопротиворечие.

Субъект на своем земельном участке создает недвижи- мое имущество, а закон или договор предусматривает, что право собственности на появившуюся недвижимость при- обретает не собственник участка, но кто-то другой. Идет ли речь о допустимости такой ситуации? Но к чему слова «возведенное или созданное им для себя»? Противоречие и

вправиле, включенном в абз. 1 п. 2 комментируемой ста- тьи. Впрочем, с практической точки зрения указанные противоречия значения не имеют.

3.См. такжест. 222 ГК РФикомментарийкней1.

1Возникновение, прекращение и защита права собственности: Поста- тейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации/ Подред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 222.

37

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

СТАТЬЯ 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельныхучастков

1.Земельные участки могут предоставляться их собствен- никами другим лицам на условиях и в порядке, которые преду- смотреныгражданскими земельнымзаконодательством.

2.Лицо, не являющеесясобственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользова- ния участком на условиях и в пределах, установленных зако- номилидоговором ссобственником.

3.Владелец земельного участка, не являющийся собствен- ником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотренозаконом.

1.Комментируемая статья корреспондирует с п. 2, 3 ст. 209 ГК РФ, согласно которым собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняе- мые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования

ираспоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. При этом распоряжение земельными участ- ками в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляется их собственниками сво- бодно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушаетправ изаконныхинтересовдругихлиц.

В комментируемой статье определяются права лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Земель-

38

Статья264

ные участки – объекты права собственности, и они не могут быть бесхозяйными. Согласно п. 1 ст. 16 ЗК РФ земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государствен- ной собственностью. Одним из способов распоряжения собственником земельным участком является предоставле- ниеегодругимлицам.

Способы предоставления могут быть разделены на по- рождающиевещныеиобязательственные права.

Квещнымправамотносятся:

–право пожизненного наследуемого владения – ст. 21 ЗКРФ(см. комментарии кст. 265–267 ГК РФ);

–право постоянного (бессрочного) пользования – ст. 20 ЗКРФ(см. комментарии кст. 268, 269 ГКРФ);

–сервитуты– ст. 23 ЗКРФ(см. ст. 274–276 ГКРФ). Обязательственные правоотношения возникают из до-

говоров:

–аренды, субарендыземельныхучастков– ст. 22 ЗКРФ;

–безвозмездного срочногопользования– ст. 24 ЗК РФ. 2. Вп. 2, 3 комментируемой статьи упоминаютсялица, не

являющиеся собственниками земельных участков, к кото- рымвсоответствии сп. 3 ст. 17 ЗК РФотносятся:

–землепользователи – лица, владеющие и пользую- щиеся земельными участками на праве постоянного (бес- срочного) пользования или на праве безвозмездного сроч- ного пользования;

–землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуе- моговладения;

–арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договорусубаренды;

39

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

– обладатели сервитута – лица, имеющие право огра- ниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

3. В п. 2 комментируемой статьи содержится отсылочная норма, устанавливающаяпределы осуществления прававладе- ния и пользования земельным участком лицами, не являющи- мисясобственниками. Так, праванаиспользованиеземельных участков землепользователями, землевладельцами и арен- даторами земельных участков определяются ст. 41 ЗК РФ.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участ- ков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют следующиеправа:

1)использовать в установленном порядке для собствен- ных нужд имеющиеся на земельном участке общераспрост- раненные полезные ископаемые, пресные подземные воды,

атакже пруды, обводненные карьеры в соответствии с зако- нодательством РоссийскойФедерации;

2)возводитьжилые, производственные, культурно-быто- вые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешен- ным использованием с соблюдением требований градо- строительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных пра- вил, нормативов;

3)проводить в соответствии с разрешенным использо- ванием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законо- дательством экологическими, строительными, санитарно- гигиеническими и иными специальными требованиями;

4)осуществлять другие права на использование земель- ногоучастка, предусмотренныезаконодательством.

40