Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья264

Согласно ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г.

№101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»1 владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земель- ныхучастковимеютправо:

–проводить агротехнические, агрохимические, мелиора- тивные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприя- тия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйст- венногоназначения;

–получать в установленном порядке информацию от органов исполнительной власти субъектов Российской Фе- дерации о состоянии плодородия почв на своих земельных участкахидинамикеизмененияегосостояния;

–иметь другие права, если их реализация не противоре- чит законам и иным нормативным правовым актам Россий- скойФедерации.

Права лиц, использующих земельный участок на осно- вании частного сервитута, определяются договором; права лиц, использующих земельный участок на основании пуб- личного сервитута, определяются законом или иным норма- тивным правовым актом, которым установлен публичный сервитут. К федеральным законам, которыми определяются права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, относятся Лесной кодекс РФ, Вод- ный кодекс РФ, федеральные законы от 21 декабря 2001 г.

№178-ФЗ «О приватизации государственного и муници- пального имущества» (ст. 31), от 19 июля 1998 г. №113-ФЗ «Огидрометеорологической службе»2 (п. 4 ст. 13).

1Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3399.

2Собрание законодательства РФ. 1998. № 30. Ст. 3609.

41

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

4. Вышеперечисленные лица, не являющиеся собствен- никами земельного участка, не вправе им распоряжаться. Исключения установлены отдельными федеральными зако- нами, в частности, согласно п. 2 ст. 21 ЗК РФ земельный участок, находящийся на праве пожизненного наследуемого владения, переходит по наследству. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установ- ленных разд. V части третьей ГК РФ. Специального разре- шения на принятие наследства не требуется. По наследству переходят также находящиеся в границах наследуемого зе- мельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не уста- новленозаконом.

Осуществление лицом, не являющимся собственником земельного участка, права распоряжения вопреки п. 3 ком- ментируемой статьи влечет неблагоприятные последствия. Так, отсутствие на момент строительства спорного объекта согласия собственника земельного участка на ведение строительных работ стало основанием для отказа в государ- ственной регистрации права собственности на этот объект. Наличие договора аренды с лицом, выступающим арендода- телем и не являющимся собственником, не является согла- сием собственника. Отказывая в удовлетворении исковых требований, Высший Арбитражный Суд РФ со ссылкой на п. 2 и 3 комментируемой статьи сделал вывод об отсутствии у истца правовых оснований для признания за ним права собственности на спорный объект недвижимости на осно- ваниист. 218 ГК РФ1.

1 Определение ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 13657/07 по делу № А16-534/06-6 // СПС «КонсультантПлюс».

42

Статья264

В правоприменительной практике по-разному оцени- ваются действия правообладателя, не являющегося собст- венником, в части распоряжения имуществом. Так, Поста- новлением ФАС Центрального округа от 6 марта 2009 г.

№ Ф10-620/09 по делу № А14-857/2008/34/1 установлено,

что договор подряда не является недействительным по ос- нованию распоряжения земельным участком, находящим- ся на праве постоянного бессрочного пользования, путем заключения договора подряда на капитальное строительст- во здания на земельном участке. Заключение договора не повлекло выбытие земельного участка из федеральной соб- ственности1.

1 Постановлением ФАС Центрального округа от 6 марта 2009 г. №Ф10620/09 по делу № А14-857/2008/34/1.

43

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

СТАТЬЯ 265. Основанияприобретенияправапожизненного наследуемоговладения земельнымучастком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципаль- ной собственности, приобретается гражданами по основани- ям и в порядке, которые предусмотрены земельным законода- тельством.

1. Предваряя комментарий к статье, посвященной при- надлежащему гражданам ограниченному вещному праву на государственные или муниципальные земли, напомним, что все советские Конституции объявляли землю народ- ным достоянием (государственной собственностью).

Земельный кодекс РСФСР 1922 г. предоставлял «право на пользование землей для ведения сельского хозяйства» всем гражданам, желающим обрабатывать ее своим трудом. Однако термин «право пожизненного наследуемого владе- ния», обозначающий гарантированное вещное право на земельный участок, появился лишь в 1990 г. в Основах за- конодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятых Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 г. В соответствии со ст. 20 этого акта граждане СССР приоб- рели право на получение в пожизненное наследуемое вла- дение земельных участков для ведения крестьянского или личного подсобного хозяйства, традиционных народных промыслов, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, а также в случае получения по наследству или приобретения жилого дома.

44

Статья265

Чуть позже Закон РСФСР «О земельной реформе»1 ука- зал на возможность предоставления гражданам в пожизнен- ное наследуемое владение земельных участков под строи- тельство дач, гаражей, а также индивидуальной предприни- мательской деятельности и иного не запрещенного законом использования. Однако параллельно предусматривалась возможность передачи таких участков физическим лицам «в пользование, втомчислеваренду».

Между тем порядок и основания возникновения права пожизненного наследуемого владения земельным участком не были установлены. Лишь с принятием Земельного кодек- са РСФСР 1991 г. появилась норма, в соответствии с кото- рой граждане, заинтересованные в предоставлении им зе- мельного участка в пожизненное наследуемое владение, могли подать заявление в местный Совет народных депута- тов с указанием цели использования участка, предполагае- мых размеров и его местоположения. Земельные участки предоставлялись гражданам в пределах норм, которые опре- делялись краевыми, областными, автономных областей, автономных округов Советами народных депутатов и сель- скими, поселковыми, городскими Советами народных депу- татов. Земельные участки в пожизненное наследуемое вла- дение предоставлялисьбезвозмездно.

Постановлением Совмина РСФСР от 17 сентября 1991 г. №493 были утверждены формы государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного(постоянного) пользованияземлей.

2. Фактически комментируемая статья не определяет ос- нований возникновения права пожизненного наследуемого

1 См. ст. 6 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-I «О земельной реформе» (в ред. Закона РСФСР от 27 декабря 1990 г. № 460-I).

45

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

владения земельным участком, поскольку содержит отсылку к земельному законодательству. Однако Земельный кодекс РФ 2001 г. ограничил перечень возможных вещных прав на землю, в частности, отказавшись впредь от передачи земель- ныхучастковгражданамнаправепожизненноговладения.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся

вгосударственной или муниципальной собственности, при- обретенное гражданином до введения в действие данного Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введениявдействиеЗК РФнедопускается.

Таким образом, основание возникновения права пожиз- ненного наследуемого владения земельным участком в каж- дом конкретном случае определяется законодательством, действовавшимвмоментвозникновенияправа.

На основании ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижи- мое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными приотсутствии их государственнойрегистрации. Об этом же упоминает и ч. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодек- саРоссийскойФедерации».

3.Субъектами права пожизненного наследуемого владе- ниямогутбытьтолькограждане(физическиелица).

4.Отказавшись впредь от права пожизненного насле- дуемого владения земельным участком, законодатель оп- ределил и судьбу ранее возникших прав такого рода. Как установлено ч. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении

вдействие Земельного кодекса Российской Федерации»,

46

Статья265

если земельный участок предоставлен до введения в дейст- вие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хо- зяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или посто- янного (бессрочного) пользования, гражданин, обладаю- щий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае если земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоян- ного (бессрочного) пользования, с момента государствен- ной регистрации права собственности гражданина на та- кой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

Таким образом, обладателям права пожизненного насле- дуемого владения в указанных случаях предлагается приоб- рести в собственность земельный участок, являющийся объ- ектом этого права. Часть 3 ст. 3 вышеназванного Федераль- ного закона не ограничивает такую возможность никакими сроками.

47

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

СТАТЬЯ 266. Владение ипользование земельнымучастком направе пожизненногонаследуемого владения

1.Гражданин, обладающий правом пожизненного насле- дуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

2.Если из условий пользования земельным участком, уста- новленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и созда- вать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

1.Объем права пожизненного наследуемого владения определен через понятие «владение и пользование, переда- ваемое по наследству». Таким образом, важнейшим элемен- том содержания указанного права выступает возможность извлекать полезные свойства земельного участка и присваи- ватьегоплоды, продукциюидоходы (ст. 136 ГКРФ).

Кроме того, комментируемая статья четко закрепляет правило о возможности возведения строений на участке, принадлежащем гражданину на праве пожизненного насле- дуемоговладения. Иноеможет бытьустановленозаконом.

В результате возведения объекта недвижимости на участ- ке, предоставленном гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, возникает право собственности на возведенное строение. В этойситуации правопожизненного наследуемого владения в действительности в большей сте- пенинапоминаетправозастройки(суперфиций).

2.Правомочие пользования земельным участком огра- ниченопубличныминормамиземельногозаконодательства.

48

Статья266

В соответствии со ст. 12 ЗК РФ использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйст- ве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности. На правообладателя возлагается обязанность проводить мероприятия по сохранению почв и их плодо- родия, защите земель от водной и ветровой эрозий, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, ис- сушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и хи- мическими веществами, захламления отходами производ- ства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель, по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания де- ревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхожде- ния от вредных организмов (растений или животных, бо- лезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным рас- тениям), ликвидации последствий загрязнения, в том чис- ле биогенного загрязнения, и захламления земель, сохра- нению достигнутого уровня мелиорации, рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот, сохранению плодородия почв и их использованию при проведении ра- бот, связанных с нарушением земель.

49

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

СТАТЬЯ 267. Распоряжениеземельнымучастком, находящимся впожизненномнаследуемом владении

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожиз- ненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случаяпереходаправаназемельныйучастокпонаследству.

1. Ограниченный характер вещного права пожизненного наследуемого владения земельным участком проявляется в невозможности распоряжения объектом права. Вторит приве- денному правилу и ст. 21 ЗК РФ, в соответствии с ч. 2 которой распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за ис- ключениемпереходаправназемельныйучастокпонаследству.

Следует заметить, что ранее действовавшая редакция комментируемой статьи допускала для правообладателя возможность передачи земельного участка другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование, при этом прямо запрещая совершение сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка. Федераль- ный закон от 26 июня 2007 г. №118-ФЗ «О внесении изме- нений в законодательные акты Российской Федерации вчасти приведения их в соответствиес Земельным кодексом Российской Федерации» такую возможность исключил, в буквальном смысле приведя норму гражданского законода- тельства в соответствие с законодательством земельным. Такого рода «совершенствование» правового регулирования вызываетвозражения не только с формальной точки зрения, сводящейся к необходимости неукоснительного соблюде- ния принципа верховенства Гражданского кодекса, зало- женного вст. 3 ГКРФ, ноиссущностной.

50