Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Вступительноеслово

священных праву постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Вместе с тем глава 17 содержит очень важные нормы, посвященные праву ограниченного поль- зования чужим земельным участком. Так, данное право может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуа- тации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Теперь о самом праве собственности на земельный уча- сток. Глава 17 определяет земельный участок как объект права. В ней устанавливается возможность гражданам сво- бодно, без каких-либо разрешений бывать на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объ- екты в пределах, допускаемых законом и иными правовы- ми актами, а также собственником соответствующего зе- мельного участка. В тех случаях, когда земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не до- пускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику. Отдельная статья рассматриваемой главы регулирует право застройки собственником земельного участка.

Существенной представляется норма, регулирующая переход права на земельный участок при отчуждении нахо- дящихся на нем зданий или сооружений. Устанавливаются основания и порядок выкупа земельного участка для госу- дарственных и муниципальных нужд.

Отдельно следует сказать о том, что глава 17 предусмат- ривает основания ответственности собственников земель-

11

Правособственностиназемлю

ных участков. К таким основаниям относятся случаи, ко- гда участок может быть изъят у собственника, если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не использует- ся для соответствующей цели в течение трех лет. Кроме того, земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым на- рушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частно- сти, если участок используется не в соответствии с его це- левым назначением или его использование приводит к су- щественному снижению плодородия сельскохозяйствен- ных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Нарядуснормамиглавы17 ГКРФиЗКРФотношенияпо поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками регламентируются Жилищным кодексом Россий- ской Федерации, федеральными законами от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недви- жимое имущество и сделок с ним», от 24 июля 2002 г. №101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1, от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ «Окрестьянском (фермерском) хозяйстве»2, от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О кадастре не- движимости», Законом РФ от 21 февраля 1992 г. №2395-I «О недрах»3, Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. №485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в при- обретении в собственность земельных участков под этими объектами»4, постановлением Правительства РФ от 3 апре-

1Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

2Собрание законодательства РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.

3Собрание законодательства РФ. 1995. № 10. Ст. 823.

4Собрание законодательства РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

12

Вступительноеслово

ля 2008 г. № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в феде- ральной собственности»1, приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. № 132 «Об утверждении Методических ре- комендаций о порядке государственной регистрации сер- витутов на земельные участки» и др.

* * *

Настоящее издание является очередной книгой в серии постатейных комментариев к отдельным главам Граждан- ского кодекса РФ, приуроченной к завершению кодифика- ции гражданского законодательства в России, и содержит комментарии к гл. 17 ГК РФ («Право собственности и дру- гие вещные права на землю»), подготовленные с учетом из- менений в законодательстве и судебной практике на 1 янва-

ря2010 г.

П.В. Крашенинников

1 Собрание законодательства РФ. 2008. № 14. Ст. 1424.

13

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

КОММЕНТАРИИ К СТАТЬЯМ 260–287 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГЛАВА17 ПРАВОСОБСТВЕННОСТИИДРУГИЕВЕЩНЫЕПРАВА

НА ЗЕМЛЮ

СТАТЬЯ 260. Общие положенияоправе собственности наземлю

1.Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) по- стольку, поскольку соответствующие земли на основании за- конанеисключеныизоборотаилинеограниченывобороте.

2.На основании закона и в установленном им порядке оп- ределяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не до- пускается или ограничивается. Пользование земельным участ- ком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемыхегоцелевымназначением.

1.В соответствии со ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности зем- лю. При этом ст. 35 Конституции указывает на то, что право частнойсобственностиохраняетсязаконом.

2.В комментируемой статье перечислены правомочия собственника по распоряжению земельным участком, пере- чень которых не является исчерпывающим. Собственник

14

Статья260

может также заключить договор мены, ренты, безвозмезд- ного пользования в отношении земельного участка, внести в уставныйкапиталюридическоголица, завещать ит.д.

Земля – достаточно специфический и по происхожде- нию, безусловно, ценный объект. Поэтому общая норма: «Лица, имеющие в собственности имущество (в том числе и землю), вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом» в ком- ментируемой статье дополняется важным ограничением: «…поскольку соответствующие земли на основании закона неисключеныиз оборотаилинеограниченыв обороте».

Таким образом, комментируемая статья корреспондиру- ет с п. 3 ст. 209 ГК РФ, предусматривающим, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природны- ми ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается за- коном (ст. 129), осуществляются их собственником свобод- но, если это не наносит ущерб окружающей среде и не на- рушаетправаизаконныеинтересыдругихлиц.

Как отмечается в п. 2 ст. 129 ГК РФ, виды объектов граж- данских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе, а виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота ли- бо нахождение которых в обороте допускается по специаль- ному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособ- ные), определяются в порядке, установленном законом. При этом содержание ограничений оборота земельных уча- стков устанавливается Земельным кодексом РФ, а также другимифедеральнымизаконами.

В соответствии с этим п. 4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъя- ты земельные участки, занятые находящимися в федераль- нойсобственностиследующимиобъектами:

15

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

1)государственными природными заповедниками и на- циональнымипарками;

2)зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Си- лыРФ, другиевойска, воинские формированияиорганы;

3)зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещенывоенные суды;

4)объектами организаций федеральной службы безопас- ности;

5)объектами организаций федеральных органов государ- ственнойохраны;

6)объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерныхматериаловирадиоактивныхвеществ;

7)объектами, в соответствии с видами деятельности кото- рых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8)объектами учреждений и органов Федеральной служ- быисполнения наказаний;

9)воинскимиигражданскимизахоронениями;

10)инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защи- тыиохраны Государственной границыРФ.

Виды земельных участков, ограниченных в гражданском обороте, определены в п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципаль- нойсобственностиследующиеземельныеучастки:

1)в пределах особо охраняемых природных территорий (крометехземель, которыеизъятыизгражданскогооборота);

2)изсоставаземельлесногофонда;

3)в пределах которых расположены водные объекты, на- ходящиеся в государственной или муниципальной собст- венности;

16

Статья260

4)занятыеособоценнымиобъектамикультурногонаследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными запо- ведниками, объектамиархеологическогонаследия;

5)предоставленные для обеспечения обороны и безопас- ности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не являющиесяизъятымииз гражданскогооборота;

6)не изъятые из гражданского оборота в границах закры- тыхадминистративно-территориальныхобразований;

7)предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воз- душного движения и судоходства, терминалов и терминаль- ных комплексов в зонах формирования международных транспортныхкоридоров;

8)предоставленные длянужд связи;

9)занятыеобъектамикосмическойинфраструктуры;

10)расположенные под объектами гидротехнических со- оружений;

11)предоставленные для производства ядовитых ве- ществ, наркотических средств;

12)загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиесядеградацииземли;

13)расположенные в границах земель, зарезервирован- ныхдлягосударственных илимуниципальных нужд;

14)расположенные в первом и втором поясах зон сани- тарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевогоихозяйственно-бытовоговодоснабжения.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограничен- ным в обороте, не предоставляются в частную собствен- ность, если иное прямо не предусмотрено федеральным за-

17

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

коном. Так, например, на территории природных парков, государственных природных заказников допускается нали- чие земельных участков, находящихся в частной собствен- ности (ст. 18, 22 Федерального закона «Об особо охраняе- мыхприродныхтерриториях»1).

3.В п. 1 комментируемой статьи кроме прочего говорит- сяо правомочии распоряжения земельными участками. При этом в правоприменительной практике возникают вопросы относительно возможности распоряжения частью земель- ного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения. Как разъясняется в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федера- ции за третий квартал 2003 г.2, п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится зда- ние, без одновременного отчуждения самого здания, т.е. земельный участок под домом можно продать только вместе

сдомом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или во- обще свободной от застройки части земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.

Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственно- сти земельный участок, вправе продавать его, дарить, отда- вать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответст- вующие земли на основании закона не исключены из обо- ротаилинеограниченывобороте.

1Собрание законодательства РФ. 1995. № 12. Ст. 1024.

2Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. № 3.

18

Статья260

Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 этой ста- тьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отне- сенные к землям, ограниченным в обороте, не предостав- ляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральнымизаконами.

Таким образом, если земельный участок находится в ча- стной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст. 260 ГК РФ онлибоегочастьмогутбытьобъектомкупли-продажи.

4. Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены не только Земельным кодексом РФ, но и други- ми федеральными законами. Согласно ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе- ния» иностранные граждане, иностранные юридические ли- ца, лица без гражданства, а также юридические лица, в устав- ном (складочном) капитале которых доля иностранных граж- дан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участ- ками из земель сельскохозяйственного назначения только на правеаренды.

Положения Земельного кодекса РФ, предусматривающие возможность предоставления иностранным гражданам, ли- цам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собствен- ность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками, были предметом рас- смотрения Конституционным Судом РФ. Мурманской обла- стной думой оспаривалась конституционность целого ряда

19

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

положений Земельного кодекса РФ, регулирующих предос- тавление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридиче- ским лицам, как умаляющих (ограничивающих) территори- альную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации, создающих возможность отторжения земли ино- странномугосударствупосредством сделокилипредъявления территориальных претензий к Российской Федерации, что может привести к нарушению суверенитета Российской Фе- дерации.

Конституционный Суд РФ подтвердил конституцион- ность как отдельных положений Земельного кодекса РФ, так и Гражданского кодекса РФ в целом и отметил, что по- скольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ), их предоставление иностранцам не проти- воречит конституционно-правовому статусу земли как пуб- личного достояния многонационального народа России и вытекает из ст. 9 (ч. 2) и 35 (ч. 1 и 2) Конституции РФ во взаимосвязисеест. 62 (ч. 3).

В то же время Конституционный Суд РФ обратил внима- ние законодателя на обязанность обеспечивать защиту кон- ституционно значимых ценностей, закрепленных, в частно- сти, в ст. 9 (ч. 1), согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федера- ции как основа жизни и деятельности народов, проживаю- щих на соответствующей территории, и в ст. 36 (ч. 1), соглас- но которой право иметь в частной собственности землю при- надлежитгражданамиихобъединениям. Следуетисходитьиз вытекающего из ст. 9 и 36 Конституции РФ приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечи- вая рациональное и эффективное использование земли и ее

20