Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья260

охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее террито- рии(ч. 1 и3 ст. 4 КонституцииРФ).

Также Конституционный Суд РФ обратил внимание на ограничения, существующие для иностранных граждан, – изъятия из национального режима регулирования права ча- стной собственности на землю. Так, ст. 15 ЗК РФ для ука- занных лиц введен запрет на обладание на праве собствен- ности земельными участками, находящимися на пригра- ничных и иных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, а согласно п. 5 ст. 28 данного Кодекса земельные участки им предоставля- ются в собственность только за плату, т.е. не могут переда- ваться безвозмездно, в отличие от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в ряде случаев получаютправобезвозмездного наследования.

Нормы, устанавливающие специальное регулирование для иностранных физических лиц, содержатся также в Фе- деральном законе от 30 ноября 1995 г. №187-ФЗ «О конти- нентальном шельфе Российской Федерации» и Законе РФ от 21 февраля 1992 г. №2395-I «О недрах»1, закрепляющих правила о порядке пользования участками континенталь- ного шельфа и недрами. Кроме того, Федеральным законом от 25 июля 2002 г. №115-ФЗ «О правовом положении ино- странных граждан в Российской Федерации» определены территории, организации и объекты, посещение которых ограниченодляиностранцев2.

1 Собрание законодательства РФ. 1995. № 10. Ст. 823.

2 Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Рос- сийской Федерации в связи с запросом Мурманской областной думы» // Собрание законодательства РФ. 2004. № 18. Ст. 1833.

21

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

5. Каждый из возможных способов распоряжения зе- мельным участком имеет определенную законом специфику в зависимости от вида земельного участка, субъектного со- става правоотношения и других критериев. Так, например, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О при- ватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает особенности отчуждения земельных участков при приватизации. Отчуждению в соответствии с п. 8 ст. 28 названного Закона не подлежат земельные участки в составе земель:

–лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природныхтерриторийиобъектов;

–зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенномузаражению;

–общего пользования (площади, улицы, проезды, авто- мобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водныеобъекты, пляжиидругие объекты);

–не подлежащих отчуждению в соответствии с законо- дательствомРоссийскойФедерации.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в грани- цах земель, зарезервированных для государственных или муниципальныхнужд.

Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению не подлежат земельные участки в составе зе- мель транспорта, предназначенные для обеспечения дея- тельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные дляих развития.

Статья 22 ЗК РФ устанавливает особенности аренды зе- мельных участков, согласно ее п. 1 иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в преде-

22

Статья260

лах территории Российской Федерации земельные участки направеаренды, заисключением случаев, предусмотренных ЗКРФ.

Не могут быть предоставлены их собственниками в арен- ду земельные участки, изъятые из гражданского оборота в РоссийскойФедерации.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследникамисовершеннолетия.

6. В п. 2 комментируемой статьи говорится о целевом назначении земель, которые в соответствии со ст. 7 ЗК РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1)землисельскохозяйственногоназначения;

2)землинаселенныхпунктов;

3)земли промышленности, энергетики, транспорта, свя- зи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасностииземлииногоспециального назначения;

4)землиособоохраняемыхтерриторийиобъектов;

5)землилесногофонда;

6)земливодногофонда;

7)землизапаса.

Основным принципом оборота земель сельскохозяйст- венного назначения является сохранение целевого исполь- зования земельных участков (подп. 1 п. 3 ст. 1 Федераль- ного закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Правовой режим земель определяется исходя из их при- надлежности к той или иной категории и разрешенного ис- пользования в соответствии с зонированием территорий.

23

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

Так, например, согласно ст. 35 ЗК РФ в состав земель насе- ленных пунктов могут входить земельные участки, отнесен- ные в соответствии с градостроительными регламентами к следующимтерриториальнымзонам:

1)жилым;

2)общественно-деловым;

3)производственным;

4)инженерных итранспортныхинфраструктур;

5)рекреационным;

6)сельскохозяйственного использования;

7)специальногоназначения;

8)военныхобъектов;

9)инымтерриториальнымзонам.

Целевое назначение сельскохозяйственных земель опре- деляется гл. XIV ЗК РФ. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В со- ставеземельсельскохозяйственногоназначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяй- ственными дорогами, коммуникациями, лесными насажде- ниями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропо- генных и техногенных явлений, водными объектами, а так- же зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сель- скохозяйственнойпродукции.

Любой вид разрешенного использования из предусмот- ренных зонированием территорий видов выбирается само- стоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

24

Статья261

СТАТЬЯ 261. Земельный участок как объект права собственности

1.Утратил силу. – Федеральный закон от 04.12.2006

№201-ФЗ.

2.Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в гра- ницах этого участкаповерхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиесянанемрастения.

3.Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и ненарушаетправдругихлиц.

1.Объектами земельных отношений согласно ст. 6 ЗК РФ являются:

1) землякакприродныйобъект иприродныйресурс;

2) земельныеучастки;

3) частиземельных участков.

С точки зрения гражданского законодательства объектом гражданских правоотношений являются земельные участки, которые имеют определенные границы, в пределах которых находится поверхностный слой, водные объекты и находя- щиесянанемрастения.

Границы земельных участков определяются в соответст- вии с федеральными законами от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое иму-

щество и сделок с ним»1, от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ

1 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

25

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

«Оземлеустройстве»1, от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О госу- дарственном кадастре недвижимости»2, постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. №660 «Об утвер- ждении Правил кадастрового деления территории Россий- скойФедерациииПравилприсвоения кадастровых номеров земельным участкам»3 и с другими нормативными право- вымиактами.

Государственный кадастр недвижимости является сис- тематизированным сводом сведений о недвижимом иму- ществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, границах между субъектами Российской Фе- дерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных пре- дусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений.

В государственный кадастр недвижимости вносятся сле- дующие сведения об уникальных характеристиках земель- ногоучастка:

1)видобъекта недвижимости(земельныйучасток);

2)кадастровый номер и дата внесения данного кадастро- вогономеравгосударственныйкадастрнедвижимости;

3)описание местоположения границ объекта недвижи- мости;

4)площадьземельного участка.

Границы местоположения земельного участка определя- ются межевым планом, представляющим собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответст-

1Собрание законодательства РФ. 2001. № 26. Ст. 2582.

2Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

3Собрание законодательства РФ. 2000. № 37. Ст. 3726.

26

Статья261

вующей территории или кадастровой выписки о соответст- вующем земельном участке и в котором воспроизведены оп- ределенные внесенные в государственный кадастр недвижи- мостисведенияиуказанысведенияобобразуемомземельном участке или земельных участках, либо о части или частях зе- мельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земель- ном участке или земельных участках. Особенности формы межевого плана отражены в приказе Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположенияграницземельныхучастков»1.

2.Законодательством могут быть установлены требова- ния к размеру земельных участков. Так, ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе- ния» предусматривает, что минимальные размеры образуе- мых новых земельных участков из земель сельскохозяйст- венного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требова- ниями земельного законодательства. Не допускается совер- шение сделок с земельными участками из земель сельскохо- зяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местопо- ложение которых не соответствуют требованиям, установ- леннымнастоящейстатьей.

3.Статья 40 ЗК РФ более подробно устанавливает права собственника земельного участка в отношении объектов, находящихся над и под поверхностью участка. Так, в част- ности, собственникземельного участкаимеетправо:

1 Российская газета. 19.12.2008. № 260.

27

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

1)использовать в установленном порядке для собствен- ных нужд имеющиеся на земельном участке общераспрост- раненные полезные ископаемые, пресные подземные воды,

атакже пруды, обводненные карьеры в соответствии с зако- нодательством РоссийскойФедерации;

2)возводитьжилые, производственные, культурно-быто- вые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешен- ным использованием с соблюдением требований градо- строительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных пра- вил, нормативов;

3)проводить в соответствии с разрешенным использова- нием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные вод- ные объекты в соответствии с установленными законода- тельством экологическими, строительными, санитарно- гигиеническимииинымиспециальнымитребованиями;

4)осуществлять другие права на использование земель- ногоучастка, предусмотренныезаконодательством.

Собственник земельного участка имеет право собствен- ности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если собственник передает земельный участок в аренду, постоянное (бессроч- ное) пользование или пожизненное наследуемое владение либобезвозмездное срочное пользование.

4. В п. 2 комментируемой статьи говорится о праве соб- ственности на водные объекты, находящиеся в границах земельного участка. Водный кодекс РФ конкретизирует права на эти объекты, в частности, согласно ст. 8 данного Кодекса водные объекты находятся в собственности Рос-

28

Статья261

сийской Федерации (федеральной собственности). Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земель- ного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образо- ванию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Федерации, муни- ципального образования, физического лица, юридического лица, еслииноенеустановлено федеральнымизаконами.

При этом не допускается отчуждение таких водных объ- ектов без отчуждения земельных участков, в границах кото- рых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раз- делпруда, обводненногокарьера.

5. Правовой режим лесных участков, расположенных на территории земельного участка, определяется прежде всего Лесным кодексом РФ. Так, согласно ст. 8 данного Кодекса лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. К землям лесного фонда отно- сятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительно- стью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восста- новления, – вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли(просеки, дороги, болотаидр.).

Формы собственности на лесные участки в составе зе- мель иных категорий определяются в соответствии с зе- мельным законодательством, а именно нормами ст. 15–19 ЗК РФ, содержащими правила о собственности на землю граждан и юридических лиц, общие положения о государст- венной(РоссийскойФедерации и ее субъектов) собственно- сти на землю, а также специальные нормы о федеральной, субъектов Российской Федерации и муниципальной собст- венностиназемлю

29

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

6. Положения п. 1 ст. 260 ГК РФ не распространяются на участки недр, которые находятся в пределах границ земель- ного участка. В этой области действует специальное законо- дательство о недрах. Согласно ст. 1.2 Закона РФ «О недрах» участки недр в границах земельного участка являются госу- дарственной собственностью и не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетиче- ские и иные ресурсы, являются государственной собствен- ностью.

Согласно ст. 19 Закона РФ «О недрах» собственники зе- мельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право по своему ус- мотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный гори- зонт, не являющийся источником централизованного водо- снабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

30