Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья273

СТАТЬЯ 273. Переход правана земельныйучасток приотчуж- дениинаходящихсянанем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооруже- ние, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооруже- ния переходит право собственности на земельный участок, за- нятый зданием или сооружением и необходимый для его ис- пользования, еслииноенепредусмотренозаконом.

Часть вторая настоящего пункта утратила силу. – Фе- деральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ.

1. В комментируемой статье содержится общее правило, регламентирующее отношения, в которых лицо, являю- щееся одновременно собственником земельного участка и объекта недвижимости на нем, производит отчуждение этой недвижимости. В дальнейшем это правило находит развитие в специальных нормах при регулировании отно- шений по продаже зданий и сооружений, мене, дарению, ренте.

Настоящая редакция комментируемой статьи не дает возможности сторонам договариваться о правовой судьбе земельного участка при отчуждении объекта недвижимости на нем, как это было прежде. То есть если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к но- вомусобственникунедвижимостивсилузакона.

Таким образом, исключаются практически любые спо- собы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними, если собственником земель- ного участка и объекта недвижимости является одно лицо.

71

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

2. В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ провозглашен принцип еди- ного правового режима земельного участка и объекта не- движимости на нем, согласно которому раздельное отчуж- дение земельных участков и зданий, строений, сооружений, находящихся на них и принадлежащих одному лицу, не до- пускается, за исключением случаев, установленных феде- ральными законами. Далее этот принцип уточняется в ст. 35 ЗК РФ, в п. 4 которой сказано, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. В то же время не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, еслионипринадлежатодномулицу.

Между тем данное общее правило о переходе права соб- ственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание не распространяется на следующие случаи:

–отчуждается часть здания, строения, сооружения, ко- торая не может быть выделена в натуре вместе с частью зе- мельногоучастка;

–отчуждается здание, строение, сооружение, находящее- сяназемельномучастке, изъятомизгражданскогооборота.

Пленум ВАС РФ в п. 11 постановления от 24 марта 2005 г.

№11 «О некоторых вопросах, связанных с применением зе- мельногозаконодательства» уточнил, что сделки, волясторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, со- оружения без соответствующего земельного участка или на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объ- ектов недвижимости, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собст- венностиодномулицу, являютсяничтожными.

72

Статья273

Таким образом, на первый взгляд может показаться, что участники подобных сделок освобождены от необходимости определения в заключаемом ими договоре правовой судьбы земельного участка. Между тем представляется, что сторо- нам в качестве превентивной меры все-таки следует указы- вать в соглашении необходимые сведения о земельном уча- стке, индивидуализирующие его как объект гражданских прав, а также его цену во избежание в дальнейшем споров в связи с тем, что сторонами не согласованы некоторые суще- ственные условия договора, и как следствие – заявления требованияопризнаниидоговоранезаключенным.

73

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

СТАТЬЯ 274. Правоограниченногопользованиячужимземельным участком (сервитут)

1.Собственник недвижимого имущества (земельного участ- ка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода

ипроезда через соседний земельный участок, прокладки и экс- плуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут бытьобеспеченыбезустановлениясервитута.

2.Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоря- женияэтимучастком.

3.Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником сосед- него участка и подлежит регистрации в порядке, установлен- ном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сер- витута спор разрешается судом по иску лица, требующего ус- тановления сервитута.

4.Наусловияхивпорядке, предусмотренных пунктами1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предостав- лен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренныхфедеральнымизаконами.

74

Статья274

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, впра- ве, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

1.Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь – земельный участок служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного уча- стка, который может его использовать для своих экономи- ческих выгод1.

Современный сервитут – ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользова- нии ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служа- щей, а вещь, в пользу владельца которой установлен серви- тут, – господствующей. Поскольку сервитут устанавливает- ся исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, это ограниченное вещное право следует судьбе имущества. Как известно, пе- реход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК РФ). Право следования – не- отъемлемая характеристика ограниченного вещного права.

Вслучае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении(ст. 460 ГК РФ).

Объектами сервитутов могут быть исключительно зе- мельные участки или здания, сооружения и другое недви-

1См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и

И.С. Перетерского. М., 1994. С. 204.

75

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

жимое имущество, ограниченное пользование которым не- обходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ)1. Так, например, в судебной практике рас- пространены споры об установлении сервитутов в отноше- ниижелезнодорожныхпутей2.

Субъектом этого ограниченного вещного права (серви- туарием) может быть не только собственник господствую- щей вещи, но также и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, в со- ответствии с п. 4 комментируемой статьи допускается воз- можность установления сервитута также в интересах и по требованию иных лиц в случаях, предусмотренных феде- ральнымизаконами.

В этой связи необходимо отметить крайнюю неудачность попытки, предпринятой в Земельном кодексе РФ, приме- нить конструкцию сервитута к публичным ограничениям субъективных прав, объектамикоторых являются земельные участки, и тем самым расширить круг субъектов сервитутов. Так называемый публичный сервитут может устанавливать- ся законом или иным нормативным правовым актом Рос- сийской Федерации, нормативным правовым актом субъек- та Федерации, нормативным правовым актом органа мест- ного самоуправления в случаях, «если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправле- нияилиместного населения», аименнодля:

1)проходаилипроездачерезземельныйучасток;

1В Концепции развития законодательства о вещном праве предлага- ется исключить возможность обременения сервитутом помещений.

2См., например, определения ВАС РФ от 8 февраля 2007 г. №15903/06

по делу № А43-43136/2005-17-1166; от 23 июля 2008 г. № 9061/08 по делу

№А78-6341/2006-С1-6/231.

76

Статья274

2)использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий

исетей, атакжеобъектовтранспортнойинфраструктуры;

3)размещения на земельном участке межевых и геодези- ческих знаковиподъездовкним;

4)проведения дренажныхработназемельномучастке;

5)забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов

иводопоя;

6)прогона сельскохозяйственных животных через зе- мельныйучасток;

7)сенокошения, выпаса сельскохозяйственных живот- ных в установленном порядке на земельных участках в сро- ки, продолжительность которых соответствует местным ус- ловиямиобычаям;

8)использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9)временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10)свободногодоступакприбрежнойполосе.

В перечисленных случаях по существу в силу закона ог- раничиваются пределы осуществления права собственности или иного вещного права на земельный участок. Конкрет- ных субъектов, в пользу которых устанавливается «публич- ный сервитут», не существует. В этой связи, несмотря на то что ст. 23 ЗК РФ предполагает даже государственную реги- страцию «публичных сервитутов», рассматривать перечис- ленныеограничениявкачествесубъективногогражданского права– праваначужуювещь– нетникаких оснований.

2. Собственник служащей вещи, будучи стеснен нали- чием сервитута, претерпевает действия управомоченного лица: проход, проезд через участок и т.п. Как известно, по

77

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

общему правилу к положительным действиям сервитут обязывать не может.

В этой связи необходимо отметить, что основания уста- новления сервитутов, а следовательно, и возможное содержа- ние ограничений прав собственника служащей вещи сфор- мулированы в комментируемой статье достаточно широко: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и экс- плуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могутбытьобеспеченыбезустановлениясервитута».

Следует отметить, что приведенный в комментируемой статье примерный перечень оснований установления серви- тутов (видов сервитутов) не охватывает все возможные си- туации. В то же время, будучи открытым, этот перечень ос- тавляет простор для судебного усмотрения, стесненного в данном случае лишь соображениями добросовестности, ра- зумностиисправедливости.

Целевое назначение господствующей вещи может про- диктовать необходимость установления сервитута в отно- шении нескольких служащих вещей. Приведем пример.

ООО, являясь собственником ряда объектов недвижимого имущества, в том числе здания склада, а также двух железно- дорожныхпутей, в связиснеобходимостьюсоздания условий для беспрепятственного использования принадлежащего ему имущества, обратилось в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута в отношении имущества ОАО, яв- ляющегося собственником примыкающих железнодорож- ных путей, здания и помещений проходных, ограждения, автомобильной дороги. В ходе рассмотрения заявленных исковых требований арбитражный суд первой инстанции

78

Статья274

исходя из оценки собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что доступ к имуществу ООО, включая дос- тавку адресованных последнему грузов, возможен только при ограниченном использовании принадлежащих ответчи- ку подъездных путей и необходимых для этого объектов ин- фраструктуры1.

Юридическими фактами, служащими непосредствен- ными основаниями возникновения сервитута, в силу п. 3 комментируемой статьи является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником со- седнего участка или судебное решение. Кроме того, завер- шающим фактом в юридическом составе является акт госу- дарственной регистрации сервитута. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О госу- дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 запись о сервитуте вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве записи об ограничени- ях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимоеимущество.

Своеобразие соглашения между указанными лицами проявляется в том, что оно порождает вещное право. Между тем следует признать и то обстоятельство, что в силу свобо- ды договора стороны соглашения – сервитуарий и собст- венник служащей вещи – могут максимально конкретно определить порядок и условия ограниченного пользования, в том числе установить круг действий, которые так или ина- че придется предпринять собственнику служащей вещи для

1 Определение ВАС РФ от 24 сентября 2008 г. № 11839/08 по делу № А60-15651/2007.

2 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

79

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

обеспечения прав сервитуария (например, обязательство по выдаче пропусков сотрудникам или посетителям для прохо- да в здание). В подобного рода случаях может возникнуть конкуренция между различными способами защиты прав, поскольку не исключается обращение сервитуария с требо- ваниемопонуждениикисполнениюдоговора.

Смешанный характер такого правоотношения охаракте- ризован авторами Концепции развития законодательства о вещном праве как «допущение в регулировании сервитутов определенной доли обязательственного отношения». В этой связи приведем высказывание М.И. Брагинского о том, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений яв- ляются смешанными – «вещно-обязательственными»» и что в современном гражданском праве в гораздо большем объе- ме, чем ранее, «в вещно-правовых конструкциях проявляют себяобязательственно-правовые элементы»1.

Судебное решение об установлении сервитута может быть вынесено в случае недостижения соглашения об уста- новлении или условиях сервитута. По смыслу материально- правовых положений, относящихся к сервитутам, текст ре- золютивной части судебного решения должен содержать конкретные условия ограниченного пользования служащей вещью, в том числе описание той ее части, которая подверг- нется использованию, период и интенсивность использова- ния и т.п. Неисполнение такого судебного решения имеет своим последствием лишь применение положений ст. 105 Федерального закона от 2 октября 2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»2.

1Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие поло-

жения. М., 1997. С. 223 и сл.

2Собрание законодательства РФ. 2007. № 41. Ст. 4849.

80