Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья279

1)Российской Федерации – при изъятии для размеще- ния необходимых для проведения саммита объектов феде- ральногозначения;

2)Приморского края – при изъятии для размещения не- обходимых для проведения саммита объектов, финансиро- вание строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Приморского края, за ис- ключением необходимых для проведения саммита объектов федеральногозначения;

3)Владивостокского городского округа – при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объ- ектов, финансирование строительства которых предусмот- рено полностью или частично за счет средств бюджета Вла- дивостокского городского округа, за исключением необхо- димых для проведения саммита объектов федерального и краевогозначения.

Выкуп земельного участка при его изъятии выступает в качестве основной, но не единственной гарантии прав соб- ственника, земельный участок которого подлежит изъя- тию. При этом Земельным кодексом РФ дополнительно установлена значимая гарантия прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муници- пальных нужд, от реализации которой в конечном счете зависит исполнение принятого решения об изъятии. В ча- стности, п. 1 ст. 63 ЗК РФ наряду с дублированием имею- щихся в Гражданском кодексе РФ гарантий прав собствен- ника, земельный участок которого подлежит изъятию, в части возмещения стоимости находящегося на изымаемом участке недвижимого имущества и всех причиненных соб- ственнику изъятием земельного участка убытков, закреп- ляет право получения указанным собственником по его

101

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

желанию равноценного земельного участка1. В отличие от данного императивного правила ГК РФ (ст. 281) преду- сматривает только возможность предоставления взамен изымаемого другого земельного участка с зачетом его стоимости в выкупную цену и не ставит реализацию изъя- тия земельного участка в зависимость от предварительного предоставления равноценного земельного участка, если об этом заявлено соответствующим собственником.

6. С учетом п. 2 комментируемой статьи инициаторами выкупа вправе выступить органы государственной или му- ниципальной власти путем принятия решения об изъятии соответствующегоземельного участка.

Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то, что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации, конкретные органы исполнительной власти как федераль- ного, так и уровня субъектов Федерации, а также органы местного самоуправления, которые были бы вправе прини- мать решения об изъятии земельных участков, должны быть определены федеральным земельным законодательством. Одновременно федеральным земельным законодательством должен быть определен порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государствен- ныхилимуниципальныхнужд.

1 Необходимо иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие зе- мельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1)предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том чис- ле выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2)возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3)возмещения причиненных изъятием в полном объеме убытков, в том числеупущенной выгоды.

102

Статья279

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 9 ЗК РФ установление порядка изъ- ятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд отнесено к исклю- чительным полномочиям Российской Федерации. В Зе- мельном кодексе РФ хотя и имеется специальная статья (ст. 55) с наименованием «Условия и порядок изъятия зе- мельных участков для государственных и муниципальных нужд», однако диспозиция данной статьи не содержит ка- ких-либо правил, раскрывающих порядок изъятия земель- ных участков, за исключением бланкетной нормы, отсы- лающей к гражданскому законодательству в части установ- ления для случаев изъятия земельного участка порядка выкупа, определения выкупной цены, прекращения прав владения и пользования земельным участком, а также прав собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд. Предлагаемый в ЗК РФ подход в вопросе регулирования отношений, воз- никающих при изъятии земельных участков для государствен- ных и муниципальных нужд, конечно же не способствует обеспечению защиты прав собственников, земельные участки которых подлежат изъятию. Как верно отмечает А.В. Мицке- вич, «практика бланкетных норм всегда чревата возможно- стью неопределенности и произвола в правовом регулиро- вании»1.

7. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает обя- занность для любого уполномоченного органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, письменно уведо- мить об этом собственника такого участка не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Введение требования о необ-

1 Проблемы общей тории права и государства: Учебник для вузов / Под общ. ред. В.С. Нерсесянца. М.: Норма, 2008. С. 264.

103

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

ходимости обязательного письменного уведомления собст- венника о предстоящем изъятии земельного участка служит дополнительной гарантией в обеспечении защиты права собственности. В период действия этого срока допускается осуществление выкупа изымаемого участка только с согла- сия его собственника. Срок в один год исчисляется со дня получениясобственникомтакогоуведомления.

Аналогичное правило, но только в отношении более ши- рокого круга землепользователей, содержится в ст. 63 ЗК РФ, согласно которой изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. С днем получения указан- ного уведомления связана не только обязательность получе- ния согласия собственника, но и начало исчисления срока на предъявление соответствующим органом иска в суд о принудительном выкупе земельного участка для государст- венных и муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ). Интересно, что правило об уведомлении собственника земельного уча- стка не связывается с днем (моментом) принятия решения об изъятии участка либо с днем публикации данного ненор- мативного акта. Этот фактор должен приниматься во вни- мание уполномоченным органом при принятии решения об изъятии земельного участка с учетом того, что само по себе принятие решения об изъятии соответствующего участка не накладывает какие-либо ограничения на собственника, уча- сток которого предполагается к изъятию. Затягивание во- проса об уведомлении собственника изымаемого земель- ного участка и последующей государственной регистрации ограничений (обременений) может привести к существен- ному увеличению расходов соответствующего бюджета на

104

Статья279

осуществление выкупа такого участка. Кроме того, несвое- временное уведомление соответствующим органом собст- венника земельного участка о принятом решении об изъя- тии в конечном счете может лишить данный орган возмож- ности реализации данного решения в судебном порядке (к примеру, если окажется, что период между указанной в ре- шении органа предполагаемой датой изъятия и днем полу- чения уведомлениясоставляетменееодногогода).

Значимость рассматриваемых сроков отмечается и в су- дебной практике. К примеру, в Постановлении ФАС Волго- Вятского округа от 11 марта 2009 г. по делу № А79-6830/2007 отмечено, что в принятом решении об изъятии участка не содержится данных, позволяющих определенно установить дату предполагаемого изъятия. В Постановлении ФАС Вос- точно-Сибирского округа от 7 декабря 2004 г. № 10-1070/04- 11-Ф02-5026/04-С1 суд, признавая недействительным по- становление органа местного самоуправления об отмене ранее принятого акта о предоставлении во временное поль- зование земельного участка, правомерно исходил из того, что администрация города обязана была уведомить заявите- ля о предстоящем изъятии земельного участка не менее чем загоддопринятиявластногорешения.

8. Наряду с требованием об обязательном письменном уведомлении собственника о предстоящем изъятии земель- ного участка органом, принявшим такое решение, согласно п. 4 комментируемой статьи на данный орган возлагается также обязанность государственной регистрации указанного решения в органе, осуществляющем регистрацию прав. При этом устанавливается, что собственник должен быть извещен о произведенной государственной регистрации с указанием даты такой регистрации. Реализация указанной обязанности вызвана прежде всего стеснением собственника в реализации

105

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

его права собственности на подлежащий изъятию земельный участок. В частности, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строи- тельством, расширением и реконструкцией зданий и соору- женийназемельномучасткевуказанныйпериод.

Требование о государственной регистрации указанного решения корреспондирует правилу п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательной государственной регистрации в том числе ог- раничений (обременений) права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государствен- нуюрегистрацию прав на недвижимость и сделок сней. При этом согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недви- жимое имущество и сделок с ним»1 (далее – Закон о регист- рации прав) под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществле- нии права собственности либо иных вещных прав на кон- кретный объект недвижимого имущества. С учетом п. 1 ст. 2 названного Закона под государственной регистрацией прав понимается в том числе юридический акт признания и под- тверждения государством ограничения (обременения) прав нанедвижимое имущество.

Комплексный анализ приведенных положений законо- дательства позволяет отметить, что государственной регист- рацииподлежитне саморешениеоб изъятии, а ограничения (обременения) соответствующего земельного участка, осно-

1 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

106

Статья279

ванием для регистрации которых является именно принятое уполномоченным органом решение об изъятии. Неправиль- ное понимание целей и оснований государственной регист- рации прав на недвижимое имущество зачастую приводит к отказу регистрирующего органа в осуществлении государст- венной регистрации, в том числе если уполномоченный орган обратился с заявлением не о регистрации ограниче- ний (обременений), а о государственной регистрации непо- средственно решения об изъятии. Все же следует признать не вполне удачной формулировку комментируемого пункта в части правила о государственной регистрации решения об изъятии. Это подтверждается и судебной практикой. К при- меру, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от

3 августа2007 г. №Ф08-4092/2007 поделу№А53-17477/2006-

С6-47 судом сделан обоснованный вывод о том, что обяза- тельной государственной регистрации подлежит не акт ор- гана местного самоуправления, а ограничение (обремене- ние) прав собственника соответствующего объекта недви- жимости, возникающее на основании решения об его изъятии, и отклонил довод заявителя о том, что управление обязано выдать документ, подтверждающий государствен- ную регистрацию постановления безотносительно к вклю- ченнымвреестробъектам.

В части реализации порядка извещения о произведенной государственной регистрации с указанием даты такой реги- страции необходимо отметить, что комментируемый пункт не содержит положений, возлагающих реализацию данной обязанностинаорган, принявшийрешениеобизъятии.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав государственная регистрация ограничений (обремене- ний) прав, установленных в соответствии с законодательст- вом в публичных интересах органами государственной вла-

107

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

сти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведом- лением правообладателя (правообладателей) объекта не- движимости. При этом обязанность по направлению ука- занного уведомления в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации соответст- вующего ограничения (обременения) возлагается на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Од- новременно в п. 68 приказа Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении Методических реко- мендаций по порядку проведения государственной регист- рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уста- новлено, что если ограничение (обременение) права регист- рируется не по заявлению правообладателя, то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государст- венной регистрации орган, осуществляющий государствен- ную регистрацию прав, в письменной форме уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости

опроведеннойгосударственнойрегистрации.

Внаправляемом правообладателю уведомлении о прове- денной регистрации ограничения (обременения) права должнобытьуказано:

1)наименование органа, осуществляющего государст- веннуюрегистрациюправ;

2)исходящий номер, состоящий из номера книги учета входящихдокументов, вкоторойбылизарегистрированызаяв- лениеиприлагаемыекнемудокументы, ипорядковогономера записи в этой книге, под которым заявление и иные докумен- ты, необходимые для государственной регистрации ограниче- ния(обременения) права, быливнейзарегистрированы;

3)дата направления уведомления (день его подписания государственнымрегистратором).

108

Статья280

СТАТЬЯ 280. Правасобственниказемельногоучастка, подле- жащегоизъятиюдлягосударственных илимуни- ципальныхнужд

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента го- сударственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обес- печивающие использование участка в соответствии с его целе- вым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строитель- ством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельномучастке вуказанныйпериод.

1. Комментируемая статья, как следует из ее наименова- ния, определяет права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных и муниципаль- ных нужд. Вместе с тем при всей совокупности правил, по- священных изъятию земельного участка для государствен- ных и муниципальных нужд (ст. 279–283 ГК РФ), именно данной статьей установлены возможные для собственника неблагоприятные последствия при реализации им правомо- чий собственника земельного участка в период, исчисляе- мый с момента государственной регистрации решения об изъятии участка и до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка (о государственной регист- рации решения об изъятии см. комментарий к ст. 279 ГК РФ). При этом в статье подчеркивается, с одной стороны,

109

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

отсутствие каких-либо ограничений собственника в осуще- ствлении им права собственности, поскольку он может вла- деть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотре- нию и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назна- чением. С другой стороны, с момента государственной реги- страции решения об изъятии земельного участка (со дня осуществления государственной регистрации ограничений (обременений) соответствующего земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое иму- щество и сделок с ним) реализация указанных правомочий, направленных на осуществление нового строительства, расширение и реконструкцию имеющихся на участке зда- ний и сооружений, может неблагоприятно сказаться на оп- ределении размера выкупной цены земельного участка и находящегосянанемнедвижимогоимущества.

2. Следует отметить, что комментируемая статья не со- держит императивных предписаний об обязательном (по- сле осуществления государственной регистрации решения об изъятии земельного участка) исключении стоимости всех произведенных собственником улучшений, способ- ных в итоге оказать влияние на увеличение выкупной стоимости. Собственник лишь несет риск отнесения на него тех затрат и убытков, которые непосредственно связа- ны с новым строительством, расширением и реконструк- цией зданий и сооружений на земельном участке в доста- точно короткий период, в пределах которого уже весьма сложно существенно повлиять на увеличение выкупной цены. Это вполне очевидно, учитывая, что собственник несет указанный риск не с момента принятия уполномо- ченным органом решения об изъятии или даже не со дня его уведомления об этом таким органом.

110