Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья281

роны сделки действуют разумно, располагая всей необходи- мой информацией, а на величине цены сделки не отражают- ся какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Необходимо отметить, что с учетом ст. 8 данного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих пол- ностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в том чис- ле при выкупе или ином предусмотренном законодательст- вом Российской Федерации изъятии имущества у собствен- никовдлягосударственныхилимуниципальныхнужд.

121

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

СТАТЬЯ 282. Выкупземельного участкадля государственных илимуниципальныхнуждпорешению суда

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнитель- ной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государст- венных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.

1. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. При этом принудительное отчуждение имущества для го- сударственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В развитие данных конституционных положений коммен- тируемая статья устанавливает основания для обращения в суд федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления для принудительного изъятия земельного участка для государственных и муници- пальных нужд. Закрепление судебного порядка выкупа зе- мельного участка для государственных и муниципальных нужд в тех случаях, когда собственник не согласен как с са- мим решением, так и с условиями соглашения о выкупе,

122

Статья282

служит конституционной гарантией обеспечения судебной защиты частной собственности. Востребованность в реали- зации данного права может возникнуть, только если проце- дура изъятия не завершена заключением с собственником соглашения об изъятии, что предполагает внесудебный по- рядокизъятияземельного участка.

Вышеназванные органы вправе обратиться в суд с иском

овыкупеземельного участкавдвух случаях:

1)если собственник не согласен срешением об изъятии у него земельного участка для государственных или муници- пальныхнужд;

2)если с собственником имеются разногласия по каким- либо условиям заключаемого соглашения (о выкупной цене илиподругимусловиямвыкупа).

Необходимо отметить, что комментируемая статья пре- доставляет право обращения с соответствующим иском в суд только федеральному органу исполнительной власти, органу исполнительной власти субъекта Федерации или органу местного самоуправления. Вместе стем собственник, надлежаще извещенный о предстоящем изъятии и не со- гласный с решением уполномоченного органа об изъятии земельного участка, не ограничен в праве на судебную за- щиту. Согласно п. 2 ст. 11 ГК РФ решение, принятое в ад- министративном порядке, может быть оспорено в суде. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления является одним из способов защиты гражданских прав (ст. 12 и 13 ГК РФ). Од- новременно ч. 2 ст. 60 ЗК РФ предусматривается, что дейст- вия, в том числе создающие угрозу нарушения прав на зем- лю граждан и юридических лиц, могут быть пресечены пу- тем признания недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных

123

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

органов государственной власти или актов органов местного самоуправления. С учетом ч. 1 ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые зако- ном интересы гражданина илиюридического лица в области использования и охраны земель, могут быть признаны су- домнедействительными.

2. Комментируемая статья устанавливает трехлетний срок для предъявления уполномоченным органом в суд иска о выкупе земельного участка для государственных или му- ниципальных нужд. Данный срок исчисляется со дня пись- менного уведомления собственника о предстоящем изъятии принадлежащего ему земельного участка органом, приняв- шим соответствующее решение об изъятии. Вместе с тем необходимо учитывать, что указанный срок следует соотно- сить с императивным правилом п. 3 ст. 279 ГК РФ, согласно которому выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником указанного уведомления до- пускается только с согласия собственника. По данному пра- вилу в распоряжении уполномоченного органа имеется только два года для предъявления в суд иска о выкупе зе- мельногоучастка.

Рассматриваемый срок на предъявление иска о выкупе следует рассматривать как пресекательный, с истечением которого утрачивается право на предъявление иска. Пред- ставляется, что к данному сроку неприменим институт ис- ковой давности, который, как отмечается в литературе, в объективном смысле регулирует отношения, связанные с защитой гражданских прав, а в субъективном смысле – это

124

Статья282

право лица, чьи интересы нарушены, воспользоваться сро- ком для защиты нарушенных гражданских прав1. Пассивное поведение собственника земельного участка, выражающее- ся, например, в игнорировании как принятого решения об изъятии, так и предложения о заключении соглашения, нельзя признать нарушением права на выкуп, в защиту ко- торого подается иск. Истечение рассматриваемого срока о выкупе абсолютно не связано с возникновением возможных препятствий к осуществлению материального права в при- нудительномпорядке. Вданном случае следует помнить, что принудительный выкуп возможен только в судебном поряд- ке и пропуск срока на обращение в суд с иском о выкупе лишает уполномоченный орган юридической возможности реализации принятого решения об изъятии путем принуди- тельного прекращения права частной собственности. При пропуске указанного срока и наличии потребности в изъя- тии соответствующего земельного участка уполномоченный орган вправе инициировать процедуру изъятия для государ- ственных или муниципальных нужд на основе вновь приня- того решения об изъятии с соблюдением всех необходимых формальностейприреализацииданногорешения.

В предусмотренных комментируемой статьей случаях иск о выкупе земельного участка может быть подан уполно- моченным органом в соответствии с подведомственностью в судобщейюрисдикцииилиарбитражныйсуд.

Согласно ст. 22 ГПК РФ судам общей юрисдикции под- ведомственны исковые дела с участием граждан, организа- ций, органов государственной власти, органов местного са- моуправления о защите нарушенных или оспариваемых

1 Кириллова М.Я., Крашенинников П.В. Сроки в гражданском праве.

Исковая давность. М.: Статут, 2006. С. 17.

125

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

прав, свобод и законных интересов по спорам, возникаю- щим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, зе- мельных, экологических и иных правоотношений, за ис- ключением экономических споров идругих дел, отнесенных закономкведениюарбитражных судов.

Арбитражному суду подведомственны дела по экономи- ческим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 27 АПК РФ). При этом арбитражные суды рассматри- вают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринима- тельской и иной экономической деятельности юридически- ми лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных законами, другими организа- циямиигражданами(ст. 28 АПКРФ).

Соответственно определение подведомственности при подаче указанных исков должно осуществляться с учетом субъектного состава лиц, к которым подается иск о выкупе, и возможного использования земельного участка в пред- принимательских целях. Суды общей юрисдикции согласно ст. 30 ГПК РФ рассматривают иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежи- лые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей в соответствии с нормами об исключительной подсудности, по которым указанные иски предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Аналогичное правило об исключительной подсудности для рассмотрения исков о правах на недвижимое имущество установлено в ст. 38 АПК РФ, согласно которой указанные иски предъявляются в арбитражный суд по месту нахожде- ния этогоимущества.

126

Статья283

СТАТЬЯ 283. Прекращениеправвладенияи пользования зе- мельнымучастком приего изъятиидля государст- венныхили муниципальныхнужд

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для госу- дарственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмот- реннымстатьями279–282 настоящегоКодекса.

1. В силу сложившейся в длительный период времени специфики отношений по предоставлению земельных уча- стков и исключительно государственной собственности1 на землю в пользование частных лиц был предоставлен огром- ный массив земель, который в настоящее время принадле- жит им на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования2. В частности, при- нятый в 1970 г. Земельный кодекс РСФСР предусматривал

1Согласно принятому II Всероссийским Съездом Советов Рабочих, Солдатских и Крестьянских Депутатов 27 октября 1917 г. Декрету о земле было определено, что право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема

варенду либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля – государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церков- ная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная и крестьянская и т.д. – отчуждается безвозмездно, обращается во всенарод- ное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней.

2Согласно Земельному кодексу РСФСР 1922 г. предусматривалось наделение граждан землей, предоставляемой в трудовое пользование. При этом устанавливалось, что право на землю, предоставленную в трудовое пользование, бессрочно (СУ РСФСР. 1922. № 68. Ст. 901).

127

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

предоставление земельных участков в бессрочное пользова- ние, втомчисле гражданам для ведения личногоподсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, организациям для коллективного садоводства либо жилищ- но-строительным и дачно-строительным кооперативам для индивидуального жилищного строительства (ст. 11, 44, 76, 104 идр).

В отличие от постоянного (бессрочного) пользования возможность получения гражданами земель на праве по- жизненного наследуемого владения возникла значительно позднее. Такое право впервые было предусмотрено Основа- ми законодательства о земле Союза ССР и союзных респуб- лик от 28 февраля 1990 г.1, которыми предусматривалось предоставление гражданам в пожизненное наследуемое вла- дение земли для ведения крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жи- лого дома, садоводства и животноводства, дачного строи- тельства, традиционных народных промыслов. Кроме того, получение по наследству или приобретение жилого дома также являлось основанием для предоставления земли в по- жизненноенаследуемоевладение.

Последующее введение права частной собственности на землю сделало излишним существование права пожизнен- ного наследуемого владения как особой разновидности вещных прав. Поэтому указом Президента РФ от 24 де- кабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законода- тельства Российской Федерации в соответствие с Консти- туцией Российской Федерации» право пожизненного на- следуемого владения из Земельного кодекса РСФСР было исключено.

1 Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. № 10. Ст. 129.

128

Статья283

Конституционный Суд РФ в одном из своих решений (Постановление от 13 декабря 2001 г. № 16-П1) непосредст- венно указал, что ст. 35 Конституции РФ гарантируется за- щита не только права собственности, но и таких имущест- венных прав, как право постоянного (бессрочного) пользо- вания или пожизненного наследуемого владения земельным участком, который является для землепользователя именно «своим имуществом» (что должно признаваться всеми субъ- ектами права) и как таковое не может быть изъято иначе как на основании судебного решения и лишь при условии пред- варительного и равноценного возмещения. Поэтому в соот- ветствии с комментируемой статьей в случаях, когда зе- мельный участок, изымаемый для государственных или му- ниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или посто- янного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотрен- ным ст. 279–282 ГК РФ, т.е. фактически с учетом тех же правил, чтоиизъятиеземельногоучасткаусобственника.

Спринятиемв2001 г. Земельногокодекса РФ был введен запрет на предоставление гражданам земель в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое вла- дение, а также существенно ограничен круг иных субъектов которым земля может быть предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование2. Одновременно земельное зако- нодательство содержит комплекс норм, направленных на

1Собрание законодательства РФ. 2001. № 52 (ч. 2). Ст. 5014.

2Согласно ч. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

129

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

поэтапное переоформление указанных прав в собственность либовотдельных случаях– варенду.

Вместе с тем еще длительное время будет сохраняться многочисленный круг субъектов, которые на законных ос- нованиях обладают земельными участками на праве посто- янного (бессрочного) пользования и пожизненного насле- дуемого владения. Совершенно очевидно, что у названных землепользователей принадлежащие им земельные участки также могут быть изъяты для государственных или муници- пальныхнужд.

2. Согласно комментируемой статье прекращение прав пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, изымае- мыйдля государственных или муниципальных нужд, осуще- ствляется по тем же правилам, которые установлены при изъятии земельного участка у его собственника (см. ком- ментариикст. 279–282).

Согласно ст. 45, 49 и 51 ЗК РФ также установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения зе- мельным участком прекращаются принудительно при изъя- тии земельного участка для государственных или муници- пальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренны- ми для изъятия находящегося в собственности земельного участка и в установленном гражданским законодательством порядке.

Применение установленных ст. 279–282 ГК РФ правил при осуществлении изъятия земельного участка, находя- щегося в пожизненном наследуемом владении или посто- янном (бессрочном) пользовании, в полной мере оправдан- но и не должно было бы вызывать трудностей при их при- менении на практике. Вместе с тем некоторые сложности

130