Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья280

Уже осведомленный о предстоящем изъятии земельного участка собственник до дня проведения в установленном порядке государственной регистрации решения об изъятии ничем не ограничен в осуществлении им права собственно- сти на земельный участок и соответственно не несет ника- ких рисков, связанных с проведением на своем земельном участке строительства или реконструкции. Представить суду убедительные доказательства того, что строительство или реконструкция осуществлены до или после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, будет достаточно сложно. При этом временной промежуток со дня получения собственником письменного уведомления о предстоящем изъятии земельного участка и до момента го- сударственной регистрации решения об изъятии может быть очень значительным. В частности, иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд мо- жет быть предъявлен в течение трех лет с момента направле- ния собственнику участка уведомления о предстоящем изъ- ятииземельногоучастка(п. 3 ст. 279 ГКРФ).

Можно предположить, что законодатель, подчеркивая полную свободу действий собственника земельного участка в осуществлении права собственности до момента государ- ственной регистрации решения об изъятии, принимал во внимание возможную «невостребованность» данного участ- ка в последующей реализации принятого уполномоченным органом решения об изъятии. В любом случае указанное правило служит дополнительной гарантией при обеспече- нии реализации права собственности для собственников земельных участков, подлежащих изъятию для государст- венныхилимуниципальныхнужд.

Нельзя не отметить, что установленный комментируе- мойстатьей порядок, в соответствии скоторым собственник

111

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

подлежащего изъятию земельного участка несет риск отне- сения на него всех произведенных затрат и убытков с мо- мента государственной регистрации решения об изъятии, находится в противоречии с правилом ч. 3 ст. 55 ЗК РФ1. ЕслиГражданскийкодекс РФ связывает несение указанного риска с фактом осуществления государственной регистра- ции, то Земельный кодекс РФ – с фактом уведомления соб- ственника о предстоящем изъятии. В данном случае необхо- димо обратить внимание на непоследовательность положе- ний ЗК РФ, затрагивающих вопросы изъятия земельных участковдлягосударственныхимуниципальныхнужд.

Во-первых, правило ч. 3 ст. 63 ЗК РФ помещено в статье с наименованием «Гарантии прав на землю при изъятии зе- мельных участков для государственных или муниципальных нужд». Достаточно очевидно, что ограничение собственника

восуществлении им права собственности на земельный уча- сток никак нельзя рассматривать в качестве хоть какой- нибудьгарантииправназемлю.

Во-вторых, согласно ч. 3 ст. 55 ЗК РФ порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципаль- ных нужд у его собственника; порядок определения выкуп- ной цены земельного участка, выкупаемого для государст- венных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд; права собственника земельного участка, подлежащего вы-

1Согласно ч. 3 ст. 63 ЗК РФ расходы, понесенные собственниками зе- мельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зда- ниями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающихстоимость земли, послеуведомленияо предстоящем изъятии,

втомчислепутемвыкупа, земельныхучастков, возмещениюнеподлежат.

112

Статья280

купу для государственных или муниципальных нужд, уста- навливаются гражданскимзаконодательством.

Как видно, правило ч. 3 ст. 63 ЗК РФ явно выходит за рамки предписания, установленного в ч. 3 ст. 55 этого же Кодекса. Ограничение собственника с момента его уведом- ления о предстоящем изъятии земельного участка в отрыве от всей совокупности положений, регламентирующих про- цедуру изъятия, нельзя признать обоснованным. На это ука- зывает исамо содержание нормы ч. 3 ст. 63 ЗК РФ в той час- ти, которая устанавливает для собственника ограничения в его действиях, только если это влечет существенное повы- шение стоимости земли. Не затрагивая вопрос о том, что нужно считать существенным повышением (на несколько процентов, десятков процентов, в разы, на порядок и т.д.), следует отметить, что собственник и после получения ука- занного уведомления вправе осуществлять в разумных пре- делах расходы на строительство или реконструкцию либо совершать иные действия, которые могут повлиять на уве- личение выкупнойценыземельногоучастка.

113

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

СТАТЬЯ 281. Выкупная ценаземельногоучастка, изымаемого длягосударственныхилимуниципальныхнужд

1.Плата за земельный участок, изымаемый для государст- венных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собствен- ником участка. Соглашение включает обязательство Россий- ской Федерации, субъекта Российской Федерации или муни- ципального образования уплатить выкупную цену за изымае- мыйучасток.

2.При определении выкупной цены в нее включаются ры- ночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

3.По соглашению с собственником ему может быть предос- тавлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости ввыкупную цену.

1.Процедура изъятия земельного участка для государст- венных и муниципальных нужд, как уже отмечалось, осно- вывается на принуждении собственника расстаться во имя «общеполезных» целей с принадлежащим ему на праве соб- ственности земельным участком (см. комментарий к ст. 279 ГКРФ).

Принимая во внимание, что реализация процедуры изъятия земельных участков умаляет соблюдение боль- шинства основных принципов гражданско-правовых от-

114

Статья281

ношений, а именно принципов автономии воли, непри- косновенности собственности, свободы договора и других, за исключением разве только права на судебную защиту, в основе всей процедуры изъятия земельных участков про- слеживается приоритет урегулирования отношений с их собственниками путем достижения с ними соглашений. Вчастности, это подтверждается прежде всего диспозицией п. 3 ст. 279 ГК РФ, которая допускает возможность осущест- вления «быстрого» выкупа (до истечения одного года со дня получения уведомления о предстоящем изъятии) толь- ко при соответствующем согласии на это собственника земельного участка. Пункт 1 комментируемой статьи также подчеркивает необходимость достижения прежде всего соглашения по основным условиям осуществления выкупа у собственника земельного участка. В тех же случаях, когда по каким-либо причинам с собственником земельного уча- стка не достигнуто соглашение о выкупе (выкупной цене или других условиях выкупа), федеральный орган испол- нительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправле- ния, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

2. Согласно комментируемой статье в соглашении с соб- ственником подлежащего изъятию земельного участка в обязательном порядке должны быть определены выкупная цена и другие условия выкупа. При этом с учетом п. 3 ком- ментируемой статьи предусматривается возможность пре- доставления указанному собственнику взамен изымаемого участка другого участка с зачетом его стоимости в выкупную цену. Реализацию права на получение взамен изымаемого другого земельного участка необходимо рассматривать с учетом положений ч. 1 ст. 63 ЗК РФ, которые по существу

115

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

гарантируют собственнику изымаемого земельного участка предоставление другого участка как одно из обязательных условий в реализации уполномоченным органом процедуры изъятия участка. В частности, указанное положение преду- сматривает в качестве гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципаль- ных нужд, что изъятие земельных участков путем их выкупа для государственных или муниципальных нужд осуществля- ется в том числе после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных зе- мельныхучастков.

3. У собственника подлежащего изъятию земельного участка нет никакой альтернативы после принятия реше- ния о предстоящем изъятии и извещении его об этом. Та- кой собственник вправе только обжаловать обоснован- ность решения об изъятии в суд либо смириться с необхо- димостью отчуждения принадлежащего ему земельного участка. Рассматривая отношения, складывающиеся при принудительном отобрании имущества собственника в интересах государства, Д.И. Мейер отмечал: «Не следует, однако, думать, что между казной и собственником уста- навливаются договорные отношения купли-продажи; до- говор требует согласия обоих контрагентов – тут его нет; собственник против воли продает свое имущество; отка- заться от продажи он не может, да и дальнейшие последст- вия договора купли-продажи к этому случаю не применя- ются; например если обнаружится, что экспроприирован- ное имущество принадлежит не тому лицу, от которого оно куплено, то купля не уничтожается и т.д. Поэтому нельзя признать, как некоторые думают, что при приобретении в этом случае казной имущества по купчей крепости нет места экспроприации; вопрос об экспроприации уже ре-

116

Статья281

шен раньше, а соглашение касается исключительно разме- ра вознаграждения»1. Необходимо отметить, что Д.И. Мей- ер не случайно критически оценивает необходимость за- ключения договора между казной и собственником экс- проприируемого имущества, поскольку при достижении добровольного соглашения о размере вознаграждения с учетом действовавшего законодательства одновременно требовалось совершение купчей крепости на отчуждаемое имущество2.

Конечно же побудительным мотивом к заключению пре- дусмотренного комментируемой статьей соглашения являет- сянесвободноеволеизъявлениесобственника, действующего в своем интересе, а его принуждение на отчуждение принад- лежащего ему участка. В последующем же указанный собст- венник, осознающий правомерность принятого решения об изъятии и выразивший согласие на выкуп, вступает с дейст- вующим в интересах публичного образования государствен- ным или муниципальным органом в отношения, по своей природеявляющиесякуплей-продажей.

Комментируемая статья не содержит норм, предписы- вающих применение правил о купле-продаже при заключе- нии указанного соглашения (§ 7 и др. гл. 30 ГК РФ). Вместе с тем применение указанных правил с учетом установлен- ных комментируемой статьей специальных требований к содержанию соглашения вытекает из существа склады- вающихся отношений по отчуждению земельного участка как объекта недвижимого имущества. С учетом п. 1 ст. 131

1Мейер Д.И. Русскоегражданскоеправо. В 2 ч. Ч. 2 (по испр. и доп. 8-му изд., 1902). М.: Статут, 1997. С. 97 (Классикароссийскойцивилистики).

2Согласно ст. 579 Свода законов Российской империи если размер воз- награждения определен по добровольному соглашению, то на отчуждаемое имуществосовершаетсякупчаякрепостьвустановленном порядке.

117

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

ГК РФ право собственности и другие вещные права на не- движимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регист- рации в Едином государственном реестре прав на недвижи- мое имущество и сделок с ним органами, осуществляющи- ми государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Кроме того, к соглашению как подписывае- мому сторонами одному документу должны применяться правила о соблюдении письменной формы (ст. 550 ГК РФ), о государственной регистрации перехода права собственно- сти, в том числе в части принудительной государственной регистрации при уклонении от такой регистрации одной из сторон (ст. 551 ГК РФ). Одновременно соглашение с собст- венником подлежащего изъятию земельного участка должно соответствовать правилам ст. 37 ЗК РФ, устанавливающей особенности купли-продажи земельных участков, прежде всего в части соблюдения требования о государственном ка- дастровомучетеподлежащегоизъятиюземельногоучастка.

Проведение указанной государственной регистрации, в том числе в связи с принятым решением об изъятии земель- ного участка, осуществляется в установленном Федераль- ным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государствен- ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 общем порядке. Исключение составляют случаи, спе- циально предусмотренные законом. В частности, согласно ч. 24 ст. 14 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 310- ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городеСочи, развитии городаСочи как горноклиматиче- ского курорта и внесении изменений в отдельные законода-

1 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

118

Статья281

тельные акты Российской Федерации»1 решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения является основанием для сноса или демонтажа таких объектов не- движимого имущества. При этом государственная регистра- ция права собственности Российской Федерации на указан- ныеобъектынедвижимогоимуществанепроизводится.

4. Важным вопросом для собственника земельного уча- стка при осуществлении его изъятия является определение справедливой выкупной цены. Комментируемая статья ус- танавливает требования к порядку определения выкупной цены. Согласно комментируемой статье при определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, но и все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обяза- тельств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Кроме того, п. 2 и 3 ч. 1 и ч. 4 ст. 63 ЗК РФ также предусмотрено, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмеще- нияв полном объеме убытков, в том числе упущенной выго- ды, а также возмещения рыночной стоимости земельного участка. Одновременно, как уже отмечалось, ст. 63 ЗК РФ предусматривается, что по желанию лица, у которого изы- мается земельный участок, может быть предоставлен взамен

1 Собрание законодательства РФ. 2007. № 49. Ст. 6071.

119

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

изымаемого другой участок. В последнем случае представ- ляется, что стоимость предоставляемого взамен изымаемого хотя бы и равноценного земельного участка должна учиты- ваться при определении выкупной цены и соответственно такое предоставление не влечет освобождение от возмеще- ния всех причиненных собственнику изъятием земельного участкаубытков.

Согласно ч. 5 ст. 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, в том числе в связи с изъятием земельных участков, устанавливается Правитель- ством РФ. В настоящее время для расчетов указанных убыт- ков применяется порядок, установленный постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам зе- мельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользовате- лей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности другихлиц»1.

Рыночная стоимость изымаемого земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества определяется на основании проводимой в отношении подлежащего изъя- тию имущества оценки, которая осуществляется в соответ- ствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельно- сти». Согласно ст. 3 названного Закона под рыночной стои- мостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуж- ден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сто-

1 Собрание законодательства РФ. 2003. № 19. Ст. 1843.

120