Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья271

СТАТЬЯ 271. Правопользованияземельнымучастком собственникомнедвижимости

1.Собственник здания, сооружения или иной недвижимо- сти, находящейся на земельном участке, принадлежащем дру- гому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицомподэту недвижимостьземельнымучастком.

2.При переходе права собственности на недвижимость, на- ходящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственникнедвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не явля- ется основанием прекращения или изменения принадлежащего собственникунедвижимостиправапользованияэтимучастком.

3.Собственник недвижимости, находящейся на чужом зе- мельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распо- ряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, по- стольку, поскольку это не противоречит условиям пользования даннымучастком, установленнымзакономилидоговором.

1.Достаточно распространенной является ситуация, ко- гда собственник земельного участка и собственник объекта недвижимости на нем – разные лица, при этом собственни- ку объекта недвижимости на чужом земельном участке за- коном гарантируется возможность реализации принадле- жащегоемуправомочия пользованияучастком.

Гражданское законодательство допускает раздельный оборот данных объектов. Между тем при таком обороте, когда происходит отчуждение здания, сооружения без зе-

61

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

мельного участка или, наоборот, земельного участка без здания или сооружения, права пользователя земельного уча- сткатемнеменееостаютсянеприкосновенными.

2.Пользователем земельного участка в данном случае может быть либо лицо, обладающее участком на вещно- правовых титулах – праве пожизненного наследуемого вла- дения, праве постоянного (бессрочного) пользования, либо лицо, получившее такую возможность в связи с возникно- вением обязательства – при заключении договора аренды участка.

3.Если здание или сооружение меняет собственника, право пользования участком (правильнее было бы сказать – правомочие пользования) переходит к новому собственни- ку, сохраняется у нового собственника недвижимости при условии, что участок арендовался прежним собственником1. Более сложной является ситуация, при которой участок на- ходился у прежнего собственника на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Гражданин, обладающий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, может произвести отчуждение находящегося на этом участке жилого дома (продать, подарить, передать по договору мены или ренты). Однако данный титул на землю может перейти к иным ли- цамтолько в порядкенаследования (ст. 267 ГК РФ; ст. 21 ЗК РФ); кроме того, возможности совершения каких-либо иных распорядительных действий с таким участком (напри- мер, передача в аренду или безвозмездное срочное пользо-

1 В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хо- зяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного насле- дуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не яв- ляется основанием для изменения или расторжения договора аренды.

62

Статья271

вание) современное законодательство не предполагает. Сле- довательно, при отчуждении здания или сооружения, нахо- дящегося на таком земельном участке, сторонам следует договориться о том, кто будет переоформлять данное право. Наиболее предпочтительный вариант – чтобы прежний вла- делец участка переоформил право пожизненного наследуе- мого владения на право собственности до совершения сдел- ки со зданием или сооружением во избежание проблем с оформлением прав на участок у нового собственника здания илисооружения.

В большей степени регламентированной является ситуа- ция, когда земельный участок находится в постоянном (бес- срочном) пользовании у лица, производящего отчуждение находящегося на участке объекта недвижимости. В соответ- ствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Рос- сийской Федерации» при продаже зданий, строений, соору- жений, расположенных на земельных участках, предостав- ленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессроч- ного) пользования земельными участками подлежит пере- оформлению на право аренды земельных участков или зе- мельные участки должны быть приобретены в собствен- ность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. В п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 уточнено, что аналогичной позиции следует придерживать- ся в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в по- рядкеправопреемства.

63

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

4. Собственник такой недвижимости по общему правилу может осуществлять принадлежащие ему правомочия сво- бодно. В то же время эта свобода может быть ограничена законом или договором. Если же собственник здания или сооружения не заключил договор с собственником участка о порядке пользования им (это его право, а не обязанность), то действуют общие положения закона о порядке осуществ- ления правомочий пользователя земельного участка. Следу- ет заметить, что все-таки заключение указанного договора желательно для обеих сторон, так как границы свободы ус- мотрения могут по-разному трактоваться собственником участкаисобственникомздания.

64

Статья272

СТАТЬЯ 272. Последствияутратысобственникомнедвижимости правапользованияземельнымучастком

1.При прекращении права пользования земельным участ- ком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недви- жимость, оставленную ее собственником на земельном участ- ке, определяются в соответствии с соглашением между собст- венником участка и собственником соответствующего недви- жимогоимущества.

2.При отсутствии или недостижении соглашения, указан- ного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения правапользованияземельнымучасткомопределяются судом по требованию собственника земельного участка или собственни- канедвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и при- велучасток впервоначальноесостояние.

Вслучаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлениисоответствующихтребованийсторонамиможет:

признать право собственника недвижимости на приобрете- ние в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка наприобретениеоставшейсянанемнедвижимости, либо

65

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

установить условия пользования земельным участком соб- ственникомнедвижимостинановый срок.

3. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввидуего ненадлежащегоиспользования(статья286).

1.Нормы комментируемой статьи распространяются на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, т.е. когда участок приобретается собственником здания или со- оружения по договору аренды или безвозмездного срочного пользования.

Здания и сооружения могут оказаться в собственности пользователя участка по различным основаниям: быть при- обретенными по возмездным или безвозмездным сделкам, перейти в порядке наследования. В то же время эти объекты могутбытьвозведенысамимземлепользователем.

Также и утрата права пользования земельным участком собственником недвижимости может произойти по разным основаниям, и в случае когда объект недвижимости не под- лежит сносу, юридическая судьба здания или сооружения может быть определена как в добровольном порядке, так и в принудительном: стороны могут достичь соглашения либо потребуется вынесениесудебногорешения.

2.Основания, по которым может прекратиться право пользования земельным участком у собственника здания (сооружения), имеют гражданско-правовой характер, при- чем речь не идет о случаях отчуждения зданий по сделкам или о принудительном прекращении права пользования земельным участком собственником недвижимости в случае изъятия его для государственных или муниципальных нужд

66

Статья272

либо в связи с ненадлежащим использованием. Право поль- зования земельным участком может прекратиться, в частно- сти, при истечении срока договора аренды или безвозмезд- ногопользованияучастком.

Конечно же предпочтительной видится ситуация, когда собственник участка и собственник здания в добровольном порядке самостоятельно достигнут соглашения о судьбе не- движимости в связи с утратой ее собственником права поль- зования участком. Однако интересы сторон могут и не сов- падать: собственник земельного участка может испытывать интерес в приобретении здания (сооружения), находящего- ся на принадлежащем ему участке, равно как и собственник здания (сооружения), утративший право пользования участ- ком, может быть заинтересован в приобретении права соб- ственностина участок.

В случае когда прекращается право пользования участ- ком у собственника недвижимости, а стороны, не достигнув соглашения о судьбе этой недвижимости, обращаются в суд, собственник здания продолжает фактически пользоваться участком. Возникает вопрос о характере права, в соответст- вии с которым собственник здания пользуется участком. ВКонцепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе1 говорится о том, что если прекра- щается договор о пользовании земельным участком по лю- бым гражданско-правовым основаниям, то до урегулирова- ния отношений между собственником земельного участка и собственником здания последний приобретает в силу закона право ограниченного владения2 и пользования земельным

1Подготовлена Рабочей группой Совета при Президенте РФ по коди- фикации и совершенствованию гражданского законодательства.

2Данный титул предлагается разработчиками Концепции как универ- сальное ограниченное вещное право для случаев, когда право собственно-

67

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

участком, но лишь в пределах, необходимых для пользова- ниязданием.

3.При отсутствии интереса собственника земельного участка в сохранении объекта недвижимости он вправе по- требовать от собственника этой недвижимости произвести

ееснос и привести участок в первоначальное состояние. Между тем могут существовать препятствия к сносу зданий

исооружений. В качестве таковых называется прямой за- прет, содержащийся в нормативном акте (например, это может касаться жилых домов, памятников истории и куль- туры). Кроме того, стоимость недвижимости, возведенной на таком земельном участке, может значительно превышать стоимость самого участка, отведенного под застройку. Эти обстоятельства могут служить основаниями для вынесения решения суда о признании за собственником земельного участка права собственности на объект недвижимости, либо о признании права собственности на земельный участок у собственника недвижимости, либо о продлении срока дей- ствия права пользования участком с уточнением условий такогопользования.

4.Определение правовой судьбы недвижимости в судеб- ном порядке может происходить в случае, если договорен- ность об этом отсутствовала изначально либо позиция сто- ронпоэтомувопросуизменилась впоследствии.

Для заявления требования собственника участка о при- обретении в собственность объекта недвижимости либо за- явления требования собственника недвижимости о приоб- ретении в собственность земельного участка или о продле-

сти на земельный участок и расположенное на нем здание принадлежат разным лицам, а собственник здания по тем или иным причинам не имеет какого-либо иного вещного или обязательственного права, на основании которого он мог бы пользоваться земельным участком.

68

Статья272

нии права пользования участком необходимо следующее условие: снос здания или сооружения, находящегося на зе- мельном участке, запрещен в соответствии с законом и инымиправовымиактами(жилыедома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли. При этом суд должен учитывать также основания прекращения правапользованияучастком.

Вполне допустима ситуация, когда и само прекращение права пользования участком у собственника объекта недви- жимости произойдет принудительно: например, вопреки договоренности вместо возведения жилого дома будет воз- веден промышленный объект или ненадлежащее использо- вание участка (хозяйственная эксплуатация) будет угрожать его порчей или деградацией. С другой стороны, и собствен- ник участка может чинить препятствия в осуществлении правомочия пользования другой стороне. В этом случае землепользователь, осуществивший, например, возведение социально значимого объекта, может потребовать досроч- ного прекращения права пользования участком и призна- ниязанимправасобственностиназемельныйучасток.

5. Следует отметить, что идеальный вариант – это когда имеет место единый правовой режим земельного участка и здания на нем, т.е. собственник земельного участка и собст- венникздания совпадают в одном лице. Представляется, что в обозримом будущем именно так и будет: последовательная реализация принципа единства судьбы земельного участка и всех прочно связанных с ним объектов, согласно которому эти объекты следуют судьбе земельного участка, за исклю- чением случаев, установленных федеральным законом (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), приведет именно к такому поло-

69

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

жению вещей, однако в настоящее время достаточно часто имеет место несовпадение в правах на земельный участок и наобъектнедвижимости, находящийся нанем.

Такая ситуация не очень благоприятна в первую очередь для собственника здания, так как при определенных обстоя- тельствах он может утратить право собственности на здание. Между тем не все «безоблачно» и для собственника земель- ного участка – существует вероятность того, что и он при определенных обстоятельствах может лишиться своего уча- стка. Поэтому при предоставлении земельного участка в пользование лицу, желающему возвести на этом участке здание или сооружение, сторонам надлежит оговорить в соглашении о предоставлении участка и судьбу возведен- ного на нем объекта недвижимости. В частности, при нали- чии интереса в сохранении объекта недвижимости собст- венник участка возьмет на себя обязанность возместить соб- ственнику недвижимости ее стоимость либо собственник участка сам будет планировать осуществление застройки участка и поэтому заранее обяжет пользователя участка сне- стивозведенныйобъектнедвижимости.

70