Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья284

ко на основании специального закона с возмещением стои- мости имущества и других убытков в порядке, установлен- номст. 306 ГКРФ.

6. За неиспользование земельного участка, предостав- ленного для сельскохозяйственного производства либо жи- лищного или иного строительства, в течение срока, опреде- ленного федеральным законом, ст. 8.8 КоАП установлена административная ответственность в виде штрафа для граж- дан– в размереот 500 до1 тыс. руб., длядолжностных лиц– от 1 тыс. до 2 тыс. руб. и для юридических лиц – от 10 тыс. до20 тыс. руб.

При этом в соответствии с ч. 2 ст. 54 ЗК РФ условие о неустранении фактов ненадлежащего использования зе- мельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа является одним из существенных оснований для принудительного прекращения права по- жизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования зе- мельным участком.

Комментируемаястатья несодержитподобнойнормы. Вместе с тем представляется, что привлечение собст- венника земельного участка к административной ответст- венности должно являться обязательным условием для реализации процедуры принудительного прекращения его права по установленным комментируемой статьей основа- ниям, поскольку наличие факта привлечения к данной от- ветственности и последующее несоблюдение собственни- ком требований по своевременному использованию зе- мельного участка должно служить одним из основных доказательств неисполнения им возложенных на него обя- занностей. В ином случае собственники оказываются в

141

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

дискриминационных условиях по сравнению с лицами, владеющимиучасткамина иных, ограниченных правах.

7. Порядок изъятия земельных участков у их собствен- ников по установленным комментируемой статьей основа- ниям определен ст. 286 ГК РФ, которая содержит ряд норм отсылочного характера к земельному законодательству в части определения органа государственной власти или ме- стного самоуправления, уполномоченного принимать ре- шения об изъятии земельных участков, порядка обязатель- ного заблаговременного предупреждения собственников земельных участков о допущенных нарушениях, а также устанавливает требование о продаже соответствующих зе- мельных участков с публичных торгов и об исключительно судебном порядке разрешения возникающих в связи с та- кой продажей разногласий с собственниками этих участков (см. также комментарий к указанной статье).

142

Статья285

СТАТЬЯ 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок ис- пользуется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению пло- дородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологическойобстановки.

1. Земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответст- вующей территории. Она является неотъемлемой составной частью всей экологической системы нашей планеты, нераз- рывно связана с другими ее частями: водными объектами, лесами, животным и растительным миром. При этом бесхо- зяйственное отношение к ней наносит вред не только окру- жающей природной среде, но и эффективности использова- ния земельных ресурсов, поскольку в результате этого не только происходит экологическое ухудшение всего природ- ного комплекса, но и начинают проявляться такие негатив- ные явления, как эрозия, засоление, заболачивание, что на- носит серьезный вред возможности ведения сельскохозяйст- венного производства, осуществления жилищного и иного строительства. Поэтому использование земель должно осу- ществляться способами, обеспечивающими сохранение эко- логических систем, способности земли быть средством про- изводства в сельском и лесном хозяйстве, основой осуществ- ленияхозяйственнойииныхвидовдеятельности.

143

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

Всоответствии с ч. 2 ст. 12 ЗК РФ целями охраны земель являются:

1)предотвращение деградации, загрязнения, захламле- ния, нарушения земель, других негативных (вредных) воз- действийхозяйственнойдеятельности;

2)обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, на- рушению, другим негативным (вредным) воздействиям хо- зяйственнойдеятельности.

Рациональное использование и охрана земель регулиру- ются нормами земельного, экологического законодательст- ва. Объем норм законодательства и нормативных предписа- нийв этойсферевесьмавелик.

При этом обеспечение рационального использования и охраны земель составляют конкретные обязанности собст- венниковземельныхучастков.

2. Согласност. 42 ЗКРФсобственникиземельныхучастков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной ка- тегории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числеземлекак природномуобъекту, осуществлятьмероприя- тия по охране земель, лесов, водных объектов и других при- родных ресурсов, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строи- тельных, экологических, санитарно-гигиенических, противо- пожарных и иных правил, нормативов, не допускать загрязне- ние, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв наземляхсоответствующихкатегорий.

Вцелях усиления охраны сельскохозяйственных угодий ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «Огосударственном регулировании обеспечения плодоро-

144

Статья285

дия земель сельскохозяйственного назначения»1 собствен- никам земельных участков предписано осуществлять произ- водство сельскохозяйственной продукции способами, обес- печивающими воспроизводство плодородия земель сельско- хозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой дея- тельности на окружающую среду, и, кроме того, соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты про- ведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных ипротивоэрозионныхмероприятий.

Собственники земельных участков обязаны наряду с ус- тановленными для них законом общими экологическими, строительными, санитарно-эпидемиологическими, проектно- планировочными правилами и регламентами выполнять специальные мероприятия по охране земель в пределах сво- ихземельных участков.

Так, в соответствии со ст. 13 ЗК РФ собственники зе- мельныхучастковобязаныпроводитьмероприятия:

1)посохранению почвиихплодородия;

2)защите земель от водной и ветровой эрозий, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссу- шения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и хими- ческими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

3)защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхожде- ния от вредных организмов (растений или животных, бо-

1 Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3399.

145

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

лезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным рас- тениям);

4)ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенногозагрязнения, изахламленияземель;

5)сохранениюдостигнутого уровня мелиорации;

6)рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;

7)сохранению плодородия почв и их использованию при проведенииработ, связанныхснарушениемземель.

3.Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в Земельном кодексе РФ, является уста- новленное в ст. 1 Кодекса положение, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принад- лежности к той или иной категории и разрешенного ис- пользования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Строгое следование собственниками земельных участков целевому использованию земель является также важнейшей составляющей рационального и эффективного использова- ния земельных ресурсов, охраны земли. При этом правовой режим использования земельных участков в первую очередь выражаетсявотнесенииихкконкретнымкатегориямземель.

Вчастности, земли в Российской Федерации по целево- муназначениюподразделяютсянаследующиекатегории:

1)землисельскохозяйственногоназначения;

2)землинаселенныхпунктов;

3)земли промышленности, энергетики, транспорта, свя- зи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасностииземлииногоспециального назначения;

146

Статья285

4)землиособоохраняемыхтерриторийиобъектов;

5)землилесногофонда;

6)земливодногофонда;

7)землизапаса.

Суть принципа использования земельных участков в со- ответствии с их основным целевым назначением заключает- ся в том, что ни собственник земельного участка, ни его владелец, пользователь или арендатор не вправе по своему усмотрению определить иное целевое назначение земель- ногоучастка.

4. Разнообразные требования законодательства в части обеспечения рационального использования и охраны земли, обязанности по соблюдению таких требований, возложен- ные законодательством на собственников земельных участ- ков, предопределили необходимость установления коррес- пондирующейэтомуответственноститаких собственников.

Соответственно наряду с предусмотренной специальны- ми отраслями законодательства уголовной и администра- тивной ответственностью комментируемая статья определя- ет гражданско-правовые последствия, при этом достаточно жесткие, для таких собственников: если собственник осуще- ствляет использование своих земельных участков с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, то его могут лишить права собственности на эти земельные участки пу- темихизъятия.

В частности, если земельный участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использо- вание приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудше- нию экологической обстановки, данный участок может бытьвпринудительном порядкепродансторгов.

147

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

Таким образом, в отличие от изъятия земельного участка при бездействии собственника в части решения им вопро- сов по использованию принадлежащего ему земельного уча- стка (см. комментарий к ст. 284 ГК РФ) комментируемая статья допускает такое изъятие при наличии прямых грубых нарушений правил рационального использования земли, вводимыхземельнымзаконодательством.

5. О порядке изъятия земельных участков у их собствен- ников по установленным комментируемой статьей основа- ниямсм. ст. 286 икомментарийкней.

148

Статья286

СТАТЬЯ 286. Порядокизъятияземельногоучастка ввиду егоненадлежащегоиспользования

1.Орган государственной власти или местного самоуправле- ния, уполномоченный принимать решенияобизъятииземельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаго- временного предупреждениясобственников участков о допущен- ныхнарушенияхопределяютсяземельнымзаконодательством.

2.Если собственник земельного участка письменно уведо- мит орган, принявший решение об изъятии земельного участка,

освоем согласии исполнить это решение, участок подлежит продажеспубличныхторгов.

3.Если собственник земельного участка не согласен с ре- шением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участкавсуд.

1.Основанием для принудительного изъятия земельного участка может являться ненадлежащее использование данного участка– неиспользованиевтечениеустановленногофедераль- ным законом срока в соответствии с целевым назначением (см. комментарий к ст. 284 ГК РФ) или грубое нарушение правил рационального использования земли, установленных земель- нымзаконодательством(см. комментарийкст. 285 ГКРФ).

Комментируемая статья определяет особенности такого изъятия, предусматривая следующиеосновныеэтапы:

1) заблаговременное предупреждение собственника зе- мельногоучасткаодопущенныхнарушениях;

2) принятие уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления решения об изъятии земельногоучастка;

149

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

3) продажа соответствующего земельного участка с пуб- личныхторгов.

При этом если собственник земельного участка пись- менно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это реше- ние, земельный участок может быть сразу продан с пуб- личных торгов.

Если же собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший ре- шение об изъятии участка, может реализовать свои полно- мочия только путем предъявления соответствующего требо- ванияопродажеучасткавсуд.

2. Согласно комментируемой статье орган государствен- ной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии у собственников земельных участков в связи с ненадлежащим их использованием, а также порядок обязательного заблаговременного предупре- ждения собственников земельных участков о допущенных нарушениях определяютсяземельнымзаконодательством.

Вместе с тем до настоящего времени земельным зако- нодательством данные вопросы в полной мере не регла- ментированы.

Земельный кодекс РФ в ст. 54 определяет соответствую- щий орган и устанавливает порядок уведомления о допу- щенных нарушениях лишь для землевладельцев и земле- пользователей, т.е. для лиц, не являющихся собственниками земельныхучастков.

В частности, согласно указанной статье принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляет-

150