Право собственности на землю. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья267

Объем вещного права, пусть даже вещного права на зе- мельный участок, не может определяться земельным зако- нодательством, задача которого состоит в формировании публичных установлений в отношении использования и охраны земли как природного ресурса, ограничений и стес- ненийпубличногохарактера.

2. Важным элементом тех немногих правомочий, кото- рые входят в состав права пожизненного наследуемого вла- дения земельным участком, является законодательно пре- доставленная правообладателю возможность передать свое правопонаследству.

Таким образом, земельный участок, не будучи в собст- венности гражданина, тем не менее фактически переходит вовладениеегоправопреемников.

Как установлено в ст. 1181 ГК РФ, принадлежавшее на- следодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследу- ется на общих основаниях, установленных Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется. При наследовании права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также нахо- дящиеся в границах этого земельного участка поверхност- ный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на немрастения, еслииноене установленозаконом.

Из приведенных положений наследственного права вы- текает, что наследуется само ограниченное вещное право, а не объект такого права – земельный участок1. Вместе с тем

1 Таким образом, расширяется понятие передаваемых по наследству имущественных прав (ст. 1112 ГК РФ), под которыми обычно принято понимать права обязательственные.

51

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

законодательно не определено, возможен ли переход права пожизненного наследуемого владения к нескольким на- следникам, иными словами, возможна ли множествен- ность правообладателей в таком случае. Основания воз- никновения права пожизненного наследуемого владения, предусмотренные ранее действовавшим земельным зако- нодательством, предполагали возникновение права в от- ношении одного земельного участка только у одного граж- данина. Кстати сказать, по этой же причине, с учетом того, что ограниченное вещное право не может быть отнесено к понятию «имущество» в смысле ст. 34 Семейного кодекса РФ, в случае раздела имущества супругов, одному из кото- рых в период брака был предоставлен на праве пожизнен- ного наследуемого владения земельный участок, раздел такого права невозможен.

Кроме того, само понятие пожизненного наследуемого владения земельным участком исключает возможность пе- рехода этого права юридическим лицам и публично- правовым образованиям. Однако ст. 1181 ГК РФ, определяя правила наследования земельных участков и права пожиз- ненного наследуемого владения, не делает различий между наследованием позаконуинаследованиемпозавещанию.

Поскольку, как уже отмечалось, граждане имеют право, но не обязаны переоформлять ранее предоставленное им право пожизненного наследуемого владения в право собст- венности, возможен бесконечный переход таких прав в по- рядке наследственного правопреемства. Следует отметить, что такой последовательный переход права пожизненного наследуемого владения от одного гражданина к другому – правопреемнику – весьма распространен в настоящее время в случаях фактического принятия наследства (п. 2 ст. 1153 ГК РФ). При отсутствии между наследниками спора и не-

52

Статья267

значительности стоимости находящегося на земельном уча- стке имущества практическая необходимость в надлежащем оформлениинаследственныхправневелика.

Следовательно, задача преобразования права пожизнен- ного наследуемоговладения в суперфиций (или в право соб- ственности – по действующему законодательству) требует поиска привлекательных для граждан мотивов или, напро- тив, неблагоприятных последствий отказа от такого преоб- разования.

53

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

СТАТЬЯ 268. Основанияприобретенияправа постоянного (бессрочного) пользованияземельнымучастком

1.Право постоянного (бессрочного) пользования земель- ным участком, находящимся в государственной или муници- пальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправле- ния на основании решения государственного или муниципаль- ного органа, уполномоченного предоставлять земельные участ- кивтакоепользование.

2.Утратил силу. – Федеральный закон от 26.06.2007

№118-ФЗ.

3.В случае реорганизации юридического лица принадле- жащее ему право постоянного (бессрочного) пользования зе- мельнымучастком переходит впорядке правопреемства.

1.Право постоянного (бессрочного) пользования зе- мельным участком может возникнуть у обладателей земель- ных участков только при наличии двух условий: в соответст- вии с п. 1 комментируемой статьи оно предоставляется строго определенному кругу субъектов; в п. 3 данной статьи говорится о переходе такого права в порядке правопреемст- ва, причем субъектный состав строго не определен. Таким образом, в первом случае речь идет о первоначальном спо- собе приобретения вещного права, а во втором – о произ- водном.

2.В п. 1 комментируемой статьи содержится исчерпы- вающий перечень субъектов, которым может быть предос- тавлено право постоянного (бессрочного) пользования зе- мельным участком, находящимся в государственной или

54

Статья268

муниципальной собственности; кроме того, здесь указано, что основанием приобретения данного права является ад- министративный акт – решение государственного или му- ниципальногооргана.

В ранее действовавшейредакции статьи говорилось о том, что данное право могло предоставляться гражданам и юриди- ческим лицам, причем не уточнялось – каким конкретно юридическим лицам. Эта норма противоречила положениям п. 1 и 2 ст. 20 ЗК РФ, в соответствии с которыми с момента введения в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 г.) в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки должны предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного само- управления, а гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользованиеужепредоставлятьсянемогут.

Достаточно определенно по этому поводу была изложе- на позиция Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 поста- новления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. «О некото- рых вопросах, связанных с применением земельного зако- нодательства»: «Ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим ли- цам, не указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражда- нам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ (30.10.2001), должны признаваться недействительными в силу ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации… либо не подлежащими применению в соответствии со статьей 12 ГК РФ как противоречащие закону».

3. Если юридическое лицо, обладавшее земельным участ- ком на праве постоянного (бессрочного) пользования, было

55

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

реорганизовано, то вновь созданному в порядке такой реор- ганизации юридическому лицу переходит право постоянного (бессрочного) пользования на этот земельный участок. Это, впрочем, вовсе не означает, что организация может и далее владетьземельнымучасткомнауказанномтитуле.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодек- са Российской Федерации» юридическое лицо, не попа- дающее в перечень организаций, содержащийся в п. 1 ком- ментируемой статьи, обязано переоформить право постоян- ного (бессрочного) пользования земельным участком. Последняя редакция этого Закона (от 5 февраля 2007 г.) оп- ределила крайний срок – 1 января 2008 г. Таким образом, юридическое лицо, ставшее в результате реорганизации об- ладателем такого титула, обязано переоформить данное пра- вонаправособственностилибовзятьучастокваренду.

Непереоформление этого права не влечет его утрату, но может повлечь административную ответственность, преду- смотренную ст. 7.1 КоАП, в виде наложения штрафа. Ника- ких действий распорядительного характера с участком такое юридическое лицосовершатьне сможет.

56

Статья269

СТАТЬЯ 269. Владение ипользование землейнаправе постоянного(бессрочного) пользования

1.Лицо, которому земельный участок предоставлен в по- стоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных зако- ном, иными правовыми актами и актом о предоставлении уча- сткавпользование.

2.Лицо, которому земельный участок предоставлен в по- стоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не пре- дусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижи- мого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое иму- щество, созданные этим лицом для себя, являются его собст- венностью.

1.Титул постоянного (бессрочного) пользования дает возможность обладателю участка определенным образом осуществлять свои правомочия титульного владельца, а именно– владеть и пользоваться участком в своем интересе. Конкретизацию возможностей пользователя земельного участка можно найти в ст. 40 и 41 ЗК РФ. Среди этих воз- можностей, в частности, возможность пользования природ- ными объектами, находящимися на земельном участке, воз- ведениезданий исооружений.

Между тем данные правомочия не безграничны и опре- делены установлениями закона, иных правовых актов, а также актом о предоставлении участка в пользование, кото- рый (акт) издается компетентными государственными орга- намиилиорганамиместногосамоуправления.

57

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

Говоря о законе, нормами которого могут устанавливать- ся пределы осуществления правомочий землепользователей,

впервую очередь следует указать на положения ст. 36 Кон- ституции РФ, в соответствии с которыми при осуществле- нии владения и пользования земельными участками не должны нарушаться права и законные интересы других лиц. Кроме того, пределы осуществления правомочий пользова- телей содержатся в земельном, градостроительном законо- дательстве, законодательстве об охране окружающей среды,

втакназываемыхприродоресурсныхзаконах.

Пределы возможностей землепользователя следуют из его обязанностей (ст. 42 ЗК РФ) и из ограничений прав на землю, установленных законом (ст. 56, 561 ЗК РФ). Так, на- пример, землепользователь обязан соблюдать требования о целевом использовании земельного участка, своевременно производить платежи за землю, проводить природоохран- ные мероприятия. В то же время его возможности в осуще- ствлении правомочий могут быть ограничены особыми ус- ловиями использования земельных участков в охранных и санитарно-защитных зонах, особыми условиями охраны окружающей среды, условиями начала и завершения за- стройки или освоения земельного участка, а также необхо- димостью резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Под «иными» правовыми актами, устанавливающими пределы осуществления владения и пользования земельным участком, понимаются подзаконные нормативные акты как федерального уровня, так и уровня субъектов Российской Федерации. Кроме того, органам местного самоуправления субъектами Федерации может делегироваться ряд полномо- чий по установлению пределов в пользовании земельными участками. Соответственно органы местного самоуправле-

58

Статья269

ния издают акты, такие как, например, правила землеполь- зованияизастройкивконкретном населенномпункте.

В акте органа, уполномоченного на предоставление зе- мельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пределы осуществления владения и пользования обознача- ются указанием на разрешенное использование земельного участка. Содержание понятия «разрешенное использова- ние» в законодательстве не раскрыто. Под разрешенным использованием земельного участка понимают права лица по его использованию, конкретное разрешенное целевое использование соответствующего земельного участка1. Примерная форма решения о предоставлении находящегося в государственной собственности земельного участка в по- стоянное (бессрочное) пользование утверждена распоряже- ниемМинимуществаРоссииот2 сентября2002 г. №3070-р.

2. Использование земельного участка предполагает его хозяйственную эксплуатацию. Землепользователю в этом предоставлены достаточно широкие возможности, причем свободаегоусмотренияограничиваетсятолькозаконом.

Земля, выполняя функцию пространственного базиса, служит для размещения на ней различных объектов, в пер- вую очередь зданий и сооружений. В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ землепользователь вправе воз- водить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целе- вым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градострои- тельных регламентов, строительных, экологических, сани- тарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

1 Крассов О.И. Земельное право: Учебник. М.: Юристъ, 2005. С. 58.

59

Глава17. Правособственностиидругиевещныеправаназемлю

Следует отметить, что по смыслу п. 2 комментируемой статьи право собственности на возведенный пользователем объект недвижимости может возникнуть у лица, которому участок предоставлен на таком титуле в установленном по- рядке, т.е. в соответствии с п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Если же юридическое лицо, не входящее в пе- речень субъектов, которым земельный участок может пре- доставляться на таком праве, возвело объект недвижимости на участке после 1 января 2008 г., на такой объект в соответ- ствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ может быть распространен режим самовольнойпостройки.

СТАТЬЯ 270. Утратиласилу. – Федеральныйзакон от04.12.2006 №201-ФЗ.

60