Институционализация интересов собственников в гражданском праве России. Монография

ретения права собственности на имущество, как правило, достаточно дорогостоящее и значимое для него. Во всяком случае, с позиций причинения ему морального вреда можно было бы предусмотреть его право на возмещение убытков, вызванных таким отказом, однако закон не предоставляет одаряемому такого права. Как представляется, психологически данная норма трудно воспринимается в российском обществе ввиду того, что одаряемый оказывается в некотором двусмысленном, даже униженном положении для самого себя и для окружающих.

В соответствии со ст. 578 ГК РФ283 даритель вправе отменить дарение уже после исполнения договора и передачи дара. В качестве оснований для такой отмены закон предусматривает, во-первых, покушение со стороны лица, получившего дар, на жизнь и здоровье самого дарителя, членов его семьи и других близких родственников, а также умышленное причинение дарителю одаряемым телесных повреждений. Последнее положение следует понимать, как причинение любых, в том числе легких, не повлекших расстройства здоровья телесных повреждений, в том числе в состоянии аффекта, поскольку при аффекте вина может быть только умышленной. Во-вторых, таким основанием может быть такое обращение со стороны одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую имущественную ценность, которое создает угрозу ее утраты. Среди оснований к отмене дарения закон предусматривает также прямо установленное договором условие о такой отмене в случаях, если даритель переживет одаряемого.

Если «примерить» все перечисленные в ст. 578 ГК РФ основания для отмены дарения, включая возможность его отмены в связи с банкротством дарителя (пункт 3 данной статьи), к возможности отказа от исполнения договора дарения, то в реальной жизни трудно себе представить ситуацию, когда даритель обещает дар такому одаряе-

283 СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

221

мому, о котором ему известно, что он будет ненадлежащим образом обращаться с дорогостоящей (с точки зрения дарителя) вещью, поскольку если это заранее известно, то непонятно, для чего сначала обещать дар, а затем отказываться от исполнения договора? Речь может идти о ситуации, когда уже после обещания дарения, но до исполнения договора даритель совершил в отношении одаряемого противоправные действия. Только это обстоятельство, на наш взгляд, и может стать основанием к отказу от исполнения договора, что и следовало предусмотреть в ст. 577 ГК РФ.

Закон не предусматривает специального правового механизма для предъявления такого требования, поэтому надо полагать, что в данном случае применяется общий порядок, установленный для расторжения договора: даритель направляет одаряемому письменное предложение вернуть дар, что он обязан сделать, если подаренная вещь сохранилась в натуре, а в случае отказа либо неполучения ответа в течение 30 дней или иного срока, указанного дарителем, последний вправе обратиться в суд. В случае лишения жизни дарителя право требовать в судебном порядке отмены дарения переходит к его наследникам. Понятно, что ни отказ от исполнения договора дарения, ни отмена дарения не применяются, если подаренная вещь относится к числу обычного небольшого подарка стоимостью не более 3000 рублей.

С позиций проблем, касающихся реализации собственниками своих интересов в договорных отношениях, заслуживает внимания договор ренты, прежде всего, договор о пожизненном содержании с иждивением как разновидность пожизненной ренты. Не касаясь всех тонкостей, связанных с выявлением правовой природы данного договора, остановимся лишь на том, что он создает достаточно сложные правоотношения, в которых получатель ренты, не являясь собственником de jure, остается собственником de facto и наоборот, поскольку плательщик ренты как новый собственник имущества не вправе совершать какие-либо действия по распоряжению им без

222

предварительного согласия получателя ренты. С другой стороны, он обязан принимать все зависящие от него меры для того, чтобы использование им имущества не приводило к снижению его стоимости (ст. 604 ГК РФ). С другой стороны, в практике чаще всего стороны обусловливают, что в случае передачи по договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением жилого помещения плательщик ренты оставляет получателя ренты в прежнем жилище. Таким образом, стоимость переданного имущества снижается вследствие его использования не новым, а прежним собственником; тем не менее, именно плательщик ренты обязан принимать меры к поддержанию этого жилища в надлежащем состоянии. Вряд ли эту норму можно считать вполне справедливой и такой, в котором были бы в полной мере сбалансированы интересы плательщика и получателя ренты. Таких норм в договоре о пожизненной ренте и о пожизненном содержании с иждивением достаточно много. К примеру, можно сослаться на ст. 559 ГК РФ284, предусматривающую основания расторжения договора пожизненной ренты, согласно которой если квартира, жилой дом, земельный участок или иное недвижимое имущество отчуждено получателем ренты при заключении договора бесплатно, то при расторжении договора в связи с существенным нарушением плательщиком ренты условий договора получатель ренты вправе требовать возврата имущества, правда, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. В соответствии со ст. 600 ГК РФ285 риск случайной гибели предмета договора ренты не освобождает ее плательщика от исполнения обязанностей по договору в полном объеме.

В соответствии со ст. 605 ГК РФ286 основаниями прекращения договора о пожизненном содержании с ижди-

284 СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

285 СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

286 Там же.

223

вением являются смерть получателя ренты и существенное нарушение плательщиком ренты условий договора. В этом последнем случае плательщик ренты обязан возвратить получателю ренты переданное по договору недвижимое имущество или уплатить выкупную цену. При этом, сколько бы лет плательщик ренты ни содержал ее получателя, он не вправе требовать компенсации понесенных расходов. Поскольку понятие «существенное нарушение условий договора» является оценочным и не имеет никаких научных критериев, то в практике уже не являются редкостью случаи, когда после многолетнего пожизненного содержания получатель ренты, найдя более выгодного для себя контрагента по договору, требует расторжения прежнего договора в связи с существенным нарушением условий договора прежним плательщиком ренты, получает недвижимое имущество в надлежащем состоянии и заключает новый договор. Вообще норма, предусматривающая возможность любого лица, имеющего недвижимое имущество, независимо от возраста и трудоспособности, заключить договор пожизненной ренты и тем более — договор о пожизненном содержании

сиждивением, представляется нравственно ущербной, заведомо создающей возможность конфликта интересов прежнего и нового собственника имущества и злоупотребления своим правом со стороны получателя ренты. Представляется целесообразным вернуться к опыту правового регулирования договора купли-продажи жилого дома

сусловием пожизненного содержания продавца (ст. 238 ГК РСФСР 1964 года287), по которому отчуждателем могло быть только лицо, нетрудоспособное по возрасту или ввиду инвалидности. В настоящее время создаются условия для ничем не прикрытого паразитирования за счет других лиц, остро нуждающихся в жилом помещении, в течение всей жизни, от рождения до смерти, эксплуатируя плательщика ренты, что называется, по максимуму.

287 Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.

224

В действующем ГК РФ создан достаточно эффективный механизм, пресекающий недобросовестные действия плательщика ренты, но не создано такого же механизма для пресечения недобросовестности и злоупотреблений со стороны получателя ренты, с чем невозможно согласиться. Думается, что институт ренты должен быть надлежаще скорректирован: во-первых, получателями ренты должны быть лица, слабо защищенные в социальном отношении; во-вторых, необходимо предусмотреть возможность полной или частичной компенсации расходов, понесенных на содержание получателя ренты. Пусть это будет не обязанностью, а правом суда, но в случаях, когда у суда могут возникнуть сомнения в добросовестности рентополучателя, он (суд) мог бы воспользоваться этим правом.

Явно несбалансированными можно считать интересы собственника жилого помещения и членов его семьи как обладателей права пользования этим помещением. Право последних можно считать пожизненным лишь при условии, если таковыми будут сами семейные отношения, так как при их прекращении это право не сохраняется, за исключением случаев, о которых будет говориться далее. Теоретические проблемы, касающиеся соотношения права собственности и данного ограниченного вещного права на жилое помещение членов семьи собственника, были освещены в главе 2 данной работы. В этом параграфе речь будет идти о практических проблемах, связанных с реализацией своих интересов как собственниками жилых помещений, так и членами семьи. Автор данной работы полностью отдает себе отчет в том, что не просто несбалансированность, а дисбаланс указанных интересов обусловлен в основном застарелой жилищной проблемой, которая, конечно, решается, однако с большим трудом. Поэтому вряд ли можно высказать сколько-нибудь серьезные и обоснованные претензии к гражданскому и жилищному законодательству, хотя и оно оценивается в юридической печати по-разному, порой такие оценки бывают полярными. Однако, как представляется, в настоящее

225

время основные проблемы порождены не нормотворческой, а правоприменительной практикой, допускающей крайности, от абсолютизации принципа неприкосновенности собственности до низведения к минимуму интересов собственников жилых помещений. Именно эта последняя позиция четко прослеживается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»288. Рассмотрим некоторые практические вопросы более подробно.

Уже в пункте 1 данного Постановления высказана весьма определенная позиция о приоритете защиты жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством. Хотя

внекоторых пунктах постановления и говорится о необходимости обеспечения баланса интересов собственника жилого помещения и бывших членов его семьи (см., например, пункт 15), тем не менее, в основном оно полностью выдержано в духе приоритета защиты жилищных прав членов и бывших членов семьи, круг которых оказался достаточно широким.

Так, в пункте 11 Постановления ст. 31 ЖК РСФСР толкуется не просто расширительно, а образно говоря, «бескрайне». В соответствии с подп. «б» данного пункта другие родственники могут быть признаны членами семьи собственника «независимо от степени родства». Лишь как пример перечисляются более или менее близкие родственники. Но если даже толковать данное постановление в духе ст. 1142 ГК РФ289, то и тогда невозможно сделать вывод, что родственники могут признаваться членами семьи независимо от степени родства, так как даже 8 очередей наследников по закону все-таки составлены

взависимости от степени родства. Это значит, что членом

288  Бюллетень Верховного Суда РФ. № 9. 2009.

289 СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.

226

семьи собственника может быть признан любой родственник, даже выходящий по степени родства за пределы перечня, установленного для наследования по закону.

Примерно в таком же духе толкуется понятие нетрудоспособных иждивенцев, которыми могут быть признаны не только иждивенцы самого собственника, но и любого другого лица, которое может быть признано судом членом его семьи. К примеру, если членом семьи будет признан двоюродный дядя собственника, на иждивении которого находится его сожительница, то и она подпадает под понятие членов семьи собственника. На жилое помещение может претендовать также, к примеру, бабушка сожительницы собственника, которая (сожительница) сама может быть признана членом его семьи только в исключительных случаях, что, однако, оказывается неважно.

Пункт 12 Постановления устанавливает, что в целях обеспечения жилыми помещениями несовершеннолетних суды должны применять в порядке аналогии закона ст. 679 ГК РФ290, которая предусматривает возможность вселять несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, без согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Таким образом, без согласия собственника жилого помещения в него может быть вселен несовершеннолетний ребенок любого из лиц, претендующих на признание их членами его семьи. Так несовершеннолетний ребенок, к которому собственник не имеет никакого отношения, становится членом семьи и остается таковым после достижения совершеннолетия, пока проживает в данном жилом помещении, даже если его родители в нем уже давно не проживают.

В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ291 при прекращении семейных отношений с собственником суд вправе предоставить бывшим членам его семьи отсрочку исполнения ими обязанности освободить жилое помещение

290 СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410. 291 СЗ РФ. 2005. № 1. (Ч. 1). Ст. 14.

227

независимо от предъявления ими встречного иска, если собственник предъявляет к ним иск о выселении. Детальное изучение структуры и содержания пункта 15 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, толкующего данную норму, свидетельствует о том, что суды в первую очередь выясняют, может ли бывший член семьи снять, купить жилое помещение, участвует ли он

вдолевом строительстве и т.д. и в последнюю очередь, может ли собственник проживать с бывшим членом семьи совместно. Вряд ли стоит говорить, что ч. 5 ст. 31 ЖК РФ,

всилу которой собственник жилого помещения может быть обязан по решению суда обеспечить жилым помещением (купить, подарить, построить и т.п.) бывшего члена семьи, с которым он связан алиментными обязательствами, толкуется примерно в таком же роде (пункты 16–17 Постановления). В данных пунктах даже не обсуждается вопрос о том, может ли суд в определенных ситуациях отказать бывшему члену семьи в удовлетворении иска к собственнику жилья об обеспечении его жилым помещением. Между тем автору данной работы известен конкретный случай, когда суд удовлетворил иск беременной жены собственника жилого помещения, с которой он длительное время не мог развестись, так как она периодически представляла справки о беременности, что препятствовало разводу. Но поскольку муж обязан содержать жену в период беременности, то она как алиментоуправомоченное лицо имела право требовать обеспечения ее жилым помещением. Суд обязал собственника жилого помещения купить жене однокомнатную квартиру, куда она вселилась с мужчиной, от которого была беременна. Подобные ситуации отнюдь не являются чрезвычайными, так что фраза об обеспечении баланса интересов собственника и бывших членов его семьи звучит скорее, как ирония.

Особого внимания заслуживает вопрос о праве бывших членов семьи собственника жилого помещения при его приватизации. В соответствии со ст. 19 ФЗ «О введе-

228

нии в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» 292в случае, если семья занимала жилое помещение по договору социального найма, то при его приватизации члены семьи могут отказаться от участия в приватизации

впользу одного лица, который становится собственником жилого помещения. В подобных случаях члены его семьи,

втом числе бывшие, независимо от того, продолжают ли они проживать совместно или вселились в другое жилое помещение, сохраняют за собой бессрочно право пользование жилым помещением, в том числе и при переходе права собственности на него к другим лицам (договор купли-продажи, мены, дарения, наследование). В этих случаях не применяется пункт 2 ст. 292 ГК РФ293, согласно которому в случае прекращения семейных отношений между собственником и членом его семьи право пользования жилым помещением за последним не сохраняется. Таким образом, формула «право следует за вещью» в данном случае действует (пункты 18, 19 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ).

Конечно, собственник жилого помещения, в котором остались проживать члены его семьи в соответствии со ст. 31 ч.ч. 4, 5 ЖК РФ294 либо бывшие члены семьи, проживавшие ранее в приватизированном им жилом помещении, может избавиться от этого помещения, произведя его отчуждение, к примеру, заключив договор купли-продажи. С прекращением его права собственности будут прекращены права членов его семьи на пользование жилым помещением на период отсрочки выселения, предоставленной по решению суда. В этих случаях выселением будет заниматься новый собственник жилого помещения. Однако в такой ситуации у прежнего собственника

292 Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 15.

293 СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. 294 СЗ РФ. 2005. № 1. (Ч. 1). Ст. 14.

229

создаются большие проблемы, связанные с возмездным отчуждением жилого помещения. Дело в том, что в силу ст. 558 ГК РФ295 существенным условием договора куплипродажи жилого помещения является перечень лиц, проживающих в данном помещении с сохранением за ними права пользования, с указанием этих прав. Поскольку новому собственнику жилого помещения придется заниматься выселением этих лиц или заключать с бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения соглашение об отказе их от права пользования им, то соответствующим образом будет скорректирована и цена на это помещение, а возможно, собственнику вообще не удастся его продать.

Таким образом, по целому ряду объективных и субъективных причин, в том числе вследствие недостатков законодательства и правоприменительной практики, интересы собственников жилых помещений, а в особенности их реализация и защита, оказались обеспеченными в гораздо меньшей степени, чем интересы лиц, не являющихся собственниками. Пока будет существовать жилищная проблема, до конца решить данный вопрос не удастся, однако отдельные недостатки законодательства, а в особенности практики его применения, можно и нужно скорректировать в сторону реального, а не только на словах, обеспечения баланса интересов всех участников жилищных правоотношений.

Достаточно актуальной с позиций теории интересов собственников и практики их реализации представляется проблема возмещения вреда, причиненного имуществу, поскольку в результате взрывов, пожаров, затоплений

ит.п. утрачивается большая часть имущества любых собственников: граждан, юридических лиц, государства

имуниципальных образований. При этом собственники не могут реально получить возмещения вреда в полном объеме, несмотря на формальное провозглашение прин-

295 СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

230