Тема 45

ЗАДАЧА 1

1. Может ли покупная цена земельного участка опускаться ниже, чем его кадастровая стоимость?

Согласно п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, «граждане и юридические лица свободны в заключении договора», и «условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано за-коном или иными правовыми актами (статья 422)».

+ п. 5 ст. 217.1 НК РФ, «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».

2. Должен ли быть приложен кадастровый план земельного участка к документам, представленным на государственную регистрацию?

Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», «Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земель-ном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо но-вые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках».

пп. 7 п. 2 ст. 14 ФЗ о госрегистрации, «2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории)».

Более того п. 4 ст. 21 ФЗ о госрегистрации, «Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера».

3. Следует ли постройка судьбе земельного участка?

Согласно п. 2 ст. 552 ГК «В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом». Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, «Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

+ п. 11 П. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», «Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)».