1. Правомерны ли действия хозяина квартиры? Какие меры ответственности можно применить в отношении хозяина квартиры?

Согласно п. ст. 671 ГК РФ, «По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

Договор между Черняевым и Сидоровым не был заключен, поскольку они не достигли согласия по поводу существенных условий договора. По словам Сидорова, Черняев определился, что он будет снимать квартиру и сможет платить за нее только после заключения договора с Михайловым, т.е. волеизъявления Черняева на заключение сделки вообще не было (п. 3 ст. 154 ГК: «Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка)»).

Обратимся к п. 2 ст. 674 ГК РФ, «ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». То есть в данном случае хозяин должен был зарегистрировать ограничение права собственности на основании договора найма с Михайловым, чего он не сделал.

И к п. 1 ст. 676 ГК РФ, «наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания».

+ ст. 398 ГК РФ, «в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если то невозможно установить. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков».

Теперь по п. 3 ст. 380 ГК РФ, «3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное».

Вывод: в случае расторжения договора Михайлов вправе требовать возвращения аванса и возмещения убытков, но не исполнения в натуре.

ЗАДАЧА 10

1. Какой договор был заключен между Филипповым и Ипполитовым?

Обратимся к п. 1 ст. 671 ГК РФ, «По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

+ п. 1 ст. 673 ГК РФ, «Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)». Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ, «договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет».