Глава 34 гк рф следует в структурном построении единой конструкции части 2 гк рф:

Общие положения, относящиеся ко всем видам договора аренда с последующим закреплением специальных правил, регламентирующих пять отдельных видов договора аренды (прокат, финансовая аренда и т.д.). К отдельным видам договора аренды применяются общие положения, если отдельными видами договоров не предусмотрено иное (ст. 625 ГК).

Понятие элементов договора аренды (легальное определение – п. 1, ст. 606 ГК). Для характеристики объектов частное право предусматривает лишь один критерий (для субъектов – четыре) – а именно: правовой режим имущества.

Подобная характеристика была предложена Генрихом Дернбургом (цивилист конца 19 века)

Наука гражданского права устойчиво использует индивидуализирующее понятие субъекта частного права: 1) юридическая личность; 2) гражданско-правовой статус; 3) гражданско-правовое положение – вот три индивидуализирующих характеристики.

Юридическая личность – это признание данного лица публичной властью субъектом гражданского права.

Субъект гражданского права.

Гражданско-правовой статус – характеристики лица с точки зрения правосубъектности (то есть правоспособности и дееспособности).

Гражданско-правовое положение – правовое положение лица в конкретном гражданском правоотношении; конечная точка в любых отношениях.

1) 34 глава ГК в отношении объектов закрепляет общее правило об оборотоспособности объектов гражданских прав (ст. 129 ГК).

2) исключение и ограничение из круга арендных объектов отдельных видов имущества могут быть установлены только законом (никакой указ президента). Абз. 2 п. 1 ст. 607 ГК

Объект аренды (его правовой режим) отнесен к числу существенных условий договора аренды (п. 3, ст. 607 ГК).

Стороны договора аренды – это арендатор (или наниматель) – любой участник имущественного оборота, отвечающий условиям о гражданской дееспособности (ст. 21 и 49 ГК). Арендодатель – или наймодатель (ст. 608) – ГК дифференцирует арендодателей на следующие категории:

1) собственники;

2) лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду: субъекты права хозяйственного ведения или управления, которые могут осуществлять арендные распорядительные правомочия по правилам главы 19 ГК

Соотношение частного и публичного в арендных обязательствах. Аренда сконструирована ГК как форма (или способ) распоряжения государственным имуществом и одновременно как способ управления. Легально это было закреплено 27 декабря 1991 года (о разграничении госсобственности на федеральную, республик и т.д., посмотрите сами).

В качестве арендодателя федерального государственного имущества может выступать исключительно соответствующий государственный орган исполнительной власти (Мишустин не может, хоть он трижды премьер-министр).

Срок договора аренды (610 ГК). Срок в договоре аренды позволяет осуществлять дифференциацию договора аренды с точки зрения периода действия договора на два вида:

1) срочные договоры аренды, т.к. договоры аренды, в которых определен срок их действия (аренда собак, черепах, зайцев на праздники, например).

2) бессрочные договоры аренды, когда они заключаются на неопределенный срок с определением правовых последствий для заключивших такой договор сторон (абз. 1 пункт 2 ст. 610).

Арендатора (нанимателя) договора аренды очень точно определяет возмездность данного договора, а именно – основная обязанность арендатора – своевременное внесение арендной платы. Цена в договоре аренды – это не стоимость сданного в аренду имущество, а размер арендной платы.

Экономическая сторона. Имущество в процессе использования изнашивается (амортизируется). «Амортизация» – слово из Испании; «изнашивается» – Иван III ввел.

Вследствие этого происходит изнашивание потребительной стоимости вещи. Арендатор (наймодатель) в этом случае вправе рассчитывать на компенсацию амортизационных издержек (см. «Собака на сене»).

Компенсируются так же следующие затраты – в течение всего срока действия договора аренды собственник сам утрачивает возможность использования имущества для получения выгод или удовлетворения потребностей. Поэтому в правоприменительной практике бессрочные договоры аренды почти не встречаются.

Правовая сторона условия в арендной плате. Условия об арендной плате относится к категории существенных условий любого договора аренды. Размер же арендной платы не является необходимым условием признания договора заключенным. При отсутствии в конкретном договоре порядка, условий и сроков внесения арендной платы действует генеральное правило (условие) определение цены всякого возмездного договора (п. 3, ст. 424 ГК).

Способы указания в договоре арендной платы и ее вариационных комбинаций различны. Легальный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным. Здесь действует абсолютное господство частной автономии воли. П. 2, ст. 616 ГК закрепляет правило, что помимо арендной платы арендатор обязан вести все расходы на содержание арендованного имущества, если только иное не установлено законом или договором аренды. Пользование вещью осуществляется арендатором самостоятельно. Пределами ограничения выступают лишь условия договора.

Догматические гражданско-правовые конструкции понятия текущий ремонт и капитальный ремонт, имеющие генеральное значение.

Текущий ремонт

Капитальный ремонт

Призван функционально обслуживать потребности и интересы арендатора, поскольку он составляет необходимое условие обычного, повседневного использования имущества

Является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его в потребительской целостности, т.е. служит интересам работодателя. В капитальный ремонт входит две составляющие: 1) проведение таких работ, которые требуют значительных материальных затрат материального ресурса вещи; 2) замена или восстановление существенных конструкций, деталей или иных частей объекта, которые как правило связаны с его разборкой и демонтажом.

Обязательства по передаче имущества в пользование – это возникающее на основе договора обязательство по временной передаче собственником своей индивидуально-определенной непотребляемой вещи в пользование другому лицу. Вбить золотой гвоздь.

Современная российская правоприменительная практика. Могут ли условия пользования имуществом, предусмотренные в договоре, противоречить его назначению? Мировая правоприменительная практика отвечает на этот вопрос утвердительно. Вопрос о том, что будет иметь приоритет:

1. Если назначение вещи предусмотрено в законе – в ГК таких два вида: земельный участок и помещение – п. 2 ст. 260 и п. 1 ст. 288 ГК. В этих обоих случаях условия договора не могут выходить за эти пределы. Значит, приоритет назначения вещи первичнее. Если законом условия назначение имущества не определено, то оно может использоваться в соответствии даже с такими условиями договора, которые будут противоречить назначению имущества. Пример: предоставление в аренду автомобиля как место для ночлега (пример используемого не по назначению имущества из фильма Эльдара Рязанова).

П. 3, ст. 616 ГК закрепляет права арендодателя, когда арендатор использует имущество не в соответствии с его назначением:

1) потребовать и расторжения договора, и возмещения убытков;

2) исключительно возмещения убытков либо расторжения договора.

Выбор этих вариантов зависит от усмотрения арендодателя.

Гражданское законодательство следующим образом разрешает практическую ситуацию. По соглашению с арендодателем размер арендной платы может быть изменен в двух случаях: (1) по соглашению сторон, но не чаще двух раз в год (п. 3 ст. 614) и (2) второе – уменьшение арендной платы, если состояние имущества ухудшилось существенно не по вине арендатора.

Рецепция старого римского правила:

1) риск случайного ухудшения locatio conductio нёс собственник-арендодатель.

2) Второе проявление – в некоторых договорах аренды возможно досрочное взыскание (не уплата!) арендной платы. Это мера оперативного воздействия, применяемая арендодателем в случае существенных нарушений договора арендатором – в случае существенного нарушения арендатором сроков несения арендной платы, причем предел действия этой меры (п. 5, ст. 614 ГК) – два очередных платежа, а не вся оставшаяся сумма. А наши говорят: полностью вся сумма – это ерунда.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии. Действия арендатора – это действия фактического характера, а не юридического характера. Действия юридического характера: технический осмотр автомобиля. Действия юридического характера – это такие действия, выходящие за рамки фактических, которые позволяют использовать арендованное имущество в любой момент в соответствии с его назначением.

По истечении срока действия договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в надлежащем состоянии, т.е. в том состоянии, за вычетом нормального износа, в котором арендатор получил имущество. Нарушение данной обязанностей означает, что работодатель вправе потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 393).

Глава 34 разграничивает способы и иные основания прекращения договора аренды. Способы – это всегда правомерные действия, влекущие прекращение договорного правоотношения. А иные основания – это другие юридические факты (помимо правомерных действий), влекущие прекращение договора аренды, следовательно, способ – это лишь одно из оснований прекращения договора аренды. Способы прекращения договора аренды дифференцируются на: 1) общегражданские; 2) специальные.

Возобновление договора аренды (п. 2 ст. 621). С точки зрения частного права это такое поведение арендатора, которое может рассматриваться как конклюдентное действие.