58. Право общей долевой собственности: понятие, определение долей, владение, пользование и распоряжение имуществом, право преимущественной покупки, прекращение права общей долевой собственности.

Понятие

п. 3 ст. 244 ГК РФ «общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество». Кроме того, долевая собственность может быть установлена и на общее имущество, до этого находившееся в совместной собственности, – как по соглашению участников общей совместной собственности, так и по решению суда, если такого соглашения достичь не удалось (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

Доля

Доля в праве долевой соб-ти - категория, выражаемая арифметически (50% в праве соб-ти на наследственное имущество или 1/3 в праве соб-ти на квартиру). Объект общей соб-ти всегда является единым (неделимым).

Таким образом, каждый сособственник при долевой соб-ти имеет долю в субъективном праве соб-ти на все общее имущество, но не право индивидуальной соб-ти на часть общего имущ-ва.Долю в праве нельзя понимать , что право соб-ти разделилось ("субъективное право не может быть поделено на части: оно или есть или нет").

Определение долей

По общему правилу доли сособственников считаются равными.

Это означает, что в арифметическом выражении единица (100%) делится на число сособственников - таким образом, доля, каждого из двух сособственников будет равна 50%, доля каждого из шестнадцати сособственников будет равна 1/16.

Приращение (уменьшение) общего имущ-ва в этом случае не влечет изменения размера доли.

Отступление от принципа равенства долей происходит, если иной размер доли каждого сособственника:

- определяется на основании закона (размер доли участника договора о совместной деятельности определяется исходя из денежной оценки вклада - см. ст. 1042 ГК РФ);

- установлен соглашением всех сособственников.

Соглашением может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из сособственников в образование и приращение общего имущ-ва (п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Неотделимые улучшения общего имущ-ва, произведенные одним из сособственников за свой счет (возведение пристройки к дому, замена двигателя в автомобиле и т.п.), могут повлечь увеличение доли этого сособственника только в одном случае - если улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущ-ва (то есть с явного или с подразумеваемого согласия всех остальных сособственников на изменение размера долей в этом случае).

Если изменение размера долей не предусмотрено, возможно пропорциональное возложение на остальных сособственников части расходов по осуществлению неотделимых улучшений общего имущ-ва (но только когда есть основания применить нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении).

Неотделимые улучшения следует отличать от издержек по содержанию и сохранению общего имущ-ва.

Отделимые улучшения общего имущ-ва поступают в собственность того из участников, который их произвел, то есть не образуют приращения имущ-ва, находящегося в общей соб-ти.

Иное может быть предусмотрено соглашением сособственников (например, увеличение доли сособственника, который произвел улучшения, или сохранение долей с выплатой соразмерной компенсации и др. варианты).

Содержание права общей долевой соб-ти

а) владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой соб-ти;

б) распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой соб-ти;

в) распределение плодов, продукции и доходов от использования имущ-ва, находящегося в долевой соб-ти и

г) распределение расходов по содержанию имущ-ва, находящегося в долевой соб-ти.

Владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой соб-ти.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой соб-ти, осуществляются по соглашению всех сособственников, то есть единогласно.

Порядок владения и пользования имуществом- осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора – судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие подлежит компенсации. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем (п. 2 ПП ВС РФ № 25). Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет.

Судебная практика:

при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей соб-ти на дом. При этом право общей соб-ти на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.

Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. (п. 6 ПП ВС РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей соб-ти на жилой дом").

При недостижении согласия между сособ-ками порядок владения и пользования имуществом устанавливается судом по требованию любого из сособственников.

При этом в судебном порядке каждый сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущ-ва, соразмерной его доле.

И только при невозможности обособления части имущ-ва сособственник вправе требовать в судебном порядке, чтобы другие сособственники, владеющие и пользующиеся имуществом, выплачивали ему соответствующую компенсацию.

Судебная практика:

Разрешая требование об установлении порядка владения и пользования общим имуществом, суд учитывает:

- фактически сложившийся порядок пользования имуществом (который может точно не соответствовать долям в праве общей соб-ти);

- нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе;

- реальную возможность совместного пользования

(ПП ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ").

Распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой соб-ти.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение всем имуществом, то есть вещью, являющейся объектом права долевой соб-ти, осуществляется всеми сособ-ками только единогласно, независимо от размера долей. При недостижении единогласия распоряжение общим имуществом невозможно - споры по этому поводу суду не подведомственны.

• Распределение плодов, продукции и доходов от использования имущ-ва, находящегося в долевой соб-ти- это все полученное как в результате реализации правомочия пользования, так и в результате распоряжения общим имуществом. В соответствии со ст. 248 ГК РФ все полученное от использования имущ-ва поступает в состав общего имущ-ва, то есть происходит приращение общего имущ-ва без изменения долей. По умолчанию плоды, продукция и доходы от использования общего имущ-ва подлежат распределению - тогда они распределяются между сособ-ками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между сособ-ками.

• Распределение расходов по содержанию имущ-ва, находящегося в долевой соб-ти- Сособственники сообща несут бремя содержания общего имущ-ва. Расходы по содержанию общего имущ-ва делятся на:

а) расходы публично-правового характера (налоги и иные обязательные платежи, связанные с имуществом);

б) расходы частноправового характера (издержки по содержанию и хранению имущ-ва).

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый сособственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущ-ва соразмерно со своей долей.

Переход доли в праве общей долевой соб-ти. Доля входит в состав всего имущ-ва, принадлежащего данному сособственнику. Переход доли от одного лица к другому совершается, в частности:

а) в связи с обращением взыскания на имущество обладателя доли,

б) в связи с правопреемствоми

в) путем распоряжения долей в праве соб-ти.

Переход доли в результате обращения взыскания. Поскольку доля в праве общей соб-ти входит в состав имущ-ва конкретного сособственника, на нее может быть обращено взыскание по долгам данного сособственника со стороны его кредиторов.

В ст. 255 ГК РФ установлены следующие особенности процедуры обращения взыскания на долю в общем имуществе.

• Первая. По общему правилу взыскание на долю в общей соб-ти обращается только при недостаточности иного имущ-ва, находящегося в индивидуальной соб-ти должника. Исключение составляют случаи обращения взыскания на заложенную долю.

• Вторая. При обращении взыскания кредитор прежде всего предъявляет требование о выделе доли должника. В результате выдела образуется имущество, находящееся в индивидуальной соб-ти должника, на каковое и обращается взыскание. Требование о выделе доли должника подлежит удовлетворению только с согласия всех остальных сособственников и только в том случае, если возможно выделение доли в натуре.

• Третья. Если требование о выделе доли должника не подлежит удовлетворению, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным сособственникам по рыночной цене. Деньги, вырученные от продажи доли, передаются кредитору в погашение долгов отчуждателя доли. Принудить сособственников к выкупу доли нельзя, то есть сособственники (или хотя бы один из них) должны выразить согласие на приобретение доли.

• Четвертая. Только в том случае, если ни один из сособственников не согласился на приобретение доли должника, кредитор получает право требовать обращения взыскания непосредственно на долю в общей соб-ти. Данное требование подлежит удовлетворению исключительно в судебном порядке. Реализация доли по решению суда происходит путем продажи этой доли с публичных торгов.

Переход доли в порядке правопреемства. Доля в праве общей соб-ти включается в состав имущ-ва и может переходить в порядке правопреемства. Правопреемство представляет собой юридическую конструкцию перехода прав и обязанностей от одного лица другому (например, при наследовании).

Распоряжение долей в праве общей соб-ти. Распоряжение собственником своей долей в праве общей соб-ти (путем совершения односторонних или многосторонних сделок, возмездно, безвозмездно и т.д.) является наиболее распространенным способом перехода доли в праве общей соб-ти от одного лица к другому. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ сособственник вправе распорядиться своей долей в праве общей соб-ти (то есть продать долю, подарить ее, завещать, отдать в залог и т.п.) по своему усмотрению. Распоряжение долей осуществляется без согласия всех других сособственников, но с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки, которое принадлежит другим сособственникам. Правила о распоряжении всей долей распространяются и на случаи распоряжения частью доли (это значит, что сособственник, обладающий, например, 1/2 долей в праве общей соб-ти, может распорядиться половиной своей доли, то есть 1/4).

Момент перехода доли, отчуждаемой по договору. В зависимости от того, какое имущество находится в общей долевой соб-ти, различают следующие варианты:

• Первый. Если по договору отчуждается доля в праве общей соб-ти на движимое имущество, моментом перехода доли от отчуждателя к приобретателю является момент заключения договора (в самом договоре может быть предусмотрен более поздний момент).

• Второй. Если по договору отчуждается доля в праве общей соб-ти на недвижимое имущество, и сам договор при этом не требует государственной регистрации (например, договор продажи нежилого помещения), доля переходит от отчуждателя к приобретателю в момент государственной регистрации перехода доли. При продаже (ином возмездном отчуждении) доли в праве общей соб-ти у других сособственников возникает, как уже отмечалось, преимущественное право покупки этой доли.

Продажа доли и преимущественное право покупки  

Сособственник может продать свою долю другим сособственникам или посторонним лицам (не являющимся сособ-ками). В случае если доля продается посторонним лицам, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Преимущественное право покупки доли - это право сособственника, неразрывно связанное с его личностью (уступка преимущественного права покупки не допускается).

Ст 250. Преимущественное право покупки. Если остальные участники долевой соб-ти не приобретут продаваемую долю в праве соб-ти на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве соб-ти на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой соб-ти в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Процедура реализации права преимущественной покупки:

• Первое. Обязанности продавца доли. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

• Второе. Право сособственников. Сособственники могут выразить желание приобрести долю на тех же условиях, что и постороннее лицо.

• Третье. Сроки для реализации преимущественного права покупки:

• - в течение 10 дней со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на движимое имущество;

- в течение 1 месяца со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на недвижимость.

Последствия реализации преимущественного права покупки - продавец отчуждает свою долю сособственнику, выразившему согласие на приобретение доли. Если согласие выразили несколько сособственников, продавец отчуждает свою долю по частям пропорционально долям, которые имеются у сособственников.

Последствия отказа от реализации преимущественного права покупки. Отказом от реализации преимущественного права покупки являются:

а) активные действия - сообщение продавцу доли об отказе от приобретения доли в сроки, установленные для реализации преимущественного права;

б) пассивные действия - несообщение продавцу доли о своем намерении приобрести долю.

Только в случае отказа от реализации преимущественного права покупки продавец доли вправе продать свою долю постороннему лицу на условиях, которые были сообщены остальным сособственникам.

Последствия нарушения преимущественного права покупки Нарушениями преимущественного права со стороны продавца доли являются:

а) продажа доли постороннему лицу без уведомления кого-либо из сособственников;

б) продажа доли постороннему лицу на условиях иных, чем были изложены в извещении сособственников.

Единственным способом защиты нарушенного преимущественного права является предъявление сособственником в суд иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Сам договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным по мотиву нарушения преимущественного права покупки.

Судебная практика: При удовлетворении указанного иска (о переводе прав и обязанностей) договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Срок, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя доли, - три месяца со дня, когда истец узнал о нарушении своего права (то есть данный срок является сроком исковой давности).

Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. У сособственников существует преимущественное право на приобретение доли, отчуждаемой посторонним лицам не только по договору купли-продажи, но и по другим возмездным сделкам (мена)

Ограничение преимущественного права покупки. Установлены следующие случаи такого ограничения:

• Первый. Судебная практика указывает, что преимущественное право покупки не применяется при отчуждении доли по договору пожизненного содержания с иждивением, поскольку в этом договоре личность приобретателя доли имеет для отчуждателя существенное значение.

• Второй. В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право не действует в случае продажи доли с публичных торгов, поскольку в этом случае установлена иная процедура, позволяющая учитывать интересы других сособственников.

• Третий: В случае продажи доли в праве общей соб-ти на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Прекращение права общей долевой соб-ти

Право общей долевой соб-ти прекращается в тех случаях, когда прекращается само право соб-ти на общее имущество для всех сособственников, например, случаи продажи общего имущ-ва, его гибель и т.п.

Специфическими способами прекращения права общей долевой соб-ти являются:

- исчезновение множественности субъектов права соб-ти, когда все доли переходят только к одному сособственнику;

- выдел доли из общего имущ-ва

- раздел общего имущ-ва.

Выдел доли из общего имущ-ва.

В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ любой из сособственников вправе требовать выдела своей доли из общего имущ-ва.

Право на выдел - это субъективное право каждого сособственника, которое характеризуется следующими чертами:

а) никто из сособственников не может быть лишен или ограничен в своем праве требовать выдела доли;

б) выдел доли осуществляется только по желанию самого сособственника.

Закон не предусматривает возможность заявления сособственником требования о лишении другого сособственника права на долю помимо его воли, даже с выплатой ему компенсации. Выдел доли осуществляется по общему правилу в натуре; невозможность выдела в натуре влечет выплату денежной суммы или иной компенсации.

Возможны несколько вариантов выдела

• Первый. Стоимость выделяемого в натуре имущ-ва в точности соответствует размеру доли.

В этом случае выделившийся собственник приобретает право индивидуальной соб-ти на выделенное имущество. Для остальных сособственников (если их осталось не менее двух) сохраняется право общей соб-ти на имущество, оставшееся после выдела.

• Второй. В натуре может быть выделено только имущество, стоимость которого больше или меньше размера доли (несоразмерность имущ-ва, выделяемого в натуре).

Если выделяющийся собственник получает имущ-ва больше, чем приходится на его долю, он выплачивает компенсацию другим сособственникам, если меньше - то другие сособственники выплачивают компенсацию ему.

Если выдел доли в натуре не допускается:

Во-первых, потому что выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей соб-ти.

Судебная практика: Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущ-ва по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. (п. 7 ПП ВС РФ от 10.06.1980 N 4).

Второй: Выдел запрещен законом (чаще всего из-за того, что вещь является неделимой)

Судебная практика: Выдел в натуре доли в таком общем имуществе, как жилой дом или квартира, допускается только в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома (квартиры) с отдельным входом и если имеется техническая возможность выдела изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений: кухни, коридора, санузла и др. (см.: п. 12 ПП ВС РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"; п. 11 ПП ВС СССР от 31.07.1981 N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной соб-ти на жилой дом").

В этом случае выделяющийся собственник имеет только право на выплату ему другими сособ-ками компенсации в размере стоимости доли.

Внесудебный и судебный порядок выдела доли

Вопросы о том, какое именно имущество подлежит выделу, а также о размерах компенсаций решаются по соглашению между всеми сособ-ками единогласно. Соответственно, и выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия выделяющегося собственника. Лишь в случае недостижения согласия между всеми сособ-ками выделяющийся собственник вправе предъявить в суд требование о выделе доли в натуре (или требование о выплате ему компенсации при невозможности выдела).

Раздел общего имущ-ва

Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение последней. Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются). В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой соб-ти, может быть разделено между сособ-ками по соглашению между ними. Раздел имущ-ва является частным случаем выдела доли, поскольку при разделе право на выдел реализуется всеми сособ-ками. Раздел имущ-ва следует отличать от отчуждения общего имущ-ва по решению всех собственников с последующим дележом вырученной суммы. При разделе имущ-ва сособственники претендуют на выдел каждому из них доли в натуре или на выплату компенсации при невозможности выдела доли. Поэтому к разделу общего имущ-ва в полном объеме применяются правила о выделе доли (в том числе и правила о принудительной компенсации).

Следует отметить, что выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда. Например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную. Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (п. 11 ПП ВС СССР № 4).

Некоторой спецификой отличается раздел между сособ-ками неделимой вещи.

Если будет установлено, что один из собственников имеет существенный интерес в использовании неделимой вещи, суд может передать именно ему эту вещь в единоличную собственность независимо от размера его доли. Остальным сособственникам компенсируется стоимость их долей.

Судебная практика: В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущ-ва, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой соб-ти выплатить ему компенсацию (п. 4 ст 252 ГК РФ).