38. Сделки: форма сделки и последствия её несоблюдения. Государственная регистрация сделок.

Форма сделки

В каких случаях

требуется

Соблюдена, если:

Последствия её несоблюдения

Устная предполагает волеизъявление посредством речи, воспринимаемой на слух, без фиксации произнесенных слов с помощью каких-либо знаков.

1) если для сделки законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма;

2) если сделка исполняется при самом ее совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность (независимо от стоимости товара может быть заключен устно договор розничной купли-продажи как между гражданами, так и между юридическими лицами;

3) если сделка совершается во исполнение договора, заключенного в письменной форме, и это не противоречит закону (например, между сторонами заключен договор поставки в письменной форме, которым предусмотрена поставка товара в соответствии с заявками покупателя: если им прямо не установлено, что заявки должны быть письменные, допустимо, чтобы они были сделаны в устной форме).

Особым способом совершения сделок в устной форме являются конклюдентные действия (например, покупка кофе в автомате, заключение договора хранения вещей в автоматической камере хранения посредством опускания жетона).

В случае спора факт совершения такой сделки и ее условия можно доказывать, в том числе с помощью показаний свидетелей.

Письменная согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ означает, что воля лица выражена в подписанном им документе

Простая

1) для сделок юридических лиц между собой и с гражданами;

2) для сделок граждан между собой на сумму, превышающую 10 тыс. руб., а в случаях, предусмотренных законом, – независимо от суммы сделки.

1) составлен документ, выражающий содержание сделки, подписанный лицом или лицами, совершающими сделку, или уполномоченными ими лицами.

Различаются два вида подписи: собственноручная и ее аналог.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки

не влечет ее недействительности.

Ст. 162 ГК – стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но они могут приводить письменные и другие доказательства. Таким образом, несоблюдение простой письменной формы влечет лишь ограничения в процессуальной плоскости: сторонам будет затруднительно доказать сам факт совершения сделки и ее условия.

Только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, сделка может быть признана недействительной (например, несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331), договора поручительства (ст. 362), договора продажи недвижимости (ст. 550) и т.д.).

Однако в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон, несоблюдение влечет её недействительность (соглашений о неустойке (ст. 331), договоров поручительства (ст. 362), банковского вклада (п. 2 ст. 836), договоров об отчуждении исключительного права (п. 2 ст. 1234), лицензионных договоров (п. 2 ст. 1235).

• Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин (рукоприкладчик), она должна быть засвидетельствована нотариусом, с указанием причин, почему совершающий сделку не мог подписать её сам.

• Допускается использование факсимильного воспроизведения подписи (штамп)

• 2011 г. № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Закон выделяет виды электронных подписей: простую и усиленную

аналог

2) произведен обмен сторонами договора документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору;

3) письменное предложение заключить договор принято другой стороной посредством конклюдентных действий – фактических действий, свидетельствующих о намерении заключить договор (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.).

простая письменная форма с дополнительными требованиями (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т. п.).

Нотариальная

1) в случаях, указанных в законе (доверенность, выданная в порядке передоверия (п. 3 ст. 187), договор ренты (ст. 584), завещание (ст. 1124), брачный договор (п. 2 ст. 41 СК), сделка, направленная на отчуждение доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 11 ст. 21 Закона об ООО);

2) в случаях, предусмотренных

соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требуется.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК).

Ст. 165 ГК предусматривает возможность защиты интересов добросовестной стороны в случае, когда другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки при следующих условиях в совокупности:

1) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения;

2) другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки;

3) сторона, исполнившая сделку, обратилась в суд с иском о признании сделки действит.

При наличии всех этих условий признание сделки действительной является правом, а не обязанностью суда, поэтому с учетом конкретных обстоятельств дела суд может и не признать сделку действительной.

Срок исковой давности – один год и применяется к требованиям, основания для которых возникли после 1 сентября 2013 г.

В случае признания судом сделки действительной ее последующее нотариальное удостоверение не требуется. Если необоснованным уклонением от нотариального удостоверения сделки стороне причинены убытки, сторона, уклонявшаяся от удостоверения,

Приравненная

к нотариальной

Применяется при выдаче доверенностей и составлении завещаний граждан, находящихся в особых жизненных обстоятельствах и не имеющих возможности обратиться к услугам нотариуса (пребывание на стационарном лечении, в местах лишения свободы, в пунктах дислокации воинских частей, на судах во время плавания, в разведочных, арктических и иных подобных экспедициях).

Должностными лицами, которые в таких ситуациях вправе засвидетельствовать волеизъявление гражданина, выступают начальники военно-лечебных учреждений, их заместители по медицинской части или дежурные врачи, командиры (начальники) воинских частей, начальники мест лишения свободы, руководители (их заместители) органа социальной защиты и другие лица, перечень которых с точным наименованием должностей является закрытым.

иная

Эта форма предусмотрена для доверенностей граждан на совершение четко очерченного круга действий: получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, корреспонденции (за исключением ценной). Такие доверенности могут быть удостоверены организацией, где доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Закон не устанавливает специальных норм ответственности

Молчание

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1).

• Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621)

• продление договора энергоснабжения на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон от него не откажется до окончания срока его действия (п. 2 ст. 540), договора доверительного управления (п. 2 ст. 1016) и иных договоров с условием об автоматической пролонгации;

• продление договора банковского вклада на условиях до востребования, если вкладчик не пожелал забрать или переоформить его (п. 4 ст. 837);

• принятие покупателем без возражений товаров, не соответствующих согласованному ассортименту по договору купли-продажи (п. 4 ст. 486);

• незаявление комитентом возражений о завышенной цене покупки комиссионеру (п. 3 ст. 995 ГК РФ) и др.

Государственная регистрация сделок

Гос регистрация сделки не является элементом ее формы, поскольку представляет собой юр акт признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения гражданских прав у определенных лиц на отдельные виды имущества, а также ограничения и обременения этих прав.

• ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

• ФЗ от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними»

Следует понимать, что государственная регистрация прав на недвижимость, государственная регистрация перехода прав на недвижимость и государственная регистрация сделок с недвижимостью суть три разных юридических акта.

• Первым актом государственной регистрации признаются права на недвижимое имущество, возникающие впервые либо независимо от прав предшествующего собственника (в силу создания новой вещи, приобретательной давности и др.)

• вторым – подтверждается переход прав на недвижимость от одного лица к другому (по сделке, по наследству, в связи с реорганизацией юридического лица)

• третий акт – есть собственно акт государственной регистрации сделки с недвижимостью.

Последствия

Гос регистрация сделки с недвижиомстью

Подлежащие гос регистрации сделки с недвижимостью немногочисленны

• направлены на возникновение прав на недвижимость первоначальным способом (договоры участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, а также договоры уступки права требования по ним)

• являются основанием для обременения недвижимости правами участвующих в сделке сторон и иных лиц (договоры аренды зданий и сооружений на срок не менее года (п. 2 ст. 651), аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658), договоры безвозмездного пользования недвижимыми объектами культурного наследия (п. 3 ст. 689)).

1) при наличии в отдельных законах прямого указания на то, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора данного вида, следует исходить из того, что он является недействительным;

2) в остальных случаях, исходя из ст. 164 ГК с учетом толкования, данного Верховным Судом (п. 3 Постановления Пле нума ВС РФ № 25), правовые последствия сделки, подлежащей государственной регистрации, но незарегистрированной, если она фактически исполнялась сторонами, наступают для сторон, но не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Гос регистрация в отношении движимого имущества

В качестве исключения закон предусматривает необходимость гос регистрации отдельных сделок (например сделок, предусматривающих использование единых технологий гражданского назначения, созданных за счет бюджетных средств или с их привлечением, на территориях иностранных государств), т.к. основным публичным актом в обороте такого вида движимого имущества, стала гос регистрация правового результата сделок – перехода этих прав от одного лица к другому (п. 2 ст. 1234), предоставления права использования результата интеллектуальной деятельности (п. 2 ст. 1028, п. 2 ст. 1235)

Способ защиты при уклонении одной из стороно гос регистрации сделки

1) сделка совершена в надлежащей форме (например, договор аренды помещения сроком на два года оформлен виде единого документа);

2) одна из сторон уклоняется от гос регистрации сделки;

3) другая сторона обратилась в суд с иском о гос регистрации сделки. Принятие решения о регистрации сделки является правом суда, которое реализуется в зависимости от оценки судом фактических обстоятельств конкретного дела. Срок исковой давности по требованию о регистрации сделки составляет один год и применяется к требованиям, основания для которых возникли после 1 сентября 2013 г.

Сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Если необоснованным уклонением от государственной регистрации сделки стороне причинены убытки, сторона, уклонявшаяся от регистрации, должна их возместить.