Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И
..pdfбя. Если культура высажена заново и укоренилась, ее стоимость мо жет быть очень близкой к затратам, связанным с этой работой (семе нами, другими релевантными материалами и актами экономии). Это предположение не может применяться, если работа сделана плохо или если имеется явное свидетельство отсутствия прорастания се мян, или же культура пострадала, скажем, от наводнения или от со рняков, вредителей или болезней.
После этого будет возможным проверить потенциальную цен ность культуры, ее стоимость может основываться на предполагае мой рыночной стоимости за вычетом затрат, которые еще предстоит понести и с применением скидки на остаточные риски. Могут су ществовать рыночные данные о продаже зерновых на корню, кото рые обеспечивают более непосредственную оценку или помогают при расчетах. При таком подходе признается, что культура имеет стоимость выше инвестированных в нее затрат.
Применение удобрений, извести, почвоулучшителей и т.п.
GN5.52
Общий принцип заключается в том, что затраты на эксплуатацию и материал полностью признаются в первом году и списываются за вероятный период, за который сохраняется полезность. В некоторых случаях может понадобиться проба индексов почвы, и там, где мож но показать существенное улучшение, это может свидетельствовать о возможности установления большей стоимости. В равной мере могут существовать причины для того, чтобы рассматривать работу непод ходящей.
Товары на складе
GN5.53
Если охватить все, от концентрированных кормов и лекарства до топлива и запчастей, это обычно является движимым имуществом и должно оцениваться по рыночной стоимости этих товаров (для от крытых химикатов это может быть нулем), если нет причины (такой, как инвентаризация) делать это по затратам на приобретение.
Зерно на складе
GN5.54
Должна существовать рыночная стоимость, которую легко уста новить, основанная на оценке количества и качества зерна.
371
Тот же подход будет применяться к сену и соломе. Существует меньше «рыночности» в силосе, кормовая ценность которого (буду чи проанализирована) тем не менее должна быть признана путем сравнения с кормами заменителями.
Другие склады
GN5.55
Могут существовать обстоятельства, где нужно рассматривать другие предметы на хранении. При растущем дефиците воды вода, хранимая в резервуаре, может иметь для преемника ценность, если резервуар нельзя иным образом наполнить в этом сезоне.
Домашний скот
GN5.56
Домашний скот может быть либо скотом, сохраняемым для про изводства (племенной скот), либо животными, которых держат для забоя. Оценка должна основываться на рыночных свидетельствах знаний продаж, будь они почерпнуты с рынков домашнего скота, из продаж частей ферм или других трансакций, в том числе из сделок с мясными тушами. Она будет учитывать виды, породы и использова ние. Молочный скот (будь то коровы, козы, овцы или буйволицы), будут отражать показатели по молоку, а скот для размножения обыч но отражает возраст, кондицию, состояние здоровья, родословную и другие факторы. Животные, выращиваемые на забой, могут рассмат риваться в соответствии с их качеством и экстерьером, весом, воз растом и — в отношении релевантных животных — статусов в отно шении субсидий.
GN5.57
Племенные свиноматки в единицах с хорошим состоянием здо ровья из за этого состояния не имеют стоимости перепродажи, кро ме как отбракованные, однако все еще предлагают ценные пометы поросят. Полезным подходом будет отражение будущего потока до хода при оценке подъема над стоимостями выбраковки, однако при чина для оценки может вызвать другие подходы.
GN5.58
Там, где имеется мало рыночных свидетельств в отношении стои
мостей разведения скота, оценщику может понадобиться посмотреть на вероятную стоимость продажи потомства или продукта (такого, как козлиное волокно), а затем — сравнить это со скотом, для кото рого имеется свидетельство. Такой подход, основанный на доходе,
372
предпочитается подходу, основанному на затратах на выращивание животного, — нет причины предполагать, что затраты имеют ту же величину, сто и стоимость. Если обстоятельства подсказывают оцен ку на базе затрат, оценщик все еще должен спросить, будет ли осмот рительный фермер действительно платить получающуюся в резуль тате цену. Эти методы могут также быть перекрестной проверкой по иногда возникающим «пузырям» на рынках племенного скота, когда на отдельный сектор с ограниченным скотом есть очень сильный спрос.
GN5.59
В некоторых районах, таких, как открытые холмы горной Брита нии, домашний скот может иметь специальную стоимость для его собственника, так как он на протяжении поколений приобретал и может передавать знания своей территории в отдельной местности и некоторый иммунитет к местным паразитам, что позволяет ему оста ваться на холме без тщательного присмотра в течение года. Создание этого свойства может быть дорогим, и его ценность давно признана. Могут существовать свидетельства относительно продаж земли с та кими «весомыми» животными (или свидетельства дополнительных платежей за их происхождение), которые могут позволить рассчитать премию, которую они могут заслуживать.
GN5.60
Является релевантным рассмотрение любых ограничений на пе ремещения домашнего скота или обременительные процедуры для этого и их причины, будь они международными, национальными или местными, и административные затраты, затраты на материаль но техническое обеспечение и затраты на благосостояние, связан ные с любыми ограничениями, которые могли бы оказывать влияние на стоимость.
Установки и машины
GN5.61
Любые установки и машины, которые можно было удалить на за конных основаниях, могут оцениваться по их стоимости перепрода жи, если у приходящего собственника не будет явной причины за платить больше.
Там, где они стали юридически прикрепленными к имуществу, они должны оцениваться по ценности, которую они добавили к это му имуществу, если все еще уместна отдельная оценка — это осново полагающий принцип для улучшений.
373
Неосязаемые объекты
Квоты
GN5.62
Развитие Общей сельскохозяйственной политики создало ряд ак тивов, которые являются рыночными в разной мере во всех или не которых государствах членах. Права на требование премии с овцы или дойной коровы имеют стоимости, на которые влияют размер платежа, коммерческое положение этих предприятий, юридические ограничения в каждой стране на передачу, предполагаемый срок жизни актива и баланс спроса и предложения. Если один производи тель может передавать другому — он раскрывает стоимость.
GN5.63
В некоторых государствах участниках существуют значитель ные рынки для передачи квоты на молоко, представляющие об ширные рыночные свидетельства, обычно меняющиеся в любое время, в соответствии с его процентом жирности, и после этого — в соответствии с производством молочных продуктов, сроком квот и балансом предложения и спроса.
Права на виноградники могут быть рыночными, подобно квотам на молоко, и будут иметь стоимость и отражать «надежды на доход» от района виноградников, который они допускают, и баланса пред ложения и спроса.
GN5.64
Если квоты передаются с землей, вероятно, что их выгода отража ется в общей цене за землю. Возможность отдельной оценки обычно возникает из благоприятной возможности продать их другому поку пателю.
Контракты
GN5.65
Ферма может извлечь выгоду от контрактов на продажу продук ции. Это применялось в сделках с сахарной свеклой и табаком, и есть растущий интерес в контрактах на поставку биомассы на электро станции. Там, где это связано с землей, существует тенденция при знания их выгоды в стоимости самой земли.
Другие лицензии и санкции
GN5.66
Аналогичный подход должен применяться к другим источникам стоимости, создаваемой политической акцией — от лицензий на от ведение воды к разрешению землеустройства и сертификации орга нических удобрений. Если они исключительно связаны с землей,
374
степень, в которой приходящий имеет шанс извлекать выгоду от объ екта, будет отражена в цене земли. Если убывающий имеет некото рую благоприятную возможность сохранить выгоду или предоста вить ее другим, то она может приобретать отдельную стоимость. Дру гие Лицензии и Санкции.
Часть 3. Многолетние культуры
GN5.67
В настоящем разделе рассматриваются дополнительные вопросы, связанные с оценкой земли, используемой для многолетних культур: выращивание растений, жизненный цикл которых включает период более одного года. На практике наиболее релевантны многолетние культуры — виноград, оливковые и фруктовые деревья, в отличие от однолетних, таких, как аспарагус. После того как они высажены, пустили корни и получают тщательную подкормку и уход, они могут приносить доход в течение многих лет. Растения обладают невысо кой стоимостью вне земли, в которую они пустили корни, однако возможны случаи, когда требуется отдельная оценка.
Главные культуры, которые можно найти в Европе:
!семечковые или жесткие фруктовые сады, такие, как яблоне вые и грушевые;
!цитрусовые фрукты, такие, как апельсины и лимоны;
!косточковые или древесные фрукты с косточками, такие, как оливы, персики и сливы;
!виноградники, дающие столовый виноград и виноград для ви ноделия;
!мягкие плоды, такие, как малина, клубника;
!продукты многолетних садоводческих культур, таких, как аспа рагус;
!кустарниковые растения, такие, как лаванда;
!ореховые деревья, такие, как грецкие орехи, миндаль или фундук;
!растения, такие, как эвкалипт, выращиваемые для декоратив ных листьев;
Этот список не является исчерпывающим, а культуры меняются с климатом, типом почвы и другими факторами. Лесные угодья для получения древесины, а не их плодов, обычно рассматривают от дельно.
375
GN5.69
Общая черта состоит в том, что части, имея более высокую сто имость, могут требовать еще большую инфраструктуру, чем годовые пахотные культуры. Она может включать дороги, тропы, мосты, кульверты, дренажные канавы, насосные станции, системы распре деления воды, а также перерабатывающее оборудование, такое, как прессы или пакгаузы.
GH5.70
Часто существуют значительные затраты на введение и удаление в конце срока полезной жизни растений. Подготовка почвы для ново го виноградника может быть сопряжена со значительными затрата ми: это создание условий для надлежащего дренажа и глубокого уко ренения, а затем проведение работ по устройству решеток. Много летние культуры могут потребовать тщательного рассмотрения доступа, распределения воды и других вопросов. Они могут обычно занимать период в несколько лет, прежде чем будет достигнуто про изводство в полном объеме, когда будет важным доступ ко всем не обходимым средствам обработки. Если эти работы будут выполнены хорошо, они, вероятно, должны отразиться в стоимости продажи земли, так как они представляют ценность для покупателя. Однако изменения в технологии или на рынке могут сделать эти дорогостоя щие работы бесполезными. Например, затраты труда, которые необ ходимы для создания узких террас на крутых склонах.
GN5.71
Общая площадь под культурой может ограничиваться некоторой формой контроля. В ЕС виноградники в основных странах с разви тым виноградарством ограничиваются системой зональных прав на контроль за производством, которые могут передаваться. В других случаях могут использоваться лицензии для контроля за здоровым состоянием культур. Это будет зависеть от конкретного режима в от ношении того, могут ли лицензии продаваться отдельно от земли.
GN5.72
Для использования генетически модифицированных растений может потребоваться лицензирование. В соответствии с рыночными обстоятельствами это может защитить потенциально ценную про дукцию или понизить стоимость земли.
GN5.73
В некоторых районах могут существовать стимулы к поощрению фермеров к возделыванию многолетних культур и таким образом ос таваться на земле. Там, где они операциональны, к таким схемам
376
можно обращаться, имея в виду их доступность (вероятно, для более мелких или более молодых фермеров, а не для иностранных компа ний?), и ущерб для жизнеспособности культуры может усугубляться за счет их удаления.
GN5.74
Наиболее важно, чтобы обрабатываемая земля могла обеспечи вать наиболее подходящее размещение для процветания культуры. Тип почвы, дренаж, аспект и подверженность воздействию солнца и ветра, мороза и связанных с ними факторов — все это может быть важным, особенно если целью является получение продукта высше го качества. Местные системы классификации почв могут разраба тываться с учетом такого распределения под культуры и могут быть релевантными на общем уровне. Даже в пределах фермы суждение о подходящих местах будет меняться с разновидностью. Микроклима тические условия могут отвергать, казалось бы, подходящие участки, в то время как, например, меры по защите от морозов могут предус матривать дорогостоящие мобильные политуннели, или могут по требоваться специфические режимы управления, такие, как опрыс кивание. Может быть особенно важным такой аспект, как предложе ние длительного освещения без прямого выставления, избежание воздействия ветра или способствование циркуляции воздуха или из бежание воздействия морозов. Как долгосрочный фактор, может быть уместным рассмотрение подробных прогнозов изменения кли мата или конкурирующего спроса на воду.
GN5.75
Оценщик обычно рассматривает сложившуюся структуру куль тур, где могут быть очевидными результаты уже приятых решений (и последующего менеджмента). Оценщик должен установить годы вы садки, нынешние кондиции почвы другие релевантные факторы. Информация относительно корневых побегов может быть сущест венной, так как она может ограничить жизнь растения, хотя и прида вать силу в течение этой жизни. Если культура стала возделываться путем прививки, а не посадки, оценщику понадобится понять, то, что сделано (такое, как природа существующего корневища) и сфор мировать взгляд на этот потенциал. Оценщик должен судить о веро ятной полезной продуктивной жизни культуры при существующем
менеджменте и ее состоянии. GN5.76
Было бы полезным высаживать культуру по принципу ротации, так чтобы можно было годами поддерживать производство. В неко
377
торых обстоятельствах устоявшиеся культуры могут предоставлять место более новым посадкам.
Такие культуры часто могут быть трудоемкими при ежегодном уходе и уборке урожая. Механизация упростила дело (по затратам), однако нужно рассмотреть бремя и управление процессами, такими, как обучение и увязка с новыми ростками, обрезка, прореживание, контроль за сорняками и болезнями, внесение удобрений и уборка урожая. Имеется ли в наличии полезный труд?
GN5.77
Могут существовать последние сельскохозяйственные, агрономи ческие или садоводческие отчеты по участку и культуре.
Оценщик должен знать о любых болезнях, которые могли бы по давить культуру.
GN5.78
Оценщику также понадобится понять, как осуществляется марке тинг культуры. Является ли она только однородным (массовым) то варом? Можно ли добавить стоимость? Занимается ли ферма изго товлением вина или выжимкой оливок или же у нее есть соглашение о кооперации для этого? Имеются ли холодное хранилище или пак гауз для фруктов? Или же дальнейшая первичная обработка (дробле ние или выжимание сока)? Если на ферме есть оборудование, то со ответствует ли оно современным стандартам? Хорошее ли это обору дование? Правильна ли планировка? Нужны ли дальнейшие инвестиции? Если это оборудование управляется как отдельный биз нес, то имеет ли рассматриваемый бизнес в своем составе права, ко торые можно передавать другим?
GN5.79
Если рынок представляет собой рынок однородного товара, то долговременное возделывание будет уязвимым к изменениям на рынке и в технологии. На стоимость могут влиять изменения во вку сах или торговой политике. Оценщик должен установить:
!текущие и ожидаемые местные и мировые цены для культуры в форме, в которой наиболее разумно осуществлять ее марке тинг;
!как такие цены менялись в последние годы, что влияло на них;
!рассмотреть, как они будут меняться в будущем;
!имеют ли место перепроизводство или растущий спрос;
!является ли эта культура легкой для возделывания вновь при бывшими.
378
Значительные изменения цен могут быть обусловлены такими факторами, как погодные условия, болезни, движения валют и дру гими факторами, не подконтрольными производителю, и формиро вание взгляда на эти проблемы позволит оценщику установить веро ятный доход от культуры в предположении стабильных условий и ка питализировать его. Факторы риска ограничивают промежуток времени, в течение которого этот подход является полезным.
GN5.80
Если культура возделывается с применением органических удоб рений и ее маркетинг проводится с учетом этого, может быть реле вантным, если она предлагает большую прибыль или большую без опасность на рынке, затраты на производства и требования по ме неджменту могут быть выше, а выход продукции — ниже и более рисковым, однако цены продажи могут быть лучше. Для некоторых культур (таких, как виноград для виноделия) качество, во всяком случае, может быть связано с более низким выходом. Имеет ли земля органическую историю? Можно ли ее возвратить в обычное пользо вание, если эксплуатация с применением органических удобрений окажется неудачной?
GN5.81
Если предприятие больше не является коммерчески жизнеспо собным, но потребует значительных работ по расчистке террито рии, подлежащая этой расчистке земля может выставляться со скидкой в сравнении с другой сельскохозяйственной землей, что от ражает это обстоятельство. Потенциально новое использование специализированных зданий или другого закрепленного оборудова ния будет зависеть от применения политики контроля за развитием и от рынка для этих способов использования. Если новое использо вание запрещено или нежизнеспособно, они могут быть обязатель ством. Время от времени может быть новое экономическое исполь зование запаса насаждений.
GN5.82
Оценка может быть путем сопоставления с другими продажами — там, где имеется эта информация. В противном случае чистый доход
может быть капитализирован с использованием методологии дис контированного денежного потока для отражения риска, связанного с рассмотрением остаточной стоимости земли после истощения культуры с учетом затрат на очистку.
379
11.4.Дополнительный материал к Руководству 7: Оценка бизнеса
GN7.04
Стоимость бизнеса обычно выражается ссылкой к Стоимости собственного капитала или к Стоимости предприятия
Стоимость собственного капитала (Equity Value)
Стоимость собственного капитала представляет собой чистую стоимость бизнеса (или стоимость выпущенного компанией акци онерного капитала за вычетом долга), согласованную на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продав цом (и т.п.). Стоимость собственного капитала также обозначается термином «рыночная капитализация» и определяется при использо вании методологии, изложенной ниже, под заголовком «Принципы оценки бизнеса».
Стоимость предприятия (Enterprise Value)
Стоимость предприятия — это расчетная валовая сумма, т.е. вало вая стоимость бизнеса, включая долг, — или это собственный капи тал компании плюс долг и привилегированные акции за вычетом де нежных средств и эквивалентов денежных средств, за которые состо ялся бы обмен бизнеса на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в независимой ком мерческой сделке после надлежащего маркетинга, в котором сторо ны действовали бы, будучи хорошо осведомленными.
11.5. Проект Руководства 14
Оценка портфелей ипотек (закладных) для целей секьюритизации
Руководство содержит следующие материалы: Введение, Имуще ственный риск и сегментация портфелей, определение терминоло гии, процесс оценки; Приложение: Критерии для определения про филя риска.
Введение
GN14.01
Секьюритизация имущества все больше становится главным ин
струментом финансирования рынков капитала по всему миру. Она представляет собой процесс конверсии активов типа недвижимости в рыночные ценные бумаги (ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, — ЦБОПИ) путем создания пула ипотечных ссуд и перена
380