Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

К нерыночным базам оценки относятся:

!остаточная стоимость («амортизированные затраты») замеще ния;

!стоимость реализации;

!стоимость ограниченной реализации;

!страховая стоимость;

!налогооблагаемая стоимость;

!утилизационная стоимость.

Рыночная стоимость

1.Рыночная стоимость1 — это оцениваемая сумма, за которую со стоялся бы обмен недвижимости на дату оценки между готовым ку пить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторо на действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

2.Каждый элемент определения рыночной стоимости имеет соб ственное концептуальное содержание, которое раскрывается в при веденном детальном комментарии.

3.«…оцениваемая сумма...» относится к цене в денежном выраже нии (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недви жимость в коммерческой рыночной сделке. Рыночная стоимость оп ределяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нетипичное финансирование, обременение договорами о продаже с обратной арендой, особых соображений или уступок, сделанных кем либо, имеющим отношение к продаже, или любыми элементами специальной стоимости.

4.«...недвижимость следует обменивать...» имеется в виду тот факт, что стоимость недвижимости является оцениваемой суммой, а не предварительно определенной или фактической ценой продажи. Это цена, на основе которой, согласно ожиданиям рынка, следует заключать на дату оценки сделку, удовлетворяющую всем другим элементам определения рыночной стоимости.

5.«...на дату оценки...» означает, что оцениваемая рыночная сто имость относится к конкретному моменту времени. Так как рынки и

1 Данное определение, по сути, является расширенным толкованием определения, приведенного в Законе об оценочной деятельности. При этом оно полностью соот ветствует определению, содержащемуся в Международных и Европейских стандар тах оценки.

491

рыночные условия могут изменяться, то оцениваемая стоимость мо жет быть некорректной или несоответствующей на другой момент времени. Результат оценки будет отражать фактическое состояние рынка и обстоятельства на действительную дату оценки, а не про шлую или будущую дату. Дата оценки и дата отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

6.«...между готовым купить покупателем...» относится к тому по купателю, у кого есть мотивы купить, но которого не принуждают к этому. Этот покупатель не «горит желанием» и не преисполнен ре шимости покупать по любой цене. Этот покупатель покупает с уче том существующих рыночных реалий и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, а не исходя из воображаемого или гипоте тического рынка, который невозможно продемонстрировать и су ществование которого нельзя ожидать. Предполагаемый покупатель не заплатит более высокую цену, чем та, которую требует рынок. Те кущий владелец имущества включен в число тех, кто составляет «ры нок». Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно рыночных условий или предполагать уровень рыноч ной стоимости выше того, который является обоснованно достижи мым.

7.«…готовый продать продавец...» не является ни продавцом, ко торый готов продать в силу своего слишком большого желания или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на полу чение цены, которая не может считаться обоснованной на текущем рынке. Готовый продать продавец имеет мотивацию продать имуще ство на рыночных условиях за лучшую цену, достижимую на откры том рынке после должного маркетинга, какова бы ни была эта цена. Фактические обстоятельства реального владельца не рассматривают ся, так как «готовый продать продавец» является гипотетическим владельцем.

8.«...в коммерческой сделке...» — подразумевает сделку между сторонами, не имеющими специальных или особых отношений друг

сдругом, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или повышенным из за элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости имеет место между не связанными сторонами, каждая из которых действует неза

висимо.

9.«...после должного маркетинга...» означает, что недвижимость будет выставлена на рынок в наиболее подходящей форме для того, чтобы осуществить ее продажу по наилучшей разумной цене, обо

492

снованной в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность периода экспозиции может изменяться в соот ветствии с рыночными условиями, но она должна быть достаточной для привлечения к недвижимости внимания адекватного числа по тенциальных покупателей. Определение рыночной стоимости пред полагает, что период экспозиции имеет место до даты оценки.

10. «...в которой стороны действовали компетентно, и расчетли во...» предполагает, что и готовый купить покупатель, и готовый про дать продавец достаточно информированы о сущности и характерис тиках недвижимости, ее фактическом и потенциальном использова нии, а также о состояния рынка на дату оценки.

Предполагается, что каждый действует в собственных интересах, компетентно и расчетливо, чтобы получить лучшую цену соответ ственно их положениям в сделке. Расчетливость определяется отно шением к состоянию рынка на дату оценки, а не отношением к вы годам в какое то более позднее время. Не является нерасчетливой продажа недвижимости на рынке с падающими ценами по цене, меньшей, чем прежние уровни цен на рынке. В таких случаях, как и в других ситуациях купли продажи на рынке с меняющимися ценами, расчетливый покупатель или продавец будут действовать в соот ветствии с наиболее точной информацией о рынке, доступной на мо мент сделки.

11.«...и без принуждения...» означает, что каждая сторона заинте ресована в том, чтобы совершить сделку, но ни одну из них не застав ляют или не принуждают против желания заключить ее.

12.Рыночная стоимость понимается как стоимость недвижимос ти, оцениваемая без учета затрат на совершение сделки купли прода жи и связанных со сделкой налогов.

13.Неотъемлемым содержанием определения рыночной стои мости является концепция наиболее эффективного использования. Стоимость недвижимости при наиболее эффективном использова нии является максимальной и соответствует рыночной стоимости.

Рыночная стоимость при существующем использовании

Рыночная стоимость при существующем использовании — это оцениваемая на основе продолжения существующего использова ния, но при допущении незанятости недвижимости сумма, за кото

рую состоялся бы обмен недвижимости на дату оценки между гото вым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерче ской сделке после должного маркетинга, во время которой стороны действовали компетентно, расчетливо и без принуждения.

493

Каждый элемент определения рыночной стоимости при сущест вующем использовании имеет собственное концептуальное содер жание. При этом комментарии, раскрывающие содержание элемен тов формально соответствуют комментариям к определению рыноч ной стоимости в части одинаковых элементов. Содержание элементов, отсутствующих в определении рыночной стоимости, рас крывается в нижеследующем комментарии:

«...на основе продолжения существующего использования...» — требуется, чтобы допускался обмен, основанный только на рыноч ных предложениях по продолжению существующего использования. Из этого следует, что если недвижимость должна продаваться на сво бодном рынке, то любая более высокая стоимость или принципы на илучшего и наиболее эффективного использования должны игнори роваться.

«...но при допущении незанятости...» — подчеркивает тот факт, что в расчет не должна приниматься фактическая занятость недви жимости как обоснование фиктивной арендной платы, выплачивае мой фактическим владельцем. Не предполагается также оценка с учетом увеличения стоимости инвестиции за счет договоров текуще го владельца. Должно быть сделано допущение, что недвижимость на дату оценки незанята и готова к продаже или сдаче в аренду. При этом не исключается потенциальное предложение текущего владель ца, но владелец не должен предлагать цену выше обычного уровня рыночных цен.

Рыночная стоимость при существующем использовании понима ется как стоимость недвижимости, рассчитанная без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли или продажи. Рыночная сто имость при существующем использовании как база оценки исполь зуется только при [разрешенных] оценках для составления финансо вых отчетов.

Остаточная стоимость замещения

Остаточная стоимость замещения — это сумма текущей рыноч ной стоимости земли при ее существующем использовании и теку щей стоимости замещения или восстановительной стоимости улуч шений, минус скидки на накопленный износ. По сути остаточная

стоимость замещения представляет собой затраты замещения с учетом накопленного износа [накопленной амортизации — при согласовании с бухгалтерской терминологией и, соответственно, по сути речь идет об «амортизированных (т.е. обесцененных) затратах замещения»].

494

При оценке стоимости земли, когда отсутствуют убедительные данные об аналогах, более целесообразной может быть концепция условного участка замещения в пределах того же района и с характе ристиками, которые соответствуют существующему использованию, а также строительства аналогичного объекта или его современного аналога заменителя. Поэтому может быть более целесообразным оценивать меньший участок, а не данный участок, если принятые технологические и эксплуатационные требования не противоречат такому допущению. И, напротив, участок может быть недостаточен для реализации всего потенциала производства на данном участке земли, и стоимость должна быть скорректирована с учетом этого.

При определении стоимости замещения, а также всех форм изно са для определения остаточной стоимости замещения следует руко водствоваться положениями затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости.

Стоимость будущей реализации

Стоимость будущей реализации — это оцениваемая сумма, кото рую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно обо снованно ожидать достижимой в будущем обмене недвижимости между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуж дения.

Формулировка определения стоимости будущей реализации со ответствует определению рыночной стоимости, за исключением то го, что совершение сделки должно произойти после даты оценки. При этом требуется оценить период экспозиции, то есть рассмотреть вопрос о том, сколько времени, начиная с даты оценки, понадобит ся, чтобы должным образом организовать продажу для получения наилучшей цены без излишнего продления периода продажи в надежде на подъем цен на рынке.

Стоимость будущей реализации рассчитывается без учета издер жек и налогов, связанных со сделкой купли продажи.

Стоимость ограниченной реализации

Стоимость ограниченной реализации — это оцениваемая сумма,

которую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно обоснованно ожидать достижимой в будущем обмене недвижимости между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после недостаточного периода маркетинга, во

495

время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению стоимости будущей реализации за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определен ный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и со стоянию рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли продажи.

Страховая стоимость

Страховая стоимость (стоимость для целей страхования) — это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, действующи ми в сфере государственного и частного страхования.

Для недвижимости страховая стоимость, как правило, определя ется из условия полного замещения или восстановления элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.

Налогооблагаемая стоимость

Налогооблагаемая стоимость (стоимость для налогообложения) — это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, утверж денными соответствующими государственными органами для этих целей.

Утилизационная стоимость

Утилизационная стоимость — это стоимость улучшений, рас сматриваемая как стоимость совокупности составляющих материа лов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

Утилизационная стоимость рассчитывается с учетом затрат на ре ализацию и по смыслу аналогична стоимости будущей реализации для отдельных элементов зданий и сооружений.

4.Принципы и методы оценки на базе рыночной стоимости

Состав работ по оценке рыночной стоимости недвижимости

1.Процесс установления рыночной стоимости недвижимости в общем случае должен включать следующие этапы:

!предварительное ознакомление с объектом оценки;

!составление Задания на оценку и оформление Договора на оценку;

!сбор, обработка и анализ информации, необходимой для оценки;

496

!определение рыночной стоимости объекта оценки с примене нием стандартных методов оценки;

!оформление результатов оценки.

2. На этапе предварительного ознакомления для обоснования За дания на оценку должны быть рассмотрены следующие позиции:

!определение общих характеристик оцениваемой недвижимос ти, наличия, состава и достаточности для целей оценки техни ческой, рыночной, юридической, финансовой, бухгалтерской и другой документации и информации;

!определение состава оцениваемых прав;

!определение цели;

!выявление возможного конфликта интересов и соответствия квалификации оценщика;

!сбор, обработка и анализ информации, необходимой для оценки.

3. При определении рыночной стоимости недвижимости необхо димо собрать и проанализировать техническую, рыночную, юриди ческую, бухгалтерскую, финансовую и другую информацию, необхо димую и достаточную для получения обоснованного мнения относи тельно рыночной стоимости объекта оценки. Для каждого вида информации следует фиксировать источник ее получения.

4. В общем случае для обоснованного заключения о рыночной стоимости недвижимости необходимо проанализировать социаль но экономическую ситуацию в регионе, местоположение объекта оценки, рынок недвижимости и характеристики объекта оценки.

5. При анализе социально экономической ситуации в регионе должны быть сделаны выводы, обосновывающие текущее и перспек тивное позиционирование объекта оценки на рынке, а также опреде лен наиболее вероятный типичный покупатель и его инвестицион ная мотивация.

6. При анализе местоположения объекта оценки должны быть сделаны выводы, обосновывающие положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости.

7. При анализе рынка недвижимости должны быть сделаны выво

ды, обосновывающие возможные изменения на рынке недвижимос ти, и, соответственно, текущее и перспективное позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости с учетом возможного аль тернативного использования.

497

8. При анализе характеристик объекта оценки должны быть сде ланы выводы, обосновывающие соответствие технических характе ристик объекта оценки современным стандартам по эксплуатации и функциональности для недвижимости аналогичной полезности.

5. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных методологических подхода: затратный, сравнитель ный и доходный.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три методологи ческих подхода. Невозможность или ограничения применения како го либо из подходов должны быть обоснованы в отчете об оценке.

Затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости

1. Затратный метод оценки недвижимости включает следующие этапы:

!определение стоимости участка земли;

!определение стоимости замещения или восстановительной стоимости зданий и сооружений;

!определение величины накопленного износа зданий и соору жений;

!определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и стоимости заме щения зданий и сооружений за вычетом накопленного износа.

Определение стоимости земли

При определении рыночной стоимости недвижимости участок земли рассматривается как свободный в предположении его наибо лее эффективного использования.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих ме тодов:

!при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков земли — мето дом сравнения продаж;

!при наличии достаточного количества достоверной информа ции о продажах или аренде аналогичных участков с относи тельно новыми зданиями или сооружениями, представляющи

ми наиболее эффективное использование участка земли как свободного — методом остаточной стоимости земли;

!при наличии рыночной информации о долгосрочной аренде земли — методом капитализации арендного дохода.

498

Определение стоимости замещения или восстановительной стои мости

Стоимость замещения или восстановительная стоимость при оценке недвижимости рассчитываются как сумма прямых и косвен ных затрат и прибыли предпринимателя.

К прямым затратам относятся затраты, непосредственно связан ные со строительством объекта, включая прибыль и накладные рас ходы подрядчика.

Способ расчета прямых затрат должен согласовываться с приня тым методом расчета накопленного износа. Расчет прямых затрат производится:

!на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки;

!на основании нормативных баз по ценообразованию в стро ительстве;

!на основании нормативных баз, применяемых для определения стоимости замещения или восстановительной стоимости ос новных фондов;

!на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.

При выборе способа расчета стоимости замещения определяю щим является допущение о том, что для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации, необходимому для проектирования нового строительства.

К косвенным затратам относят затраты, сопутствующие возве дению здания или сооружения (включая стоимость финансирова ния, то есть издержки привлечения финансовых ресурсов), но не включаемые в стоимость строительно монтажных работ. Размер кос венных затрат определяется с учетом сложившихся на рынке тари фов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя определяется сложившейся рыноч ной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта.

Выбор принятого для расчета метода определения стоимости но

вого строительства (улучшений) должен быть соответствующим об разом обоснован. Применение стоимости (по сути, затрат) замеще ния целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведе ния точной копии здания трудно из за устаревших типов

499

строительных конструкций и способов возведения, использовав шихся при создании объекта оценки.

При определении стоимости замещения необходимо учитывать следующее:

!стоимость зданий и сооружений должна определяться при до пущении, что на дату оценки они являются завершенными строительством объектами;

!если стоимость замещения здания или сооружения аналогич ной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем восстано вительная стоимость уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения;

!если в результате применения передовой современной техно логии можно обеспечить такой же объем производства или ус луг за счет использования современного здания заменителя меньших размеров, то в расчет следует принимать стоимость замещения;

!для зданий, которые находятся под охраной государства или за регистрированы как имеющие историческую или архитектур ную ценность, стоимость замещения согласовывается с зако нодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его охраняемых частей;

!в стоимость замещения или в стоимость восстановления долж ны включаться все затраты по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, ко торое требуется в соответствии с законодательными и нормативными актами;

!в стоимость замещения или восстановления должны включать ся все обычные в данных случаях затраты, а также все затраты, связанные с получением разрешений, лицензий или проведе нием экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.

Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости (доходности) заемного капитала или, в исключительных

случаях, по принятой внутренней ставке.

Определение величины накопленного износа

Под накопленным износом понимается уменьшение или стои мости замещения или восстановления зданий и сооружений, кото

500