Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

Алгоритм классификации предусматривает следующие этапы:

!определение первичного объекта оценки;

!выбор способа классификации;

!определение степени детализации в пределах выбранного спо соба;

!кодирование объекта оценки.

В качестве первичного объекта оценки могут быть выбраны:

!технологический комплекс оборудования;

!однородный машинный парк предприятия или его структур ных подразделений.

Под инвентарным объектом понимают законченное устройство, предмет или комплекс предметов со всеми приспособлениями и принадлежностями, выполняющими вместе одну функцию. Каждо му инвентарному объекту присваивается определенный инвентар ный номер на весь период его эксплуатации на предприятии.

Инвентарными объектами считаются:

!по передаточным устройствам — каждое самостоятельное уст ройство, не являющееся составной частью здания или соору жения;

!по силовым машинам и оборудованию — каждая силовая ма шина с фундаментом и всеми приспособлениями к ней и при надлежностями, приборами и индивидуальным ограждением;

!по рабочим машинам и производственному оборудованию — каждый станок или аппарат, включая входящие в его состав при способления, принадлежности и приборы, ограждение, а также фундамент, на котором смонтирован инвентарный объект;

!по транспортным средствам — каждый объект транспортных средств с относящимися к нему приспособлениями и прина длежностями.

Приняты следующие способы классификации объектов оценки:

!по виду основных средств — на производственные или непро изводственные, в зависимости от их вхождения в состав соот ветствующих подразделений предприятия;

!по этапу жизненного цикла машин и оборудования;

!по праву собственности;

!по способу приобретения и происхождения;

!по степени универсальности;

!по функциональному назначению в соответствии с функци ональной и отраслевой классификацией.

511

3.Принципы и методы оценки машин и оборудования

Взависимости от цели оценки определяют следующие виды стои мости:

Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за кото рую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересо ванным покупателем и заинтересованным продавцом в результате

коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осве домленной, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость ма шин и оборудования основывается на предположении, что расчетли вый покупатель заплатит за актив или группу активов сумму, не боль шую, чем затраты на приобретение равноценного заменителя (заменителей) на рынке.

Стоимость в использовании. Этот тип стоимости может использо ваться при оценке машин и оборудования, когда активы должны оцениваться как часть действующего предприятия в соответствии с концепцией стоимости действующего предприятия. Такие оценки не дают величины рыночной стоимости, и оценщик должен подроб но указать на их отличие и привести соответствующие разъяснения.

Рыночная стоимость для существующего использования — специ альное приложение концепции рыночной стоимости, применяемой при рассмотрении основных активов, которые предполагается ис пользовать на предприятии на постоянной основе. Хотя такое при ложение расходится с общей концепцией наиболее эффективного использования в рыночных оценках, его следует рассматривать как специальный случай концепции рыночной стоимости, а не отход от нее.

Кроме того, при оценке различных видов машин и оборудования могут применяться и нерыночные типы стоимости, в том числе:

Ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной про даже, которая обозначает сумму, которую, по разумным соображе ниям, можно получить от продажи имущества за период, гораздо бо лее короткий, чем маркетинговый период, предусмотренный в опре делении рыночной стоимости. В таких стоимостях не принимаются во внимание затраты на приведение активов в состояние готовности

для использования, так как поток доходов, связанный с этими акти вами, не обеспечивает покрытия таких затрат. Сделки могут разли чаться в отношении времени, за которое должна быть проведена продажа, а также места их совершения.

512

Для оценок с целью определения ликвидационной стоимости или стоимости при вынужденной продаже временные рамки требуемой продажи обычно указываются клиентом, и они могут простираться от сравнительно длительного периода (но все же менее продолжи тельного, чем период, требуемый при определении рыночной стои мости) до более короткого, обусловленного чрезвычайными обсто ятельствами. В некоторых случаях продажа может осуществляться с аукциона. В других — путем уговоров потенциальных покупателей либо «в пакете» с другими активами. Способ предложения к прода же, соответствующие временные рамки и место нахождения активов на момент продажи должны быть надлежащим образом раскрыты в отчете об оценке

Утилизационная стоимость — это стоимость актива, исключая землю, в случае, если бы он продавался для утилизации содержащих ся в нем материалов, а не для продолжения использования без спе циального ремонта или модификации. Эта стоимость может быть выражена как валовая, или за вычетом затрат на ликвидацию. Допус кается, что определенные компоненты актива можно использовать повторно. Утилизационную стоимость можно также называть сто имостью лома или скраповой стоимостью.

Затраты на страховое возмещение или страховая стоимость —

это затраты на замещение имущества новым с учетом износа в соот ветствии с определением, даваемым в страховом полисе, за вычетом затрат на замещение новыми (с учетом износа) тех объектов, кото рые конкретно исключаются из полиса (если таковые имеются).

Аукционная стоимость является расчетной суммой, которую мож но получить при продаже с аукциона при надлежащей рекламе, со бравшего достаточное количество посетителей. Обычно предполага ется, что продажа проводится по месту нахождения данных активов, и их подавляющая часть включена в перечень и выставляется на про дажу одновременно.

Стоимость возмещения ущерба представляет собой затраты, кото рые необходимы для замены, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества, с тем чтобы привести его прак тически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился на момент нанесения ущерба (не расширяя его). При этом

принимается во внимание его возраст, состояние и оставшийся срок полезной службы.

При оценке машин и оборудования применяются три подхода: за

тратный, сравнительный, доходный.

513

Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект имущества больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам. При оценке средств, машин и оборудования применение затратного подхода за ключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа и устаревания.

Затратный подход при оценке машин и оборудования реализует ся в методах:

!сравнения с ценой предприятия изготовителя;

!анализа и актуализации калькуляции;

!корректировки калькуляции конструктивно подобного объекта;

!расчета по укрупненным нормативам.

Сравнительный подход основан на анализе рынка, на котором ин весторы покупают и продают аналогичные активы.

Данные по проданным аналогичным активам сравниваются с оцениваемыми машинами и оборудованием. Экономические пре имущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с вы бранными аналогами учитываются посредством введения соответст вующих поправок, учитывающих качественные различия между оце ниваемыми активами и их аналогами.

Доходный подход основан на теоретическом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожи даемых в будущем доходов от его эксплуатации, и/или продажи. При этом учитываются сроки и временная структура доходов, а также ри ски, с которыми сопряжено их получение. В рамках доходного под хода используются метод капитализации доходов и метод дисконти рования денежных потоков.

4.Особенности состава машин и оборудования

Всостав машин и оборудования входят сооружения и вспомога тельные устройства для поддержания процессов производства, кото

рые предназначены для выполнения заданной конкретной функции. К ним относятся отличные от недвижимости приспособления — жестко зафиксированные или съемные, устанавливаемые при обра

ботке или сборке продукции, от сырья до готовых товаров. Не вклю чаются в состав отдельно выделяемые в отчетности статьи, такие, как материальные запасы, конечная продукция, патенты и т. п. Поэтому важно, чтобы в процессе оценки и при составлении соответствующе

514

го отчета ни одна из позиций, подлежащих включению, не была ни пропущена, ни учтена повторно.

В общих чертах машины и оборудование могут быть разделены на четыре категории:

!машины и оборудование, которые могут быть установлены полностью в связи с производственными процессами, осу ществляемыми лицом, занимающим данный объект;

!оборудование, которое среди прочего включает принадлежа щие лицу, занимающему данный объект, мебель, арматуру и приспособления, средства транспорта, инвентарь, формы и свободно прикрепленную оснастку;

!заводские и промышленные строения, которые в высокой сте пени интегрированы с осуществляемым в них процессом или с оборудованием, возможность работы которого они обеспечи вают, а также сооружения специализированного характера.

Для целей финансовой отчетности объекты имущества, включаю щие в себя машины и оборудование, должны быть разбиты по кате гориям «имущество для существующего использования», «излишнее имущество» и «инвестиционное имущество». Хотя эта процедура мо жет быть громоздкой и часто сложной из за наличия длинных ин вентарных перечней оцениваемых объектов, правильная и детальная идентификация и классификация по категориям активов, относя щихся к машинам и оборудованию, является принципиально важ ным условием для проведения оценки. В начале выполнения задания по оценке следует получить инструкции клиента, касающиеся такой классификации.

Если оценщик примет задание, не содержащее никаких специ альных инструкций относительно того, какое определение стоимос ти следует использовать, Оценщик должен самостоятельно провести необходимый анализ и исследования, с тем чтобы правильно устано вить соответствующее определение стоимости.

Оценщики обязаны ясно указать, проводилась ли оценка машин и оборудования на месте или вне места их нахождения.

5. Износ (устаревание) машин и оборудования

При определении остаточной стоимости необходимо учитывать

величину износа следующих видов: физический, функциональный, внешний.

Физический износ машин и оборудования определяется одним из следующих методов:

515

!методом наблюдений, исходя из анализа данных об износе от дельных узлов машины или оборудования с учетом доли их уз лов в общей стоимости объекта и отношений их нормативных сроков службы;

!методом эффективного возраста, исходя из нормативного и ос тавшегося срока службы машины или оборудования;

!прямым методом, исходя из фактической и нормативной нара

ботки, потребленным затратам на ремонт, снижением потреби тельских свойств или технических характеристик в пределах от нормативных до предельно допустимых значений.

Функциональное устаревание — это потеря стоимости машин и оборудования, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия новой техники от старой или две категории функционального устаревания: излишние капитальные затраты и излишние производственные затраты.

Функциональное устаревание, обусловленное излишними произ водственными затратами, представляет собой результат либо техно логических изменений, которые способствуют снижению затрат на производство продукции по сравнению с затратами, ассоциирован ными с данными машинами и оборудованием, либо неэффективнос ти размещения и компоновки, которая увеличивает затраты, ассоци ированные с данными машинами и оборудованием.

Внешнее (экономическое) устаревание машин и оборудования есть потеря их рыночной стоимости, вызванная общеэкономическими или внутриотраслевыми изменениями. Оценивается исходя из со кращения сбыта машин и оборудования или продукции, изготовлен ной с их помощью из за изменения конъюнктуры рынка, законода тельства или социально политической обстановки.

7.Требования к информации, используемой при проведении оценки

Для проведения оценки необходимы следующие сведения о ма шинах и оборудовании:

!идентификационные характеристики (название, модель и

(или) марка, серийный номер);

!назначение машины или оборудования;

!выполняемые функции;

!происхождение, название и адрес предприятия изготовителя;

516

!технические характеристики (скорость, мощность, производи тельность, точность и др.), позволяющие определить потреби тельские свойства машины или оборудования;

!эксплуатационные характеристики (расход энергии, занимае мая площадь, потребное количество обслуживающего персона ла, ремонтосложность, показатели ремонтного цикла и др.), позволяющие определить затраты на эксплуатацию объекта;

!хронологические данные (год изготовления и год ввода в экс плуатацию, фактическая наработка);

!тип и характеристика системы управления (для автоматизиро ванного оборудования);

!комплектация (приспособления, инструменты, управляющие программы, принадлежности и др.);

!экономические данные (цена приобретения, затраты на уста новку и пуск в эксплуатацию, фактическая и номинальная производственная мощность, эксплуатационные расходы, амортизация).

Источниками получения информации на предприятии являются:

!техническая документация на машину или оборудование;

!данные отдела главного механика;

!бухгалтерская документация;

!данные службы маркетинга.

Прочие источники:

!прайс листы;

!проспекты;

!каталоги и производственные программы предприятия изгото вителя;

!классификаторы основных фондов и промышленной продук ции;

!отраслевые перспективные типажи;

!номенклатурные каталоги и справочники;

!типовые системы технического обслуживания и ремонта;

!отраслевые прейскуранты и справочники цен.

Все собранные данные должны иметь ссылку на их источник, не зависимо от того, является ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходя щих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, которые представляются ему заслу живающими доверия.

517

Оценщик не имеет права использовать данные, находящиеся в области его профессиональной компетенции, в надежности которых он сомневается. Указанное требование распространяется, в частнос ти, на данные, полученные от клиента, заказавшего работу по оцен ке, даже в том случае, когда клиент заявляет об их правильности.

8.Особенности оценки машин и оборудования для целей отражения в бухгалтерской отчетности

Машины и оборудование являются материальными активами, ко торые, будучи в наличии, отражаются в оценках для финансовой от четности. Подобно другим осязаемым активам, машины и оборудова ние оцениваются по рыночной стоимости. Там, где это применимо, в качестве базы используется остаточная стоимость замещения.

Если в отчете речь идет о другой базе оценки, например, в случае страхования, ликвидации или других специальных применений, в нем указывается любая из соответствующих примененных баз стои мости и указывается ее отличие от рыночной стоимости.

Различия в стандартах оценки и бухгалтерского учета заключают ся в том, что денежное выражение стоимости, применяемой при оценке имущества, является не историческим фактом, а оценкой по лезности машин и оборудования в конкретный момент времени в со ответствии с выбранным определением понятия стоимости. Эта оценка может отличаться от реальных цен, зафиксированных в тех или иных сделках и отраженных в системе бухгалтерского учета.

Оценка имущества, проводимая в связи с подготовкой финансо вой и статистической отчетности, подразумевает, что машины и обо рудование оцениваются исходя из их существующего использования на действующем предприятии. Если отдельные виды машин и обору дования будут признаны избыточными для нужд предприятия (из быточные активы), они могут быть предложены рынку. В таких слу чаях эти активы необходимо оценивать исходя не из существующего, а из наиболее эффективного использования.

518

Глава 16 СТАНДАРТ (РУКОВОДСТВО) ПО ОЦЕНКЕ

СТОИМОСТИ БИЗНЕСА (ПРЕДПРИЯТИЯ)

1.Область применения Стандарта

1.Краткие основополагающие комментарии, содержащиеся в на стоящем Стандарте, не следует считать исчерпывающими. Поэтому для понимания и применения настоящего Стандарта важно то, что он, как и каждый из стандартов, является частью единого целого. Это обеспечивается тем, что определения понятий, основные поло жения и принципы оценки и другие общие элементы рассматрива ются как необходимая часть каждого стандарта (См. Приложение А к главе 16).

2.Имущество является юридическим понятием. В юридическом смысле «имущество» представляет собой совокупность прав. Для то го чтобы различать недвижимость как физический объект и права на него, права на недвижимость оценщики называют недвижимым имуществом. Физические объекты, не являющиеся недвижимостью, обозначаются термином движимость, а права на них называют дви жимым имуществом. Слово «имущество», употребленное без допол нительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимости либо к их комбинации.

3.В терминологии бухгалтерского учета имущество (активы) представляют собой ресурсы, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую выгоду. На ходящийся в собственности актив может быть как осязаемым («мате риальным» — неточное наименование), так и неосязаемым («немате риальным» — неточное наименование).

4. С методологической точки зрения предметом оценки является именно право на данный актив, а не сам по себе актив — осязаемый или неосязаемый. Тем самым проводится различие между объектив ной рыночной концепцией оценки актива, основанной на возмож ности покупки и продажи этого актива на свободном рынке, и ка кой либо субъективной концепцией, предполагающей некую базу, отличную от рыночной стоимости.

5.Рыночная стоимость имущества есть стоимость с точки зрения рынка, а не чисто физическое («материальное») состояние этого объ екта. Стоимость имущества для данного предприятия может отли чаться от их стоимости с точки зрения рынка или конкретной отрас ли, к которой относится отдельный объект. Поэтому необходимо,

519

чтобы при оценке имущества (активов) для целей бухгалтерского учета, предусматривающей отражение эффекта изменения цен, про водилось различие между стоимостью, признанной на рынке, кото рая должна отражаться в финансовой отчетности, и нерыночными типами стоимости, которые не должны использоваться как основа для финансовой отчетности.

6. Амортизированные затраты замещения (или «затраты на заме щение с учетом износа», или «остаточная стоимость замещения» — ОСЗ), определяемые с использованием современных информацион ных возможностей и применяемые к специализированному имуще ству, хотя и являются нерыночной базой оценки, однако в подходя щих случаях могут быть приемлемыми для финансовой отчетности. За исключением случаев, когда оправдано применение ОСЗ, финан совая отчетность требует использования методов, основанных на ры ночной стоимости, и проведения четкого различия между ними и методами, связанными с нерыночными типами стоимости.

7. Термин «затраты замещения» может использоваться в несколь ких контекстах. На рынке он понимается как затраты замещения данного актива приемлемым активом заменителем в предположе нии отсутствия неоправданных задержек при замене. Этот термин применяется также при расчете сметы затрат. Смета затрат на приоб ретение актива может основываться на смете затрат воспроизводства («стоимости воспроизводства») либо затрат замещения («стоимости замещения»).

8. Затраты воспроизводства представляют собой затраты на со здание практически точной копии существующего сооружения по такому же проекту и с использованием аналогичных строительных материалов.

9.Затраты замещения предполагают создание объекта, имеющего сопоставимую полезность, с использованием проекта и материалов, применяемых на строительном рынке в данный момент.

10.Общие затраты, относимые на актив, являющийся недвижи мым имуществом, включают в себя все прямые и косвенные затраты

на его создание. Если покупатель после приобретения недвижимого имущества осуществил дополнительные капитальные затраты, то

при бухгалтерском учете эти затраты прибавляются к первоначаль ным затратам на приобретение. В зависимости от восприятия рын ком оправданности таких затрат, они могут найти или не найти свое го полного отражения в рыночной стоимости имущества.

520