Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

11. Как в оценке, так и в бухгалтерском учете используется термин «амортизация», и это может приводить к путанице. Слово «амортиза ция» используется также для обозначения такого финансового поня тия, как «списание» или «погашение (долга)». Во избежание недора зумений оценщики, в случае применения методов, основанных на определении Затрат воспроизводства и Затрат замещения, могут ис пользовать термин «амортизация» или «накопленная амортизация» для обозначения любой потери стоимости в сравнении с ее величи ной, определяемой как суммарные затраты на соответствующий но вый объект. Такие потери могут быть обусловлены физическим из носом, функциональным или техническим, либо внешним (эконо мическим) устареванием.

Важно то, что для оценщика накопленная амортизация зависит от рынка. Начисления амортизации, в свою очередь, определяются не ким бухгалтерским правилом и не обязательно отражают ситуацию на рынке. В российской оценочной практике предпочтение отдается терминам «износ» и «сумма износа» («накопленный износ») вместо терминов «амортизация» и «накопленная амортизация», хотя, строго говоря, они не являются синонимами.

12. При оценке стоимости предприятия (бизнеса) рассматриваются следующие объекты оценки:

!предприятие как бизнес (предпринимательская деятельность), которым занимается хозяйствующий субъект (юридическое или физическое лицо), которому принадлежит предприятие как имущественный комплекс; на базе имущественного комп лекса хозяйствующим субъектом создается поток доходов, ко торый находит отражение в рыночной стоимости предприятия (бизнеса) и рыночной стоимости ценных бумаг, обращающих ся на рынках капитала;

!активы, находящиеся в собственности хозяйствующего субъек та и составляющие предприятие как имущественный комплекс либо являющиеся его частью; стоимость активов зависит от ус ловий хозяйственного использования предприятия в целом;

!доли в бизнесе (в рыночной стоимости капитала участников общества или товарищества) или в рыночной стоимости пред приятия как имущественного комплекса.

13. Следует принять во внимание разницу между оценкой бизнеса отдельного хозяйствующего субъекта, осуществляющего предприни мательскую деятельность, ведущего «промысел», представленный отдельным(и) предприятием(ми), и оценку предприятия как имуще

521

ственного комплекса. Оценка бизнеса охватывает все предприятия, принадлежащие субъекту предпринимательской деятельности (их может быть несколько) со всей совокупностью лежащих на нем прав

иобязательств, с учетом имеющихся разрешений и лицензий.

14.Предприятие как имущественный комплекс не есть субъект права и, следовательно, является средством ведения предпринима тельской деятельности, не обладает самостоятельными правами и обязательствами, а специальные лицензии и разрешения даются от носительно него, но не ему самому. В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность лица — самостоятельная, осу ществляемая на свой риск деятельность, направленная на система тическое получение прибыли от использования имущества, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистри рованными в этом качестве в установленном законом порядке.

15.При оценке стоимости предприятия (бизнеса) применяются те же подходы, методы и процедуры, что и при других типах оценок. Некоторые термины могут иметь иные значения или использоваться по иному. В этих случаях особое значение приобретает раскрытие различий (См. Приложения А и Б).

2.Подходы к оценке предприятия (бизнеса)

Затратный подход

При оценке бизнеса подход на основе активов может быть анало гичным затратному подходу, используемому оценщиками различных видов активов.

Подход на основе активов основывается на принципе замещения: актив стоит не больше, чем были бы затраты на замещение всех его составных частей.

При реализации подхода на основе активов баланс, составленный на основе затрат, заменяется балансом, в котором все активы — ося заемые и неосязаемые — и все обязательства оценены по рыночной стоимости или какой либо другой (нерыночной) стоимости. Воз можно, потребуется учитывать налоги. Если применяются рыночная или ликвидационная стоимость, возможно, потребуется учитывать затраты по продаже и другие расходы.

Подход на основе активов следует рассматривать при оценке

контрольных пакетов акций.

Подход на основе активов не должен быть единственным подхо дом к оценке, в основу которой положена концепция действующего предприятия, если он не является обычной практикой, используе

522

мой продавцами и покупателями. В таких случаях оценщик должен обосновать выбор этого подхода.

Если оценка проводится не на основе «концепции действующего предприятия», то активы должны оцениваться на базе рыночной стоимости или на базе, которая допускает укороченный период вре мени для выставления этих активов на рынке. В этом случае должны учитываться все затраты, связанные с продажей активов или с закры тием бизнеса. При этом неосязаемые активы, такие, как гудвилл, мо гут и не иметь стоимости, хотя другие неосязаемые активы, такие, как патенты, товарные знаки и т.п., могут сохранять свою стоимость.

Доходный подход

Доходный подход предусматривает установление стоимости пред приятия (бизнеса), доли в капитале или ценной бумаги путем расчета приведенных к дате действия ожидаемых доходов. Двумя наиболее распространенными методами в рамках доходного подхода являются

капитализация дохода и дисконтирование денежного потока.

Вметодах капитализации дохода для конвертирования дохода в стоимость предприятия (бизнеса), актива, доли в капитале или цен ной бумаги репрезентативная (усредненная за прогнозный период) величина дохода делится на ставку капитализации. Мерой дохода обычно является либо доход до вычета налогов, либо после вычета налогов. Ставка капитализации должна соответствовать принятому варианту меры дохода.

Вметодах дисконтированного будущего денежного потока денеж ный поток рассчитывается для каждого из интервалов времени, со ставляющих прогнозный период, и конвертируются в стоимость (бизнеса, актива, доли в капитале) путем применения ставки дис контирования с использованием способов расчета приведенной стоимости. Может использоваться множество определений денеж ного потока. На практике обычно используются чистый денежный поток или дивиденды (особенно в случае держателей неконтрольных пакетов). Ставка дисконтирования должна соответствовать принято му определению денежного потока.

Ставки капитализации и ставки дисконтирования определяются по данным рынка и выражаются как ценовой мультипликатор (опре деляемый по данным об открыто продаваемых предприятиях или

сделках с пакетами акций) или как процентная ставка (определяемая по данным об альтернативных инвестициях).

Доходный подход к получению величины стоимости предприятия (бизнеса), актива, доли в капитале или акции методами капитализа

523

ции дохода или методами дисконтирования денежного потока требу" ет учета ожидаемого роста и времени получения доходов, риска, связан" ного с потерей доходов, и изменения покупательной способности денег.

Ожидаемый доход или денежный поток с учетом структуры капи тала должны рассчитываться исходя из анализа прошлых результатов бизнеса, перспектив его развития, а также отраслевых и общеэконо мических факторов.

При расчете подходящей ставки капитализации или дисконтирова" ния оценщик должен учитывать такие факторы, как структура капи тала, инвестированного в бизнес, уровень ставок отдачи (доходнос ти), ожидаемых инвесторами от аналогичных инвестиций, а также риск, присущий ожидаемому доходу или денежному потоку.

Связь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования

обычно выражается следующей формулой: ставка дисконтирования минус ожидаемый долговременный темп роста дохода равняется ставке капитализации.

Если прогнозируемый доход выражен в номинальных суммах (на основе текущих цен), следует использовать ставки для номинальных величин. Если же прогнозируемый доход выражен в реальных сум мах (с учетом изменения уровня цен), то должны использоваться ставки для реальных величин. Аналогично следует отразить в доку ментах ожидаемый долговременный темп роста доходов и выразить его в номинальных или в реальных величинах.

Рыночный (сравнительный) подход

При рыночном (сравнительном) подходе проводится сопоставле ние рассматриваемого бизнеса с аналогичными предприятиями (бизнесами), долями в капитале и ценными бумагами, которые были проданы на открытом рынке.

Тремя наиболее общепринятыми источниками данных, исполь зуемыми в сравнительном подходе, являются:

!открытые фондовые рынки, на которых осуществляется прода жа долей в капитале;

!рынок, на котором осуществляется продажа предприятий це ликом;

!состоявшиеся сделки с отдельными частями имущества в со

ставе предприятий.

При сравнительном подходе должна быть разумная основа для сравнения с аналогичными предприятиями (бизнесами). Эти анало ги должны относиться к той же самой отрасли, что и объект оценки,

524

или к отрасли, которая реагирует на те же экономические факторы. При выборе разумной основы для сравнения необходимо учитывать:

!сходство с рассматриваемым объектом оценки с точки зрения качественных и количественных характеристик;

!объем и возможности проверки данных по аналогичному объ екту;

!представляет ли собой цена аналогичного предприятия (бизне са) цену коммерческой сделки.

В процессе анализа сделок по продаже предприятий (бизнесов) на открытом рынке или их присоединений оценщик часто рассчиты вает коэффициенты оценки, которые обычно представляют собой це ну, отнесенную к некоторой величине дохода или чистых активов.

Следует с особым вниманием подходить к расчетам и выбору этих коэффициентов:

!коэффициент должен давать существенную информацию от носительно стоимости предприятия (бизнеса);

!если используются усредненные данные, то рассматриваемые период времени и метод усреднения должны быть адекватными;

!все расчеты должны проводиться одинаковым образом для ана логов и оцениваемого объекта;

!данные о ценах, используемые при расчете коэффициента, должны относиться к дате оценки;

!там, где это уместно, необходима корректировка для обеспече ния большей сопоставимости соответствующих данных;

!следует провести корректировки по необычным и чрезвычай ным позициям;

!выбранные коэффициенты должны учитывать различия в риске для рассматриваемого предприятия (бизнеса) и его аналогов;

!следует провести надлежащие корректировки с учетом разли чий в степени ликвидности сопоставляемых долей в капитале и обеспечиваемой ими степени контроля.

Если в качестве ориентира для оценки используются данные пре дыдущих сделок с рассматриваемым предприятием (бизнесом), то могут потребоваться корректировки с учетом фактора времени, а так же изменения обстоятельств в экономике, отрасли и данном бизнесе.

При оценке бизнеса, доли в капитале либо ценной бумаги могут быть полезными правила оценки «на глазок». Тем не менее ориенти ровочным показателям стоимости, полученным при использовании таких правил, не следует приписывать значительный вес, если нель

525

зя показать, что покупатели и продавцы в значительной мере полага ются именно на них.

4.Процесс согласования

Заключение относительно стоимости должно основываться на:

!толковании стоимости;

!целях и предполагаемом использовании оценки;

!всей имеющей прямое отношение к делу информации на дату оценки с учетом поставленной задачи оценки;

!расчетных величинах, полученных при использованных мето дах оценки.

Выбор надлежащих подходов, методов и способов расчетов и до верие к ним зависят от суждения оценщика.

Оценщику следует привести обоснование и оправдание для ис пользованных методов, а также весов, приписанных различным ме тодам, из которых он исходил при определении согласованной вели чины стоимости.

5.Оценка предприятия (бизнеса) для различных целей

Общие замечания

1.Оценка бизнеса может потребоваться в целом ряде случаев, в том числе при приобретении и продаже предприятий и ликвидации коммерческих организаций, при слияниях, при оценке долей акци онеров в собственности и т. п.

2.Там, где цель оценки требует расчета рыночной стоимости, оценщик должен исходить из понятия рыночной стоимости, а также применять процессы и методологию, совместимые с соответствую щими понятиями.

3.Если задание требует использования базы стоимости, отличной от рыночной стоимости, оценщик должен четко идентифицировать применяемый тип стоимости и указать ее отличия в данном случае от рыночной стоимости.

4.Если, по мнению оценщика, некоторые аспекты задания обус лавливают необходимость отступления от какого либо положения настоящего Стандарта, суть такого отступления следует раскрыть и ясно изложить его причину во всех отчетах (устных и письменных),

представляемых оценщиком.

5.Оценщик должен предпринять шаги, чтобы гарантировать, что все источники данных, на которые он опирается, надежны и пригод ны для проведения оценки. Во многих случаях в круг услуг оценщика

526

не входит полная проверка достоверности второстепенных и третье степенных источников данных. Соответственно, оценщик должен предпринять шаги для проверки точности и приемлемости источни ков данных, являющихся общепринятыми на рынках и в месте про ведения оценки.

6. Часто при оценивании бизнеса требуется, чтобы оценщик об ращался к услугам других оценщиков и (или) представителей других профессий либо полагался на их мнение. Обычным примером явля ется опора на мнение специалиста по оценке недвижимого имущест ва, такое имущество входит в состав оцениваемого бизнеса. При опо ре на мнение и услуги других экспертов оценщик должен убедиться в том, что эти услуги оказаны компетентно и что выводы, на которые он полагается, обоснованны и заслуживают доверия

Оценка для целей купли продажи предприятия (бизнеса) целиком или по частям

Оценка для целей купли продажи необходима при принятии соб ственником предприятия решения о продаже предприятия целиком или его части, при выходе одного из участников из товариществ, об ществ и т.д.

Оценка для целей купли продажи осуществляется на базе рыноч ной стоимости или на нерыночной базе как инвестиционная сто имость.

Оценка для целей купли продажи акций предприятия (бизнеса) на фондовом рынке

Оценка для целей купли продажи акций на фондовом рынке под разумевает определение стоимости ценных бумаг общества для при нятия покупателем обоснованного инвестиционного решения.

Вкачестве базы оценки выступает рыночная стоимость ценных бумаг. При получении итоговой величины стоимости оценщик мо жет применять скидки и премии за контрольный характер и ликвид ность оцениваемого пакета ценных бумаг.

Вбольшинстве случаев при оценке для целей купли продажи ценных бумаг применяются сравнительный и доходный подходы.

Помимо анализа сложившейся ситуации с оцениваемыми ценны ми бумагами проводится анализ и прогнозирование будущих тенден ций и доходности бизнеса.

Оценка для целей определения кредитоспособности и стоимости за лога при кредитовании

В качестве базы оценки выступает рыночная стоимость активов предприятия.

527

В большинстве случаев наиболее приемлемым подходом к оценке является затратный подход.

Особенность оценки для целей определения кредитоспособности организации и стоимости залога заключается в обязательной проце дуре корректировки бухгалтерской стоимости отдаваемых в залог ак тивов и приведение их к рыночным величинам.

При осуществлении оценки для целей определения стоимости за лога при кредитовании необходимо учитывать нестандартные затра ты, которые будут понесены при реализации предмета залога в усло виях ограниченности времени.

Оценка для целей страхования

Втекущей деятельности коммерческой организации возникает необходимость в страховании активов и ожидаемой выручки во избе жание потерь.

Вкачестве базы оценки, как правило, выступает рыночная сто имость активов или рыночная стоимость бизнеса.

Вбольшинстве случаев применяется затратный подход к оцени ванию.

Оценка для целей налогообложения предприятия (бизнеса) Определение налогооблагаемой базы коммерческой организации

предполагает оценку активов по их рыночной стоимости.

Вкачестве базы оценки выступает рыночная стоимость активов.

Вбольшинстве случаев применяется затратный подход к оцени ванию.

Оценка для целей бухгалтерского учета

Оценка для целей ведения бухгалтерского учета на предприятии необходима для переоценки активов предприятия.

Вкачестве базы оценки выступает рыночная стоимость активов предприятия либо нерыночная база, дающая результаты, близкие к рыночной стоимости, в частности затраты на замещение или восста новление с учетом износа.

Вбольшинстве случаев применяются сравнительный и затратный подходы к оцениванию.

Оценка для целей управления деятельностью коммерческой органи зации

Оценка для целей управления необходима для повышения эф фективности текущего управления, разработки текущих и перспек тивных планов развития предприятия.

В качестве базы оценки выступает стоимость бизнеса.

528

Вбольшинстве случаев применяется доходный подход к оценива

нию.

Оценка для целей реструктуризации действующего предприятия

Слияние, присоединение, разделение или выделение организа ций из состава предприятия предполагает проведение рыночной оценки предприятия для определения цены покупки или выкупа ак ций, конвертаций, величину премии, выплачиваемой акционерам присоединяемого общества.

Вкачестве базы оценки выступает рыночная стоимость или ин вестиционная стоимость предприятия.

Вбольшинстве случаев применяется доходный подход к оцени ванию.

Оценка для целей реструктуризации организаций банкротов

Продажа, реструктуризация, реорганизация, ликвидация органи заций банкротов предполагает проведение оценки рыночной, ин вестиционной и ликвидационной стоимости.

Оценка для целей осуществления инвестиционного проекта

Для обоснования целесообразности осуществления инвестици онного проекта на предприятии необходимо оценить предприятие как действующее и определить те выгоды, которые влечет внедрение инвестиционного проекта.

Вкачестве базы оценки выступает инвестиционная стоимость предприятия.

Вбольшинстве случаев применяется доходный подход к оценива

нию.

Оценка для целей внесения в уставный капитал предприятия (биз неса)

Неденежный вклад размером более 200 МРОТ должен оценивать ся независимым оценщиком.

Вкачестве базы оценки выступает рыночная стоимость вкладов учредителей предприятия.

Взависимости от вклада могут применяться доходный, сравни тельный и затратный подходы.

Оценка для целей выкупа акций у акционеров

При оценке акций, выкупаемых у акционеров по решению обще го собрания, в качестве базы оценки используется рыночная сто

имость акций.

529

Оценка для целей эмиссии акций общества

При осуществлении эмиссии акций предприятия в качестве базы используется рыночная стоимость предприятия и рыночная сто имость активов.

Оценка для прочих целей

Помимо указанных целей оценка бизнеса может производиться и для прочих целей.

6. Использование финансовых отчетов

Финансовый анализ и корректировка данных преследуют три цели:

(1) добиться понимания связей, существующих между показателями отчета о прибылях и убытках и баланса, в том числе тенденций изме нения во времени, для того чтобы оценить риск, присущий операци ям данного бизнеса, и перспективы относительно результатов буду щей деятельности; (2) провести сравнение с аналогичными пред приятиями, чтобы оценить параметры риска и стоимости; и (3) скорректировать данные отчетов за прошлые периоды, чтобы оце нить экономические возможности и перспективы бизнеса.

Чтобы облегчить понимание экономических аспектов и риска, связанных с долей в бизнесе, следует проанализировать финансовые отчеты в денежных показателях, в процентах (проценты к объему продаж в отчете о прибылях и убытках и проценты к суммарным ак тивам для позиций баланса), а также соответствующие финансовые соотношения (коэффициенты).

Анализ показателей в денежном выражении, представленных в финансовых отчетах, используется для установления тенденций из менения во времени показателей по счетам доходов и расходов и свя зей между ними, относящихся к доле в капитале. Эти тенденции и связи используются для оценки потока доходов, ожидаемого в буду щем, наряду с капиталом, необходимым для того, чтобы бизнес обес печивал этот поток доходов.

Анализ величин, выраженных в процентах, позволяет сопоста вить показатели по счетам отчета о прибылях и убытках с объемом поступлений и показатели по счетам баланса с суммарными актива ми. Анализ процентных долей используется для сравнения тенден

ций изменения соотношений (между общим объемом поступлений и показателями расходов или между показателями по счетам баланса) для рассматриваемого бизнеса во времени, а также со сходными с ним предприятиями.

530