О праве арендатора на поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы) вещи: сравните положения ст. 136 ГК РФ и ст. 606 ГК РФ. Учитывая, что первая закрепляет диспозитивное правило, а вторая – императивное, определите, могут ли стороны договора аренды своим соглашением установить правило, согласно которому плоды вещи не поступают в собственность арендатора. Обратите внимание на то, что в законе может быть установлено императивное правило распределения доходов, полученных в результате использования судна, арендованного с экипажем: см. ст. 210 КТМ РФ.

1.2. Объект договора аренды

1.  Объект договора в ГК РФ определен как вещь, не теряющая своих  натуральных свойств в процессе их использования (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Главное, на что следует обратить внимание – объектом договора аренды могут служить только вещи. Иное имущество (права, объекты интеллектуальной собственности, бездокументарные ценные бумаги и т.д.) арендованы быть не могут (см.: Кратенко М. Договор «аренды» нетипичных объектов // Хозяйство и право. 2007. № 6). Временное использование таких благ может быть опосредовано иными юридическими конструкциями (например, при помощи лицензионного договора: ст. 1235 ГК РФ). Теоретически возможен и иной подход законодателя: Проект Гражданского Уложения Российской империи предусматривал возможность передачи в аренду также имущественных прав, например, права рыбной ловли (ст. 278 Проекта, см.: Гражданское уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению ГУ. Т. 2. С объяснениями. СПб, 1899). Не может выступать в качестве предмета договора аренды доля в праве собственности на вещь, поскольку она представляет собой право (см.:Судебная практика Ивановского областного суда по рассмотрению гражданских дел в кассационном порядке за 4 квартал 2004 годаhttp://www.oblsud.ivanovo.ru/practika/g2004_4.htm, ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения). В то же время часть вещи (здания, помещения, земельного участка, судна) признается практикой в качестве объекта возможной аренды (см. ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», например: постановление ФАС Московского округа от 11.02.2005 по делу № КГ-А40/440-05, постановление ФАС Московского округа от 17.05.2005 по делу № КГ-А40/3783-05, постановление ФАС Центрального округа от 14.06.2005 по делу № А08-11845/04-1, постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2004 по делу № А49-8762/03-157А/7). См. также: Васильев Г.С., Рыбалов А.О. «Часть вещи» как объект аренды // Закон. 2007. № 5.

2. Пункт 1 ст. 607 ГК РФ устанавливает, что предмет аренды должен быть непотребляемой вещью (не теряющей своих натуральных свойств в процессе ее использования). Закон следует понимать так, что предмет аренды не должен быть потреблен в процессе его использования, иными словами, цель использования не должна подразумевать потребление (Вспомните, как милиционер Грищенко, роль которого в фильме «Зеленый фургон» сыграл Б.Н. Брондуков, распоряжался вещественными доказательствами, выдавая реквизированные самогон и табак односельчанам «во временное пользование»). В аренду может быть передана и вещь, потребляемая в принципе, однако в таком случае именно она и должна быть возвращена в натуре. В качестве примера можно привести наем потребляемых вещей на выставку, «на показ». Так, еще римскому праву были известны случаи аренды экзотических фруктов для украшения пиршественного стола. (Гражданское уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению ГУ. Т. 2. С объяснениями. СПб, 1899. С. 6).

3. Существенные условия договора аренды называются в п. 3 ст. 607 ГК РФ В учебной и научной литературе это чаще всего понимается так, что предметом договора может быть только индивидуально-определенная вещь. Между тем буквально из текста закона это не следует. Индивидуализация вещи неизбежно произойдет при ее передаче арендатору, и именно эту, уже индивидуально-определенную, вещь арендатор должен вернуть арендодателю. Обратите внимание на то, что предмет договора лизинга определяется при помощи того же речевого оборота: «в договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга» (п. 3 ст. 15 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». При этом в литературе не утверждается, что предметом лизинга может быть только индивидуально-определенная вещь. Иначе разрешается этот вопрос для договоров аренды для недвижимости, в том числе судов (ст. 200 КТМ РФ, ст. 213 КТМ РФ).

1.3. Стороны договора аренды

1.  Арендодатель. Передача вещи в аренду является частным случаем  распоряжения имуществом. Следует обратить внимание на прямое указание закона на то, кто может быть арендодателем (ст. 608 ГК РФ). Из этого следует невозможность заключения договора в отношении вещи, которая будет создана или приобретена лицом в будущем «будущей вещи»; это особенно актуально с учетом распространенной практики аренды не построенных еще помещений. На практике, однако, встречается и обратный подход: решение МКАС от 14.06.2005 по делу № 120/2004 (Вестник гражданского права. 2006. Том 6. № 1. С. 99-115). Сравните это правило с правилом о том, кто может быть продавцом вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Необходимо помнить, что для хозяйственных обществ и ГУПов заключение договора аренды может быть сочтено крупной сделкой с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества. В таком случае должна быть соблюдена установленная законом процедура совершения подобной сделки (см. п. 34 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Если арендодателем является публичное образование (Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование), договор аренды во многих случаях заключается по результатам торгов.

2. Помимо собственников, самостоятельными правомочиями сдавать имущество в аренду могут субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения. Необходимо помнить, что право оперативного управления имеет три разновидности:

• право оперативного управления учреждений,

• право оперативного управления автономных учреждений и

• право оперативного управления казенных предприятий

Многие исследователи также считают правом оперативного управления и право учреждения на имущество, полученное им в результате разрешенной самостоятельной деятельности.

Учреждения вообще не вправе распоряжаться имуществом, в т.ч. и сдавая его в аренду. Автономные учреждения не вправе распоряжаться недвижимым и особо ценным движимым имуществом. Договоры, заключенные с учреждениями с нарушением этого правила, недействительны, несмотря даже на согласие собственника (иной подход см.: Постановление ФАС Северо-западного округа от 12 января 2007 года по делу № А56-9223/2006). Однако, например, законы об образовании содержат интересное исключение: см. п. 4 ст. 27 ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании», п. 11 ст. 39 Закона РФ «Об образовании». Эти нормы противоречат ГК РФ, который устанавливает, что юридическое лицо, созданное в форме учреждения, не вправе распоряжаться переданным ему собственником имуществом, даже с его согласия. Поэтому есть специфический юридический риск, заключающийся в том, что договор аренды, в котором арендодателем выступает образовательное учреждение, будет признан недействительным. Несмотря на это, практику сдачи внаем учреждениями имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления, можно считать распространенным явлением. Эта практика нашла подтверждение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СПОРОВ С УЧАСТИЕМ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ СТАТЬИ 120 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ». О возможности государственного или муниципального предприятия сдавать в аренду движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, см. п. 3 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). О возможности федерального казенного предприятия сдавать в аренду принадлежащее ему имуществом см. п. 1, 2 ст. 19 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

3. Собственник, передавший имущество другому лицу на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, не может передать это же имущество в аренду независимо от наличия согласия обладателя соответствующего права; для этого ему понадобится сначала изъять имущество из оперативного управления или хозяйственного ведения: см. п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2006 г. № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением ст. 120 ГК РФ», Постановление Президиума ВАС РФ от 12 ноября 2002 г. № 7211/02.

4.  Арендатором, по общему правилу, может выступать любое лицо. В случае, если вещь ограничена в обороте или изъята из оборота, владеть и пользоваться ею может только лицо, обладающее соответствующей правоспособностью (например, оружие). О возможности собственника стать арендатором собственной вещи см.: Гражданское уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению ГУ. Т. 2. С объяснениями. СПб, 1899. С. 8; Zimmerman R. The Law of Obligations. Roman Foundations of the Civilian Tradition. Oxford University Press, p. 353.

5. На стороне как арендатора, так и арендодателя может выступать несколько лиц. На стороне арендодателя множественность лиц образуется в том случае, если имущество в аренду сдают его сособственники (об особенностях передачи сособственниками в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения см., например, п. 2 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома см. п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). На стороне арендатора – см. п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ. См. также: п. 19, 20, 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июля 2003 г. № 12168/02, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. № 1971/03.

1.4. Срок договора

1. Договор может быть заключен на  определенный срок и без указания срока (т.н. бессрочный договор). Если в условиях договора аренды срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Правило о договоре аренды, заключенном на неопределенный срок, сформулировано в ст. 610 ГК. Обратите внимание на то, что правило о самой возможности отказа от бессрочного договора императивно, но правило о сроках такого отказа - диспозитивно.

2. На практике распространена ситуация, когда арендатор продолжает пользоваться арендованной вещью после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае отношения сторон регулируются нормой п. 2 ст. 621 ГК РФ. Подумайте, будет ли это новый договор, или это тот же договор аренды с изменившимся условием о сроке? Какие практические последствия наступают в том или ином случае?

3. ГК РФ в общих положениях об аренде не устанавливает ограничений срока договора. Подобные ограничения встречаются при регулировании аренды отдельных видов имущества: для земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения см. п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности см. п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ, для договора водопользования – п. 1 ст. 14 Водного кодекса РФ, для найма жилого помещения – п. 1 ст. 683 ГК РФ.

4. Если срок аренды в договоре не установлен, и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, о судьбе договора см. п. 3 ст. 610 ГК РФ. ГК не дает ответа на вопрос, что произойдет, если стороны договора, для которого установлен предельный срок, согласовали этот срок в договоре, и арендатор продолжает пользоваться арендованной вещью после истечения срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя. По смыслу закона, договор должен прекратиться. Стороны также могут заключить договор, для которого законом установлен предельный срок, на срок, меньший этого предельного срока. Подумайте, что произойдет, если арендатор продолжит пользоваться арендованной вещью после истечения этого срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

5. Иногда законом может быть предусмотрена возможность установления минимального срока аренды: см. п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ.

6. История права знает и случаи «вечной аренды», которая могла продолжаться до тех пор, пока вносится арендная плата: это аренда agri vecticales, земель, принадлежащих муниципии. В настоящее время сохраняется в южноафриканском праве (Zimmerman R. The Law of Obligations. Roman Foundations of the Civilian Tradition. Oxford University Press, p. 358). Такая возможность может быть использована для обхода запрета продажи определенного имущества. Например, в Японии был принят закон, согласно которому с 1 апреля 2006 г. запрещалось продавать 450 видов подержанной техники и бытовой электроники, произведённых до 2002 г. Они допускаются к продаже только после прохождения сертификации на безопасность. Однако после массового недовольства японское министерство торговли объяснило торговцам, как можно обойти новый закон: требуется всего лишь не продавать технику, а сдавать ее в аренду (http://www.compulenta.ru/260937). В России подобным же образом заключением договора найма порой пытались обойти запрет на продажу земель: «когда тяглые имущества нельзя было продавать беломестцам, то устанавливалась отдача их в наем в вечное пользование, что собственно сливается с договором купли-продажи» (Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону: Феникс, 1995. С. 580). Как Вы считаете, оправданно ли отсутствие предельного срока аренды как общего правила?

1.5. Преимущественное право на заключение договора на новый срок

1. Если арендатор  надлежащим образом исполняет свои обязанности, то ГК ему предоставлены определенные льготы для заключения договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Обратите внимание на то, что эта норма сформулирована как диспозитивная. Правила п. 1 ст. 621 ГК РФ не применяются к договору проката, договору аренды транспортного средства (ст. 627 ГК РФ, ст. 632 ГК РФ, ст.642 ГК РФ).

2. Обратите внимание на то, в каком лишь случае ст. 621 ГК РФ дает арендатору, надлежаще исполнявшему свои обязанности, право требовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на новый срок.

Пункт 1 ст. 621 ГК РФ применим лишь в том случае, если арендодатель намерен передать вещь в аренду третьему лицу. В противном случае в ГК для арендатора не предусмотрено право на продолжение арендных отношений. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.01.2005 по делу N Ф04-9265/2004(7557-А45-12),Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.01.2005 по делу № А17-43/12.

Если наймодатель передал имущество другому лицу не на основании договора аренды, это не является основанием применения п. 1 ст. 621 ГК РФ (см. п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

3. Договор аренды может быть заключен с арендатором на условиях предложения любому третьему лицу, т.е. арендатор сможет воспользоваться своим преимущественным правом только в случае принятия таких условий. Договор аренды, заключаемый в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК на новый срок, является новым договором аренды, т.е. стороны должны вновь согласовывать его условия. Условиями ранее действовавшего договора аренды стороны не связаны (пункты 26 и 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

1.6. Предоставление владения и пользования вещью

1. Основной обязанностью арендодателя выступает передача вещи во владение и пользование арендатора либо предоставление ему возможности пользования вещью. Если арендодатель нарушил эту обязанность, арендатор вправе воспользоваться правиломп. 3 ст. 611 ГК РФ. Обратите внимание на то, что прибегнуть к правилу ст. 398 ГК возможно лишь в случае, когда вещь подлежалапередаче во владение арендатора.

2. Арендатор, которому  не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (которому оно было передано), воспользовавшись ст. 301 ГК РФ, ст. 305 ГК РФ: если передача арендодателем помещения арендатору не состоялась, последний не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц (см. п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Арендатор в таком случае может обращаться с иском только к другой стороне договора – арендодателю с обязательственным иском. Арендатор, уже получивший вещь в свое владение и пользование, вправе воспользоваться вещно-правовыми способами защиты: на основании ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ(право на виндикационный и негаторный иски), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на основании договора. Арендатор как законный владелец вправе требовать устранения нарушения его прав от любого лица, в т.ч. и собственника. Отсутствие нарушения договора аренды не является основанием отказа в иске об устранении нарушения прав законного владельца, поскольку нарушение происходит не в сфере обязательственных отношений (см.постановление ФАС Северо-Кавказского округа № Ф08-1813/06 от 25.07.2006 // Вестник ФАС Северо-Кавказского округа. 2006. № 5. С. 4). Об уголовно-правовой защите арендатора см.: Кропачев Н.М., Николаева И.И. Уголовно-правовая защита прав несобственника // Вестник Санкт-Петербургского университета. Сер. 6. Вып. 3 (20)).

3. Одним из наиболее дискутируемых вопросов применительно к институту имущественного найма является следующий: может ли арендатор виндицировать вещь у собственника-арендодателя, если тот неправомерно изъял ее? Ответ на этот вопрос зависит от ответа на другой: какова природа права арендатора на владение вещью (см.: п. 4 раздела 1 (Понятие договора аренды), параграфа 1 (Общие положения)).

1.7. Арендная плата

1. Обязанность по своевременному внесению арендной платы наравне с обязанностью своевременного возврата вещи является основной обязанностью арендатора. Стороны могут предусмотреть в договоре любые способы оплаты (п. 2 ст. 614 ГК РФ,Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июля 2003 г. № 4023/03). В то же время возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество: оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды (см. п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66). Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (см. п. 8 Информационного письма президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

2. Размер арендной платы может быть признан существенным условием договора только в случаях, указанных в законе. Необходимо обратить внимание на то, что ГК ограничивает право сторон на изменение условия договора о цене. В течение года должен оставаться неизменным размер арендной платы либо механизм ее исчисления (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Интерес представляет ситуация, когда публичное образование, сдавая свое имущество в аренду, делает в договоре оговорку о том, что размер арендной платы определяется в соответствии со ставками арендной платы, утверждаемыми нормативным правовым актом того же публичного образования (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2004 по делу № А21-2876/03-С2// Арбитражные споры. 2004. № 2. С. 77) В подобном случае издание публичным образованием акта, устанавливающего новые ставки арендной платы, должно применяться по правилам, установленным п. 3 ст. 614 ГК РФ (Рыбалов А.О. О некоторых вопросах аренды публичного имущества // Арбитражная практика. 2006. № 12).

3. О последствиях нарушения обязанности по внесению арендной платы см. ч. 3 ст. 619 ГК. В случае просрочки уплаты арендных платежей арендодатель также вправе требовать от арендатора уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами (см. п. 33 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

1.8. Возврат вещи арендодателю

1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть вещь арендодателю (см. ст. 622 ГК РФ). В случае, когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (см. п. 36 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Специальные правила относительно речных судов см. п. 5 ст. 60 КВВТ.

2. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 февраля 2006 г. № 9895/05).Судебная практика заняла позицию, согласно которой если после прекращения договора аренды имущество не было возвращено арендодателю несмотря на его требование, он вправе требовать от арендатора не только внесения арендной платы за все время фактического пользования имуществом, а также уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ: см. постановление Президиума ВАС РФ № 9895/05 от 14.02.2006 // Вестник ВАС РФ. 2006. № 7.

3. В случае, если арендатор не возвращает вещь арендодателю, последний вправе прибегнуть к обязательственному иску о возврате вещи (ст. 622 ГК РФ). Обратите внимание на конкуренцию вещно-правового и обязательственного исков (ст. 301 ГК РФ ист. 622 ГК РФ). Иск об истребовании имущества на основании ст. 622 ГК РФ отличен по основанию от иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке ст. 301 ГК РФ. Норма ст. 301 ГК РФ применяется в тех случаях, когда имущество истребуется собственником из чужого незаконного владения. Арендатор занимает спорное нежилое помещение на основании договора аренды, и возвращение данного помещения истцу должно осуществляться в соответствии с требованиями правовых норм, регулирующих арендные отношения (см., например, постановление ФАС Московского округа от 26.01.2000 по делу № КГ-А40/4745-99). В то же время само по себе указание в предмете иска на ст. 301 ГК РФ вместо ст. 622 ГК РФ не может являться основанием для отказа в его удовлетворении, если в обоснование иска истцом указано на наличие договора аренды, хотя ссылка на ст. 301 ГК РФ и является ошибочной (см. решение Арбитражного Суда Москвы от 19 декабря 2005 г. по делу № А40-20251/05-77-174).

1.9. Содержание вещи

1. Поскольку переданная арендатору вещь продолжает оставаться собственностью арендодателя, последний, по общему правилу, несет обязанность проведения капитального ремонта арендованного имущества. О сроках проведения такого ремонта и последствиях неисполнения этой обязанности см. п. 1 ст. 616 ГК РФ, ч. 3 ст. 620 ГК РФ.

2. Арендатор, по общему правилу, обязан

   •  поддерживать имущество в исправном состоянии,

   • производить текущий ремонт,

   •  нести расходы по содержанию имущества.

Иное распределение обязанностей сторон, связанных с содержанием вещи, может быть установлено законом или договором (ст. 616 ГК РФ). В том случае, если капитальный ремонт должен производить арендатор, неисполнение им этой обязанности приводит к тем же последствиям, что и для арендодателя: см. ч. 4 ст. 619 ГК РФ. Неисполнение обязанности арендатора по текущему ремонту и содержанию вещи может быть предусмотрено сторонами в качестве основания для расторжения договора специально, либо служить основанием для применения ч. 1 и ч. 2 ст. 619 ГК РФ.

3. Арендатор обязан пользоваться арендованной вещью в соответствии с условиями договора или назначением имущества, если в договоре эти условия не определены (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Это указание закона следует понимать не как обязанность арендатора пользоваться вещью, причем в соответствии с условиями договора или назначением вещи, но лишь ограничение его правапользоваться вещью. Неисполнение этой обязанности приводит к последствиям, указанным в ч. 1, 2 ст. 619 ГК РФ, п. 3 ст. 615 ГК РФ. Вместе с тем на арендатора может быть возложена обязанность пользоваться вещью по назначению (например, обрабатывать земельный участок, чтобы он не пришел в упадок).

1.10. Досрочное расторжение договора

1. Досрочное расторжение договора судом может быть осуществлено как по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ), так и по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ). Обе указанные нормы допускают установление договором и других оснований расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Необходимо обратить внимание на допустимость установления договором аренды возможности его одностороннего внесудебного расторжения. Судебная практика признает допустимым включение в договор аренды условия, согласно которому допустимо расторжение в одностороннем внесудебном порядке договора аренды, заключенного на определенный срок:. (см. п.п. 20, 21, 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66. Иную точку зрения см.: Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды (утв. решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 апреля 1998 г.), п. 2.2). Следует обратить внимание на то, что ст. 619 ГК РФ и ст. 620 ГК РФ говорят о расторжении договора судом, и п. 2 ст. 450 ГК РФ также говорит о расторжении договора судом; п. 3 ст. 450 ГК РФ, на которую ссылаются в обоснование возможности одностороннего внесудебного расторжения договора аренды, ни ст. 619 ГК РФ, ни ст. 620 ГК РФ не упоминается.

2. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора (см. Информационное письмо от 21 декабря 2005 г. № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств»).

1.11. Субаренда (поднаем)

1. Ситуация может сложиться так, что арендатору покажется выгодным или просто необходимым сдать вещь в субаренду (поднаем), т.е. самому выступить в роли арендодателя вещи. На такой случай общие положения об аренде устанавливают, что арендатор, по общему правилу, вправе передавать арендованную вещь в субаренду только с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Нарушение этого правила влечет недействительность договора субаренды (см.постановление ФАС Московского округа от 30 мая 2006 г. по делу № КГ-А40/4485-06). Передача арендуемых помещений в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя является существенным нарушением условий договора и может быть признана основанием для расторжения договора аренды (см. постановление ФАС Московского округа от 4 мая 2005 г. по делу № КГ-А41/3236-05. Общее правило может быть сформулировано как обратное: см. например, нормы ГК об аренде транспортного средства. Передача вещи в субаренду может быть просто запрещена законом (п. 2 ст. 631 ГК РФ). При поднайме арендатор по-прежнему обязан вносить арендодателю установленную договором арендную плату, и он же должен вернуть арендованное имущество арендодателю (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

2. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму получения арендатором согласия арендодателя на передачу вещи в субаренду. Согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

3. Договор субаренды сохраняет свою силу и при перенайме (п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

4. Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ: договор субаренды действует на протяжении срока существования договора аренды, на основе которого он заключен (п. 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановление ФАС Московского округа от 03.03.2006 по делу № КГ-А40/709-06).

5. Судьба субаренды  связана с судьбой договора аренды. Если договор аренды ничтожен, недействительны и заключенные на его основе договоры субаренды. Досрочное прекращение договора аренды приводит к прекращению и договоров субаренды. При этом субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды вещи, находившейся в его пользовании, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды.

1.12. Перенаем

1. Арендатор вправе передать свои права аренды другому лицу лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, т.е. в порядке перенайма, путем внесения в уставный капитал, внесения в качестве паевого взноса (п. 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательствах, возникших из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. О форме такой сделки см. ст. 391 ГК РФ (см. также Постановление ФАС Московского округа от 12.10.2004 по делу № КГ-А40/8996-04). В отличие от договора субаренды в случае перенайма прежний арендатор выбывает из договора, а на его место вступает новый наниматель.

2. При перенайме договор субаренды сохраняет силу (п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

3. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Передача арендатором своих прав и обязанностей по договору может быть прямо запрещена законом (см., например,п. 2 ст. 631 ГК РФ).

4. Договор перенайма заключается по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя (ст. 391 ГК РФ). Нарушение этого требования влечет недействительность договора перенайма, вне зависимости от наличия факта его последующего одобрения арендодателем (см. постановление ФАС Московского округа от 14.04.2003 по делу № КГ-А40/2131-03). Возможен ли перенаем, предусмотренный п. 2 ст. 615 ГК РФ, в отношении части объекта аренды? Практика дает положительный ответ, см. постановление ФАС Московского округа от 12.09.2002 по делу № КГ-А40/5996-02.

1.13. Залог права аренды

1. Общее правило о необходимости получения согласия арендодателя на передачу арендных прав в залог см. в п. 2 ст. 615 ГК РФ,п. 4 ст. 6 Закона об ипотеке. Из этого общего правила возможны исключения, которые могут быть сформулированы и как диспозитивные, и как императивные: см. п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 9 ст. 22 ЗК, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

1.14. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (права хозяйственного ведения или права оперативного управления) на сданную в аренду вещь к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (так называемое «свойство следования», см. п. 1 ст. 617 ГК РФ). См. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.02.2005 по делу № А64-569/03-12. Свойство следования присуще лишь тем случаям, когда право собственности «переходит» от одного лица к другому, т.е. случаям правопреемства, когда право нового собственника производно от права старого. Если новый собственник приобретает свое право не производно, а первоначально (например, по приобретательной давности), аренда это право не обременяет.

2. Правило п. 1 ст. 617 ГК РФ 3 сформулировано как императивное, поэтому стороны не могут, ссылаясь на открытость перечня оснований для расторжения договора по требованию арендодателя, установить своим соглашением иной порядок. Иную точку зрения см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (постатейный). М.: ТК Велби, Проспект, 2003. Автор комментария к гл. 34 – А.А. Иванов. С. 255).

3. При перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи вещи в аренду (п. 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). При наличии же задолженности по арендной плате она должна быть уплачена прежнему арендатору.

4. В случае смерти гражданина-арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику (-ам), если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ). При аренде движимого имущества действует общее императивное правило п. 2 ст. 418 ГК РФ. Если арендатором выступает юридическое лицо, его ликвидация влечет прекращение договора аренды. В случае реорганизации юридического лица его правопреемник вступает в договор аренды независимо от того, является предметом договора движимое или недвижимое имущество.

§ 2. Особенности отдельных договоров аренды

2.1. Прокат

1. Обратите внимание на признаки, выделяющие этот договорный тип: субъектный состав договора и его предмет. Предмет договора проката – только движимые вещи; возможность проката транспортных средств – спорный вопрос (см. ниже). Определение договора дано в п. 1 ст. 626 ГК РФ. См. также Разъяснения «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"», утвержденные Приказом Министерства Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства от 20 мая 1998 г. № 160 (в ред. Приказа МАП РФ от 11.03.99 № 71).

2. Квалификация договора проката автомобиля (катера, мопеда и т.п.) остается спорным вопросом: это договор проката, договор «простой» аренды или договор аренды транспортного средства без экипажа (см. в разделе об аренде ТС)?

3. Предмет передается нанимателю во владение и пользование. Формально это может означать, что предоставление права пользования с сохранением владения за арендодателем не включается в предмет регулирования договора проката (см.:Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция. 2000. № 6).

4. Договор проката –консенсуальный, что обусловливает  необходимость регулирования обязанностей арендодателя по передаче предмета аренды (ст. 628 ГК РФ). Договор проката – публичный договор (п. 3 ст. 626 ГК РФ): он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях (п. 2 ст. 426 ГК РФ). Форма договора – простая письменная. Предельный срок проката - один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ).

5. Арендодатель – только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность именно по сдаче имущества в аренду. Арендатором же может быть как физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо. Пункт 1 ст. 626 ГК РФ не запрещает использование взятой напрокат вещи в предпринимательских целях, если это предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства (иное мнение см.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999. С. 149).

6. Редакция нормы п. 1 ст. 630 ГК РФ означает, что оплата, в отличие от общего правила, может производиться только в денежной форме. К договору проката не применяются правила ст. 621 ГК РФ.

7. Арендодатель обязан производить как капитальный, так и текущий ремонт сданного в прокат имущества. О правах и обязанностях сторон в случае обнаружения недостатков вещи см. ст. 629 ГК РФ.

8. В п. 2 ст. 631 ГК РФ установлен императивный запрет арендатору передавать вещи третьим лицам независимо от правовых оснований.

9. Арендатор вправе в любое время расторгнуть договор проката, предварительно предупредив об этом арендодателя за десять дней. Здесь мы сталкиваемся с установленной законом возможностью одностороннего и внесудебного отказа от договора. Арендодатель же может расторгнуть договор только по общим основаниям.

10. Можно выделить в качестве разновидности договора проката договор бытового проката – когда арендатором выступает гражданин, арендующий вещь для использования в бытовых целях. В таком случае к отношениям сторон применимы нормы Закона о защите прав потребителей. Подумайте, какие нормы указанного закона применимы в рассматриваемом случае – о передаче товара или оказании услуги.

2.2. Аренда транспортных средств

1. Договор выделяется в отдельный институт по признаку предмета договора, которым выступает транспортное средство. Применительно к аренде морских судов высказывается мнение, что это самостоятельный договорный тип (см., например,Ермолаев В.Г., Сиваков О.В. Морское право. Учебное пособие. М., 2005). Единого понимания термина «транспортное средство» не существует, что и приводит к разногласиям в квалификации того или иного типа договора аренды. Так, например, п. 1.2 Правил дорожного движения определяет велосипед как транспортное средство, имеющее два колеса или более и приводимое в движение мускульной силой людей, находящихся на нем.

2. Аренда морских, речных и воздушных судов урегулирована соответствующими кодексами, которые в большинстве своих норм устанавливают иные правила, нежели предписанные ГК как общие для всех договоров аренды транспортного средства. Это не противоречит ГК: в соответствии со ст. 641 ГК РФ и ст. 649 ГК РФ транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств. Путем буквального толкования можно прийти к выводу, что такие особенности могут быть установлены только транспортными уставами и кодексами, а не «обычными» федеральными законами. Таким образом, на долю ГК остается регулирование договоров аренды всех прочих транспортных средств, но в силу неопределенности этого понятия общие положения ГК об аренде транспортного средства остаются малоразработанными.

3. Проанализируйте положения ГК об аренде транспортных средств и нормы специальных законов. Является ли условие о сроке существенным для договоров аренды транспортного средства? О существенных условиях договора тайм-чартера и бербоут-чартера см. ст. 200 КТМ РФ, ст. 213 КТМ РФ, Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Статут, 2002.

4. Обратите внимание на диспозитивность норм об аренде судна, содержащихся в КВВТ (п. 1 ст. 60 КВВТ).

5. Как уже указывалось, нерешенной проблемой остается квалификация договора аренды автомобиля (катера, мопеда т.п.): это договор проката, договор «простой» аренды или договор аренды транспортного средства без экипажа? А. Кабалкин и Л. Санникова предлагают квалифицировать подобные отношения как договор проката (Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция. 2000. № 6). М.И. Брагинский и В.В. Витрянский полагают, что круг транспортных средств, которые могут быть предметом договора фрахтования на время, определяется требованиями к специальной квалификации экипажа, т.е. эксплуатация такого транспортного средства не может осуществляться непрофессионалами в этой области. На этом основании авторы считают, что аренда автомобиля должна регулироваться либо общими положениями о подряде, либо положениями о прокате (см.: М.И. Брагинский и В.В. Витрянский. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 505). Подумайте, какие практические последствия скрываются за этой проблемой.

6. Другой проблемой является отграничение договора аренды транспортных средств от договора перевозки. О наличии такой проблемы и ее практической значимости см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 4 июля 2006 г. № 2313/06,постановление Президиума ВАС РФ от 4 июля 2006 г. № 2316/06.

7. Если исходить из буквального содержания п. 1 ст. 632 ГК РФ, договор аренды транспортного средства с экипажем - реальный. Однако в соответствии со ст. 198 КТМ РФ, п. 6 ст. 60 КВВТ, ст. 104 ВК РФ договор аренды соответствующих транспортных средств сконструирован как консенсуальный. Подумайте, какие нормы подлежат применению.

8. Договор заключается в письменной форме (о форме договора применительно к аренде морского судна см.: Калпин А.Г. Комментарий к Кодексу торгового мореплавания РФ / Под редакцией доктора юридических наук, профессора Г.Г. Иванова. М.: СПАРК, 2000), но не требует государственной регистрации даже в том случае, когда предметом договора выступает имущество, отнесенное к недвижимости: морские, речные и воздушные суда (ст. 633 ГК РФ, ст. 643 ГК РФ).

9. Об обязательности государственной регистрации договоров аренды рыбопромысловых судов см. п. 1 Письма Департамента по рыболовству Министерства сельского хозяйства и продовольствия РФ от 3 августа 1998 г. № 43-52/1494 «О государственной регистрации сделок с рыбопромысловыми судами». Проанализируйте это письмо: соответствует ли оно ст. 198 КТМ РФ: является ли промысел рыбы видом торгового мореплавания? О понятии торгового мореплавания см. ст. 2 КТМ РФ. См. также: Калпин А.Г. Комментарий к Кодексу торгового мореплавания РФ / Под редакцией доктора юридических наук, профессора Г.Г. Иванова. М.: СПАРК, 2000

10. Согласно нормам об аренде транспортных средств, сформулированным непосредственно в ГК, такие договоры – реальные, поэтому вопрос об исполнении арендодателем обязанности по передаче имущества в аренду не встает. Однако специальные законы, нормы которых об аренде сформулированы как консенсуальные, придают этому аспекту отношений сторон достаточно большое значение. О специфике передачи судна см.: Калпин А.Г. Комментарий к Кодексу торгового мореплавания РФ / Под редакцией доктора юридических наук, профессора Г.Г. Иванова. М.: СПАРК, 2000. КВВТ устанавливает специальное правило, посвященное месту исполнению обязанности по передаче судна в аренду и по его возврату арендодателю: см. п. 5 ст. 60 КВВТ.

11. О применении к договорам аренды ТС правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) см. ст. 632 ГК РФ и ст. 642 ГК РФ.

12. Предоставление транспортного средства во временное пользование может сопровождаться оказанием услуг по управлению им и его технической эксплуатации. В зависимости от этого аренда транспортных средств разделяется на две разновидности - аренда транспортного средства с экипажем и аренда транспортного средства без экипажа.

Аренда транспортного средства с экипажем

1. В случае аренды транспортного средства с экипажем арендодатель не только предоставляет ТС арендатору, но и оказывает услуги по управлению им (ст. 632 ГК РФ). Решите: является ли такой договор смешанным или договором sui generis? О требованиях к предоставляемым арендодателем услугам по управлению и технической эксплуатации транспортного средства см.п. 1 ст. 635 ГК РФ; о требованиях к составу и квалификации экипажа см. п. 2 ст. 635 ГК РФ.

2. Члены экипажа, по-прежнему оставаясь работниками арендодателя и подчиняясь ему в вопросах управления и технической эксплуатации, обязан подчиняться распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства (см. п. 2 ст. 635 ГК РФ, ст. 206 КТМ РФ). Несмотря на то, что работники остаются связанными обязательствами по оплате их труда с арендодателем, расходы по оплате их труда и их содержанию несет арендатор (п. 2 ст. 635 ГК РФ, п. 1 ст. 218 КТМ РФ). О распределении обязанностей по содержанию транспортного средства (включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей) при аренде с экипажем см. ст. 634 ГК РФ.

3. При аренде транспортного средства с экипажем особый интерес вызывает применение норм ГК о сохранении договора аренды в силе при переходе права собственности на арендованное транспортное средство (см. п. 1 ст. 617 ГК РФ). Подумайте, в чем заключается юридическая специфика ситуации?

4. Поскольку арендодатель сохраняет контроль за технической эксплуатацией ТС, он считается не утратившим владение им, в силу чего за вред, причиненный ТС как источником повышенной опасности, отвечает как его владелец (ст. 640 ГК РФ, ст. 1079 ГК РФ). Иную точку зрения, согласно которой в описываемом случае мы можем видеть пример «двойного владения», см.: Калпин А.Г. Комментарий к Кодексу торгового мореплавания РФ / Под редакцией доктора юридических наук, профессора Г.Г. Иванова. М.: СПАРК, 2000.

Аренда транспортного средства без экипажа

1. Договор аренды, по которому арендодатель не «отягощен» обязанностью оказывать услуги по управлению транспортным средством. В законодательстве о торговом мореплавании носит название бербоут-чартера. Об отличиях договора бербоут-чартера от димайз-чартера см.: Калпин А.Г. Комментарий к Кодексу торгового мореплавания РФ / Под редакцией доктора юридических наук, профессора Г.Г. Иванова. М.: СПАРК, 2000. О содержании договора аренды судна без экипажа (бербоут-чартера) см. ст. 213 КТМ РФ. О наборе экипажа при аренде судна без экипажа см. ст. 217 КТМ РФ. О договоре субфрахтования судна без экипажа (суббербоут-чартер) см. ст. 215 КТМ РФ.

2. Распределение обязанностей по содержанию транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта, расходов на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, регулируется ст. 644 ГК РФ, ст. 646 ГК РФ. Сравните с общими положениями об аренде, а также с нормами, относящимися к договору аренды транспортного средства с экипажем.

3. Становясь владельцем транспортного средства, арендатор по договору аренды транспортного средства без экипажа несет деликтную ответственность по правилам ст. 648 ГК РФ, ст. 1079 ГК РФ, ст. 219 КТМ РФ.

4. Об особенностях сроков уплаты фрахта по договору бербоут-чартера см. п. 1 ст. 221 КТМ РФ. О последствиях неисполнения фрахтователем обязанности по уплате фрахта см. п. 2 ст. 208 КТМ РФ, п. 2 ст. 221 КТМ РФ, п. 4 и п. 5 ст. 65 КВВТ.

5. При аренде как транспортного средства с экипажем, так и без экипажа арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе сдавать транспортное средство в субаренду (п. 1 ст. 638 ГК РФ, п. 1 ст. 647 ГК РФ). Однако сдавать транспортное средство в субаренду условиях договора аренды с экипажем арендатор вправе лишь в том случае, если сам он арендовал транспортное средство без экипажа (п. 1 ст. 647 ГК РФ). При аренде как с экипажем, так и без экипажа арендатор вправе заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры без согласия арендодателя. Об условиях заключения таких договоров см. п. 2 ст. 638 ГК РФ и п. 2 ст. 647 ГК РФ. Об ответственности арендатора за повреждение арендованного транспортного средства см.:постановление ФАС Московского округа от 24 мая 2004 г. по делу № КГ-А40/3639-04.

2.3. Финансовая аренда (лизинг)

1. Определение лизинга см. в ст. 665 ГК РФ. 4 Обратите внимание 4 на структуру договорных связей: при лизинге заключаются двеосновных сделки: собственно договор лизинга и договор купли-продажи, заключаемый лизингодателем во исполнение уже заключенного договора лизинга.

2. Отношения финансовой аренды регулируются, помимо ГК РФ, Федеральным законом от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Необходимо учитывать положения Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Оттава, 28.05.1988).

3. Интереса во владении и пользовании предметом лизинга у лизингодателя нет. Таким образом, лизингодатель приобретает право собственности на предмет лизинга лишь затем, чтобы передать его во владение и пользование лизингополучателю. В случае если во владение и пользование передается имущество, уже приобретенное арендодателем ранее, договор не является договором лизинга (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 по делу № А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2,постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 апреля 2001 г. № Ф03-А37/01-1/442).

4. Обратите внимание на то, что ст. 666 ГК РФ определяет предмет договора лизинга (подлежащее передаче имущество) менее подробно, нежели ст. 3 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». В соответствии с п. 3 ст. 15 ФЗ «О лизинге» существенным условием договора выступает имущество, подлежащее передаче лизингополучателю. Проанализируйте эту норму. О каком имуществе идет речь: вещи индивидуально-определенной или генерической? Соотнесите эту норму с положениями о предмете договора в общих положениях об аренде: есть ли разница в формулировках?

5. В отличие от общих норм об аренде, ст. 665 ГК РФ и п. 2 ст. 11 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» устанавливают, что лизингополучатель всегда получает вещь и во владение, и в пользование.

6. ГК и ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» не определяют буквально, без согласования каких именно условий договор аренды не может считаться заключенным. По этому вопросу существуют разные точки зрения. Проанализируйте ст. 665 ГК РФ и ст. 15 ФЗ «О лизинге» и определите, какие условия должны считаться существенными.

7. Лизингополучатель вправе предъявлять требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и другие требования, установленные законодательством и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем, непосредственно продавцу предмета лизинга. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества.

8. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя (п. 1 ст. 670 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

9. Арендодатель по общему правилу не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Однако договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе (см. постановление Президиума ВАС РФ от 1 апреля 2003 г. № 9208/02, постановление ФАС Московского округа от 18.01.2005 по делу № КГ-А40/12614-04). Если ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе, арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК РФ).

10. Продавец должен быть уведомлен о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК РФ).

11. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК РФ). Продавец, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, должен передать предмет лизинга непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК РФ).

12. О последствиях просрочки передачи предмета лизинга см. п. 2 ст. 668 ГК РФ. Решите: является ли необходимым условием для применения последствий, установленных указанной нормой, установление вины лизингодателя? (См. также постановление ФАС Московского округа от 20.01.2005 по делу № КГ-А40/12254-04). 2

13. 4 Обратите внимание на установленные ст. 7 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» формы внутреннего и международного лизинга, которые имеют значение для целей налогообложения. Обратите внимание на то, отнесение каких субъектов к нерезидентам либо к резидентам является в этих целях определяющим. Как это соотносится с положениями ст. 3 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге? 4

14. При т.н. возвратном лизинге одно и то же лицо (первоначальный собственник имущества) выступает и в качестве продавца, и в качестве лизингополучателя: продав вещь лизингодателю, лизингополучатель получает его обратно, но уже на условиях договора лизинга. Относятся ли подобные сделки к собственно лизинговым, является предметом дискуссии. Почему, на Ваш взгляд, подобные сделки оформляются именно как лизинг, а не как смешанный договор?

Аргументы «ЗА» см.:

Постановление Президиума ВАС РФ по делу № 9010/06 от 16.01.2007.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Под редакцией доктора юридических наук, профессора Т.Е. Абовой и доктора юридических наук, профессора А.Ю. Кабалкина.

Аргументы «ПРОТИВ»:

М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. Издание 4-е, стереотипное.

Гражданское право. Часть вторая: учебник // отв. ред. В.П. Мозолин. Юристъ, 2004

15. Пункт 3 ст. 11 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» устанавливает право лизингодателя изъять предмет лизинга у лизингополучателя в случаях и в порядке, которые предусмотрены законодательством и договором лизинга. Что, если договором такой порядок не предусмотрен?

16. Согласно общему правилу обязанность осуществлять техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивать его сохранность, а также осуществлять капитальный и текущий ремонт предмета лизинга возлагается на лизингополучателя. Это правило может быть изменено соглашением сторон (п. 3 ст. 17 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

17. 4 О судьбе права 4 собственности на предмет лизинга после выплаты всех лизинговых платежей см. п. 1 ст. 19 ФЗ «О лизинге»; об обязанности возврата предмета лизинга – п. 4 ст. 17 ФЗ «О лизинге». Об ответственности лизингополучателя за несвоевременный возврат предмета лизинга см. п. 5 и п. 6 ст. 17 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». 4 4

2.4. Аренда недвижимости

1. Аренда недвижимости регулируется прежде всего нормами § 4 Главы 34 ГК (Аренда зданий и сооружений). Положения об аренде иных объектов недвижимости содержатся и в других законах. Регулирование аренды земельных участков, например, содержится в ст. 22 ЗК РФ. На практике большое значение для регулирования рассматриваемых отношений имеет Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

2. Основным элементом, выделяющим аренду недвижимости в самостоятельный вид арендных договоров, выступает его предмет – недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Отношения, касающиеся аренды транспортных средств, относимых законом к недвижимому имуществу, регулируются положениями об аренде транспортных средств.

3. В соответствии с существующей в России системой регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при заключении договоров аренды недвижимости по общему правилу требуется государственная регистрация таких сделок (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Однако обратите внимание на исключение из этого правила, сделанное в п. 2 ст. 651 ГК РФ. Необходимо помнить, что это исключение относится только к таким объектам недвижимости, как здания и сооружения, а также помещения (см.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). О необходимости регистрации договоров аренды земельных участков в зависимости от срока аренды см. ч. 2 ст. 26 ЗК РФ. Регистрация права аренды не производится (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

4. Специальные требования предъявляются и к форме договора аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Исходя из требований законодательства о регистрации прав и сделок с недвижимостью можно сделать вывод о том, что это правило распространяется и на договоры аренды другой недвижимости.

5. Договор аренды недвижимости может быть заключен как с указанием срока, так и без такого указания. В последнем случае действует правило п. 2 ст. 610 ГК РФ. О возможности указания в договоре аренды здания или сооружения срока уведомления о намерении расторгнуть договор, который во много раз превышает сроки, установленные ст. 610 ГК РФ, см. Определение ВАС РФ от 23.04.2008 N 4942/08 по делу N А41-К1-14969/07.

6. Необходимость государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, помещений и земельных участков связывается с установленным в этих договорах сроком аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ; ч. 2 ст. 26 ЗК РФ). Обратите внимание на то, подлежит ли государственной регистрации договор аренды указанных объектов в том случае, если он заключается на неопределенный срок (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

7. Поскольку использование нанимателем арендованных им здания или сооружения невозможно без использования земельного участка, на котором они находятся, действует правило, установленное ст. 652 ГК РФ, см. также п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Несколько иначе определяются права на пользование земельным участком под зданием нанимателя помещения в этом здании. Указаний в законе по этому вопросу нет. Об этом см.: ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ № 9289/04 от 01.02.2005; ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ № 11301/04 от 01.02.2005. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО № КА-А40/11224-03 от 20.01.2004. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО от 13.06.2007, 05.06.2007 № КА-А40/4838-07-2 по делу № А40-57595/06-108-299.

8. В связи со спецификой владения недвижимостью, которая не может перемещаться из сферы хозяйственного господства одного лица в сферу такого господства другого, передача здания и сооружения нанимателю осуществляется в соответствии с правиламист. 655 ГК РФ.

9. Об иных, кроме предмета, существенных условиях договора аренды недвижимости см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, ч. 3 ст. 65 ЗК. Размер арендной платы в договоре аренды недвижимости является существенным условием, о последствиях его несогласования сторонами договора см. п. 1 ст. 564 ГК РФ. О том, включает ли установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, см. п. 2 ст. 654 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 12.02.2009 № 608/09 по делу А27-2761/2008-7. Поскольку реальное использование предмета аренды по назначению без потребления электроэнергии не представляется возможным, обеспечение сданной в аренду недвижимости электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания часто является обязанностью арендодателя. Расходы арендатора на ее использование могут являться составляющей арендной платы (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2008 № 4855/08). При этом соглашение между арендодателем и арендатором, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону (Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.04.2000 № 7349/99). Арендная плата за пользование недвижимым имуществом в таком случае может состоять из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть является фиксированной и представляет собой собственно плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывается из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.03.2009 № 6219/08). Договором аренды также может быть предусмотрена постоянная арендная плата, а платежи за коммунальное обслуживание предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений. О вопросах взимания НДС при указанных способах определения арендной платы см. письмо ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ «По вопросу применения НДС при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества».

2.5. Аренда предприятия

1. Предметом договора аренды выступает предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, то есть объект права. О понятии предприятия см. в ст. 132 ГК РФ. Будущее предприятия как объекта права неопределенно: см. п. 3.4. Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ, 2009. № 11. Примерный состав предприятия, передаваемого в аренду, указывается в п. 1 ст. 656 ГК РФ. Сравните состава предприятия, передаваемого в аренду и состав предприятия, указанный в общей норме-дефиниции ст. 132 ГК РФ. Обратите внимание на то, что в состав предприятия могут входить и объекты, не являющиеся вещами. Поскольку деятельность предприятия зачастую связана с получением различного рода разрешений (лицензий), выдаваемых в публичном порядке, в п. 2 ст. 656 ГК РФ регулируется возможность передачи таких разрешений арендатору вместе с предприятием.

2. Договор аренды предприятия заключается в форме, традиционной для договоров с недвижимостью – см. п. 1 ст. 658 ГК РФ, о последствиях несоблюдения такого требования говорит п. 3 ст. 658 ГК РФ.

3. Требование о государственной регистрации договора аренды предприятия не зависит от срока договора – см. п. 2 ст. 658 ГК РФ.

4. Поскольку в состав предприятия, передаваемого в аренду, могут быть включены и обязательства перед третьими лицами, п. 1 ст. 657 ГК РФ конкретизируют правила п. 1 ст. 391 ГК РФ. О возможном поведении кредитора, не согласного с переводом долга на арендатора предприятия см. п. 2 ст. 657 ГК РФ и п. 3 ст. 657 ГК РФ. Обратите внимание на то, что ГК не устанавливает, за какое именно время до передачи предприятия кредитор по передаваемым вместе с предприятием требованиям должен быть уведомлен о предстоящей передаче.

5. Полномочия арендатора в отношении предприятия достаточно широки и выходят за рамки традиционных представлений о полномочиях нанимателя. По общему правилу, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе распоряжаться имуществом, входящим в состав предприятия, производить его реконструкцию и совершать иные действия, указанные в ст. 660 ГК РФ. В любом случае действия арендатора не должны привести к обесцениванию предприятия.

6. О распределении обязанностей по содержанию предприятия см. ст. 661 ГК РФ. Установленное в указанной норме распределение обязанностей обусловлено характером предприятия как действующего имущественного комплекса, как текущий, так и капитальный ремонт которого должны согласовываться с планом работы предприятия. Примечательно, что правило п. 1 ст. 661 ГК РФ о субъекте обязанности по проведению как текущего, так и капитального ремонта императивно. В то же время отличается от общих положений о договоре аренды и положение ст. 662 ГК РФ о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

7. Поскольку предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, зачастую «на ходу», какие-либо непредвиденные перипетии в судьбе договора могут существенно сказаться не только на сторонах этого договора и самого предприятия, но и на интересах большого числа кредиторов и публичных интересах. Поэтому правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора применяются к договору аренды предприятия с учетом положений ст. 663 ГК РФ. Необходимо отметить, что указанная норма прямо не указывает те меры, которые могут быть предприняты судом для защиты интересов кредиторов арендатора и арендодателя, других лиц и общественных интересов. Предполагается, что суд должен исходить из обстоятельств каждого конкретного дела. Отметим, что в отношении договоров аренды предприятия действуют общие правила о признании сделок недействительными.

Тема 5. Аренда зданий и сооружений, аренда предприятий Тема 6. Договор безвозмездного пользования (ссуды) § 1. Понятие договора

В самом общем плане ссуда есть безвозмездная аренда. Сходство институтов обусловило то, что к отношениям сторон договора ссуды применяются положения «арендных» норм ст. 607 ГК РФ, п. 1 ст. 610 ГК РФ, абзаца первого п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 1, п. 3 ст. 615 ГК РФ, п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 1, п.3 ст. 623 ГК РФ. Однако отличия между этими институтами не ограничиваются безвозмездностью отношений. Как и договор аренды, ссуда опосредует возможность временного пользования чужой вещью. Обратите внимание на то, что ГК говорит только о пользовании, а не о владении и/или пользовании, как в случае с арендой. Этим может быть объяснено правило ст. 697 ГК РФ. Между тем содержание ст. 691 ГК РФ, ст. 692 ГК РФ, ст. 695 ГК РФ, ст. 696 ГК РФ приводит к выводу, что в рамках договора ссуды владение вещью также может передаваться. В связи с этим в случае причинения вреда источником повышенной опасности, переданным в ссуду, возможна коллизия норм ГК о ссуде и деликтной ответственности.

Отсутствие в ГК указания на владение ссудополучателя ставит вопрос и о возможности применения последним средств защиты, предусмотренных ст. 305 ГК РФ.

Отличием от общих положений о договоре аренды выступает и то, что договор ссуды может быть построен как по консенсуальной, так иреальной модели (п. 1 ст. 689 ГК РФ) Об этом см.: Симолин А.А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве // Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. М.: Статут, 2005. С. 239 и след.

Несмотря на то, что договор безвозмездный, он остается синаллагматическим, так как на ссудополучателе лежит обязательство по возврату вещи. О дву- или одностороннем характере договора ссуды см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. М.: Статут, 2002.

Иначе, чем в аренде, распределяется и риск случайной гибели или случайного повреждения переданной в ссуду вещи. Так, на ссудополучателя в императивном порядке возлагается такой риск в случаях, указанных в ст. 696 ГК РФ (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 декабря 2005 г. N 10678/05). Надо полагать, что в остальных случаях риск случайной гибели или случайного повреждения вещи распределяется согласно общему правилу ст. 211 ГК РФ.

§ 2. Предмет договора

Предметом договора, как и при аренде, выступают вещи, как движимые, так и недвижимые. При этом ГК не указывает на различия в передаче в ссуду движимых и недвижимых вещей.

По вопросу о предмете договора ссуды ГК дает отсылку к ст. 607 ГК РФ. Иное, нежели вещи, имущество (права, объекты интеллектуальной собственности, бездокументарные ценные бумаги и т.д.) в ссуду переданы быть не могут. Временное использование таких благ может быть опосредовано иными юридическими конструкциями (например, при помощи лицензионного договора: ст. 1235 ГК РФ). Не может выступать в качестве предмета договора ссуды доля в праве собственности на вещь, поскольку она представляет собой право. В то же время часть вещи (здания, помещения, земельного участка, судна) признается практикой в качестве объекта возможной аренды (см. ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», например: постановление ФАС Московского округа от 11.02.2005 по делу № КГ-А40/440-05, постановление ФАС Московского округа от 17.05.2005 по делу № КГ-А40/3783-05, постановление ФАС Центрального округа от 14.06.2005 по делу № А08-11845/04-1, постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2004 по делу № А49-8762/03-157А/7), а значит, и ссуды. См. также: Васильев Г.С., Рыбалов А.О. «Часть вещи» как объект аренды // Закон. 2007. № 5.

Пункт 1 ст. 607 ГК РФ устанавливает, что предмет договора аренды (а стало быть – и ссуды) должен быть непотребляемой вещью (не теряющей своих натуральных свойств в процессе ее использования). Закон следует понимать так, что предмет договора ссуды не должен быть потреблен в процессе его использования, иными словами, цель использования не должна подразумевать потребление. В ссуду может быть передана и вещь, потребляемая в принципе, однако в таком случае именно она и должна быть возвращена в натуре. В качестве примера можно привести наем потребляемых вещей на выставку, «на показ» (см.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 459).

В случае передачи вещи под условием возвращения не этой же самой, но такой же вещи отношения сторон регулируются ст. 807 ГК РФ.

Указание п. 3 ст. 607 ГК РФ в учебной и научной литературе чаще всего понимается так, что предметом договора ссуды может быть только индивидуально-определенная вещь. Между тем буквально из текста закона это не следует. Индивидуализация вещи неизбежно произойдет при ее передаче ссудополучателю, и именно эту, уже индивидуально-определенную, вещь ссудополучатель должен вернуть ссудодателю.

§ 3. Стороны договора

Ссудодатель. Передача вещи в ссуду является частным случаем распоряжения имуществом. Следует обратить внимание на прямое указание закона на то, кто может быть ссудодателем (п. 1 ст. 690 ГК РФ). Из этого следует невозможность заключения договора в отношении вещи, которая будет создана или приобретена лицом в будущем («будущей вещи»).

Необходимо помнить, что для хозяйственных обществ и ГУПов заключение договора ссуды (по аналогии с договором аренды) может быть сочтено крупной сделкой с учетом срока договора и стоимости передаваемого имущества. В таком случае должна быть соблюдена установленная законом процедура совершения подобной сделки (см. п. 34 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). О том, что при передаче в безвозмездное пользование (по договору ссуды) отчуждения имущества не происходит см. Постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2004 по делу № Ф09-2472/04-ГК.

Пунктом 2 ст. 690 ГК РФ установлены специальные правила, ограничивающие право коммерческих организаций по передаче имущества в ссуду.

Если сторонами договора ссуды выступают коммерческие организации, на их отношения не распространяется запрет, установленный ч. 4 ст. 575 ГК РФ (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (постатейный). Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2003. С. 363). Иное мнение см.: Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право. Отв. редактор Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 522.

Помимо собственников, самостоятельными правомочиями сдавать имущество в аренду могут субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения.

Необходимо помнить, что право оперативного управления имеет три разновидности:

• право оперативного управления учреждений,

• право оперативного управления автономных учреждений и

• право оперативного управления казенных предприятий

• многие исследователи также считают правом оперативного управления и право учреждения на имущество, полученное им в результате разрешенной самостоятельной деятельности.

О возможности распоряжения учреждением переданным ему имуществом см. п. 1 ст. 298 ГК РФ. О возможности распоряжения имуществом автономного учреждения – см. абз. 2 п. 1 ст. 298 ГК РФ. О праве учреждения распоряжаться имуществом, полученным за счет самостоятельных доходов см. п. 2 ст. 298 ГК РФ.

О возможности государственного или муниципального предприятия передавать в ссуду движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, см. п. 3 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

О возможности федерального казенного предприятия передавать в ссуду принадлежащее ему имуществом см. п. 1, 2 ст. 19 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Арендатором, по общему правилу, может выступать любое лицо. Как ограничение правоспособности лица быть ссудополучателем может быть расценено положение п. 2 ст. 690 ГК РФ.

На стороне как ссудодателя, так и ссудополучателя могут выступать несколько лиц.

§ 4. Срок договора

Статья 689 ГК РФ говорит о временном характере пользования вещью ссудополучателем. «Арендная» ст. 610 ГК РФ говорит о том, какой характер может иметь эта «временность».

Если договор ссуды заключен без указания срока, то в отношении его расторжения действует правило, схожее с установленным для аренды (п. 1 ст. 699 ГК РФ). В случае заключения договора на определенный срок ссудополучатель имеет право на односторонний отказ от договора на условиях, предусмотренных п. 2 ст. 699 ГК РФ.

Если ссудополучатель продолжит пользоваться имуществом после истечения установленного договором срока при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, действует правило п. 2 ст. 621 ГК РФ.

§ 5. Форма договора, требование к государственной регистрации

ГК РФ не предъявляет специальный требований к форме договора ссуды, в том числе и к форме договора ссуды недвижимости и не распространяет на эти случаи нормы главы об аренде. Из этого можно сделать вывод, что к форме договора ссуды как движимого, так и недвижимого имущества предъявляются общие требования (см. Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право. Отв. редактор Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 523). Иной взгляд см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (постатейный). Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2003. С. 364.

Государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом подлежат в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ, ст. 164 ГК РФ и ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним». На их основании можно сделать вывод как о необходимости регистрации договора ссуды недвижимости (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (постатейный). Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2003. С. 364), так и об отсутствии такой необходимости (см.: Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право. Отв. редактор Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 523).

При разрешении этого вопроса необходимо обратить внимание на то, что

1. государственной регистрации может подлежать как сделка, так и право, возникающее при ее исполнении. Нельзя путать эти две формы регистрации.

2. Право, возникающее из исполнения договора ссуды ссудодателем, является обременением права на недвижимое имущество. Обременение права на недвижимое имущество регистрируется по правилам абз. 2 п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

3. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации по правилам абз. 1 п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

§ 6. Права сторон

Права ссудополучателя. Ссудополучатель в случае заключения консенсуального договора ссуды прежде всего имеет право требовать ему передачи вещи. Однако последствия неисполнения этой обязанности ссудодателем установлены иные, чем в общем правиле, предусмотренном ст. 398 ГК РФ. В нашем случае наступают последствия, указанные в ст. 692 ГК РФ. Расторжение договора возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ). ГК не дает ссудополучателю права на односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора). Так как у ссудополучателя обычно отсутствуют какие-либо обязанности по неисполненному ссудодателем договору ссуды, обращение первого в суд с иском о расторжении договора просто нецелесообразно; договор умрет своей смертью. Однако возможны и более сложные случаи. Так, обязательство ссудополучателя по возврату вещи может быть обеспечено, например, залогом. В таком случае ссудополучателю придется добиваться расторжения договора в судебном порядке. С учетом длительности процедуры может оказаться проще воспользоваться возможностью, предоставленной ст. 699 ГК РФ.

Вопрос о поступлениях, полученных в результате использования имущества, решается согласно правилу ст. 136 ГК РФ.

В отличие от передачи самой вещи-предмета договора, в случае непередачи ссудодателем принадлежностей и документов на вещь, без которых вещь не может быть использована по назначению, права ссудополучателя несколько шире: см. п. 2 ст. 691 ГК РФ.

Обращает на себя внимание ограничение ответственности ссудодателя за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование (п. 1 ст. 693 ГК РФ). Если в переданной вещи ссудополучателем обнаружены недостатки (кроме указанных в п. 3 ст. 693 ГК РФ), он вправе требовать от ссудодателя лишь совершения действий, предусмотренных п. 1 ст. 693 ГК РФ.

Вещь должна быть передана и без «юридических» изъянов, так как передача вещи в ссуду не прекращает прав третьих лиц на нее. Поэтому ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь. Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право прибегнуть к мерам, установленным абз. 2 ст. 694 ГК РФ.

Ссудополучатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора ссуды в случаях, указанных в п. 1, п.2 ст. 699 ГК РФ. Обратите внимание на то, что закон не допускает возможности сторонам предусмотреть договором возможность отказа от договора в одностороннем порядке в иных случаях. Потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке ссудополучатель вправе в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 698 ГК РФ.

В случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица-ссудополучателя судьба договора определяется согласно правилу ст. 701 ГК РФ. Реорганизация юридического лица-ссудополучателя не влечет прекращения договора – п. 2 ст. 700 ГК РФ.

Права ссудодателя. Ссудодатель прежде всего может требовать возврата вещи на условиях, указанных в п. 1 ст. 689 ГК РФ.

В течение срока договора ссудодатель вправе требовать от ссудополучателя несения бремени содержания вещи на основании ст. 695 ГК РФ. С учетом того, что ГК не говорит о передаче вещи во владение ссудополучателя, возложение на последнего обязанности (пусть и установленной диспозитивно) несения как текущего, так и капитального ремонта вещи выглядит странным.

Ссудодатель вправе отказаться от договора ссуды в случае, указанном в п. 1 ст. 699 ГК РФ. Обратите внимание на то, что закон не допускает возможности сторонам предусмотреть договором возможность отказа от договора в одностороннем порядке в иных случаях. Потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке ссудодатель вправе в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 698 ГК РФ.

§ 7. Свойство следования прав ссудополучателя

Свойство следования прав ссудополучателя установлено п. 1 ст. 700 ГК РФ. Из буквального прочтения нормы следует, что свойством следования обладают лишь права ссудополучателя, являющиеся обременением прав нового собственника вещи. Таковыми можно считать только права владения и пользования вещью ссудополучателем, но не его право требовать передачи вещи во владение и пользование при консенсуальном договоре ссуды.

Смерть гражданина-ссудодателя либо реорганизация или ликвидация юридического лица-ссудодателя не влечет прекращения договора ссуды, поскольку право собственности на вещь в таком случае переходит к другому лицу (п. 2 ст. 700 ГК РФ).

Дискуссионным является вопрос: сохраняются ли права ссудополучателя при обращении на него взыскания по долгам ссудодателя? С учетом положений п. 1 ст. 700 ГК РФ и при отсутствии специальных указаний об обратном нет оснований для вывода о прекращении договоров ссуды случаях реализации предмета договора при обращении на него взыскания; есть, однако, специальное указание п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке. См.: Новоселова Л.А. Судьба прав арендатора (нанимателя) имущества, проданного в результате обращения на него взыскания в судебном порядке // Хозяйство и право. 2005. № 11.

§ 8. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи

Если в результате использования вещи, переданной в ссуду, будет причинен вред третьему лицу, действует правило ст. 697 ГК РФ. Логика указанной нормы могла бы быть понятна в случае, если бы предмет ссуды не передавался во владение ссудополучателя. Между тем, как уже отмечалось, чаще всего вещь по договору ссуды передается именно во владение (и пользование) ссудополучателя. Поэтому при действующей редакции может возникнуть коллизия ст. 697 ГК РФ и ст. 1079 ГК РФ, если в ссуду был передан, например, автомобиль (см.: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. М.: Издательство «Статут», 2002, Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (постатейный). Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2003. С. 369). Определение же того, какая норма должна быть квалифицирована как специальная, всегда может быть подвергнуто сомнению.

§ 9. Прекращение договора

Договор ссуды может быть расторгнут ссудодателем или ссудополучателем в случаях, указанных в ст. 698 ГК РФ. Кроме того, с учетом безвозмездного характера отношений сторон ГК устанавливает и специальные правила отказа от договора даже в том случае, если он заключен с указанием срока – ст. 699 ГК РФ.

Тема 7. Жилищное право § 1. Понятие жилищного законодательства

1. Сфера действия ЖК РФ. Жилищным законодательством признается совокупность норм, регулирующих отношения, указанные вч. 1 ст. 4 ЖК РФ. Обратите внимание на комплексный характер жилищного законодательства, включающего в себя нормы как частноправового, так и публично-правового характера. Как совершенно справедливо указывал М.М. Агарков, в качестве частноправовых или публично-правовых могут быть квалифицированы лишь нормы права, а не тексты законов и иных нормативных актов. Как известно, гражданское право отнесено Конституцией РФ к компетенции Российской Федерации. Иначе обстоит дело с жилищным законодательством – см. п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ. При том, что к сфере жилищного законодательства Жилищным кодексом РФ отнесены и те отношения, которые могут быть признаны и отношениями гражданско-правовыми (например, пользование жилыми помещениями частного жилого фонда), возникает риск вторжения регионального законодательства в сферу гражданско-правового регулирования. Этот риск несколько снижается благодаря правилу ч. 8 ст. 5 ЖК РФ. Между тем ч. 1 ст. 4 ЖК РФ, перечисляющий отношения, регулируемые жилищным законодательством, относит к таковым, например, отношения по пользованию жилым помещением, пользованию общим имуществом собственников жилых помещений, т.е. вторгается в сферу определения полномочий собственника. Чтобы избежать регионального правотворчества в такой чувствительной сфере, как гражданское право, более правильным подходом было бы установление правила, согласно которому лишь нормы, которые можно определить как публично-правовые, могут быть отнесены к предмету ведения регионального законодателя. Разграничению компетенции федеральных, региональных и местных властей в сфере жилищного законодательства посвящены статьи 12, 13, 14 ЖК РФ. Обратите внимание на специфику компетенции местного самоуправления в Санкт-Петербурге и Москве.

2. Приоритет ЖК РФ в регулировании жилищных отношений.  Жилищный кодекс РФ, как и многие кодифицированные акты, принятые после ГК РФ, содержит норму о разрешении коллизий норм ЖК РФ, регулирующих жилищные отношения, и норм, содержащихся в других нормативных актах и регулирующих те же отношения – ч. 8 ст. 5 ЖК РФ. О возможности установления такого правила см. Постановление Конституционного Суда РФ от 29.06.2004 № 13-П «ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ СТАТЕЙ 7, 15, 107, 234 И 450 УГОЛОВНО-ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЗАПРОСОМ ГРУППЫ ДЕПУТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ».

3. Действие ЖК РФ во времени. Жилищный кодекс РФ, принятый 22.12.2004 и вступивший в силу с 01.03.2005, существенно изменил регулирование жилищных отношений, причем зачастую не в пользу граждан, особенно занимающих жилые помещения по договорам социального найма. В связи с этим актуален вопрос о действии норм нового ЖК РФ во времени. Этот вопрос разрешен ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ст. 6 ЖК РФ.

§ 2. Жилищный фонд

1. Понятие жилого помещения.

Системообразующим для жилищного  законодательства выступает понятие жилого < помещения. О понятии жилого помещения см.: Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. № 8; Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9, Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. № 3; о понятии помещения см.: Иголкина Н.Л. К вопросу о нежилом помещении как самостоятельном объекте гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права. Сборник статей. М.: Норма, 2004. Вып. 8. С. 173-196. В отличие от ряда зарубежных правопорядков, наше право признает как нежилые, так и жилые помещения объектами права; возможен другой подход, при котором приобретается не право собственности на помещение в здании, а доля в праве собственности на все здание, на основе которой лицо уже получает право пользования определенным помещением (см. Интервью с Е.А. Сухановым // Закон. 2006. № 9. С. 7). Понятие жилого помещения, выступающего объектом жилищных прав, дано в ст. 15 ЖК РФ и ст. 16 ЖК РФ. Виды жилых помещений указаны в ст. 16 ЖК РФ. Обратите внимание на то, что в отличие от индивидуального жилого дома многоквартирный жилой дом не может быть отнесен к жилым помещениям, а потому сам по себе объектом жилищных прав не является, его определение дано в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Жилые помещения, относясь к недвижимому имуществу, подпадают под соответствующий правовой режим. Так, согласно общему правилу производится регистрация права собственности и ограниченных вещных прав на жилые помещения (ст. 18 ЖК РФ).

2. Понятие жилищного фонда. Жилые помещения могут находиться как в частной, так и публичной собственности (собственности России, ее субъектов или муниципальных образований). Совокупность жилых помещений, находящихся на территории России, составляет так называемый жилищный фонд, определение которого дано в ст. 19 ЖК РФ. Жилищный фонд подлежит учету: см. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации». Однако только в публичном (государственном или муниципальном) жилищном фонде выделяются жилищный фонд социального использования и специализированный жилищный фонд, о назначении которых см. ч. 3 ст. 19 ЖК РФ. Если частные лица будут использовать принадлежащие им жилые помещения в аналогичных целях, такие отношения ЖК регулироваться не будут.

3. Целевое использование жилого помещения. Гражданские права могут быть ограничены в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК РФ. С таким случаем мы имеем дело, говоря о праве собственности на жилые помещения. Здесь такое ограничение обусловлено, по всей видимости, традиционным пониманием жилищного фонда как крайне ограниченного ресурса. Содержание права собственности на жилое помещение несколько ограничено в сравнении с общим правилом (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ): жилое помещение как частного, так и публичного жилищного фонда может быть использовано лишь по назначению, указанному в ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ. Целевое использование жилья выступает одним из принципов жилищного права. За использование жилых помещений не по назначению установлена административная ответственность: ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ. Применение мер административной ответственности не препятствует и применению гражданско-правовых санкций. Санкция за нарушение указанного принципа, а также за бесхозяйственное обращение с жилым помещением установлена ст. 293 ГК РФ. Обратите внимание на то, при каких условиях допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности – ч. 2 ст. 17 ЖК РФ. О допустимости размещения в жилом помещении промышленного производства см. ч. 3 ст. 17 ЖК РФ.

4. Признание помещения пригодным (непригодным) для проживания.  Помещение может быть признано жилым лишь в случае его соответствия определенным критериям, общий смысл которых в том, пригодно ли такое помещение для постоянного проживания человека. Признание помещения пригодным или непригодным для проживания производится в соответствии со специальной процедурой, установленной Правительством РФ – см. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Положением установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение. Рассмотрите эти критерии – пункты 9-32 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания указаны в п. 33-41 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Признание помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в соответствии с п. 7 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. По результатам обследования помещения комиссия может принять одно из следующих решений:

   • о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

   • о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

   • о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии. Заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания представляется в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления. Этот орган, в свою очередь, должен издать распоряжение с указанием о дальнейшем использовании этого помещения (п. 49 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47). Заключение межведомственной комиссии о пригодности (непригодности) помещения для постоянного проживания является юридическим фактом, на основании которого помещение либо входит в жилищный фонд, либо выбывает из него. Установленные указанным актом критерии применяются к помещениям, относящимся как к публичной, так и частной собственности. Обратите внимание на то, властями какого уровня принимается решение о соответствии помещения, находящегося в частной собственности, критериям жилого помещения – см. п. 8 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Если дом, в котором расположены жилые помещения, признан подлежащим сносу, к лицам, проживающим в таком доме на условиях социального найма, применяются правила ст. 86 ЖК РФ. Если жилое помещение признано непригодным для проживания – правила ст. 87 ЖК РФ. ЖК РФ не устанавливает, как в таком случае поступать с собственниками жилых помещений в доме, подлежащим сносу. Позицию Верховного Суда РФ по этому вопросу см.: п. 38 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года».

5. Перевод жилых помещений в категорию  нежилых и наоборот. Жилое помещение может изменять свой правовой режим, переходя в разряд помещений нежилых, и наоборот и в результате волеизъявления лица, которому оно принадлежит. Такой перевод может осуществить только собственник (управомоченное им лицо), но не наниматель. Перевод осуществляется на основании заявления собственника органом местного самоуправления (в Санкт-Петербурге и Москве – органами власти этих субъектов). См.: постановление Правительства Санкт-Петербурга от 31 августа 2005 г. № 1272 «О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге». Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение указаны в ст. 22 ЖК РФ, порядок такого перевода – в ст. 23 ЖК РФ. Закон содержит закрытый перечень документов, необходимых для перевода (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Несмотря на установленный законом принцип целевого использования жилых помещений отказ в переводе их в категорию нежилых по мотиву нецелесообразности не допускается. Обратите внимание на правило, установленное относительно перевода помещения из одной категории в другую в том случае, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц – ч. 2 ст. 22 ЖК РФ и ч. 4 ст. 22 ЖК РФ. Нормы ЖК о переводе помещения из разряда жилых в нежилые сформулированы таким образом, чтобы перевод жилого помещения в разряд нежилого не сказался на интересах собственников соседних жилых помещений, обусловленных тем, что жилые помещения чаще всего находятся в тесном соседстве друг с другом, имеют общую инфраструктуру и единый доступ (см. ч. 2 ст. 22 ЖК РФ, ч. 3 ст. 22 ЖК РФ). См.: Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. № 8. Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, все же переведено в категорию нежилых, действует правило ст. 87 ЖК РФ.

6. Переустройство или перепланировка жилого помещения.

Помимо перевода в категорию нежилых, жилое помещение можетподвергнуться переустройству или перепланировке. Понятие переустройства раскрывается в ч. 1 ст. 25 ЖК, определение перепланировки дается в ч. 2 ст. 25 ЖК. Обратите внимание, что в обоих случаях речь идет об изменениях в тех характеристиках, которые вносятся в технический паспорт. О техническом паспорте помещения и его содержании см.Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»). 9<

Переустройство или перепланировка проводятся в разрешительном порядке – см. ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, независимо от того, о каком жилом помещении идет речь – о квартире или индивидуальном жилом доме. Форму соответствующего заявления см.: Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». Необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство. Часть 2 ст. 26 ЖК РФ говорит о том, что с заявлением о получении разрешения на переустройство или перепланировку может обратиться лишь собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо). В то же время ст. 29 ЖК РФ устанавливает правила на случай самовольного переустройства или перепланировки, произведенной нанимателем по договору социального найма. Из этого делается вывод, что и наниматель по договору социального найма может обратиться за разрешением на переустройство или перепланировку (см.: Сергеев А.П. Жилищное право. Учебник. М.: КНОРУС, 2006. С. 24). Однако буквальное прочтение закона приводит скорее к выводу о том, что наниматель не уполномочен на проведение перепланировки или переустройства, но санкции на случай их неправомерного проведения закон устанавливает; кроме того, в некоторых случаях такие самовольные изменения могут быть оставлены в силе судом (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Представьте, что разрешение на переустройство/перепланировку дается органом местного самоуправления, а наймодателем по договору социального найма выступает субъект РФ. Обратите внимание на то, что ст. 678 ЖК РФ позволяет нанимателю производить с согласия наймодателя «переустройство и реконструкцию» жилого помещения.

После представления заинтересованным лицом документов, указанных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, полномочный орган в течение срока, установленного ч. 4 ст. 26 ЖК РФ, принимает решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (см.Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения») или об отказе в согласовании. Основания для отказа указаны в ст. 27 ЖК РФ.

Если переустройство или перепланировка осуществлена с нарушением установленного порядка, дальнейшие события могут развиваться по двум направлениям. В первом случае, благоприятном для собственника (нанимателя) он может прибегнуть к помощи суда с тем, чтобы легитимировать произведенные изменения (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ); вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2006 года. Ответы на вопросы. Вопрос 6. http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=4535. Положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета органам местного самоуправления согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2006 года. Ответы на вопросы. Вопрос 6.http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=4535). См. также: Справка по результатам рассмотрения жилищных споров судами Амурской области за 2006г. (http://www.oblsud.tsl.ru/ob/ob15.HTM), архив Московского районного суда г. Твери (http://www.mossud.tver.ru/practice/g_article.shtml?group=g16&template=article.tmpl&where&filename=g16RX9JS5). В том случае, если собственнику или нанимателю в такой легитимации судом отказано, орган, в компетенцию которого входит согласование переустройства (перепланировки), должен понудить нарушителя к восстановлению помещения в прежнем виде на условиях, указанных в ч. 3 ст. 29 ЖК РФ. Невыполнение этого требования может привести к утрате нарушителем права на жилое помещение в порядке, установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ (см. п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3). В таком случае обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние возлагается либо на нового собственника жилого помещения, либо, в случае, если нарушение было допущено нанимателем – на собственника (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ).

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах составляет состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

§ 3. Права на жилые помещения лиц, не являющихся их собственниками

1. Права на жилое помещение членов семьи собственника.  Специфическим правовым явлением можно считать права членов семьи собственника жилого помещения (о понятии члена семьи собственника жилого помещения см. ч. 1 ст. 31 ЖК РФ). Следует помнить, что если помещение приобретено в браке, оно поступает в общую совместную собственность супругов, если иное не установлено соглашением между ними, независимо от того, на чье имя зарегистрировано право собственности. О правах членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением говорит ч. 2 ст. 31 ЖК РФ. Более того, п. 3 ст. 292 ГК РФустанавливает и такую защиту этих прав, которая дает некоторым исследователям говорить о них как о вещных правах. Однако правило, содержащееся в п. 2 ст. 292 ГК РФ и отрицающее свойство следования за правом члена семьи собственника жилого помещения, указывает на то, что это право вещным не является (иную точку зрения см.: Формакидов Д.А. Вещное право проживания. СПб: Издательство Р. Асланова «Юридический центр Пресс», 2006. С. 58, Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 50). Члены семьи собственника жилого помещения пользуются этим помещением безвозмездно, однако они обязаны участвовать в расходах, связанных с таким пользованием – см. ч. 3 ст. 31 ЖК РФ. Государственной регистрации право членов семьи собственника жилого помещения на пользование таким помещением не требует.

2. Права членов  семьи собственника при отчуждении им жилого помещения. Современная редакция п. 2 ст. 292 ГК РФпринята 30.12.2004 г., до чего действовала старая редакция нормы, закреплявшая обратное правило: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В связи с этим продолжает оставаться спорным вопрос: каково с учетом положений ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ст. 6 ЖК РФ содержание права на проживание лица, которое стало членом семьи собственника жилого помещения до введения новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ? См., например,Информационный бюллетень кассационной и надзорной практики рассмотрения гражданских дел судами и мировыми судьями Архангельской области за третий квартал 2006 года http://www.arhcourt.ru/?Documents/Civ/Gen/200607070003

3. Право на жилое помещение  при прекращении семейных отношений. Интересно также и то, что субъектом рассматриваемого права, что следует уже из его названия, может быть только член семьи собственника жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений с собственником вступает в силу правило ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Однако если заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют бывшему члену семьи обеспечить себя иным жилым помещением, суд может принять решение, которое призвано не допустить выселения такого лица «на улицу» (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). В то же время отсутствие какой-либо конкретики в этих положениях слишком многое оставляет на судейское усмотрение, что ущемляет уже права собственника. О применении рассматриваемой нормы см. п. 17, п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3.

О том, может ли быть признан бывшим членом семьи собственника жилого помещения его ребенок, отдельно проживающий с другим родителем, см. п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3.

Следует учитывать, что к бывшим членам семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, применяются особые правила ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Более того, Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г., вопрос 45 (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5) пришел к выводу, что на таких лиц не распространяется и действие новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Спорным остается вопрос: сохраняет ли лицо, переставшее быть членом семьи собственника жилого помещения до введения в действие ЖК РФ, право пользования этим жилым помещением с учетом положений ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ст. 6 ЖК РФ? См. п. 19 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3.

4. Ограниченные вещные права на жилое помещение. Жилищный кодекс устанавливает два ограниченных вещных права, предоставляющих возможность пользоваться жилым помещением, принадлежащим другому лицу.

Первое из них – право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ). Как следует уже из названия, такое право устанавливается завещательным отказом (ст. 1137 ГК РФ), и возникает у поименованного там лица после смерти завещателя. Содержание такого права устанавливается завещательным отказом. Сопоставление ч. 1 ст. 33 ЖК РФ, которым устанавливается содержание права право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, и п. 2 ст. 1137 ГК РФ, говорящего о содержании завещательного отказа, приводит к выводу об имеющемся между ними противоречии. Так, ч. 1 ст. 33 ЖК РФ устанавливает, что легатарий получает право пользоваться жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения, что может быть понято таким образом, что и сам собственник в любом случае сохраняет право пользоваться этим же помещением. Статья 1137 ГК РФ такого требования не содержит. Буквальное толкование нормы ч. 1 ст. 33 ЖК РФ противоречит ГК РФ и здравому смыслу. Вспомнив, какие отношения регулируются жилищным законодательством (ст. 4 ЖК РФ), можно сделать вывод, что приоритет имеют положения ГК РФ. Поэтому завещательным отказом может быть установлено и исключительное право легатария пользоваться жилым помещением, устраняющее от пользования им собственника. Право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, устанавливается на оговоренный в завещательном отказе срок. Как следует из ч. 3 ст. 33 ЖК РФ, государственная регистрация права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа, не является правоустанавливающей. Право легатария на пользование жилым помещением представляет собой ограниченного вещного права, установленного на срок.

Статьей 34 ЖК РФ вещным названо и право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Титуляром этого права выступает лицо, уступившее свое право собственности на жилое помещение по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ), но сохранившее в силу этого договора право пользоваться этим помещением. Жилищный кодекс устанавливает условия, на которых гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется таким жилым помещением в ст. 34 ЖК РФ.

Положения ст. 33 ЖК РФ и ст. 34 ЖК РФ не следует понимать так, что ими установлен исчерпывающий перечень вещных прав, которые могут быть установлены на жилые помещения.

§ 4. Договор социального найма

1. Понятие договора социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения –консенсуальный, взаимный и возмездный. Предмет договора: по договору социального найма нанимателю предоставляется во владение и пользование жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Кроме предоставления жилого помещения во владение и пользование, договор предусматривает и предоставление коммунальных услуг (см. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307). О понятии жилищного фонда социального использования см. п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ.

2. Наймодатель в договоре социального найма жилого помещения.

В качестве такового могут выступать только публично-правовые образования. От имени публичного собственника распоряжаться жилыми помещениями уполномочены те или иные органы власти, порою имеющие статус юридического лица. Однако в отношениях, связанных с распределением жилых помещений, они действуют от имени публичного собственника и каким-либо самостоятельным имущественным правом на эти помещения не обладают.

Обязанность по предоставлению социального жилья малоимущим возложена, по общему правилу, на муниципальные образования. Это не означает, впрочем, что муниципальные образования могут исполнять эти обязанности лишь путем покупки либо строительства жилья за свой счет. Например, при выделении земельных участков под строительство многоквартирного жилого дома муниципальное образование может обусловить такое выделение предоставлением части построенных квартир в муниципальную собственность и т.д. Интересно, что государство пытается снять остроту проблемы при помощи предоставления жилья из публичной собственности, но не использует механизм финансовой помощи малоимущим в найме коммерческой жилплощади, как это делается, например, в Европе. См.: Ходов Л.Г. Жилье для наименее обеспеченных граждан Германии // Жилищное право. 2007. № 1. Власти столицы компенсируют москвичам плату за съем жилья(http://top.rbc.ru/society/04/12/2007/128462.shtml).

3. Наниматель в договоре социального найма жилого помещения. При том, что наймодателем, как и в общих положениях об аренде, может выступать лишь собственник объекта аренды (уполномоченное им лицо), обратите внимание на то, кто может быть нанимателем в договоре социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ). В отличие от действовавшего ранее жилищного законодательства, современный ЖК резко сократил число лиц, могущих претендовать на получение от социального жилья. Это сделано в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции России. К компетенции регионального законодательства отнесено лишь установление критериев для признания гражданина «малоимущим» (п. 1 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ и ч. 2 ст. 14 ЖК РФ, ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, см. также Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 17 «Об утверждении методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма»), и критерии для отнесения гражданина к «нуждающимся в жилом помещении» в части величины учетной нормы площади жилого помещения (ч. 2 ст. 14 ЖК РФ, ч. 4 ст. 50 ЖК РФ и ч. 5 ст. 50 ЖК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ). Введение региональным законом для малоимущих граждан каких-либо дополнительных критериев «нуждаемости» вроде определенного срока проживания в конкретном населенном пункте, противоречит жилищному законодательству. Так, например, Закон Санкт-Петербурга «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге» вводит не предусмотренный федеральным законодательством критерий для постановки на учет – своеобразный «ценз оседлости» (ч. 2 ст. 1 Закона Санкт-Петербурга «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге»).

Обратите внимание, что социальное жилье может предоставляться не только малоимущим, нуждающимся в жилье, но и другим категориям граждан, нуждающихся в жилье (см. ч. 3 ст. 49 ЖК РФ и ч. 4 ст. 49 ЖК РФ). Особенности предоставления социального жилья таким гражданам могут быть предусмотрены федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации. В Санкт-Петербурге лица, имеющие право получить социальное жилье при условии нуждаемости в жилом помещении, указаны в ч. 2 ст. 1 Закона Санкт-Петербурга «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге».

4. Понятие «малоимущего» гражданина.  Законы, определяющие понятие «малоимущий гражданин» в целях предоставления жилища, должны быть приняты на уровне субъектов Российской Федерации. Так, упомянутым выше Законом Санкт-Петербурга устанавливается уровень ежемесячного дохода гражданина и стоимость находящегося в его собственности и подлежащего налогообложению имущества, при которых гражданин может быть признан малоимущим (ч. 1 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге»). Вместе с Законом утверждены методики для расчета размера ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина и размера стоимости находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости находящегося в собственности одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению имущества.

5. Понятие «нуждаемости» в жилье.  Нуждающимися в получении социального жилья считаются 4 категории лиц, указанных в ст. 51 ЖК РФ. «Нуждаемость» в смысле недостаточности жилой площади должна определяться согласно нормам, установленным органами местного самоуправления (в Санкт-Петербурге и Москве – региональным законодательством). Речь идет о так называемой учетной норме (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ). В Санкт-Петербурге ее размер установлен ст. 3 Закона Санкт-Петербурга «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге». В случае, если гражданин умышленно ухудшил свои жилищные условия с тем, чтобы иметь возможность претендовать на получение социального жилья, применяются положения ст. 53 ЖК РФ.

6. Норма предоставления. От учетной нормы необходимо отличать норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (норму предоставления): см. ч. 1 ст. 50 ЖК РФ. В Санкт-Петербурге норма предоставления установлена ч. 1 ст. 5 Закона Санкт-Петербурга «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге».

7. Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье.  Гражданин, признанный нуждающимся в жилом помещении, подлежит постановке на соответствующий учет. Такая постановка производится на основании заявления гражданина, считающего себя нуждающимся в получении жилого помещения, или его законного представителя. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится в порядке, предусмотренном ст. 52 ЖК РФ. Порядок ведения органом местного самоуправления учета нуждающихся в жилье граждан устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации (ч. 7 ст. 52 ЖК РФ). Гражданину может быть отказано в принятии на учет по основаниям, предусмотренным ст. 54 ЖК РФ. В Санкт-Петербурге гражданин, принятый на учет, заносится в Книгу учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, и на него формируется учетное дело, в котором содержатся документы, являющиеся основанием для принятия на учет (ст. 8, ст. 9 Закона Санкт-Петербурга «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге»).

Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится по основаниям, предусмотренным ст. 56 ЖК РФ. Обратите внимание на основание, предусмотренное п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ: увеличение дохода или имущества (например, получение наследства) могут привести к утрате возможности получить социальное жилье. В результате гражданин оказывается перед дилеммой: либо пытаться своим трудом повысить свой уровень жизни, либо отказаться от таких попыток с целью получения жилья, которое он, возможно, никогда не сможет приобрести в собственность путем покупки. Однако после предоставления жилого помещения на условиях социального найма изменение условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не может служить основанием расторжения договора (ч. 3 ст. 60 ЖК РФ). Таким образом, если лицо, получившее жилое помещение на условиях социального найма, приобретет другое жилье в собственность, это не будет служить основанием расторжения договора социального найма.

8. Возникновение субъективного  права требовать предоставления жилого помещения по договору социального найма. Соответствие лица критериям, установленным ЖК для получения жилья по договору социального найма, еще не означает, что такое лицо приобретает субъективное право требовать от муниципального образования предоставления ему такого жилья. По общему правилу, жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете (см. ч. 1 ст. 57 ЖК РФ). Иными словами, соответствие таким критериям дает лицу лишь право требовать принять его на учет в качестве нуждающегося в предоставлении жилого помещения. Право требовать предоставления жилья у очередника возникнет лишь при наступлении очереди и наличии помещения, которое может быть ему предоставлено. Отказ в постановке на учет может быть обжалован в суд. Поскольку спор возникает из публичных правоотношений, распределение бремени доказывания таково, что гражданин освобождается от обязанности доказывать незаконность обжалуемого решения, будучи обязан доказать лишь факт нарушения своих прав, в то время как обязанность по доказыванию законности отказа в принятии на учет возлагается на орган, принявший такое решение или уклонившийся от его принятия (ст. 249 ГПК РФ).

Несколько иначе обстоит дело в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 57 ЖК РФ. При наличии указанных в этой статье обстоятельств у лица появляется субъективное право требовать предоставления жилья при наличии такого помещения, непредоставление же его может служить предметом обращения в суд.

Отсутствие у муниципального образования свободных помещений фонда социального использования освобождает муниципию от ответственности, тем более что законом не предусмотрена обязанность муниципальных образований, например, переводить все поступающие в их собственность жилые помещения в фонд социального использования при наличии очереди на предоставление соответствующих жилых помещений. Законом не предусмотрена также специальная ответственность муниципального образования за непредоставление жилого помещения в том случае, когда такая возможность у муниципального образования имелась. Лицо может лишь требовать исполнить обязанность по передаче жилья, причем без определения конкретного жилого помещения. Несмотря на то, что обязанность по предоставлению жилого помещения проистекает не из договора, а из закона (при наступлении определенных условий), отношения между публичным образованием и лицом, которому должно быть предоставлено жилое помещение, являются частноправовыми, так как в этих отношениях публичное образование в отношении гражданина властными полномочиями не располагает. Стало быть, спор должен быть разрешен по правилам искового производства, предусмотренным для разрешения споров о праве гражданском. В таком случае обязанность по доказыванию факта наличия свободных жилых помещений лежит на истце, что может представлять определенные трудности. Существует и другая точка зрения, согласно которой отказ в предоставлении гражданам жилого помещения могут быть оспорены путем подачи в суд заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих (гл. 25 ГПК) (см. Справочник по доказыванию в гражданском судопроизводстве. Издание третье, переработанное. Под ред. И.В. Решетниковой. М.: Норма, 2005).

Отсутствие свободных жилых помещений фонда социального использования служит основанием для отказа в иске, поскольку субъективное право гражданина на получение такого помещения возникает, помимо прочего, и при наступлении такого юридического факта, как наличие помещения. Ранее п. 3 ч. 1 ст. 14 Закона Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в ред. Федерального закона от 24.11.1995 № 179-ФЗ) было предусмотрено право таких граждан на благоустроенной жилой площадью в течение трех месяцев со дня подачи заявления при условии признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий либо проживания в коммунальных квартирах. В таких условиях истечение трехмесячного срока обусловливало появление субъективного права на получение жилой площади. См. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 13 апреля 2004 г. № 71-В04-4. В настоящее время аналогичная норма содержится в ст. 30 Закона РФ «О милиции» относительно обеспечения жилыми помещениями участковых.

Если же жилое помещение было предоставлено с нарушением очередности, лицо, чье право таким образом было нарушено, может требовать предоставления ему именно того помещения, которое было предоставлено с нарушением очередности, см.ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 13 апреля 2004 г. № 71-В04-4.

Определенной спецификой обладает и предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (см. ст. 59 ЖК РФ). Если в такой квартире проживают лица, соответствующие критериям, установленным этой нормой, освободившееся помещение должно быть предоставлено им независимо от того, стоят они на учете или нет. Таким образом, освобождение комнаты становится юридическим фактом, обусловливающим появление права требовать передачи на условиях социального найма определенного помещения. См. также Обзор практики рассмотрения гражданских дел Ивановским областным судом в кассационном порядке за 2 квартал 2006 г.

Не до конца ясной остается правовая природа решений органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма (ч. 3 ст. 57 ЖК РФ), которые служат основанием заключения договора социального найма (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). В отношении гражданина, которому предоставляется жилье, этот акт не носит публично-правовой природы, так как никаких властных велений не содержит. В то же время это – публично-правовой акт в отношениях между органами власти того публичного образования, которое предоставляет жилье. В частноправовых отношениях подобное решение следует считать этапом заключения договора социального найма. Именно с момента принятия такого решения, по общему правилу, у гражданина возникает субъективное право требовать предоставления ему на условиях договора социального найма определенного жилого помещения.

9. Форма договора, требования к государственной регистрации.

О форме договора социального найма см. ч. 1 ст. 63 ЖК РФ. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации – см.Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения». Обратите внимание на то, требует ли договор социального найма государственной регистрации.

10. Срок договора. 2 О сроке действия договора – ч. 2 ст. 60 ЖК РФ. Обратите внимание на различие между общими положениями о договорах аренды, заключенных без указания срока, и договорами социального найма жилого помещения, касающееся возможности расторжения таких договоров.

11. Расторжение договора  социального найма.  Договор может  быть расторгнут  по взаимному согласию сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ) либо односторонним волеизъявлением со стороны нанимателя (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ сохранил три варианта выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма: см. ст. 84 ЖК РФ. В любом случае такое выселение производится в судебном порядке. Последние два варианта носят характер санкций. В случае, если выселение граждан из жилого помещения производится с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договорам социального найма, предоставляемое жилое помещение должно соответствовать требованиям, указанным в ст. 89 ЖК РФ. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма осуществляется в случаях, указанных в ст. 85 ЖК РФ. Поскольку речь идет о жилых помещениях, занимаемых на правах найма, к жилому помещению, которое предоставляется выселяемым гражданам, предъявляются лишь требования, касающиеся его благоустроенности, но не рыночной стоимости. Поэтому в случае выселения из жилого помещения, находящегося в историческом центре города, в помещение на окраине имущественные интересы нанимателей считаются не затронутыми, поскольку величина платы за наем либо не изменяется, либо изменяется в сторону уменьшения (см. ч. 4 ст. 156 ЖК РФ).

В отличие от других случаев выселения граждан из жилых помещений, не носящих характер санкции, при капитальном ремонте или реконструкции дома выселение может носить временный характер и не сопровождаться расторжением договора найма. Речь идет о переселении в жилое помещение маневренного фонда – см. ч. 1 ст. 88 ЖК РФ. О расторжении в случае капитального ремонта или реконструкции здания договора социального найма и предоставлении другого благоустроенного жилого помещения см. ч. 2 ст. 88 ЖК РФ и ч. 3 ст. 88 ЖК РФ.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи (т.е. сонаниматели, несущие солидарную ответственность) в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены на условиях, предусмотренных ст. 90 ЖК РФ. Для применения этих мер достаточно установления судом факта неуплаты нанимателями жилого помещения по неуважительной причине в течении более шести месяцев квартплаты за занимаемое жилое помещение, от наймодателя не требуется предварительного предупреждения нанимателей об ответственности за неисполнение условий договора найма либо принятию мер к погашению задолженности по квартплате и коммунальным услугам. Обязанность же представить доказательства уважительности причин невнесения платы за жилье и коммунальные услуги, по смыслу закона, возлагается на ответчиков. См. Вопрос 39 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года (Бюллетень Верховного Суда РФ". 2006. N 5), Информационный бюллетень кассационной и надзорной практики по гражданским делам Архангельского областного суда за второй квартал 2007 года, п. 4.2 (http://www.arhcourt.ru/?Documents/Civ/Gen/200705050002).

Выселение ответчиков должно производиться в жилое помещение, пригодное для проживания: см. Информационный бюллетень кассационной и надзорной практики по гражданским делам Архангельского областного суда за второй квартал 2007 года, п. 4.2(http://www.arhcourt.ru/?Documents/Civ/Gen/200705050002).

Наконец, наиболее жесткие последствия установлены для нарушений, предусмотренных ст. 91 ЖК РФ. В таких случаях наниматели подлежат выселению «на улицу». О форме, в которой должно быть сделано предупреждение, предусмотренное ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, чтобы в случае его неисполнения имелись основания для выселения указанных в данной норме граждан см. Ответы на вопросы Верховного Суда РФ (1 квартал 2006 г.) http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=4703. О круге лиц, имеющих право обратиться в суд с иском о выселении, см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006 за четвертый квартал 2005 года. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

§ 5. Права нанимателя по договору социального найма

1. Право на предоставление жилого помещения. Прежде всего, наниматель вправе требовать предоставления ему жилого помещения, указанного в договоре социального найма. Сроки такой передачи установлены подп. «а» п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения.

2. 1 Права членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.  В договоре социального найма должны быть указаны и члены семьи нанимателя (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). О понятии члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма см. ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. О содержании права члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма на пользование этим помещением см. ч. 2 ст. 69 ЖК РФ. Толкование указанной нормы приводит к выводу, что наниматель и члены его семьи на самом деле выступают как сонаниматели. В типовом договоре найма, утвержденном Правительством РФ, прямо говорится о том, что жилое помещение передается нанимателю и членам его семьи. Об ответственности по обязательствам, возникающим на основании договора социального найма нанимателя и членов его семьи см.ч. 2 ст. 69 ЖК РФ. Поскольку наниматель и члены его семьи выступают как сонаниматели, прекращение семейных отношений не ущемляет жилищных прав бывших членов семьи. Об объеме прав бывшего члена семьи нанимателя и его ответственности по обязательствам, возникающим из договора найма, см. ч. 4 ст. 69 ЖК РФ.

В правоприменительной практике возникают проблемы в случае, если наниматель или кто-либо из членов его семьи имеет право на льготы по оплате жилья или коммунальных услуг: распространяется эта льгота на всех сонанимателей или только на то лицо, для которого установлена льгота? Об этом см. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 77-в07-5 (http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=4940).

Необходимо отметить, что у нанимателя и членов его семьи (или бывших членов его семьи) могут возникнуть обязательства, вытекающие из факта пользования жилым помещением, но не основанные на относительных отношениях с собственником этого помещения. Например, речь может идти о деликтном обязательстве, возникшем в результате залива расположенной ниже квартиры.

3. Право владения и пользования жилым помещением. После передачи жилого помещения наниматель и члены его семьи приобретают права владения и пользования этим помещением. Обратите внимание на то, как Кодекс регулирует возможность нанимателя и членов его семьи пользоваться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме (ч. 2 ст. 61 ЖК РФ, ч. 2 ст. 673 ГК РФ). Сравните в этом отношении права нанимателей жилого помещения и права арендаторов нежилых помещений в жилых и нежилых зданиях. В случае перехода права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением вопрос о правах нанимателя решается так же, как в общих положениях об аренде (см. ст. 64 ЖК РФ), причем независимо от того, в какую собственность – частную или публичную перейдет жилое помещение.

4. Ремонт жилого помещения.  Наниматель вправе требовать от наймодателя осуществления капитального ремонта жилого помещения и участия в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение. См.: п. 4 Информационного бюллетеня кассационной и надзорной практики рассмотрения гражданских и административных дел судами и мировыми судьями Архангельской области за IV квартал 2006 года (http://www.arhcourt.ru/?Documents/Civ/Gen/200701010002). Об ответственности наймодателя за неисполнение этих обязанностей см. ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения. Поскольку проведение капитального ремонта связано с невозможностью проживания в ремонтируемом жилом помещении, наниматель вправе требовать от наймодателя предоставления ему на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилого помещения маневренного фонда, отвечающего санитарным и техническим требованиям, причем переселение нанимателя и членов его семьи в такое помещение должно осуществляться за счет средств наймодателя. О начале капитального ремонта или реконструкции наниматель должен быть предупрежден не позднее, чем за 30 дней. О порядке переселения нанимателя в случае капитального ремонта см. ст. 88 ЖК РФ. В случае такого временного отселения договор социального найма сохраняет силу, но наниматель платит лишь за пользование помещением маневренного фонда. Впрочем, требовать отселения нанимателя в маневренный фонд может и наймодатель.

5. Предоставление коммунальных услуг. Поскольку предметом договора социального найма является не только предоставление жилого помещения во владение и пользование, но и предоставление наймодателем коммунальных услуг, наниматель вправе требовать от наймодателя предоставления предусмотренных договором коммунальных услуг надлежащего качества (см. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307).

6. Право на вселение иных лиц. О праве нанимателя на вселение в жилое помещение иных лиц и условиях такого вселения см.ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, ст. 70 ЖК РФ. Обратите внимание на то, что в таком случае речь идет об изменении числа лиц на стороне нанимателя.

7. Временные жильцы. Наниматель вправе также разрешить проживание в жилом помещении т.н. временных жильцов. Об условиях их вселения см. ч. 1 ст. 80 ЖК РФ, о сроке, на который возможно вселение – ч. 2 ст. 80 ЖК РФ. Положение ч. 3 ст. 80 ЖК РФ говорит о том, что временные жильцы не приобретают какого-либо субъективного права на проживание в жилом помещении. Однако ч. 4 ст. 80 ЖК РФ можно истолковать таким образом, что если вселение временных жильцов было произведено на определенный срок, то ранее истечения такого срока их выселить нельзя. Более того, в случае отказа временных жильцов освободить помещение по истечении срока временного проживания, они подлежат выселению лишь на основании решения суда (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).

8. Поднаем жилого помещения. Наниматель вправе также сдавать жилое помещение в поднаем. Договор поднайма – синаллагматический, возмездный. Об условиях возможности заключения такого договора см. ч. 1 ст. 76 ЖК РФ и ч. 2 ст. 76 ЖК РФ. Как в случае с вселением временных жильцов, так и в случае с поднаймом в отношениях с наймодателем остается одно и то же лицо – см. ч. 3 ст. 76 ЖК РФ и ч. 3 ст. 80 ЖК РФ. Договор поднайма заключается в той же форме, что и договор социального найма (см. ч. 1 ст. 77 ЖК РФ). Договор государственной регистрации не требует независимо от срока, но один экземпляр должен быть передан наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК РФ). О сроке договора поднайма см. ч. 3 ст. 77 ЖК РФ. Как и в договоре найма, в договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение (ч. 2 ст. 77 ЖК РФ), однако на основании положений закона нельзя сделать вывод о том, что в случае с поднаймом возникает множественность лиц на стороне поднанимателя. Вопрос ответственности лиц, вселяющихся в жилое помещение вместе с поднанимателем, лучше оговорить в договоре.

Об условиях, при которых допустимо расторжение договора поднайма, см. ч. 3 ст. 79 ЖК РФ. Расторжение договора до истечения срока его действия при отсутствии соглашения сторон по этому вопросу возможно только в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ).

9. Обмен жилыми помещениями.  Жилищный кодекс установил право нанимателей по договорам социального найма на обмен занимаемыми жилыми помещениями. Подобные обмены допускаются без ограничения как количества нанимателей, участвующих в обменных «цепочках», так и по «географии» обмена (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ). Должны быть соблюдены лишь ограничения, предусмотренные ч. 1 ст. 70 ЖК РФ. Не допускается обмен в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. О необходимости получения согласия наймодателя и членов семьи см. ч. 1 ст. 72 ЖК РФ. Необходимо отметить, что члены семьи, являясь сонанимателями, не столько дают согласие, сколько выступают как сторона договора, которым производится обмен.

К договору мены, урегулированному главой 31 ГК РФ, рассматриваемая конструкция имеет мало отношения. Название осталось скорее как дань традиции, зародившейся во время действия ЖК РСФСР. Дело в том, что договор мены направлен на взаимный перенос права собственности, которым наниматели не наделены. «Обмениваемые» жилые помещения собственников не меняют, оставаясь в жилищном фонде прежнего публичного собственника.

Договор об обмене жилыми помещениями, составленный в форме, установленной ч. 2 ст. 74 ЖК РФ, должен быть представлен для одобрения каждому из наймодателей. Такое согласие (или отказ) оформляется в порядке и в срок, указанный в ч. 3 ст. 74 ЖК РФ. Факт заключения договора об обмене жилыми помещениями сам по себе не влечет возникновения у его сторон положения нанимателей новых жилых помещений. Он выступает лишь основанием для расторжения ранее заключенных договоров и заключения новых в порядке и в срок, установленный ч. 5 ст. 74 ЖК РФ. Таким образом, говорить об уступке прав и переводе долгов не приходится. Заключаются новые договоры социального найма, причем для нанимателей обязательность их заключения проистекает из договора об обмене жилыми помещениями, в которых наниматели в качестве стороны не участвовали, а лишь «давали согласие». С этой точки зрения интересно рассмотреть последствия недействительности договора об обмене жилыми помещениями, предусмотренные ч. 2 ст. 75 ЖК РФ.

10. Изменение договора социального найма. Наниматель имеет право на изменение договора в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 82 ЖК РФ и ч. 2 ст. 82 ЖК РФ. Если сравнить это правило с действовавшим ранее, установленным ст. 86 ЖК РСФСР, очевидно, что новый ЖК ограничил возможности нанимателя по изменению договора социального найма. Речь прежде всего идет о так называемом «разделе лицевых счетов» или «разделе жилого помещения», т.е. о заключении вместо одного договора социального найма двух или более договоров социального найма, если каждому из «выделяющихся» нанимателей может быть выделено отдельное помещение. Такая ситуация часто складывается в случае прекращения семейных отношений между нанимателями жилого помещения по договору социального найма. В случае предъявления в суд иска о заключении отдельного договора найма суды в таком иске чаще всего отказывают со ссылкой на ст. 82 ЖК РФ, не предусматривающую такую возможность (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 19.04.2005 по иску Сычева (www.oblsud.kirov.ru); см. также Определение Конституционного Суда РФ от 20.06.2006 № 225-О). Существует и другая позиция: с учетом положений ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ст. 6 ЖК РФ в том случае, если договор социального найма был заключен до введения в действие ЖК РФ, наниматели сохраняют право на его изменение в соответствии с правилами ст. 86 ЖК РСФСР: см. Обзор кассационной и надзорной практики по гражданским делам при рассмотрении споров, возникающих из жилищных правоотношений Пермского областного суда за 6 месяцев 2005 г. от 22.08.2005(www.oblsud.permregion.ru).

11. 2 Судьба прав нанимателя после его смерти. О судьбе прав нанимателя в случае его смерти см. ч. 5 ст. 83 ЖК РФ. Сравните это правило с общим порядком наследования прав арендатора.

§ 6. Обязанности нанимателя по договору социального найма

1. Содержание жилого помещения. В качестве основных можно указать обязанности по использованию жилого помещения по назначению и соблюдению правил пользования жилым помещением (которые вряд ли можно считать проистекающими из договора), содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства, производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения, поддерживать в исправном состоянии находящееся в помещении оборудование, оплачивать коммунальные услуги. Что входит в понятие текущего ремонта – см. подп. «е» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ № 315 от 21 мая 2005 г. Существование права нанимателя на пользование социальным жильем поставлено в зависимость от исполнения им своих обязанностей, проистекающих из договора социального найма или из закона. Так, в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке.

2. Допуск работников наймодателя. Типовым договором устанавливается также обязанность нанимателя допускать в жилое помещение работников наймодателя, представителей органов государственного надзора и контроля. В каких случаях и на каких условиях – см. п. «л» п. 4 Типового договора.

§ 7. Пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения

1. Понятие специализированного жилого фонда. В публичном жилищном фонде выделятся не только жилые помещения фонда социального использования, но и жилые помещения специализированного жилого фонда. Такие жилые помещения подразделяются на семь групп (ч. 1 ст. 92 ЖК РФ). См.: Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. № 1.

2. Отнесение жилых помещений к специализированному жилому фонду. 2 Порядок отнесения жилых помещений к таком фонду установлен Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденнымиПостановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42. Для найма жилых помещений специализированного жилищного фонда установлен более жесткий правовой режим, чем для социального найма – см. ч. 3 ст. 92 ЖК РФ.

3. Договор найма специализированного жилого помещения. По общему правилу, специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма; исключение сделано лишь для одной категории – см. ч. 1 ст. 99 ЖК РФ. О форме таких договоров см. ч. 7 ст. 100 ЖК РФ. Установлены пять типовых договоров найма специализированных жилых помещений: см.Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42. В числе этих типовых договоров не упомянут договор найма жилых помещения в домах системы социального обслуживания населения. Однако согласно буквальному толкованию закона такие помещения также должны предоставляться на условиях найма, т.е. на возмездной основе. По договорам безвозмездного пользования предоставляются жилые помещения социальной защиты отдельных категорий граждан. Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, т.е. независимо от наличия у них жилья в другом месте. В соответствии с ч. 5 ст. 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65 ЖК РФ, ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, ч. 4 ст. 67 ЖК РФ и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 ст. 31 ЖК РФ, ст. 65 ЖК РФ и частями 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.

4. Служебные жилые помещения. Первыми в списке жилых помещений специализированного жилищного фонда названы служебные жилые помещения. К таковым согласно указанным выше правилам могут быть отнесены лишь соответствующие критериям п. 5 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42. При этом в одном многоквартирном доме могут находиться как служебные жилые помещения, так и другие. Как следует уже из названия, служебные жилые помещения предоставляются в связи с определенной «службой». В связи с какой именно – см. ст. 93 ЖК РФ. Обратите внимание, что в списке мест, работа в которых может обусловить возможность получения служебного жилья, значатся унитарные предприятия, которые являются коммерческими организациями. Поскольку речь идет о предоставлении помещений, находящихся в собственности России, ее субъектов или муниципальных образований, логичным выглядит предписание ч. 2 ст. 104 ЖК РФ о распределении компетенции соответствующих публичных субъектов по наделению граждан жилыми помещениями.

В условиях низкой оплаты труда государственных и муниципальных служащих и высокой стоимости жилья возможность получения служебных жилых помещений выступает самостоятельным и весьма весомым стимулом для поступления на такую службу. При невозможности государства обеспечить достойную оплату труда своим служащим формируется своего рода поместная система, при которой гражданин обязуется исполнять свои обязанности, а государство обеспечивает ему крышу над головой; при этом жилье «из службы» выйти не может. Договор найма служебного жилого помещения обусловлен ограничениями, названными в ч. 3 ст. 104 ЖК РФ. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по таким договорам. Кроме того, право нанимателя такого жилого помещения не наделено ЖК даже свойством следования при переходе права собственности или передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу: см. ч. 2 ст. 102 ЖК РФ. Однако лица, указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений. Исполнить эту обязанность должно лицо, уступающее право на служебные жилые помещения.

5. 2 Общежития. Жилищный кодекс 2 говорит об общежитиях, отнесенных к специализированному жилищному фонду, то есть общежитиях, относящихся к публичной собственности. Жилые помещения в общежитии не подлежат передаче в аренду или коммерческий наем и приватизации. Правовой режим общежития во многом схож с режимом служебного жилья, что обусловлено схожестью их назначения. Отличие в назначении состоит в том, что общежитие может предоставляться не только на период трудовых отношений или прохождения службы, но и на период обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы приводит к тем же последствиям, что и в случае со служебным жильем (ч. 2 ст. 105 ЖК РФ). Нормы, по которым предоставляется жилая площадь в общежитии, не располагают к длительным жилищным правоотношениям: см. ч. 1 ст. 105 ЖК РФ.

Переход права собственности на жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой те же последствия, что и в случае со служебным жильем: ч. 2 ст. 102 ЖК РФ. Точно так же лица, указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, не могут быть выселены из жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений. Исполнить эту обязанность должно лицо, уступающее право на жилые помещения в общежитии.

6. < 27< Жилые помещения маневренного фонда. 27<  Такие помещения предоставляются в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 106 ЖК РФ. Такое жилье рассматривается как временное, поэтому предоставляется по нормам, указанным в ч. 1 ст. 106 ЖФ РФ. При выселении нанимателя на время капитального ремонта в жилое помещение маневренного фонда договор найма ремонтируемого помещения не расторгается, но плата вносится лишь за помещение, предоставленное на время ремонта. По окончании ремонта наниматель вправе вселиться в это помещение.

Несмотря на временный характер переселения лица в жилое помещение маневренного фонда, каких-либо предельных сроков проживания в таких помещениях не установлено, что может повлечь нарушение интересов нанимателя. См.: Якупова А.И. Жилые помещения маневренного фонда // Жилищное право. 2007. № 3.

7. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Подобные помещения предоставляются согласно ст. 107 ЖК РФ. См.: Якупова А.И. Общие положения о предоставлении жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан // Жилищное право. 2006. № 10.

8. Жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.Предоставляются жилые помещения соответствующих фондов (ст. 108 ЖК РФ). Признание лица вынужденным переселенцем производится в соответствии с Законом РФ «О вынужденных переселенцах». Формирование фонда для вынужденных переселенцев и беженцев и порядок его использования предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. № 845 и Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 275.

9. Жилые помещения социальной защиты. В целях социальной защиты отдельных категорий граждан жилые помещения предоставляются в соответствии со ст. 109 ЖК РФ. См.: ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в РФ», ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов», Постановление Правительства РФ от 05.11.1995 № 1105 «О мерах по развитию сети учреждений социальной помощи для лиц, оказавшихся в экстремальных условиях без определенного места жительства и занятий», Постановление Правительства РФ от 08.06.1996 № 670 «Об утверждении примерного положения об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий», Приказ Минсоцзащиты РФ от 25.01.1994 № 10 «О домах ночного пребывания».

§ 8. Плата за жилое помещение

1. < 28< Содержание платы 20< за жилое помещение. 20< 28<  Договор найма является возмездным; поскольку договор предусматривает не только предоставление жилого помещения, встречное предоставление со стороны нанимателя заключается:

   1. в оплате собственно жилья, т.е. в выплате наемной платы,

   2. в оплате содержания и ремонта жилого помещения и

   3. в оплате коммунальных услуг (что входит в плату за коммунальные услуги – см. ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).

Первые две статьи расходов ст. 154 ЖК РФ называет «платой за жилое помещение». Логичнее, однако, было бы объединить одним термином два последних вида платежей. Разграничение этих двух видов выплат имеет важное значение и в целях налогообложения (Постановление Президиума ВАС РФ по делу № 6244/07 от 09.10.2007). Собственник жилого помещения несет расходы только по оплате содержания и ремонта жилого помещения и по оплате коммунальных услуг. Обратите внимание на то, что собственник несет расходы по оплате капитального ремонта, наниматель по договору социального найма – только по оплате текущего. О том, вправе ли сособственники жилого помещения требовать заключения  с каждым из них отдельного договора  на внесение  платы за жилое помещение и  коммунальные услуги  при наличии  соглашения между ними о порядке внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также в  случае, если такое  соглашение между ними не достигнуто, см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2006 г.

2. 2 Сроки внесения 27< платежей. 27< 2 Примечательно, что сроки внесения указанных платежей указаны в законе – см. ч. 1 ст. 155 ЖК РФ. Оплата должна производиться на основании платежных документов, к форме или содержанию которых Кодекс каких-либо требований не предъявляет, однако устанавливает, что они должны быть «представлены» в установленный законом (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ) или договором срок. В связи с этим возникает вопрос о том, как должно фиксироваться такое представление и каковы последствия отсутствия доказательств этого представления, что достаточно актуально, ведь во многих домах почтовые ящики просто отсутствуют. Нарушение сроков оплаты приводит к серьезным последствиям: см. ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, ст. 90 ЖК РФ.

3. Плата за наем. Размер платы за наем устанавливается согласно правилам, установленным ч. 1 – ч. 6 ст. 156 ЖК РФ и зависит от занимаемой площади, качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается ч. 2, 3, 5, 6, 7, 8, 10 ст. 156 ЖК РФ. Жилищный кодекс устанавливает для нанимателей социального жилья, признанных в установленном Кодексом порядке малоимущими, серьезную льготу по плате за наем (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ). Эта льгота не распространяется на другие платежи. Жилищный кодекс не поясняет, на какой момент времени наниматель должен быть малоимущим, чтобы пользоваться этой льготой – на момент заключения договора или при пользовании льготой. Поскольку речь идет о «признании в установленном порядке», можно заключить, что верен первый подход. О том, кому вносится плата за наем жилого помещения, вопросов не возникает – см. ч. 3 ст. 155 ЖК РФ. Труднее с оплатой второй категории счетов – за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, поскольку эти действия могут выполняться разными лицами. В связи с этим ЖК специально устанавливает правила, согласно которым и производится оплата в таких случаях: ч. 4 - ч. 10 ст. 155 ЖК РФ.

4. Плата за содержание и ремонт жилого помещения. В случае неисполнения обязанностей по содержанию и ремонту жилого помещения, или их ненадлежащего исполнения возможно изменение размера оплаты (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ) на основании Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

5. Оплата коммунальных услуг. Коммунальные услуги предоставляются согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307. Коммунальные услуги поддаются подсчету, чем обусловлено и общее правило их оплаты – «по счетчику» (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ). Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами, указанными вч. 2 ст. 157 ЖК РФ. В случае временного непроживания потребителя в жилом помещении п. 54 Правил оказания коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 предусмотрено его право на перерасчет платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.

При отсутствии приборов учета расчет размера оплаты производится на основании нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых либо органами местного самоуправления (органами власти городов федерального значения), либо, в случае, предусмотренном ч. 1 ст. 157 ЖК РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» (см., например, Постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 г. № 373 «О порядке установления нормативов потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа». В случае если коммунальные услуги предоставляются ненадлежащего качества и (или) с перерывами, применяются правила ч. 4 ст. 157 ЖК РФ.

Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами влечет административную ответственность, установленную ст. 7.23 КоАП РФ.

6. Расходы собственников жилых помещений. Собственники помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых) никому не обязаны платить арендную плату, однако они оплачивают коммунальные услуги и несут бремя по содержанию общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности; размер доли определяется согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, ч. 2 ст. 42 ЖК РФ. Собственники помещений делают это путем участия в расходах на содержание общего имущества. Перечень имущества, включаемого в состав общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме см.: ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Что подразумевается под содержанием общего имущества, см. п. 11 указанных Правил. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

   1. собственниками помещений:

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с ч. 5 ст. 161 ЖК РФ и ст. 162 ЖК РФ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со ст. 164 ЖК РФ;

2. товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с ч. 2 ст. 138 ЖК РФ.

В соответствии с этим собственники помещений вносят:

1. плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

2. обязательные платежи и взносы собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Стоит обратить внимание на правило ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, предусматривающее случай, когда при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме у старого собственника сохранилась задолженность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

§ 9. Управление многоквартирным домом

1. 3 Понятие управления многоквартирным домом. 3 Управление многоквартирным домом заключается в выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества доме, предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в таком доме, использовании общего имущества и т.д. Способ управления многоквартирным домом выбирается его собственниками (собственниками помещений в этом доме) на общем собрании. Наниматели жилого помещения в управлении многоквартирным домом участия не принимают. Принятое на собрании собственников решение будет обязательным даже для тех сособственников, которые не принимали участия в голосовании или голосовали против (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Сравните это с общими положениями об общей собственности. См.: Певницкий С.Г. Непосредственное управление многоквартирным домом // Законы России. 2006. № 9. Стрембелев С.В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом // Закон. 2006. № 8. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6.

2. < 29< Возможные способы управления. 29<  Законом предусмотрено три возможных способа такого управления (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Этот список сформулирован как закрытый, в отличие от п. 2 ст. 20 ранее действовавшего ФЗ «О товариществах собственников жилья».

3. Выбор способа управления. Если собственники помещений в многоквартирном доме не воспользовались своим правом выбора способа управления до 1 июля 2008 г., управляющая организация выбирается по правилам п. 1 ст. 18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в срок до 1 мая 2008 г. Более подробно об этой процедуре см. Письмо министерства регионального развития РФ от 26 марта 2007 г. № 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства РФ». Однако если собственники помещений в многоквартирном доме уже после 1 июля 2008 г., но до дня проведения конкурса выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Жилищный кодекс РФ и ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не ограничивают право собственников помещений в многоквартирном доме выбирать на своем общем собрании способ управления многоквартирным домом после объявления органом местного самоуправления открытого конкурса, до или после проведения открытого конкурса, до или после заключения управляющей организацией и собственниками помещений договора управления по результатам открытого конкурса. Если собственники помещений в многоквартирном доме решат воспользоваться своим правом самостоятельно выбрать способ управления домом уже во время действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, применяется правило ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

4. Заключение договора на управление. Договор на управление многоквартирным жилым домом является возмездным, синаллагматическим, консенсуальным. Требования к форме договора установлены ч. 1 ст. 162 ЖК РФ; существенные условия названы в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, срок договора – в ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. Обратите внимание на то, каким образом и на каких условиях заключается договор в случае, если принятия решения о его заключении общим собранием собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Конкурс в целях заключения договора на управление многоквартирным домом организует орган публичной власти в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». На конкурсе выявляется победитель, однако организатор торгов не наделен полномочиями заключить с ним договор управления многоквартирным домом. Орган местного самоуправления должен лишь в течение срока, установленного ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, уведомить всех собственников помещений о результатах конкурса и об условиях подлежащего заключению договора управления этим домом. С собственниками помещений победителю торгов необходимо заключать договоры самостоятельно, в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 161 ЖК РФи п. 91 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Для собственников помещений заключение такого договора является обязательным, в соответствии со ст. 445 ГК РФ.

Если собственники помещений приняли решение самостоятельно (без помощи управляющей организации или ТСЖ либо ЖК) осуществлять управление многоквартирным домом, такое управление называется непосредственным. Непосредственное управление домом допускается независимо от количества помещений в нем и количества собственников этих помещений. В таком управлении какое-либо специализированное юридическое лицо участия не принимает, в связи с чем возникает вопрос со способом вступления собственников помещений в договорные отношения, необходимые для эксплуатации дома. В таком случае некоторые договоры, связанные с эксплуатацией здания и помещений в нем (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ), заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников, причем все или большинство собственников помещений в таком случае выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров; в других случаях (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ) договоры заключаются с каждым из собственников по отдельности. Различия связаны с тем, что в первом случае речь идет об общих нуждах дома, а во втором – об удовлетворении индивидуальных потребностей собственников помещений.

5. Управление домом, в котором все или часть жилых помещений находятся в публичной собственности. Если многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности, управление им упрощается, в силу отсутствия необходимости согласовывать волеизъявления различных правообладателей. Тем не менее, публичный собственник не обладает той же свободой в выборе способов управления домом, которая устанавливается как общее правило. Управление может осуществляться лишь способом, указанным в ч. 2 ст. 163 ЖК РФ. Однако случаи, когда весь многоквартирный дом находится в собственности одного публичного собственника, весьма редки. Если хотя бы одно помещение в доме приватизировано или по иным основаниям принадлежит другому собственнику (даже публичному), здание переходит под общий правовой режим многоквартирного дома. Многоквартирные дома, помещения в которых принадлежат двум и более различным собственникам, подлежат исключению из реестра учета муниципального (государственного) имущества и из состава муниципальной (государственной) казны. В таких многоквартирных домах только жилые и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной (государственной) собственности, могут быть объектом учета муниципального (государственного) имущества и состоять в муниципальной (государственной) казне (при отсутствии закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) – см. Письмо министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления».

6. Структура отношений при управлении многоквартирным домом. В случае избрания управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом появляется специализированное юридическое лицо, которое может выступать от имени собственников помещений в доме, что упрощает вступление собственников помещений в договорные связи с обслуживающими организациями. ТСЖ и ЖК могут выступать от имени всех собственников помещений в доме, даже если часть из них не состоит в ТСЖ или ЖК. ТСЖ и ЖК могут как непосредственно заниматься управлением домом, так и заключить договор с обслуживающей организацией.

Члены ТСЖ или ЖК вносят обязательные платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном ч. 5 ст. 155 ЖК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы ТСЖ или ЖК, не являющиеся членами этого ТСЖ или ЖК, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с правилами ч. 6 ст. 155 ЖК РФ. Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего  условия предоставления  коммунальных услуг,  непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом (п. 8 ст. 155 ЖК РФ). См. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2006 г. Ответы на вопросы. Вопрос 26. http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=4745

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не ТСЖ или ЖК, и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с ч. 8 ст. 155 ЖК РФ.

Жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма, могут находиться в домах, в которых созданы ТСЖ или ЖК, осуществляющие управление домом. В связи с этим возникает вопрос с тем, кому должна вносится нанимателями плата за пользование жилым помещением, плата за содержание и ремонт жилого помещения, а также плата за коммунальные услуги. В подобных случаях плата за наем вносится в соответствии с указанием ч. 3 ст. 155 ЖК РФ; плата за содержание и ремонт жилого помещения и плата за коммунальные услуги согласно ч. 4 ст. 155 ЖК РФ – управляющей организации, в роли которой могут выступать и ТСЖ, и ЖК.

Тема 8. Подряд. Проектно-изыскательские работы. Нир и окр § 1. Общие положения о подряде

1.

Понятие договора подряда

1. Определение договора подряда дано в п. 1 ст. 702 ГК. Направленность на выполнение работы выделяет его среди прочих типов договоров (см. также договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских работ и технологических работ (гл. 38 ГК)). Выполняемая в рамках подряда работа может быть разной (ст. 703 ГК), однако обязательно должна иметь овеществлённый результат, который можно передать заказчику. Если деятельность не имеет подобного результата, перед нами отношения по оказанию услуг.

Различие между подрядом и трудовым договором заключается в следующем. Подрядчик обязан передать заказчику результат работ, а средства его достижения он определяет самостоятельно (п. 1 ст. 702 ГК, пп. 1, 3 ст. 703 ГК). В трудовом же договоре работник выполняет определённую трудовую функцию, подчиняясь внутреннему трудовому распорядку работодателя (ст. 56 Трудового Кодекса).

Из п. 1 ст. 702 ГК следует, что договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

2. Создание новой вещи из материала исполнителя может быть и подрядом, и продажей будущей вещи (п. 2 ст. 454 ГК). В случае сомнения договор следует считать куплей-продажей. Сделка может быть признана подрядом лишь при наличии двух условий. Во-первых, из существа отношений должна однозначно вытекать техническая возможность индивидуализировать предмет договора в ходе его изготовления. Во-вторых, сделка должна обязывать стороны произвести подобную индивидуализацию. Например, пошив костюма будет подрядом лишь если заказчик должен явиться на примерку. Напротив, в ресторане мы заключаем договор купли-продажи по образцу или описанию. Критерий различия спорен, подробный разбор различных точек зрения см. Рыбалов А.О., Васильев Г.С. Различие подряда и купли-продажи // Правоведение, 2005. № 1.

2.

Правовое регулирование подряда

Специальные нормы исключают применение общих правил, чем объясняется п. 2 ст. 702 ГК. Поскольку специальные нормы являются исключениями, их не следует толковать расширительно и применять по аналогии. Если, например, отношения по поводу выполнения ремонтных работ не урегулированы специально, к ним применяется §1 гл. 37 ГК.

Если специальные правила содержатся в иных законах (например, в ФЗ «О защите прав потребителей»), они также подлежат применению прежде §1 гл. 37 ГК (см. п. 3 ст. 730 ГК).

3.

Стороны договора. Сторонами договора выступают подрядчик и заказчик. И подрядчиком, и заказчиком могут быть любые субъекты права.

4.

Форма договора и государственная регистрация. Закон не устанавливает требований к форме договора, поэтому применяются общие положения о форме сделок (ст. 158 – 163 ГК). Договор подряда не требует государственной регистрации.

5.

Структура договорных связей.  Подрядчик обычно не обязан выполнять работу лично (п. 1 ст. 706 ГК). Привлекая к исполнению работы третьих лиц, он получает наименование генерального подрядчика, а привлечённые им исполнители – субподрядчиков (п. 1 ст. 706 ГК). Ничто не мешает и субподрядчику привлечь к исполнению третьих лиц, выступая в отношении них в качестве генерального подрядчика.

Часть 2 п. 3 ст. 706 ГК объясняется тем, что договорное обязательство не создаёт прав и обязанностей для лиц, в нём не участвующих (ч. 1 п. 3 ст. 308 ГК). Часть 1 п. 3 ст. 706 ГК является следствием правил ст. 313 ГК, ст. 403 ГК. Повтор общих положений объясняется широким распространением схемы генерального подряда и желанием законодателя уменьшить количество возможных споров.

С момента привлечения субподрядчиков ограничена свобода заказчика в выборе контрагентов по договору (п. 4 ст. 706 ГК). По смыслу закона, в данной норме речь идёт о работах, которые не охватываются договором генерального подряда, но связанны с ним технологически (например, электротехнические работы при генеральном подряде на общестроительные работы). Поэтому ст. 707 ГКприменяется лишь тогда, когда генеральный подряд отсутствует. Для правильного понимания ст. 707 ГК ключевое значение имеет понятие «предмет обязательства», коим выступает результат работ (см. п. 1 ст. 741 ГК в сочетании со ст.ст. 178 и 398 ГК). Также следует помнить, что передача результата работ заказчику – неотъемлемая характеристика подряда. Если результат работ одного из подрядчиков используется другими для продолжения работ, результат работ неделим.

6.

Отношения собственности при подряде. При создании новой движимой вещи из материала подрядчика вопрос о праве собственности на предмет подряда спорен. С одной стороны, п. 2 ст. 703 ГК, п. 1 ст. 704 ГК говорят о том, что право собственности заказчика носит производный характер. С другой стороны, ст. 712 ГК, ст. 729 ГК, п. 6 ст. 720 ГК указывают на то, что ещё в процессе изготовления вещи её собственником является заказчик. Исходя из этого следует признать, что заказчик становится собственником предмета подряда в процессе его изготовления, а именно в момент индивидуализации предмета (подробнее см. Рыбалов А.О., Васильев Г.С. Различие подряда и купли-продажи // Правоведение, 2005. № 1 Право собственности на новую недвижимую вещь возникает у заказчика с момент государственной регистрации (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 219 ГК).

Если новая вещь создаётся из материалов заказчика, он становится её собственником с момента создания так же, как если бы он создал её сам (п. 1 ст. 218 ГК). ²При ремонте существующей вещи право собственности на материалы и запасные части прекращается по правилам о присоединении вещей.

Часть 1 п. 1 ст. 705 ГК повторяет ст. 211 ГК в отношении материалов и оборудования.  А вот часть 2 п. 1 ст. 705 ГК является специальной нормой по отношению к ст. 211 ГК в отношении результата работ. Пункт 2 ст. 705 ГК перекладывает  риск случайной гибели в качестве санкции за просрочку, что также является отступлением от правил ст. 211 ГК.

7.

Существенные условия. Существенными условиями являются условия о предмете и сроке договора. При этом:

1. Из ст. 741 ГК в сочетании со ст.ст. 178 и 398 ГК вытекает, что предметом подряда является результат работ.

2. Пункт 1 ст. 708 ГК следует толковать ограничительно: существенным условие является лишь конечный срок выполнения работ. Начальный и промежуточный срок – обычные условия (п. 1 ст. 708 ГК). О правилах исчисления сроков см. гл. 11 ГК.

8.

Цена договора

1. 9 Цена является обычным условием договора (п. 1 ст. 709 ГК). Как правило, она включает в себя компенсацию издержек подрядчика (ст. 704 ГК) и собственно вознаграждение, однако выделение этих частей не является обязательным (п. 2 ст. 709 ГК). 9

2. Наиболее распространённый способ согласования цены – составление сметы (п. 3 ст. 709 ГК).  Виды смет указаны в п. 4 ст. 709 ГК.

3. Из п. 5 ст. 709 ГК следует, что при приблизительной смете цена договора может увеличиться без согласия заказчика, но незначительно. Вопрос о том, является ли превышение сметы существенным, решается с учётом обстоятельств спора.

При существенном возрастании приблизительной сметы в связи с необходимостью проведения дополнительных работ применяется п. 5 ст. 709 ГК. Обязан ли заказчик оплатить дополнительные работы в случае, если в ответ на своевременное извещение подрядчика он не отказался от договора, но и не дал согласие на увеличение цены? Из п. 5 ст. 709 ГК ответ в явном виде не следует. Поскольку молчание не признаётся выражением воли совершить сделку (п. 3 ст. 158 ГК), договор сохраняет силу в неизменном виде. Подрядчик не вправе требовать оплаты дополнительных работ (см., например: Постановление ФАС СЗО от 24 мая 2007 года Дело N А56-18841/2006).

Если смета выросла вследствие подорожания материалов или услуг третьих лиц, по аналогии может использоваться ч. 2 п. 6 ст. 709 ГК.

4. Твёрдая смета может меняться либо по соглашению сторон, либо в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК (см. ч. 2 п. 6 ст. 709 ГК).

5. В меньшую сторону цена договора может меняться лишь тогда, когда экономия повлияла на качество работы (п. 1 ст. 710 ГК), хотя это правило диспозитивно (п. 2 ст. 710 ГК).

9.

Права и обязанности сторон

1. Обязанности подрядчика

   1. Подрядчик обязан выполнить работу, предусмотренную договором. Он вправе делать это самостоятельно (п. 3 ст. 703 ГК), хотя заказчик может контролировать ход работ (п. 1 ст. 715 ГК). Если условия договора позволяют заказчику определять способы исполнения работ, на подрядчика дополнительно возлагается информационная обязанность (ч. 3 п. 1 ст. 716 ГК), последствия нарушения которой предусмотрены п. 2 ст. 716 ГК.

1 Кроме того, подрядчик обычно выполняет работы своим иждивением (ст. 704 ГК). 1

При использовании материала заказчика подрядчик также несёт дополнительные обязанности (ч. 2 п. 1 ст. 716 ГК), последствия нарушения которых описаны в п.. 2 ст. 713 ГК.

Подрядчик обязан также предоставить отчёт о расходовании материалов и возвратить их остаток (п. 1 ст. 713 ГК). Если стороны согласятся оставить излишки материалов у подрядчика с соразмерным уменьшением цены (п. 1 ст. 713 ГК), мы имеем дело с куплей-продажей материалов (гл. 30 ГК) и зачётом встречных требований об оплате (ст. 410 ГК). Подрядчик обязан также возвратить и любое имущество заказчика, оказавшееся у него в связи с исполнением договора (ст. 728 ГКследует толковать расширительно – она применяется во всех ситуациях, когда договорные отношения сторон прекратились).

За утрату материалов и иного имущества заказчика подрядчик несёт ответственность (ст. 714 ГК). Обратите внимание, что если материалы заказчика уже были использованы в ходе работ, последствия их гибели разрешаются по правилам ст. 705 ГК. Характер такой ответственности вызывает споры. Одни авторы (см. Эрделевский А.М. Общие положения о подряде // Подготовлено для системы Консультант Плюс, Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 389) считают, что подрядчик отвечает за такое имущество по тем же правилам, что и хранитель (ст. 901, 902 ГК). Однако подрядчик не является хранителем, ибо при подобном подходе едва ли не любой договор подряда приобретёт черты смешанного договора. Поэтому следует считать, что основания ответственности подрядчика изложены в ст. 401 ГК, а размер возмещаемых убытков не ограничен (ст. 15 ГК).

2. Подрядчик обязан передать заказчику результат работ. Передача требует участия обеих сторон (п. 1 ст. 720 ГК). Поэтому составление передаточного акта подрядчиком в одностороннем порядке законом не предусмотрена, хотя широко применяется на практике. Такие акты в случае судебного спора будут выступать одним из доказательств выполнения работ, которые суд будет оценивать наряду с другими доказательствами по делу.

Составление передаточного акта (п. 2 ст. 720 ГК) не является обязательным. В нём заинтересован Заказчик, ибо в отсутствие акта серьёзно ограничиваются его возможности заявить о недостатках результата работ (п. 2, 4 ст. 720 ГК). Возможность составления передаточного акта в одностороннем порядке Следует учитывать, что право продать результат работ (п. 6 ст. 720 ГК) не мешает подрядчику требовать оплаты выполненных работ.

3. О качестве результата работ см. пп. 1, 2 ст. 721 ГК. Как и в купле-продаже, отступления от условий договора о качестве имеют недостатками, которые могут быть скрытыми и явными. ³О явных недостатках см. пп.1, 2 ст. 720 ГК, о скрытых – п. 4 ст. 720 ГК. Правила о гарантийном сроке аналогичны соответствующим положениям о купле-продаже (см. пп. 2 – 4 ст. 724 ГК).

1. Обязанности заказчика

   1. Заказчик обязан оплатить выполненную работу (ст. 711 ГК).

   2. Оказывать подрядчику содействие в выполнении работы (п. 1 ст. 718 ГК). Буквальное толкование говорит о том, что договор должен прямо предусматривать те случаи, когда содействие является необходимым, а также его пределы. Иными словами обязанность оказать содействие является исключением из правила. Обычно подобная обязанность на заказчика не возлагается. Поэтому все неустранимые сомнения в договоре по этому поводу должны толковаться в пользу Заказчика (предложение толковать п. 1 ст. 718 ГК расширительно см. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд. М., 2006 г. С. 401). Примерами подобного содействия могут быть: закупка необходимых для ремонта деталей, изготовление технической документации, инструментов и т.п.

Нарушение данной обязанности даёт подрядчику две возможности. Во-первых, приостановить исполнение (п. 1 ст. 719 ГК, ст. 328 ГК). Во-вторых, - отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 719 ГК, п. 3 ст. 450 ГК).

10.

Ответственность за нарушение договора

1. При нарушении своих обязанностей Заказчиком особых мер ответственности §1 гл. 37 ГК не предусмотрено, а потому действуют нормы гл. 25 ГК. В целях защиты своих прав подрядчик может воспользоваться мерами, которые предусмотрены ст. 712, 719 ГК.

2. Нарушение своих обязательств подрядчиком возможно в двух видах: просрочки или выполнении работ с недостатками. При этом просрочкой подрядчика является нарушение любого срока, предусмотренного договором (ч. 2 п. 1 ст. 708 ГК).

При изучении ответственности подрядчика за некачественную работу (ст. 723 ГК) нужно обратить внимание на следующие положения.

1. Понятие «недостаток» имеет в подряде то же значение, что и в купле-продаже. ⁴

2. При определении недостатков в расчёт принимаются, прежде всего, специально предусмотренные договором цели использования. При их отсутствии следует ориентироваться на повседневное назначение результата работ (ч. 1 п. 1 ст. 723 ГК).

3. Возможности заказчика при обнаружении недостатков изложены в ч. 2 – 4 п. 1 ст. 723 ГК. Заказчик может воспользоваться любым правом по своему усмотрению. Обратите внимание, что возможность исправить недостатки силами третьих лиц за счёт подрядчика должна быть прямо предусмотрена договором (ч. 4 п. 1 ст. 723 ГК).

4. П. 2 ст. 723 ГК применяется только тогда, когда заказчик потребовал устранить недостатки. Если предъявлены иные требования, предусмотренные п. 1 ст. 723 ГК, подрядчик не вправе повторно выполнять работу.

5. 5) Понятие о существенных недостатках, а также возможности заказчика при их обнаружении в подряде отличается от аналогичного понятия в купле-продаже (ср. п. 3 ст. 723 ГК и п. 2 ст. 475 ГК).

Договором подрядчик может быть освобождён от ответственности за случайно возникшие недостатки (п. 4 ст. 723 ГК), но не за вину (ср. со ст. 401 ГК). Бремя доказательства наличия вины при наличии подобного соглашения лежит на заказчике.

1 6) Сроки для обнаружения недостатков указаны в ст. 724 ГК. Ввиду отсутствия в §1 гл. 37 ГК правила, аналогично ст. 483 ГК, следует считать, что заказчик должен не просто обнаружить недостатки, но и заявить о них подрядчику в указанный в ст. 724 ГК срок. 1

11.

Изменение и прекращение договорных обязательств.

1. 1 В отличие от общего правила ст. 310 ГК, заказчик вправе отказаться от исполнения договора в любое время. Отказ от договора влечёт его расторжение (п. 1 ст. 717 ГК). Для реализации данного права не имеет значения, выполняет подрядчик свои обязанности или нет. Обязанность заказчика в этой ситуации только оплатить уже выполненные работы и возместить подрядчику иные причинённые убытки (п. 2 ст. 717 ГК) не является мерой ответственности. Это мера защиты интересов подрядчика, а потому не действуют правила ст. 401 ГК. 1

Без возмещения убытков подрядчику заказчик вправе расторгнуть договор в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 708 ГК, п. 2 ст. 715 ГК. Ошибочна точка зрения, согласно которой вторая норма является специальной по отношению к первой (см. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. Изд. 5-е. М., 2006. С.394). Несмотря на редакционные расхождения, оба правила конкретизируют п. 2 ст. 405 ГК применительно к подряду. «Явная невозможность» выполнить работы в срок, о которой говорит п. 2 ст. 715 ГК и ведёт к утрате интереса к исполнению (п. 3 ст. 708 ГК, п. 2 ст. 405 ГК). Обратите внимание, что в силу указанных статей утрата интереса может быть связана с пропуском любого из установленных договором сроков (п. 3 ст. 708 ГК), но возможна и до первого формального нарушения договора (п. 2 ст. 715 ГК).

2. Подрядчик вправе расторгнуть договор в п. 3 ст. 716 ГК, п. 2 ст. 719 ГК,

12.

Исковая давность

По искам из договора подряда установлены специальные правила об исковой давности (ст. 725 ГК). Для уяснения этой нормы необходимо иметь в виду следующее.

1. Специальные сроки давности установлены лишь по требованиям, связанным с недостатками работ (п. 1 ст. 725 ГК). В остальных ситуациях действует общий срок давности (ст. 196 ГК).

2. Слова «в отношении зданий и сооружений» следует толковать в том смысле, что трехлетний срок давности применяется в отношении договоров строительного подряда (§3 гл. 37 ГК). Если же работы касались проведения косметического ремонта здания, применяются годичный срок давности (см.: Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд. М., 2006 г. С. 405).

3. Смысл п. 2 ст. 725 ГК состоит в том, что приёмка отдельных частей (этапов) работ не влияет на исчисление давности. Начальный же срок давности определяется по общим правилам (п. 1 ст. 200 ГК).

4. Смысл п. 3 ст. 725 ГК состоит в предоставлении заказчику льготы при исчислении давности.

§ 2. Бытовой подряд

1.

Бытовой подряд выделен в отдельный вид подряда вследствие потребительского характера отношений. Если подрядчик специализируется на выполнении соответствующих работ, то заказчик заключает договор в целях удовлетворения своих личных потребностей (п. 1 ст. 730 ГК). Это позволяет применять к бытовому подряду законодательство о защите прав потребителей (п. 3 ст. 730 ГК). 18< Как следствие, договор носит публичный характер (п. 2 ст. 730 ГК), а навязывание заказчику дополнительных работ или услуг не допускается (ст. 731 ГК). Законодательство о бытовом подряде применяется в следующей последовательности: § 2 гл. 37 ГК, Закон РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей», §1 гл. 37 ГК (ч. 4 п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»).

2.

Стороны договора. Заказчиком может быть только гражданин-потребитель. Подрядчиком – только коммерческая организация или индивидуальный предприниматель (п. 1 ст. 730 ГК).

3.

Предметом договора являются движимые вещи. Строительные работы для бытовых нужд признаются, в целом, строительным подрядом (п. 3 ст. 740 ГК).

4.

Подрядчик ещё до заключения договора несёт информационную обязанность перед потребителями (см. ст. 732 ГК, ст. 8 – 10 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»). Нарушение этой обязанности означает отказ заключить договор (п. 2 ст. 732 ГК), если же договор всё же был заключён – влечёт ответственность за те последствия, которые вызваны отсутствием у потребителя необходимой информации (п. 2 ст. 732 ГК). Информационная обязанность лежит на подрядчике и после заключения договора (ст. 736 ГК, ст. 36 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»).

5.

Особые условия договора. Для бытового подряда характерно разделение цены на две составляющие (см. п. 1 ст. 733, ст. 735 ГК). Если материалы обычно оплачиваются до начала работ, то сами работы – после. Зачем потребовалось включать в закон п. 3 ст. 733 ГК? Вспомним, что при составлении приблизительной сметы (п. 4 ст. 709 ГК) допускается незначительное изменение цены договора. Ради корректировки этого правила в случае роста цен на материалы и введён п. 3 ст. 733 ГК. Однако выявление дополнительных работ, не учтённых в смете, все же позволяет требовать дополнительной оплаты (п. 5 ст. 709 ГК).

2 Другая особенность данной разновидности подряда предусмотрена ст. 734 ГК. Фактически, указанные в этой статье условия становится существенным условием договора. 2

6.

Особый случай расторжения договора предусмотрен п. 2 ст. 731 ГК. Уплата предусмотренных этой нормой средств не является мерой ответственности, ибо отказ от договора – правомерное действие. Это мера защиты интересов подрядчика, а потому для взыскания этих средств не нужно принимать во внимание ст. 401 ГК.

7.

Последствия неявки заказчика за результатом работ урегулированы ст. 738 ГК. Сравнение её с общим правилом п. 6 т. 720 ГКпозволяет выявить следующие особенности. Во-первых, предупреждать заказчика о необходимости получить результат нужно не дважды, а однократно. Зато, во-вторых, продать результат работ можно по истечении не месяца, а двух месяцев после согласованного срока исполнения.

8.

Охрана интересов заказчика

Права заказчика в случае нарушения подрядчиком своих обязательств урегулированы сразу несколькими нормами: ст. 737, 739 ГК, ст. 28, 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей». При их изучении следует обратить внимание на следующее:.

1. Последствия просрочки исполнения урегулированы ст. 28 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»;

2. Если результат работ имеет недостатки, они могут быть обычными и существенными. Поскольку нормы о подряде не раскрывают понятие существенного недостатка, следует по аналогии применять правила о купле-продаже (п. 2 ст. 475 ГК), т.к. законодатель неоднократно признаёт наличие общих черт у данных договоров (см. п. 5 ст. 723, ст. 739 ГК).

3. Недостатки могут быть обнаружены в сроки, указанные в п. 1 ст. 737 ГК, п. 3 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей». Поскольку закон говорит о недостатках вообще, эти нормы распространяются как на обычные, так и на существенные дефекты.

4. Бремя доказывания обычно распределяется так, как указано в  ч.1 п. 4 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей». Однако оно перераспределяется при установлении гарантийного срока (см. ч. 2 п. 4 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»).

5. 2 Если недостаток выявлен в указанные сроки, и подрядчик за него отвечает, потребитель обладает следующими возможностями: 2

   • потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (ст. 723 ГК, п. 1 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»)

   • потребовать безвозмездного повторного выполнения работы (ст. 737 ГК, п. 1 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»)

   • самостоятельно устранить недостатки и потребовать от подрядчика возмещения своих расходов (п. 1 ст. 737 ГК, п. 1 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»)

   • устранить недостатки силами третьих лиц и потребовать от подрядчика возмещения своих расходов (п. 1 ст. 737 ГК, п. 1 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»)

   • потребовать соразмерного уменьшения покупной цены (п. 1 ст. 723 ГК, п. 1 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»)

   • потребовать полного возмещения причинённых убытков (п. 1 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»)

6. Сроки выполнения указанных требований предусмотрены ст. 30, 31 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»;

7. Следствием разобранных выше п. 1 ст. 737 ГК, п. 3 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» является тезис о том, что обнаружение недостатков по истечении указанных сроков не позволяет заявлять какие-то требования подрядчику. Однако такой вывод корректируется п. 2 ст. 737 ГК, п. 6 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей», которые для выявления существенных недостатков отводят много больший срок. Обратите внимание, на кого в данном случае законодатель возложил бремя доказывания в споре о недостатках.

8. При выявлении таких недостатков заказчик вправе требовать их безвозмездного устранения (п. 2 ст. 737 ГК, п.. 6 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»). Если данное требование не было выполнено в течение 20 дней (п. 6 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»), появляется возможность потребовать: 1

   • соответствующего уменьшения цены за выполненную работу (п. 6 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»), либо

   • возврата части цены, уплаченной за работу (п. 3 ст. 737 ГК), либо

   • возмещения расходов, понесенных в связи с устранением недостатков заказчиком своими силами или с помощью третьих лиц (п. 3 ст. 737 ГК, п. 6 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»), либо

   • отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 723 ГК, п. 3 ст. 737 ГК, п. 6 ст. 29 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»).

§ 4. Проектные и изыскательские работы

1. Понятие договора дано в ст. 758 ГК. Чтобы уяснить себе суть деятельности подрядчика по данному договору необходимо ознакомиться с пп. 1, 4, 4.1 ст. 47, пп. 2, 12 – 14 ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ, а также Положением о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (утв. Постановлением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 20).  Как видно из этих правил, изыскательские работы дают информацию для проектирования, а проект служит основой последующего строительства. Поэтому традиционно считается, что данный договор применяется лишь в строительстве, хотя закон указывает на это лишь косвенно (см.п. 1 ст. 761 ГК, Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья. М.,2003. С. 153).

2. Участники договора. Заказчиками могут быть любые лица. Подрядчиками (их также называют проектировщиками или изыскателями) могут быть лишь лица, имеющие лицензию (см. подп. 101.1 и 101.3 п. 1 ст. 17, п. 6.1 ст. 18 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» № 128-ФЗ от 8 августа 2001 г.).

3. Как и в других разновидностях подряда, в проектных и изыскательских работах предметом договора выступает результат деятельности подрядчика. Он воплощается в технической документации (п. 1 ст. 758 ГК). Поскольку её состав определён законом (см. п. 2 ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ), сторонам не требуется согласовывать этот вопрос. Зато необходимо определить характеристики того объекта, который проектируется или в отношении которого проводятся изыскания. Эти сведения фиксируются в задании на проектирование, и именно это задание нередко рассматривается как способ согласования предмета договора (см. Постановление ФАС СЗО от 17 февраля 2006 года Дело N А56-10910/2005).

4. Обязанности Подрядчика

   1. Выполнить проектные и изыскательские работы в соответствии с условиями договора (ч. 2 п. 1 ст. 760 ГК) и передать их результат заказчику (ч. 4 п. 1 ст. 760 ГК) – основная обязанность подрядчика.

   2. Обязанность подрядчика согласовать проект с компетентными органами (ч. 3 п. 1 ст. 760 ГК) тесно связана с понятием государственной экспертизы в области градостроительства (см. ст. 49 Градостроительного Кодека РФ, Постановление Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»). Вполне возможно, что подобное согласование и не потребуется (см. пп. 2 – 3.1 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ, Приказ Министерства регионального развития от 9 июля 2007 г. N 62 «Об утверждении критериев отнесения проектной документации к типовой проектной документации, а также к модифицированной типовой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надёжности и безопасности объектов капитального строительства»).

Обособление данной обязанности связано с большими трудозатратами, необходимыми для согласования этих документов. На самом деле государственная экспертиза лишь фиксирует соответствие изготовленной подрядчиком документации обязательным требованиям (см. п 5, 8, 9 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ). Поэтому отказ компетентных органов в согласовании документов говорит не только о нарушении этой обязанности, но и о недостатках выполненных работ.

3. Выделение ч. 5 п. 1 ст. 760 ГК связано с тем, что во многих случаях проект является объектом авторского права (п. 1 ст. 1259 ГК) и может использоваться подрядчиком по своему усмотрению (ст. 1270 ГК). Наиболее распространённым примером нарушения подрядчиком обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 760 ГК является как раз передача заказчику документов, изготовленных по другому договору.

1. Обязанности Заказчика

   1. Выдача исходных данных для проведения работ (п. 1 ст. 759 ГК) – кредиторская обязанность Заказчика, без её выполнения подрядчик попросту не сможет выполнить своих обязанностей. Об «иных исходных данных» см. п. 12 ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ.

   2. Часть 4 ст. 762 гк не добавляет к обязанностям подрядчика ничего нового в силу того, что аналогичная обязанность предусмотрена и общими положениями о подряде (см. Ст. 718 гк).

Часть 2 ст. 762 гк характеризует содержание основного обязательства подрядчика, нормы об его исполнении аналогичны ст. 711 гк.

Говоря о ч. 5 ст. 762 ГК отметим, что заказчик лишь участвует в согласованиях вместе с подрядчиком. Он не обязан самостоятельно заниматься этой работой вместо подрядчика (Постановление ФАС СЗО от 28 сентября 2007 года Дело N А21-4339/2006), если только договором это прямо не предусмотрено (ч. 1 ст. 762 ГК).

Использование результатов работ заказчиком ограничивает исключительное право подрядчика на созданный им результат работ (ст. 1270 ГК). Как и всякое исключение, данная возможность не может толковаться расширительно. Этим объясняется обязанность заказчика использовать полученную техническую документацию только на цели, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 762 ГК). Обязанность не разглашать полученные в ходе исполнения договора сведения связана с их конфиденциальностью (см. ст. 727 ГК).

6.  Особенность ответственности по данному договору состоит в том, что недостатки выполненной подрядчиком работы могут быть обнаружены не в ходе приёмки, а значительно позднее (см. п. 1 ст. 761 ГК). При этом предусмотренные п. 2 ст. 761 ГКвозможности могут быть использованы заказчиком не всегда: например, исправление технической документации невозможно в том случае, если недостатки выявлены в ходе эксплуатации уже построенного объекта.

§ 5. Подрядные работы для государственных и муниципальных нужд

1. Понятие договора (обратите внимание на его название) дано в п. 2 ст. 763 ГК. Выделение данной разновидности подряда связано с особенностями субъектного состава (заказчиком выступает публичный субъект), а также целями его заключения (ради удовлетворения государственных нужд).

Круг работ, которые могут выполняться для государственных нужд очерчен п. 1 ст. 763 ГК. Обратите внимание, что п. 2 ст. 763прямо упоминает о возможности выполнения для государственных нужд ремонтных работ. Поэтому п. 1 ст. 763 ГК нуждается в расширительном толковании (ср. со ст. 740 ГК).

2. Нормативное регулирование. Согласно п. 1 ст. 763 ГК по вопросам, не решённым в §5 гл. 37 ГК, мы должны обращаться к нормам §3 или 4 гл. 37 ГК. уже затем, в третью очередь, могут использоваться общие положения о подряде (§1 гл. 37 ГК). Упомянутый в ст. 768 ГК специальный закон пока не принят. Важно обратить внимание на то, что его положения должны регулировать вопросы, которые не решены в Кодексе в целом, а не только в §5 гл. 37 ГК. Поэтому после принятия такого закона он будет находиться на четвёртом месте в иерархии актов, регулирующий подрядные работы для государственных или муниципальных нужд.

3. Об основаниях и порядке заключения государственного контракта см. Поставка для государственных нужд. ⁵Те же самые правила применяются и к муниципальным нуждам (ст. 765 ГК). Следует обратить внимание на то, что в отличие от поставки для государственных нужд, соответствующие подрядные работы предполагают заключение только одного договора – государственного контракта (ср. ст. 765 ГК и ст. 529 ГК).

4. Круг лиц, которые могут выступать заказчиками, определён в пп. 2 и 3 ст. 764 ГК. Подрядчиками могут выступать любые лица (п. 1 ст. 764 ГК).

5. Пункт 1 ст. 766 ГК исчерпывающим образом определяет круг существенных условий государственного контракта. Из данной нормы вытекает, что всякий государственный или муниципальный контракт должен быть обеспечен (гл. 23 ГК) под страхом признания его незаключённым.

6. Пункт 2 ст. 766 ГК, по существу, следует из природы торгов (см. ст. 447, 448 ГК).

7. Необычен п. 2 ст. 767 ГК. Выходит, что даже по соглашению сторон контракт можно изменить только если это предусмотрено законом. Одно из подобных оснований содержится в п. 1 ст. 767 ГК.

§ 6. Договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ

1.

1. Общие положения. Вопреки названию гл. 38 ГК, п. 1 ст. 769 ГК признаёт договоры на выполнение научно-исследовательских работ (НИР) и опытно-конструкторских, а также технологических работ (ОКР) разными договорами. Они оба, подобно подряду, относятся к договорам о выполнении работ. Поэтому по целому ряду вопросов законодатель предлагает руководствоваться нормами о подряде (ст. 778 ГК).

Однако есть и принципиальное отличие. Если в подряде речь идёт о технической деятельности, результат которой может быть гарантирован подрядчиком (ст. 703 ГК), то в рассматриваемых договорах речь идёт об открытии и применение новых знаний (см.ст. 2 ФЗ 127-ФЗ от 23 августа 1996 г. «О науке и государственной научно-технической политике»). Решение поставленной заказчиком задачи требует творческого подхода. В силу новизны деятельности исполнитель обычно не может гарантировать достижение интересующего заказчика результата.

Этим объясняется принципиальное иное распределение рисков выполнения работы по сравнению с подрядом (ср. п. 3 ст. 769 ГКи ст. 705 ГК). Обратите внимание, что диспозитивная норма п. 3 ст. 769 ГК корректируется императивными предписаниями ст. 775и ст. 776 ГК.

2. Исполнение обоих договоров требует творческого подхода, однако степень творчества различается, при научном исследовании она намного выше. Этим объясняется выделение в рамках гл. 38 ГК двух договоров (Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд. М., 2006. С. 473) 2 По тем же причинам по-разному решён вопрос о праве исполнителя привлечь третьих лиц к проведению работ (ср. п. 1 и п. 2 ст. 770 ГК).

3. Пункт 4 ст. 769 ГК обязывает учитывать правила Части четвёртой ГК при заключении договоров на НИР и ОКР. С ним тесто связан и п. 3 ст. 772, который также отсылает к нормам об интеллектуальной собственности (см. ст. 1297, 1298, 1371– 1373, 1431, 1432,1462, 1463, 1471 ГК).

4. Использование полученных в ходе исполнения работ результатов в целом предоставлено свободному усмотрению сторон (см. п. 1 ст. 772 ГК и ст. 771 ГК). Однако на случай, если стороны не согласуют подобное условие, существует и диспозитивная норма закона (п. 2 ст. 772 ГК).

5. Сторонами договора являются Заказчик и Исполнитель, которыми могут быть любые лица. Договоры НИР и ОКР являются консенсуальными, взаимными и возмездными (п. 1 ст. 769 ГК). К форме договора закон не предъявляет никаких специальных требований.

2.

2 Существенными условиями 2 договора являются предмет и срок.

1. Предмет договора – тот результат, для достижения которого исполнитель проводит работы. Он определяется техническим заданием заказчика.

2. Срок относится к существенными условиям в силу п. 1 ст. 778 ГК, который отсылает к ст. 708 ГК.

3.

Обязанности сторон

1. При характеристике обязанностей исполнителя (ст. 773 ГК) следует обратить внимание на следующие моменты.

   1. Часть 2 ст. 773 гк характеризует содержание основного обязательства исполнителя.

   2. Части 3 и 6 ст. 773 ГК должны рассматриваться совместно. Возложение на исполнителя подобных обязанностей объясняется тем, что использование чужих исключительных прав может привести к существенному удорожанию стоимости работ. Между тем заранее предусмотреть, какие именно результаты интеллектуальной собственности потребуется использовать, нередко невозможно. Исполнение этих обязанностей может заставить исполнителя провести, например, экспертизу на патентную чистоту ⁶полученных результатов работ.

   3. Часть 5 ст. 773 гк связана по смыслу с п. 3 ст. 769 гк, ст. 775 и ст. 776 гк (см. Ниже).

   4. Часть 4 ст. 773 гк применяется лишь тогда, когда исполнитель отвечает за возникшие недостатки (ст. 777 гк).

2. Говоря об обязанностях заказчика (ст. 774 ГК), отметим:

   1. Основное обязательство заказчика – оплатить выполненную работу (часть 3 п. 1 ст. 774 ГК).

   2. Часть 2 п. 1 и п. 2 ст. 774 ГК устанавливают кредиторские обязанности заказчика, до получения нужных сведений Исполнитель может не приступать к работе, а начатые работы – приостановить (ст. 328 ГК).

   3. Принятие результата работ также составляется кредиторскую обязанность заказчика. Обратите внимание на то, что в случае её нарушения применяется ст. 738 ГК (см. п. 1ст. 778 ГК).

4.

Невозможность исполнения. Общее правило п. 3 ст. 769 ГК корректируется специальными нормами ст. 775 ГК и ст. 776 ГК:

1. «Невозможность достижения результата» и «невозможность выполнения работ» (ст. 775, ст. 776 ГК) являются частными случаями невозможности исполнения обязательства (ст. 416 ГК). При возникновении подобных обстоятельств на исполнителя возлагается обязанность, предусмотренная ч. 5 ст. 773 ГК.

2. < 2 Последствия прекращения обязательств невозможностью исполнения в договорах НИР и ОКР различны. Если в ОКР заказчик компенсировать лишь затраты исполнителя (без учёта его вознаграждения), то в НИР – соответствующую часть стоимости работ, с учётом своего вознаграждения (ср. ст. 775 и ст. 776 ГК, см.: Э.П. Гаврилов. Комментарий к нормам главы 38 ГК РФ // Патенты и лицензии, 2005. № 10. Доступно в СПС Консультант). 2

5.

Ответственность исполнителя по договору имеет ряд существенных особенностей.

1. 27< Ответственность исполнителя строится на началах вины (п. 1 ст. 777 ГК). 27<

2. 28< Ответственность исполнителя ограничена по объёму (п. 2 ст. 779 ГК), причём сразу в нескольких аспектах. 28<

   1. Обратите внимание, что в тексте Кодекса допущена ошибка. В первом предложении п. 2 ст. 778 ГК пропущена частица «не» перед словом «предусмотрено» (Э.П. Гаврилов. Комментарий к нормам главы 38 ГК РФ // Патенты и лицензии, 2005. № 10. Доступно в СПС Консультант; М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002. С. 198). При таком толковании первое предложение п. 2 ст. 778 ГКограничивает величину реального ущерба стоимостью только тех работ, в которых были выявлены недостатки. По-существу, законодатель здесь исходит из делимости результата работ. Однако договором размер возмещаемого реального ущерба может быть повышен до полной стоимости работ по договору.

   2. Упущенная выгода возмещается лишь при наличии прямого указания в договоре (п. 2 ст. 778 ГК).

   3. Указание в п. 2 ст. 778 ГК на «недостатки работ» позволяет сделать вывод о том, что за нарушение иных обязанностей (например, обеспечить конфиденциальность полученной информации) убытки взыскиваются в полном объёме. (Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2004. С. 451).

§ 7. Договор возмездного оказания услуг

1.

Понятие услуги

1. Действующее законодательство не содержит ясного понятия «услуга». В ГК «услуги» противопоставляются «работам», «товарам», «имуществу», однако чёткого соотношения между ними не прослеживается (ср.: п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 2, ст. 128, п. 1 ст. 429, п. 1 ст. 590 ГК и др.). Наибольшие сложности вызывает отграничение услуг от работ (и, как следствие, договора об оказании услуг от договора подряда), а также отделение услуг от трудовой деятельности.

2. < 27< Различие между услугами и подрядом традиционно проводят по признаку наличия или отсутствия овеществленного результата деятельности исполнителя (сравните ст. ст. 702 ГК и п. 1 ст. 779 ГК, см. ст. 38 НК, Степанов Д. Услуги как объект гражданских прав // Российская юстиция. 2000. N 2. С. 17, Ю.Х. Калмыков Научный комментарий к кн.: Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая (с алфавитно-предметным указателем). М., 1996. С. 15-16). Например, деятельность по организации ремонта не имеет материального результата, а потому относится к услугам (см. Постановление ФАС СЗО от 18 января 2007 года Дело N А05-7494/2006-32). 27<

Однако во многих случаях «материальный» результат налицо. Например, результат почтовых услуг выражается в перемещении письма (бандероли). Услуги аудитора выражаются в составлении заключения. То же можно сказать и о ряде других упомянутых вп. 2 ст. 779 ГК видах услуг. Поэтому данный критерий нельзя признать точным (Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 452).

В связи с тем, что подряд сложно отделить от услуг, а правовое регулирование этих договоров очень схоже (см. ст. 783 ГК), некоторые авторы предлагают вообще не разделять их (см., например,: Мурзин Д.В. Моделирование безвозмездного обязательства по оказанию услуг // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. тр. М., 2002. Вып. 2. С. 363 – 364). С точки зрения систематического толкования подобный подход не соответствует писаному праву (см гл. 39 ГК) и не учитывает постоянно возрастающую роль услуг в экономике современного общества (см. Мировая экономика: Глобальные тенденции за 100 лет / Под ред. И.С. Королева. М., 2003. С. 157, Белл Д. Грядущее постиндустриальное общество: Опыт социального прогнозирования. М., 1999. С. 169 – 172). /Однако с позиций практического применения закона следует признать, что сложности квалификации позволяют сторонам самим выбрать, по какой модели строить свои отношения. Например, замену масла в двигателе автомобиля можно считать и подрядом, и услугами. В подобных ситуациях следует исходить из известного правила толкования «должник обязан к меньшему». При подряде должник гарантирует результат работ, а в услугах этого не происходит. Следовательно, в случае сомнения на практике следует предполагать, что договор регулируется гл. 39 ГК, а не гл. 37 ГК. Обратное следует доказывать заинтересованному лицу, коим обычно является заказчик.

Иные возможные подходы к разделению услуг и работ см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998. С. 344, Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 369, Санникова Л.В. Услуги в гражданском праве России. М., 2005. С124.

3. < 28< Традиционно отличие гражданско-правовых договоров от трудовых соглашений видели в следующим. Работник подчинён трудовому распорядку работодателя (ст. 56 Трудового Кодекса, Орловский Ю.П. Трудовое право России, М., 1995. С. 19). Исполнитель, напротив, сохраняет полную организационную самостоятельность (см. ст. 783, п. 3 ст. 703 ГК). 28<

Однако в настоящее время подобный взгляд нуждается в пересмотре, ибо надомные работники (гл. 49 Трудового Кодекса) выполняют работу на дому и не подчиняются указаниям работодателя. Крайне сложно применить указанный критерий и в ситуациях, когда работодателем выступает физическое лицо (речь идёт о деятельности няни, шофёра, домработницы и т.п.). В отсутствие ясного критерия следует руководствоваться правилом толкования «должник обязан к меньшему». Трудовое законодательство возлагает на работодателя больше обязанностей, чем ГК – на заказчика (ср. гл. 48 Трудового Кодекса и гл. 39 ГК). Поэтому подобные соглашения нужно считать гражданско-правовыми договорами.⁷

2.

< 29< Нормативное регулирование обязательств по оказанию услуг 29<

1. Как видно из п. 2 ст. 779 ГК, оказание услуг урегулировано множеством разных глав Кодекса. Таким образом, в рамках договора об оказании услуг могут оказываться лишь некоторые услуги. Точнее, гл. 39 ГК регулирует только те разновидности услуг, которые ещё не выделились в самостоятельные договорные типы (см.: Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2004. С. 455). Поэтому сферу её действия сложно чётко обозначить (Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 451).

2. Множество правил об оказании услуг различных видов можно найти в специальном законодательстве (см. ст. 10 ФЗ № 132-ФЗ от 24 ноября 1996 г. «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», гл. 7 ФЗ № 126-ФЗ от 7 июля 2003 г. «О связи», ст. 16 ФЗ № 176-ФЗ от 17 июля 1999 г. «О почтовой связи» и т.д.).

3. Ещё большее количество специальных норм можно найти в правилах оказания услуг различных видов, которые утверждаются Правительства РФ и число которых в настоящее время приближается к пятидесяти. См., например, Постановление Правительства РФ от 25 мая 2005 г. N 328 «Об утверждении правил оказания услуг подвижной связи», Постановление Правительства РФ от 18 мая 2005 г. N 310 «Об утверждении правил оказания услуг местной, внутризоновой, междугородной и международной телефонной связи», Постановление Правительства РФ от 22 декабря 2006 г. N 785 «Об отверждении правил оказания услуг связи для целей телевизионного вещания или радиовещания».

4. Если гражданин заказывает услуги для своих личных нужд, к отношениям применяется ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей». Оцените утверждение о том, что платные образовательные услуги не подпадают под действие гл. 3 Закона (Ответ 2 в разделе Ответы на вопросы Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за 1 кв. 2002 г.) с учётом названия этой главы и содержанием её статей (см. ст. 27 – 30, 33 Закона).

3.

Стороны договора. ГК не предъявляет к участникам договора каких-либо требований, однако они могут содержаться в иных нормативных актах (см., например, ст. 3, 4 ФЗ № 119-ФЗ от 7 августа 2001 г. «Об аудиторской деятельности»).

4.

Предмет договора. Вопрос о предмете договора об оказании услуг связан с вопросом о предмете договора, объекте обязательства и объектах гражданских прав.⁸ Обычно предметом договора считают деятельность исполнителя (п. 1 Информационного письмо ВАС от 29 сентября 1999 г. N 48, Белов В.А. Гражданское право. Общая и Особенная части: Учебник. М., 2003. п. 2153). Иное мнение см. Кротов М.В. Обязательства по оказанию услуг в советском гражданском праве. Л., 1980. С. 15).

Пункт 1 ст. 779 ГК рассматривается как императивная норма, не позволяющая исполнителю гарантировать заказчику результат услуг (см.: п.3 постановления Конституционного Суда № 1-П от 23.01.2007 г).

5.

1. Цена договора относится к числу обычных условий договора (п. 1 ст. 781 ГК) и может быть определена по правилам п. 3 ст. 424 ГК.

2. Плата за услугу означает плату за деятельность и потому размер платы должен соответствовать характеру деятельности и объёму оказанных услуг (Постановление Президиума ВАС от 14 ноября 2006 г. N 8259/06).

3. На практике стороны часто включают в договор условие, по которому размер вознаграждения исполнителя увеличивался при достижении интересующего заказчика результата (например, выигрыш судебного процесса при правовых услугах, поступление в институт при репетиторских услугах и т.п.) Подобную «повышенную» плату часто называют «гонораром успеха». Конституционный суд в Постановлении № 1-П от 23.01.2007 г признал подобные условия незаконными вследствие императивного характера п. 1 ст. 779 ГК.

4. В случае, если услуги оплачиваются авансом или клиенту, напротив, предоставляется отсрочка платежа, применяются правила о коммерческом кредите (ст. 823 ГК).

6.

< 30< Проблема «безвозмездных» услуг 30<

1. Услуги часто оказываются «бесплатно». Примером может быть учеба в школе или звонок в милицию. Являются ли эти отношения возмездными? Отрицательный ответ основан на том, что ученик (пациент, абонент и т.п.) не платит за подобную услугу.⁹

Однако исполнитель работает не бескорыстно (см. ст. 41, 42 Закона РФ № 3266-1 от 10 июля 1992 г. «Об образовании, ст. 22 – 24 Закона РФ № 1499-1 от 28 июня 1991 г. «О медицинском страховании граждан в Российской Федерации», ст. 52 ФЗ № 126-ФЗ от 7 июля 2003 г. «О связи»). Поэтому следует считать, что договор оказания услуг в подобных случаях является возмездным. Плату за клиента вносит третье лицо (государство, страховая компания и т.д.) что соответствует ст. 313 ГК (Белов В.А. «Больной вопрос»: гражданские правоотношения с медицинским организациями // Законодательство, 2003. № 11. Доступно в СПС Консультант, Малеина М.Н. Договор о подготовке специалиста. Государство и право. 2004. N 8. С. 61). Иными словами, «бесплатное» образование или лечение основано на договоре возмездного оказания услуг точно так же, как и платное. То обстоятельство, что перечисление средств исполнителям происходит часто в рамках публичных правоотношений, не имеет гражданско-правового значения. Отсюда следует, что вопросы надлежащего исполнения обязательств, качества услуги и т.п. также должны решаться одинаково для «платных» и «бесплатных» услуг. К последним может применяться и законодательство о защите прав потребителей.

Менее удачна попытка подвести подобные отношения под дарение имущественного права к самому себе (см. В.А. Белов. Гражданское право. Общая и Особенная части: Учебник. М., 2003. п. 2157).¹⁰

2. «Дружеские» услуги (донести тяжёлую сумку соседке, помочь приятелю сделать ремонт и т.п.) также часто носят безвозмездный характер, однако правом не регулируются. ¹¹

7.

29< Исполнение обязательств. 29< В отступление от ст. 313 ГК исполнитель вправе привлекать третьих лиц к исполнению только в тех случаях, которые прямо предусмотрены договором (ст. 780 ГК). Например, в договор об оказании медицинских услуг включено положение о том, что по медицинским показаниям больной может быть переведён в другую клинику, имеющую оборудование более высокого уровня.

8.

Прекращение обязательств

1. 30< Особенность договора возмездного оказания услуг – в возможности одностороннего отказа от него любой из сторон (ст. 782 ГК). 30<

Особая ситуация складывается в том случае, если договор носит публичный характер (ст. 426 ГК). Если исполнитель откажется от подобного договора, заказчик вправе немедленно потребовать заключить его вновь. В таких условиях сам отказ становится бессмысленным, что побудило Конституционный суд сделать вывод о том, что исполнитель вовсе лишён подобного права (Определение КС № 115-О от 06.06.2002 г). Учитывая особую роль актов Конституционного Суда, с таким подходом следует считаться. Однако и по существу подобное толкование оправдано повышенной заботой законодателя о правах потребителей (см.Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд. М., 2006. С. 491).

Отказ от договора влечёт для сторон разные последствия – сравните п. 1 и п. 2 ст. 782 ГК. В качестве примера см. п. 2 Информационного письма ВАС № 105.

2. Прекращение обязательств невозможностью исполнения влечёт разные последствия в зависимости от того, по чьей вине она возникла (см. пп. 2 и 3 ст. 781 ГК). Обратите внимание, что оба правила диспозитивны.

Логика п. 2 ст. 781 ГК плохо сочетается с п. 1 ст. 782 ГК. Как видим, за результат собственных неосторожных действий, которые привели к невозможности исполнения, заказчик отвечает более строго, чем за умышленный отказ от договора.

Тема 9. Подряд. Строительный подряд Строительный подряд

1

Правовое регулирование отношений строительного подряда. Отношения строительного подряда регулируются не только гражданско-, но и публично-правовыми нормами. Более того, удельный вес последних достаточно велик.

Наиболее важными нормативными актами в этой сфере являются Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, ФЗ «О техническом регулировании» от 27.12.2002 № 184-ФЗ, ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 № 169-ФЗ, ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ, ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9.07.1999 № 160-ФЗ,Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденное постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 года № 145.

< Особенностью правового регулирования отношений строительного подряда является наличие СНиПов – строительных норм и правил, которые согласно законодательству о техническом регулировании должны стать частью технических регламентов (п. 1 ст. 46 ФЗ «О техническом регулировании» от 27.12.2002 № 184-ФЗ). В настоящее время соответствующие правила содержатся в так называемых нормативно-технических актах.

2

Предпосылки заключения договора строительного подряда. Строительные работы в большинстве случаев могут быть начаты подрядчиком лишь после разработки проектной документации, приобретения заказчиком прав на земельный участок, где планируется строительство, а также получения разрешения на строительство от уполномоченного государственного органа.

Проектная документация разрабатывается в ходе инженерных изысканий (изыскательских работ) и архитектурно-строительного проектирования (проектных работ).

< Инженерные изыскания предшествуют проектным работам. Разработка проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускается. Цели инженерных изысканий определены в п. 4 ст. 47 Градостроительного кодекса.

Проектные работы состоят в разработке технической документации, на базе которой впоследствии осуществляется строительство. Согласно терминологии Градостроительного кодекса соответствующие работы именуются архитектурно-строительным проектированием (п. 1 ст. 48 Градостроительного кодекса). Выполнение строительных работ без проектной документации допускается только в тех случаях, когда не требуется разрешение на строительство (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат, по общему правилу, государственной экспертизе. Порядок проведения указанной экспертизы, а также перечень случаев, когда ее проведение не требуется, определены ст. 49 Градостроительного кодекса.

Поскольку объектом строительства являются недвижимые вещи (здания, сооружения), неразрывно связанные с земельным участком, соответствующие строительные работы могут быть начаты лишь после приобретения заказчиком прав на земельный участок, где планируется строительство. Несоблюдение данных требований влечет за собой признание результата строительных работ самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Порядок приобретения прав на земельный участок для осуществления строительства определен ст. 28, 30, 30.1, 30.2, 32, 33 Земельного кодекса. Согласно условиям договора строительного подряда заказчик должен предоставить подрядчику соответствующий земельный участок под строительство (ст. 747 ГК РФ).

Последний этап, который предшествует началу строительных работ, - получение застройщиком разрешения на строительства, выдаваемое согласно правилам ст. 51 Градостроительного кодекса. П. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса устанавливает случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется.

3

Понятие договора строительного подряда. Прежде всего, необходимо изучить определение договора строительного подряда (п. 1 ст. 740 ГК РФ), из которого следует, что данный договор носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Договор строительного подряда в отличие от купли-продажи опосредует выполнение работ, а не передачу вещей.

4

Стороны договора. < Из определения договора следует, что заказчиком и подрядчиком, в принципе, могут быть любые участники гражданского оборота. Однако следует учитывать, что в большинстве случаев для осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений требуется лицензия (ст. 17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8.08 2001 № 128-ФЗ).

Положения о строительном подряде распространяются и на работы по удовлетворению бытовых или других личных потребностей гражданина. В этом случае соответствующие отношения регулируются, в том числе, правилами о бытовом подряде (§ 2 главы 37 ГК РФ).

< Следует обратить внимание на то, что Градостроительный кодекс содержит указание на фигуру застройщика, < который является субъектом градостроительной деятельности, а не отношений строительного подряда. Соответственно, фигура застройщика сопровождает любую строительную деятельность, в том числе в случаях ведения строительства хозяйственным способом, т.е. силами, материалами и оборудованием застройщика без заключения договора строительного подряда. Если же строительные работы осуществляются по договору строительного подряда, то, как правило, застройщик является заказчиком по указанному договору.

5

Существенные условия договора строительного подряда. Предмет договора строительного подряда, как, впрочем, и любого другого договора подряда, составляют действия подрядчика, преследующие получение результата в овеществленной форме и именуемые работами.

В литературе встречаются и иные взгляды на предмет договора строительного подряда (Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С. 17-18).

Предмет договора строительного подряда образуют не любые, а лишь строительные работы. Понятие строительных работ дано в п. 2 ст. 740 ГК РФ.

< Необходимо разграничивать строительные работы (строительство и реконструкцию) и капитальный ремонт, < 8< который к строительным работам не относится. 8<

Между тем следует иметь в виду, что отношения по выполнению капитального ремонта регулируются правилами о строительном подряде, если иное не предусмотрено соответствующим договором.

Объем и содержание работ определяются в технической документации. В каждом конкретном случае в зависимости от характера работ состав технической документации может варьироваться. Техническая документация, как правило, разрабатывается в ходе проектных работ, предшествующих заключению договора строительного подряда.

В известном смысле заказчик находится в привилегированном положении по сравнению с подрядчиком, поскольку он имеет право в некоторых случаях в одностороннем порядке внести изменения в техническую документацию уже после заключения договора. Эти случаи установлены в п. 1 ст. 744 ГК РФ.

По общему правилу строительные работы осуществляются материалами и оборудованием подрядчика, который отвечает за их пригодность для строительных работ. Если согласно условиям договора материалы и оборудование предоставляются заказчиком, то подрядчик обязан убедиться в отсутствии у данных материалов и оборудования явных дефектов. При обнаружении недостатков подрядчик обязан осуществить действия, предусмотренные п. 1 ст. 716 ГК РФ. Следует обратить внимание на то, что в случае отказа заказчика устранить выявленные недостатки подрядчик, наряду с отказом от договора, имеет право потребовать от заказчика только оплаты выполненных работ, но не возмещения причиненных убытков (сравните п. 3 ст. 745 ГК РФ и п. 3 ст. 716 ГК РФ).

< Существенными условиями договора строительного подряда, помимо предмета, являются < срок и цена.

При отсутствии в договоре начального и/или конечного срока выполнения работ договор считается незаключенным (п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 года № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Следует отметить, что установленный договором срок должен соответствовать требованиям ст. 190 ГК РФ и устанавливаться путем указания на событие, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. В частности, начальный срок выполнения работ не может быть поставлен в зависимость от момента оплаты аванса.

< Цена договора определяется на основании сметы, которая неизменно сопутствует любому договору строительного подряда. Сметный расчет в большинстве случаев производится в соответствии со сметными нормативами, представляющими собой комплекс сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники, утверждаемыми уполномоченными органами государственной власти. Между тем стороны вправе определить сметную стоимость работ и на основании других критериев, не обращаясь к сметным нормативам.

По согласованию между подрядчиком и заказчиком цена договора может быть пересмотрена при необходимости проведения дополнительных работ, которые не были изначально отражены в технической документации (п. 3-5 ст. 743 ГК РФ). 7< Следует обратить внимание также на случаи, когда подрядчик вправе потребовать оплаты выполненных дополнительных работ, не согласованных с заказчиком (п. 4 ст. 743 ГК РФ). 7<

Правила пересмотра цены договора строительного подряда в связи с необходимостью проведения дополнительных работ отличаются от аналогичных правил, применяемых к иным договорам подряда. В этой связи полезно сравнить положения ст. 743 ГК РФ и ст. 709 ГК РФ.

0< Кроме того, подрядчик вправе в определенных случаях требовать увеличения цены договора строительного подряда, не связанного с необходимостью проведения дополнительных работ. Условия, при которых соответствующее требование подрядчика подлежит удовлетворению, определены в п. 3 ст. 744 ГК РФ. 0<

6

Риск и страхование в договоре строительного подряда. < Правила о распределении риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительных работ, в отличие от аналогичных правил в отношении объектов иных работ являются императивными (сравните ст. 705 ГК РФ и ст. 741 ГК РФ).

Приемка результата строительных работ может осуществляться по завершении как всех работ, предусмотренных договором, так и их отдельных этапов (проанализируйте п. 3 ст. 753 ГК РФ).

8< Приемку отдельного этапа работ следует отличать от приемки работ по промежуточным актам. Указанная приемка служит основанием лишь для проведения расчетов между заказчиком и подрядчиком. Закон не связывает с ней переход риска случайной гибели или повреждения объекта строительства на заказчика (п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 года № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). 8<

В ряде случаев негативные последствия, связанные с гибелью или повреждением результата строительных работ, могут наступить для заказчика и до его приемки. Условия наступления указанных последствий сформулированы в п. 2 ст. 741 ГК РФ и п. 1 ст. 716 ГК РФ.

Следует иметь в виду, что правила о распределении риска случайной гибели или случайного повреждения материалов и оборудования, используемых при выполнении строительных работ содержатся в ст. 705 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание на положения ст. 742 ГК РФ, которая допускает принятие на себя стороной по договору обязанности застраховать лежащий на ней риск, а также ответственности за причинение при строительстве вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.

7

Контроль и надзор за выполнением работ. < 10< Договор строительного подряда предоставляет заказчику более широкие права по контролю и надзору за выполнением работ подрядчиком, нежели иные виды договоров подряда. В этой связи полезно сравнить п. 1 ст. 715 ГК РФ и п. 1 ст. 748 ГК РФ. 10<

9< В случаях, предусмотренных законом, осуществление контроля и надзора за выполнением работ подрядчиком образует не только право, но и обязанность заказчика. Неисполнение данной обязанности влечет последствия, предусмотренные п. 4 ст. 748 ГК РФ. 9<

Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчика. Последствия невыполнения данной обязанности указаны в п. 2 ст. 748 ГК РФ. Следует обратить внимание на то, что в иных видах договора подряда сообщение подрядчику об обнаруженных недостатках является не обязанностью, а правом заказчика.

< Если заказчик не < располагает соответствующими кадрами, он может заключить договор об оказании услуг по осуществлению контроля и надзора с соответствующим инженером (инженерной организацией). Эта фигура новая для отечественного законодательства в то время, как в международной практике инженерам-консультантам отводится немалая роль. Заключаемый с инженером (инженерной организацией) договор по своей юридической природе представляет собой договор поручения.

Согласно международным строительным правилам инженер-консультант в ходе строительных работ может выполнять функцию не только представителя заказчика, но и посредника – независимого арбитра между заказчиком и подрядчиком. Отечественное законодательство не предусматривают такую форму участия инженера (инженерной организации), но и не запрещает ее.

Следует отметить, что контроль и надзор при осуществлении строительства регулируется не только частно-, но и публично-правовыми нормами. Положения Градостроительного кодекса обязывают лицо, осуществляющее строительство, это, как правило, подрядчик, проводить строительный контроль (ст. 53 Градостроительного кодекса). Кроме того, в ряде случаев на соответствующий федеральный орган исполнительной власти возложено осуществление государственного строительного надзора. Порядок данной деятельности определен в ст. 54 Градостроительного кодекса.

< 9< Хотя заказчик и подрядчик, заключая договор строительного подряда, имеют разнонаправленные цели, закон обязывает их сотрудничать друг с другом для устранения возможных препятствий к надлежащему исполнению договора. Сущность и порядок данного сотрудничества, а также последствия его неосуществления определены в ст. 750 ГК РФ. 9<

8

Сдача-приемка работ. < 7< Прежде всего, следует обратить внимание на то, 10< как и кем организуется приемка работ по договору строительного подряда (п. 1, 2 ст. 753 ГК РФ). Необходимо учитывать, что приемка объекта строительства в эксплуатацию регламентируется не только федеральными законами, но и подзаконными актами. 10< 7<

Порядок оформления сдачи-приемки работ определен в п. 4 ст. 753 ГК РФ. Основания отказа заказчика от приемки результата строительных работ указаны в п. 6 ст. 753 ГК РФ.

В некоторых случаях, предусмотренных законом и/или договором приемке работ должны предшествовать предварительные испытания. 1 Отрицательный результат, полученный в ходе испытаний, служит основанием для отказа от приемки результата работ (п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 года № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). 1

1 Если для начала строительных работ требовалось получение разрешения на строительство, то ввод объекта строительства в эксплуатацию может быть осуществлен только после получения застройщиком соответствующего разрешения от органа государственной власти или местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство. Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен в ст. 55 Градостроительного кодекса. 1

Иногда строительные работы не могут быть завершены «по не зависящим от сторон причинам». В этом случае строительные работы подлежат приостановлению, а объект строительства консервации (п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса). К числу «не зависящих сторон причинам» по аналогии с п. 4 ст. 744 ГК РФ следует отнести существенно изменившиеся обстоятельства. < 8< Последствияконсервации строительного объекта установлены в ст. 752 ГК РФ. 8<

9

Ответственность по договору строительного подряда. Необходимо учитывать, что к заказчику и подрядчику могут быть применены все те меры ответственности, которые предусмотрены для случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Между тем правила о строительном подряде особо предусматривают меры ответственности за отдельные нарушения соответствующего договора. Прежде всего, речь идет о нарушениях подрядчика, влекущих за собой снижение качества работ. Их перечень можно найти вп. 1 ст. 754 ГК РФ. Нарушения подрядчика, не повлекшие снижения качества работ, как правило, не влекут ответственность подрядчика (п. 2 ст. 754 ГК РФ).

В связи с ненадлежащим качеством работ по договору строительного подряда заказчик вправе предъявить подрядчику требования, указанные в ст. 723 ГК РФ. Необходимо учитывать, что, по общему правилу, подрядчик не обязан устранять недостатки, за которые он не отвечает. На практике это вынуждает заказчика обращаться к иному лицу, способному устранить имеющиеся в результате работы недостатки, что не слишком удобно для заказчика. Ст. 757 ГК РФ предлагает механизм, при котором подрядчик за плату обязан устранять недостатки строительных работ, за которые он не отвечает.

1 Следует обратить внимание на то, что приемка результата строительных работ заказчиком не лишает его права предъявлять подрядчику возражения по качеству работ (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 года № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). 1

Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ, т.е. сроки, которые предоставляются заказчику для выявления нарушений своего права, установлены в ст. 756 ГК РФ, которая, в свою очередь, отсылает к положениям п. 1-5 ст. 724 ГК РФ. < 7< Следуетобратить внимание, что в отличие от обычного подряда предельный срок обнаружения недостатков качества работ по договору строительного подряда составляет не два года, а пять лет. 7<

Срок обнаружения недостатков работ тесно связан со сроком исковой давности, который начинает течь с момента обнаружения заказчиком в пределах сроков, установленных пп. 2-4 ст. 724 ГК РФ, недостатков результата работ (п. 1 ст. 200 ГК РФ). < 9< Нетруднозаметить, что в отличие от обычного подряда срок исковой давности по требованиям в связи ненадлежащим качеством работы по договору строительного подряда составляет не один, а три года (п. 1 ст. 725 ГК РФ). 9<

Необходимо учитывать, что п. 2 ст. 725 ГК РФ не предполагает особый порядок исчисления срока исковой давности по требованиям в связи с неисполнением договора подряда. Подлинный смысл данной нормы состоит в том, что в любом случае течение срока исковой давности не может начаться раньше приемки работ в целом.

Тема 10. Транспортные обязательства § 1. Общие положения об обязательстве перевозки

1

1. Сущность перевозочных отношений заключается в пространственном перемещении груза (пассажиров, багажа).

Данный признак является необходимым элементом обязательства перевозки. Однако его наличие не является достаточным для признания за данным обязательством самостоятельного характера (см. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 435). Помимо указанной цели (пространственного перемещения), обязательство перевозки характеризуется следующими особенностями:

• пространственное перемещение происходит при помощи транспортных перевозочных средств;

• данное обязательство опосредует экономические отношения по оказанию услуг. При этом перевозка осуществляется «не для себя». Обязательным является участие специального субъекта – перевозчика.

• перемещение объекта осуществляется «на» или «в» транспортном средстве (напр., на платформе, в вагоне и т.п.).