11. Основания и правовые последствия признания сделок с недвижимостью в жилищной сфере недействительными.

Для того, чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, необходимо соблюдать следующие требования.

• Жилое помещение должно принадлежать отчуждателю на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

• Стороны сделки должны обладать право- и дееспособностью.

• Содержание сделки не должно противоречить закону. Например, недопустимы сделки, направленные на отчуждение кухни или ванной комнаты в квартире.

• Соблюдение требований к форме сделок, а также их государственной регистрации (ст. ст. 158—165 ГК РФ).

• Волеизъявление участников сделки должно соответствовать их действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.

При отступлении от любого из названных условий сделка считается недействительной.

Односторонняя реституция:

• - заключения сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы;

• - злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;

• - заключения кабальной сделки

Двусторонняя реституция:

• - нарушения предписанной законом формы;

• - нарушения правил о государственной регистрации;

• - выхода за пределы правоспособности юридического лица;

• - выхода за пределы ограничения полномочия на совершение сделки;

• - сделок, совершенных недееспособными гражданами, малолетними, не достигшими 14-летнего возраста;

• - несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет и ограниченными в дееспособности гражданами

• - и гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;

• - под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

12. Договор обмена и договор мены.

Договор мены – одна сторона передает своё ЖП в обмен на ЖП второй стороны. Применяются правила договора к-пр. Можно заключить один договор мены или два договора к-пр. Т.О. каждая сторона будет и покупателем и продавцом. Может быть равноценная стоимость ЖП, а может быть одно ЖП дешевле и тогда обмен с доплатой. В договоре мены обязательна гос.регистрация. И в этом договоре гражданин является собственником ЖП.

В договоре обмена не нужна госрегистрация и гражданин это пользователь ЖП по договору социального найма.

По договору мены принудительный обмен НЕ возможен!!

В настоящее время возможен единственный вариант обмена жилья, если оба обмениваемые жилые помещения занимаются нанимателями по договору социального найма. С вступлением в действие с 1 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса РФ смешанные обмены, то есть обмен приватизированного жилья на неприватизированное, и наоборот, проводить запрещено.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, регулируют ст.ст. 72-75 ЖК РФ. Для осуществления обмена нанимателю необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих вместе с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения на жилые помещения, предоставленные другим нанимателям, находящиеся в разных домах или квартирах. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ возможен принудительный обмен в судебном порядке в случае, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы всех лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Возможен обмен жилыми помещениями, расположенными как в одном так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен осуществляется без ограничения количества его участников при условии, чтобы общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составила не менее учетной нормы.

Предварительное согласие органа опеки и попечительства требуется при обмене жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия или об отказе в даче согласия на обмен принимается в письменной форме и предоставляется заявителям в течение 14 дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, указаны в ст. 73 Жилищного Кодекса РФ.

Оформление обмена.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений осуществляется на основании заключенного между ними договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Затем договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) предоставляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю, или представителю нанимателя не позднее чем через 10 дней со дня обращения. Организацией, осуществляющей оформление обмена жилых помещений по поручению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, является ГУП "Мосжилсервис".

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются:

• основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене;

• основанием одновременного заключения каждым из наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом и в соответствии с договором об обмене.

Расторжение и заключение указанных договоров осуществляются не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина и предоставления им документов.

Договор об обмене жилыми помещениями необходимо отличать от договора мены жилых помещений, заключение которого возможно при обмене приватизированными квартирами.

Договор обмена жилых помещений:

• заключается гражданами – нанимателями жилых помещений по договору социального найма,

• осуществляется через органы местной администрации в административном порядке,

• возможен принудительный обмен жилых помещений на основании ст. 72 ЖК РФ в судебном порядке.