- •1.Право нанимателя на сдачу жилого помещения в поднаем и на вселение временных жильцов.
- •2. Принудительный обмен: понятие, механизм осуществления.
- •3. Условия и правовые последствия признания обмена недействительным.
- •4. Права и обязанности наймодателя по договору социального найма.
- •5. Общая характеристика специализированного жилищного фонда. Виды жилых помещений и порядок их предоставления.
- •6. Выселение из жилых помещений в судебном порядке.
- •7. Права нанимателя по договору социального найма жилого помещения.
- •8. Виды сделок по отчуждению жилых помещений. Порядок их оформления.
- •9. Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений.
- •10. Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению жилых помещений. Регистрация сделок с недвижимостью в жилой сфере.
- •11. Основания и правовые последствия признания сделок с недвижимостью в жилищной сфере недействительными.
- •12. Договор обмена и договор мены.
- •13. Возникновения права собственности на жилые помещения во вновь возводимых домах. Договор долевого участия.
- •14. Наследование жилых помещений.
- •16. Правовой режим служебных жилых помещений.
- •17. Правовое регулирование ипотеки.
- •18. Право граждан на жилище: понятие, содержание, юридическая природа.
- •19. Понятие жилищного права. Соотношение жилищного права с другими отраслями права
- •20. Принципы жилищного права.
- •21. Понятие, объект, субъекты и основания возникновения жилищных правоотношений.
- •22. Классификация жилищных правоотношений
- •23. Понятие, значение и система жилищного законодательства. Жилищный кодекс как основной источник жилищного законодательства.
- •24. Понятие и виды жилых помещений, их назначение и использование.
- •25. Понятие и состав жилищного фонда.
- •26. Характеристика государственного, муниципального и частного жилищного фонда.
- •27. Основания признания граждан, нуждающимися в улучшении жилищных условий.
- •28. Порядок принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
- •29. Порядок ведения учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
- •30. Порядок снятия граждан с учѐта, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
- •31. Учёт жилищного фонда.
- •32.Очередность предоставления жилых помещений по договору социального найма. Льготы при предоставлении жилья.
- •33.Нормы предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
- •34.Договор социального найма как основание пользования жилым помещением: понятие, форма договора, условия и порядок заключения.
- •35.Стороны договора социального найма; права, обязанности и ответственность сторон.
- •36.Понятие члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственника жилого помещения, права и обязанности членов семьи и краткая характеристика их прав и обязанностей.
- •37.Характеристика договора социального найма и договора коммерческого найма (общие черты и различие).
- •38. Порядок определения размера платы и расчетов за пользование жилым помещением (техническое обслуживание) и коммунальные услуги по договору социального найма.
- •39.Льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг по договору социального найма. Порядок предоставления гражданам безналичных жилищных субсидий.
- •40. Последствия неоплаты пользования жилым помещением и коммунальных услуг.
- •41.Переустройство и перепланировка (реконструкция) жилого помещения.
- •42. Общие условия и порядок изменения договора социального найма жилого помещения.
- •43.Общие условия расторжения договора социального найма по инициативе нанимателя и наймодателя.
- •44. Порядок и случаи выселения граждан без предоставления другого жилого помещения.
- •45.Выселение граждан из домов, подлежащих сносу, переоборудованию в нежилые и грозящих обвалом.
9. Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений.
Договор купли-продажи является самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилого помещения. Так как жилое помещение является недвижимым имуществом, то куплю-продажу жилого помещения оформляют по правилам ст. ст. 549—558 ГК РФ. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать его в собственность покупателя, а покупатель — принять его и оплатить обусловленную цену. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Законодатель не устанавливает требования к обязательному нотариальному удостоверению договора купли-продажи жилых помещений, однако договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.
Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ. В соответствии с требованиями ГК РФ и п. 7 Приказа Министерства юстиции России от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» в договоре продажи недвижимости необходимо указывать:
1) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома; в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома. В договоре указывается следующая информация: — адрес (местоположение) ЖП; — вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната); — площадь в соответствии с документами (согласно кадастровому паспорту); — назначение (жилое); — иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и № квартиры на поэтажном плане)
2) стороны договора и их реквизиты (для физ.л-ФИО,паспортные данные, место жительства; для ю.л. — полное наименование, место нахождения,ОГРН(основоной гос.рег.номер), ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица). Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.
3) цену жилого помещения, установленную соглашением сторон.
4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.
Важное требование, связанное с исполнением договора продажи недвижимости, — передачу ее продавцом покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. Если какая-либо из сторон договора продажи жилого помещения уклоняется от подписания передаточного акта, то это будет считаться односторонним отказом продавца — от исполнения обязательства по передаче жилья, а покупателя — от обязательства его принять.
Существенное условие – если продается с людьми, то за ними должно быть сохранено право пользования ЖП.
При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
1) соразмерного уменьшения покупной цены;
2) безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.
Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.
Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, то при продаже жилища к его покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором оно расположено.
На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают кроме вышеперечисленных следующие условия(дополнительные условия): — конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю; — сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества; — конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.); — форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.); и другие условия.