Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
1-45.docx
Скачиваний:
0
Добавлен:
17.09.2019
Размер:
118.43 Кб
Скачать

9. Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений.

Договор купли-продажи является самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилого помещения. Так как жилое помещение является недвижимым имуществом, то куплю-продажу жилого помещения оформляют по правилам ст. ст. 549—558 ГК РФ. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать его в собственность покупателя, а покупатель — принять его и оплатить обусловленную цену. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Законодатель не устанавливает требования к обязательному нотариальному удостоверению договора купли-продажи жилых помещений, однако договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ. В соответствии с требованиями ГК РФ и п. 7 Приказа Министерства юстиции России от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» в договоре продажи недвижимости необходимо указывать:

1) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома; в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома. В договоре указывается следующая информация: — адрес (местоположение) ЖП; — вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната); — площадь в соответствии с документами (согласно кадастровому паспорту); — назначение (жилое); — иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и № квартиры на поэтажном плане)

2) стороны договора и их реквизиты (для физ.л-ФИО,паспортные данные, место жительства; для ю.л. — полное наименование, место нахождения,ОГРН(основоной гос.рег.номер), ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица). Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

3) цену жилого помещения, установленную соглашением сторон.

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Важное требование, связанное с исполнением договора продажи недвижимости, — передачу ее продавцом покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. Если какая-либо из сторон договора продажи жилого помещения уклоняется от подписания передаточного акта, то это будет считаться односторонним отказом продавца — от исполнения обязательства по передаче жилья, а покупателя — от обязательства его принять.

Существенное условие – если продается с людьми, то за ними должно быть сохранено право пользования ЖП.

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

  • отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

  • потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, то при продаже жилища к его покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором оно расположено.

На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают кроме вышеперечисленных следующие условия(дополнительные условия): — конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю; — сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества; — конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.); — форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.); и другие условия.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]