29. Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей. Особенности регулирования сделок с землей.

Как недвижимое им-во зем.участок обладает таким правовым качеством как оборотоспособность, т.е. согласно ст. 129 ГК РФ возможность зем.участка переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (регул-ся ЗК РФ, а также Лесным, Водным кодексами и др. ФЗ).

Ст. 260 ГК РФ устан-т, что соб-к зем. участка вправе продавать его, дарить, отдавать в залог, аренду и распор-ся иным способом, если соотв-щие земли согласно закона не искл-ны из оборота или не огр-ны в об., т.е. не могут быть объектом сделок.

1. Купля-продажа: одна сторона обязуется передать др. в соб-ть зем. участок за опред. денежную сумму. В договоре обязат-но: местонах-е, размер, перечень угодий, вход-х в состав зем.участка, цель использ-ния, кадастровая оценка, цена, условия и сроки передачи, оплаты (непосред-но до или после передачи). Дог-р закл-ся обяз-но в письм. форме, кот. типовая разработана и утв. Комитетом РФ по зем.ресурсам и землеустр-ву в 1993г. Статья 37 ЗК РФ:

1)объектом к-п могут быть только зем.участки, прошедшие гос. кадастровый учет. Продавец при заключении договора к-п обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях зем.участка и ограничениях его использования.

2) недействительными явл-ся след. условия договора к-п зем.участка:

- устанавл-щие право продавца выкупить зем.участок обратно по собств. жел-ю;

- огран-щие распоряжение зем.участком, в т. ч. ипотеку, передачу зем.участка в аренду,совершение иных сделок с землей;

- огран-щие ответ-ть продавца в случае предъявления прав на зем.уч. 3-ми лиц.

3) Покупатель в случае предост-я ему заведомо ложной инф-ции о обременениях зем.участка, огр-ях его использования и т.д. вправе требовать уменьшения покупной цены или расторж-я договора к-п зем.участка и возмещ-я причиненных ему убытков (если недостатки были обнар-ны в разумный срок (ст. 477 ГК) – 2 года со дня передачи либо как в договоре к-п, в ЗК сроки не оговорены). Эти требования прим-ся также в случаях обмена зем.участка, передачи его в аренду.

По д-ру аренды арен-ру переходит право владения и пользования (или только польз-я) зем.участком. Он извлекает из неё полезные свойства, получает право соб-ти на плоды, продукцию и доходы от испол-ния земли, а за соб-ком – право распоряжения зем. участком с учётом собл-ния зак-ва и треб-ний договора аренды.

Уч-к должен быть чётко определен, целевое назн-е земель не меняется, собл-ся устан-ный законом особый режим испол-ния этих земель (с/х, леса, воды, санит. и водоохран. зоны). Если арен-ся недв-ть на зем. участке – он переходит арен-ру на праве пользования или как оговорено в д-ре аренды. Договор закл-ся в письменной форме (для земель с/х назначения форма утверждена пост. Прав-ва РФ 1992г.), подлежит обязательной гос. регистрации.

Возникновение прав на землю возможно также в результате:

- обмена зем. участков (дог-р мены – те же правила, что к-п);

- дарения (соб-к передаёт безвозмездно в соб-ть др.стороне; необх. письменная форма (разр-на Комитетом РФ по землеустройству) и гос.регистрация);

- наследования (по завещанию; переходят право соб-ти или пожизн. наслед. владения; раздел между наследниками возможен с учётом минимального размера зем.участка, устан-го для уч-ков соотв. целевого назначения (ст. 33 ЗК РФ)

- ипотека (залог зем. уч-ка для получения, например, кредита: ст. 334, 340 ГК РФ, ФЗ 1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; письм. форма и гос. регистрация)

- торги (на право закл-я дог-в к-п или аренды на земли гос. или мун. соб-ти)