Аренда земельных участков

В аренду м. передаваться т. зем. участки.

Арендодателем м. выст. т. собственник, иные лиц не уполномочены на это.

По ст.610 ГК РФ, ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» договор м. заключен не более чем на 49 лет.

По этому закону З С РФ м. уст. и мин. сроки.

В соотв. со ст.614 размеры и форма платы опр. по договоренности сторон. Искл. сост. земли, нах. в гос. или муниц. собственности.

По п.3 ст.65 порядок расчета и условия взимания платы опр. НПА, принимаемыми комп. органами управления.

Арендатор ЗУ вправе распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды. Искл.: гос. и муниц. предприятия, а т. казенные предприятия, которым по закону запрещено распоряжаться правами и обязанностями.

В отличие от норм ГК РФ при распоряжении правами и обязанностями по договору аренды ЗУ не требуется согласие собственника зем. участка, если договором не уст. иного. Собственника ЗУ необх. лишь письменно уведомить.

Если ЗУ нах. в муниц. или гос. собственности и срок его более пяти лет, то собственник т. уведомляется о распоряжении правами и обязанностями по договору аренды.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. разъясняется, что в ДА ЗУ не м. содержаться условие о том, что необходимо согласие собственника ЗУ.

Арендатор земельного участка имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в частную собственность либо заключение договора аренды на новый срок. Данное правило не применяется когда на земельном участке размещается здание, строение или сооружение принадлежащие иным лицам которые в соответствии с принципам единства судьбы земельного участка и прочно связанным с ним объекта имеют искл или преимущественное право на приобретение земельных участков.

Арендатор зем. участка не имея права распоряжаться им может передавать право аренды иным лицам в тех случаях когда переходят права на здания, строения или сооружения (п.1.ст35 ЗК).

Пленум ВАС в постановлении от 24.03.05г. разъясняет, что с момента гос. регистрации право на здания, строения или сооружения возникает право аренды зем. участка.

Право на зем. участок имеют не только соб-ки строений, но и их арендаторы. В соотв.со ст.652 ГК арендатор строения обязательно должен иметь права на зем. участок, занятый строением и необходимый для его использования. А если в договоре аренды строения не определен вид права на зем. участки, то возникает право пользования соотв.частью земельного участка.

ВАС считает что право на зем. участок возникает в силу закона, а поэтому арендатор строения не вправе обращаться в суд с требованием о понуждении заключения договора о земельном участке.

Договор аренды зем. участка расторгается по основаниям предусмотренным статьями 619 и 620 ГК, а так же ст.46 ЗК.

Правовое регулирование залога земельных участков

Особенности залога зем. участков установлены в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости).

В соответствии со ст.63. ФЗ в залог передаются зем. участки, кот не изъяты и не ограничены в обороте.

В залог м.б.переданы права и обяз-ти по договору аренды, но в этом случае обязательно требуется согласие соб-ка земельного участка.

Предметом залога может являться и земельная доля, но только после выдела земельного участка.

В ст.64 ФЗ запрещено передавать в залог земли находящиеся в гос. или муниципальной соб-ти. Исключение - когда указанные земли были переданы в залог для получения кредита, используемого для строительства инженерных коммуникаций при комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства.

Запрещено передавать в залог часть земельного участка меньше минимального размера.

Закон об ипотеке устанавливает правила залога недвижимого имущества. Согласно ст.64 если договором залога не установлено иное, то при залоге зем. участка обязательства по ипотеке распространяются и на здания, строения и сооружения находящиеся на зем. участке. Данная норма является диспозитивной, т.к. предоставляет возможность сторонам определить что будет предметом сделки - только земельный участок или и строение, находящееся на нем.

Ст.69 ФЗ содержит императивную норму, устанавливающую, что при залоге здания, строения или сооружения обязательства и ипотеке обязательно распространяются и на зем. участки, на которых эти строения размещаются.

Данное правило применимо если имущество принадлежит на праве соб-ти одному лицу, если же зем. участок используется на правах аренды, то залог аренды осущ-ся одновременно с передачей в залог прав и обяз-тей по договору аренды.

Если же зем. участок используется на правах постоянного бессрочного пользования, то предметом залога будет являться только здание, строение или сооружение.

В тех случаях, когда не исполнены обяз-ва основного договора в целях возмещения причиненных убытков обращается взыскание на заложенное имущество. Если предметом залога являлся только зем. участок, то у правообладателя строения обязательно должно сохраниться право на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования.

Если предметом залога являлось только здание, строение или сооружение, то при обращении взыскания на него приобретателю перейдут права на зем. участок в том же объеме и на тех же условиях на каких он использовался до совершения сделки со строением.

Законом об ипотеке установлены особенности залога земель с\х назначения. В залог их можно передавать только с одновременной ипотекой зданий, строений или сооружений, наход-ся на ней. При обращении взыскания на эти земля обязательно предоставляется отсрочка необходимая для реализации и переработки с/х продукции.

Срок отсрочки определяется договором, а если договором он не установлен, то устанавливается до 01.11. Того года, в котором необходимо обратить взыскание.