Постановление Президиума вас рф от 23.01.2007 n 14140/06 Извлечение

Закрытое акционерное общество "Монаб" (далее - ЗАО "Монаб", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к правительству Москвы, Комитету города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов (далее - комитет) и обществу с ограниченной ответственностью "СТ Девелопмент" о признании недействительными торгов - конкурса по выбору девелопера-инвестора для реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", проведенного комитетом 29.11.2004, а также о применении последствий недействительности данного конкурса.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.02.2006 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2006 решение суда оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 03.08.2006 названные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора ЗАО "Монаб" просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, и, не передавая дела на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, применить последствия недействительности оспариваемого конкурса, повлекшей недействительность договора с победителем конкурса, инвестиционного контракта и договора аренды земельного участка, подлежащих согласно конкурсной документации заключению с ООО "СТ Девелопмент".

В отзывах на заявление правительство Москвы, комитет и ООО "СТ Девелопмент" просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты в части признания недействительными торгов-конкурса по выбору девелопера-инвестора для реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", проведенного комитетом 29.11.2004, подлежат отмене, исковое заявление ЗАО "Монаб" в этой части подлежит удовлетворению, а в части применения последствий недействительности конкурса дело подлежит передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Иск заявлен о признании недействительными торгов-конкурса по выбору девелопера-инвестора для реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", проведенного 29.11.2004 комитетом, и применении последствий недействительности данного конкурса.

Суды отказали в иске, ошибочно полагая, что конкурс и определение победителя проведены с соблюдением законодательства Российской Федерации, сославшись при этом на преюдициальное значение обстоятельств проведения конкурса с соблюдением законодательства Российской Федерации, установленных вступившими в силу судебными актами, принятыми по делу N А40-8725/05-79-70 Арбитражного суда города Москвы по иску ЗАО "Монаб" к правительству Москвы, комитету и ООО "СТ Девелопмент".

Между тем постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.10.2006 N 16916/05 судебные акты, принятые по делу N А40-8725/05-79-70, отменены, решение конкурсной комиссии по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", оформленное протоколом заседаний от 19.11.2004 и от 29.11.2004, а также распоряжение правительства Москвы от 08.12.2004 N 2453-РП "Об итогах конкурса по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия"" признаны недействительными.

Иски по делу N А40-8725/05-79-70 и настоящему делу, заявленные по разным правовым основаниям, связаны общим предметом доказывания в части правомерности проведения самих торгов.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исходил из того, что проведение конкурса в отношении объекта, имеющего нескольких собственников, без соответствующего волеизъявления всех собственников спорного объекта незаконно и обязанность урегулирования имущественных отношений со всеми заинтересованными лицами возложена на победителя конкурса необоснованно, поскольку последний в каких-либо правоотношениях с этими лицами не состоит.

Предусмотренное инвестиционным проектом и конкурсной документацией перераспределение права собственности на вновь созданный объект между городом Москвой и девелопером-инвестором в пропорции 49:51 нарушает права и законные интересы других собственников и титульных владельцев данного объекта, которые этими документами не учитываются.

Кроме того, на момент проведения торгов организатором не урегулированы в установленном законом порядке вопросы предоставления земельного участка для строительства нового многофункционального комплекса зданий.

Поскольку по результатам проведенного конкурса здание гостиницы "Россия" подлежит сносу, подлежащий застройке земельный участок переходит в категорию незастроенных.

Условия передачи незастроенных (свободных) земельных участков для строительства регламентируются статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно этой статье участки предоставляются в собственность (пункт 2) или в аренду (подпункт 3 пункта 4) на основании результатов торгов (конкурсов, аукционов). Причем по общему правилу необходимо провести торги по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В нарушение данных норм земельного законодательства условиями конкурса не предусмотрены торги по продаже земельного участка под строительство нового многофункционального комплекса зданий в собственность или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Это создает условия для приобретения девелопером-инвестором застроенного на условиях конкурса земельного участка в собственность или в аренду по правилам пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в обход установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства.

При разрешении спора суды не применили названных норм земельного законодательства, нарушение же их является основанием для признания конкурса недействительным.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание конкурса недействительным влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, а также инвестиционного контракта и договора аренды земельного участка, предусмотренных конкурсной документацией.

Такие договоры связаны общей целью и подлежат заключению с победителем конкурса по одному и тому же правовому основанию: по итогам данного конкурса.

Вместе с тем судами не установлено, какие еще сделки заключены по итогам конкурса с его победителем и не определены их юридические последствия. Поэтому для рассмотрения по существу заявленного требования в части применения последствий недействительности конкурса дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо также исследовать вопрос о действительности заключенных по итогам конкурса сделок, в том числе установить, не является ли сделка с победителем конкурса притворной, прикрывающей иную незаконную сделку по передаче девелоперу-инвестору прав на спорный объект недвижимости, минуя установленный законом порядок.

139. В том случае если земельный участок ранее был передан лицу для использования по одному назначению, следует ли применять порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный ст. 30 ЗК, при предоставлении тому лицу этого же участка, но по другому назначению?

См.: постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 N 2479/05.