123. Следует ли рассматривать договор аренды земельного участка справом выкупа как смешанный договор, содержащий в себе элементы договорааренды и договора купли-продажи такого участка?

Ñì.: постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04.

Постановление Президиума вас рф от 01.03.2005 n 12102/04Извлечение

Общество "Севкабель" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу "Инномед+" с иском о признании незаключенным договора от 19.12.2001 N 325 в части выкупа земельного участка площадью 3755 кв. м (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

До принятия судом решения общество "Инномед+" предъявило встречный иск и просило заключить к названному договору дополнительное соглашение N 1 следующего содержания: "Выкупная цена земельного участка с учетом НДС (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3755 (три тысячи семьсот пятьдесят пять) кв. м составляет 100 800 (сто тысяч восемьсот) долларов США по курсу Центрального банка Российской Федерации на момент оплаты. Выкупная цена земельного участка определена независимым оценщиком и подтверждена экспертным заключением государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 26 мая 2003 года".

Кроме того, общество "Инномед+" просило в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4.4 договора от 19.12.2001 признать право собственности общества "Инномед+" на спорный земельный участок.

Определением от 11.12.2003 встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным.

Впоследствии общество "Инномед+" заявило об изменении предмета встречного иска без изменения его оснований и просило суд обязать общество "Севкабель" исполнить пункт 4.4 договора от 19.12.2001 путем передачи заявителю (истцу) земельного участка площадью 3755 кв. м (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, в собственность по акту приема-передачи.

Решением суда первой инстанции от 19.02.2004 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен; суд обязал общество "Севкабель" в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу передать обществу "Инномед+" в собственность по акту приема-передачи земельный участок площадью 3755 кв. м (кадастровый номер 78:2122:5), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.04.2004 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 01.07.2004 указанные судебные акты отменил. Договор от 19.12.2001 N 325 признан незаключенным в части выкупа земельного участка, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Во встречном иске отказано.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции общество "Инномед+" просит отменить данный судебный акт ввиду неправильного применения судом норм материального права.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемое постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению в силе по следующим основаниям.

Между обществом "Севкабель" (арендодателем) и обществом "Инномед+" (арендатором) заключен договор от 19.12.2001 N 325 об аренде земельного участка с правом его выкупа.

Согласно названному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды с правом выкупа земельный участок (кадастровый номер 78:2122:5), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3755 кв. м (далее - земельный участок).

Порядок выкупа земельного участка предусмотрен пунктом 8 договора, в силу которого арендованный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Заявление арендатора о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о выкупе земельного участка в собственность путем получения от независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон, заключения о его рыночной стоимости, подтвержденного рецензией государст венного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". В соответствии с подпунктом 8.5 договора в случае выполнения арендатором подпункта 8.1 договора все арендные платежи по данному договору входят в стоимость выкупной цены.

Общество "Инномед+", воспользовавшись предоставленным ему по договору правом, до истечения срока действия договора - 08.10.2002 направило в адрес арендодателя заявление о выкупе земельного участка.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

 ñèëó пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка.

Таким образом, оспариваемым постановлением суда кассационной инстанции договор от 19.12.2001 N 325 правомерно признан незаключенным в части выкупа земельного участка.

Вместе с тем общество "Инномед+", не соглашаясь с предъявленными исковыми требованиями и заявляя встречный иск, защищало свои права как собственник двух зданий, расположенных на земельном участке. Общество "Севкабель" являлось собственником как объектов недвижимого имущества (два нежилых здания, административные корпуса, кадастровые номера 78:2122:5:6 и 78:2122:5:9), так и земельного участка, на котором расположены эти здания.

Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве общего правила предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что срок аренды земельного участка по договору от 19.12.2001 N 325 истек, общество "Инномед+" как приобретатель объектов недвижимого имущества может защищать свои права на земельный участок в самостоятельном порядке.