13. Может ли часть земельного участка, прошедшегогосударственный кадастровый учет, быть объектом купли-продажи?

Ñì.: постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2004 N 11994/03.

Постановление Президиума вас рф от 02.03.2004 n 11994/03Извлечение

Общества с ограниченной ответственностью "Паук", "12 стульев", "Сатурн" и предприниматель Отришко Н.И. обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Краснодара (далее - администрация) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания в г. Краснодаре на ул. Головатого, 311.

Решением суда первой инстанции от 23.12.2002 иск удовлетворен. Суд обязал администрацию заключить следующие договоры купли-продажи:

с ООО "Паук" - земельного участка общей площадью 269,26 кв. метра, расположенного в Западном административном округе города Краснодара по ул. Головатого, 311 (квартал N 310, кадастровый номер 23:43:02:05:64:028), предоставленного для эксплуатации нежилых помещений N 18-23 здания с пристройкой литер Е, Е1, предназначенных для оказания услуг населению и организации общественного питания, по цене 53830 рублей 50 копеек;

с ООО "12 стульев" - земельного участка общей площадью 330,4 кв. метра, расположенного в Западном административном округе города Краснодара по ул. Головатого, 311 (квартал N 310, кадастровый номер 23:43:02:05:64:028), предоставленного для эксплуатации нежилых помещений N 7, 9, 10, 14, 15, 24, 25, 25/1, 26, 27, 28, в павильоне литер Е, E1 и кафе литер З, предназначенных для организации торгового обслуживания населения и организации общественного питания по цене, 66 053 рубля 56 копеек;

с ООО "Сатурн" - земельного участка общей площадью 56 кв. метров, расположенного в Западном административном округе города

Краснодара по ул. Головатого, 311 (квартал N 310, кадастровый номер 23:43:02:05:64:028), предоставленного для эксплуатации нежилого помещения N 15 в павильоне литер Е, предназначенного для организации торгового обслуживания населения, по цене 11 195 рублей 60 копеек;

с предпринимателем Отришко Н.И. - земельного участка общей площадью 52,5 кв. метра, расположенного в Западном административном округе города Краснодара по ул. Головатого, 311 (квартал N 310, кадастровый номер 23:43:02:05:64:028), предоставленных для эксплуатации нежилых помещений N 1, 2, 3, 5, 6 в павильоне литер Е, предназначенного для организации торгового обслуживания населения, по цене 10 495 рублей 80 копеек.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.02.2003 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 05.06.2003 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов администрация города Краснодара просит их отменить ввиду отсутствия законных оснований к понуждению заключить договоры купли-продажи земель, а также неправильного применения судами статей 6, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно определения предмета в договоре.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствовавших в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно постановлениям мэрии города Краснодара от 17.09.1998 N 1916, от 24.08.1999 N 1490, от 03.05.2000 N 915, от 05.05.2000 N 953 земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставлялись истцам в аренду для эксплуатации торговых объектов без установления границ в натуре, а также без права проведения реконструкции существующих строений и капитального строительства, с условием освобождения участков по первому требованию арендодателя, так как участки расположены в зоне перспективного строительства.

Истцы являются собственниками следующих нежилых помещений:

ООО "Паук" - N 18-23 первого этажа - здания с пристройкой литер Е, Е1 общей площадью 105,4 кв. метра, по ул. Головатого, 311, на земельном участке площадью 269,26 кв. метра;

ООО "12 стульев" - N 7, 9, 10, 14, 15, 24, 25, 25/1, 26, 27, 28, расположенных в павильоне литер Е, E1 и кафе литер З общей площадью 330,4 кв. метра по ул. Головатого, 311, на земельном участке площадью 330,4 кв. метра;

ООО "Сатурн" - N 15 общей площадью 56 кв. метров, расположенного в павильоне литер Е по ул. Головатого, 311, на земельном участке площадью 56 кв. метров;

предприниматель Отришко Н.И. - N 1, 2, 3, 5, 6 литер Е общей площадью 52,2 кв. метра, расположенных по ул. Головатого, 311, на земельном участке площадью 52,5 кв. метра.

Истцы арендовали земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты.

Руководствуясь статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести такие участки в собственность либо арендовать их, истцы предложили администрации заключить договоры купли-продажи земельных участков.

Администрация, реализуя правомочия собственника и действуя в общественных интересах, отказала в заключении договоров купли-продажи земельных участков со ссылкой на наличие разработанной градостроительной документации, согласно которой весь квартал в границах улиц Головатого - Рашпилевская - Северная - Октябрьская предусмотрено использовать для размещения многоцелевого многоэтажного градостроительного комплекса с транспортной инфраструктурой. Строительство этого объекта предполагается осуществлять на тендерной основе.

Также администрация указала на то, что в постановлениях мэрии и договорах аренды устанавливались ограничения в использовании земельных участков в связи с перспективным строительством в указанной зоне.

Суды, удовлетворяя исковые требования и понуждая ответчика к заключению договоров купли-продажи земельных участков, отклонили доводы администрации, не выяснив причин, послуживших основанием для предоставления земельных участков истцам из земель городской застройки для временного использования со значительными ограничениями. В материалах дела нет документов, подтверждающих правомерность строительства на спорных земельных участках зданий, включающих принадлежащие истцам нежилые помещения.

Между тем исследование этих обстоятельств имеет существенное значение для разрешения спора, поскольку позволит суду выяснить, не будут ли ущемлены в результате заключения договоров купли-продажи земельных участков публичные интересы.

Суд не изучил вопрос о том, кто является собственником соответствующих зданий, в которых находятся нежилые помещения истцов, и могут ли последние, учитывая характер принадлежащих им объектов, требовать заключения самостоятельных договоров купли-продажи земель на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судами не применена статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающая особенность купли-продажи земельных участков, согласно которой объектом купли-продажи могут выступать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Суд фактически обязал ответчика заключить с истцами договоры купли-продажи частей земельного участка с единым кадастровым номером. Суммарная площадь частей этого участка, определенных судом, значительно превышает площадь участка, учтенного в едином государственном реестре земель.