17. Как должна разрешаться коллизия исключительного права и права на переоформление недвижимого имущества?

См.: постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 N 15524/04.

Постановление Президиума вас рф от 05.07.2005 n 15524/04 Извлечение

ООО "СТП" (далее - общество "СТП") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Иркутской области (далее - комитет) и предпринимателю Шульгину В.Г. (далее - предприниматель) о признании недействительным заключенного между комитетом и предпринимателем договора от 20.12.2002 N 10 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, общей площадью 14 420 кв. метров (кадастровый номер 38:36:000020:0399).

Решением суда первой инстанции от 19.04.2004 в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 07.07.2004 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 27.09.2004 названные судебные акты оставил без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат частичной отмене с принятием в отмененной части нового решения, в остальной части - оставлению без изменения по следующим основаниям.

Исковое требование общества "СТП" мотивировано тем, что оно, будучи собственником объекта недвижимого имущества, лишено предусмотренного законом права на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, на котором это имущество расположено, необходимого для использования указанного объекта, ввиду заключения упомянутого договора купли-продажи участка комитетом и предпринимателем.

Отказав в удовлетворении иска, суды сочли, что при продаже здания электроподстанции N 5 к новому собственнику могло перейти только право пользования земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимости.

Между тем такой вывод судов основан на неправильном применении действующего законодательства.

Данный спор возник в отношении земельного участка, являющегося частью земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования Иркутскому заводу тяжелого машиностроения.

Между закрытым акционерным обществом "Торгово-промышленная компания "ВСКБ"" (продавцом) и предпринимателем (покупателем) заключен договор от 15.09.1998 N 424/0115 купли-продажи недвижимого имущества - нежилого одноэтажного кирпичного производственного здания с административным трехэтажным пристроем (механосборочного цеха N 3) общей площадью 9433,3 кв. метра, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1. Принадлежность данного объекта недвижимости предпринимателю подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.01.1999.

Постановлением мэра города Иркутска от 21.12.2000 N 031-06-1614/0 у открытого акционерного общества "Иркутский завод тяжелого машиностроения" (правопреемника Иркутского завода тяжелого машиностроения) была изъята часть земельного участка площадью 14 420 кв. метра, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, и предоставлена предпринимателю в постоянное (бессрочное) пользование в целях эксплуатации существующего торгового центра.

Впоследствии распоряжением комитета от 16.12.2002 N 21/п указанный земельный участок (кадастровый номер 38:36:000020:0399) предоставлен предпринимателю в собственность.

Затем между предпринимателем и комитетом заключен договор от 20.12.2002 N 10 купли-продажи того же земельного участка.

На приобретенном предпринимателем земельном участке кроме принадлежащего ему здания механосборочного цеха N 3 располагается также здание электроподстанции N 5.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

На момент заключения договора от 20.12.2002 N 10 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю и обществу "Завод тяжелого машиностроения" (правопредшественнику общества "СТП"), которое сохранило исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования электроподстанции N 5.

Вывод судов о том, что при продаже здания электроподстанции N 5 к покупателю перешло только право пользования спорным земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, не основан на законе, поскольку действие исключительного права правопредшественника общества "СТП" на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи земельного участка от 20.12.2002 N 10.

Таким образом, договор от 20.12.2002 N 10 купли-продажи земельного участка является недействительным в отношении той части участка, на которой находится здание электроподстанции N 5 и которая необходима для ее использования.

18. Если носитель субъективного гражданского права (первоначальный собственник недвижимого имущества) не реализовал принадлежащее ему исключительное право в сфере приватизации земли, то переходит ли оно в порядке материального правопреемства к его правопреемнику (новому собственнику недвижимого имущества)?

См.: постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 N 15524/04 (вопрос 17).

19. Допустим ли переход в порядке материального правопреемства права на переоформление новому собственнику недвижимого имущества, который не может быть землепользователем, как его правопредшественник (первоначальный собственник указанного имущества) в силу п. 3 ст. 20 ЗК?

См.: п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

20. Допустим ли отказ в оформлении права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, квартиры которого находятся в частной собственности, по мотиву непредставления акта разрешенного использования земельного участка?

См.: постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 N 781/06; определение СК ГД ВС РФ от 28.03.2007 по делу N 5-Г07-7.

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 N 781/06 Извлечение

Товарищество собственников жилья "Малая Молчановка-4" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы, оформленного письмом Территориального объединения регулирования землепользования Центрального административного округа города Москвы от 02.02.2005 N 33-2-1279/5-101-1, в предоставлении земельного участка, на котором расположено жилое здание, входящее в состав кондоминиума, в общую долевую собственность домовладельцев; об обязании Департамента земельных ресурсов города Москвы обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка, подлежащего передаче в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев; об обязании Департамента земельных ресурсов города Москвы в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принять решение о предоставлении этого участка в общую долевую собственность домовладельцев.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.05.2005 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2005 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве заявителя и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

ТСЖ "Малая Молчановка-4" 11.01.2005 обратилось в Московский земельный комитет (правопредшественник Департамента земельных ресурсов города Москвы) с просьбой оформить в установленные законом сроки земельно-правовые отношения по передаче земельного участка, находящегося по адресу: Москва, ул. Малая Молчановка, д. 4, в собственность домовладельцев.

Территориальное объединение регулирования землепользования Центрального административного округа города Москвы Департамента земельных ресурсов города Москвы письмом от 02.02.2005 N 33-2-1279/5-101-1 сообщило о том, что согласно статье 30 Закона города Москвы от 14.05.2003 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" рассмотрение вопроса о предоставлении указанного земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев возможно только после представления акта разрешенного использования земельного участка. Ввиду же непредставления такого акта возможно оформление земельно-правовых отношений на земельный участок на условиях краткосрочной аренды сроком на 11 месяцев.

ТСЖ "Малая Молчановка-4", посчитав, что действия департамента являются незаконными и нарушают права домовладельцев, обратилось в арбитражный суд.

Возбудив дело и рассмотрев его по существу, суды правомерно исходили из подведомственности данного спора арбитражному суду.

При рассмотрении дела суды согласились с доводами Департамента земельных ресурсов города Москвы, мотивируя это следующим.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" правомочия собственника земельного участка от имени города Москвы осуществляет правительство Москвы или уполномоченный им орган исполнительной власти города Москвы.

Часть вторая пункта 2 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов Российской Федерации.

Статья 30 Закона города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" устанавливает необходимость представления акта разрешенного использования земельного участка при приватизации этого участка или оформлении иных прав на него.

Однако вывод судов о необходимости представления акта разрешенного использования земельного участка является ошибочным.

Спор между сторонами возник не по поводу вновь предоставляемого земельного участка, а в отношении участка, занятого жилым домом, собственники квартир в котором организовали товарищество собственников жилья.

В силу статьи 14 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшего в период возникновения спора, жилой дом, помещения в котором принадлежат не менее чем двум домовладельцам, признается кондоминиумом.

Статья 7 названного Закона предусматривает, что общим имуществом в кондоминиуме, помимо обслуживающих более одного домовладельца лестничных клеток, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, крыш и другого оборудования, относящегося более чем к одному помещению, также являются и прилегающие земельные участки в установленных границах.

Согласно статье 8 Закона общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.

Аналогичная норма содержится в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, который введен в действие с 01.03.2005.

Пункт 4 статьи 11 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" устанавливает, что передача в собственность бесплатно нормативной части земельного участка осуществляется государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.

При таких обстоятельствах следует признать, что отказ в оформлении такого права по мотиву отсутствия у домовладельцев акта разрешенного использования земельного участка противоречит законодательству.

ТСЖ "Малая Молчановка-4" направило заявление об оформлении земельно-правовых отношений Московскому земельному комитету. Ответ на него поступил от Территориального объединения регулирования землепользования Центрального административного округа города Москвы Департамента земельных ресурсов города Москвы. Однако судами не исследовался вопрос о правомочиях этого органа по рассмотрению заявлений об оформлении права общей долевой собственности домовладельцев на земельный участок, то есть не были соблюдены требования статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей необходимость выяснения обстоятельств, имеющих значение для принятия решения по делу.