123. Следует ли рассматривать договор аренды земельного участка с правом выкупа как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи такого участка?

См.: постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04.

Постановление Президиума вас рф от 01.03.2005 n 12102/04 Извлечение

Общество "Севкабель" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу "Инномед+" с иском о признании незаключенным договора от 19.12.2001 N 325 в части выкупа земельного участка площадью 3755 кв. м (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

До принятия судом решения общество "Инномед+" предъявило встречный иск и просило заключить к названному договору дополнительное соглашение N 1 следующего содержания: "Выкупная цена земельного участка с учетом НДС (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3755 (три тысячи семьсот пятьдесят пять) кв. м составляет 100 800 (сто тысяч восемьсот) долларов США по курсу Центрального банка Российской Федерации на момент оплаты. Выкупная цена земельного участка определена независимым оценщиком и подтверждена экспертным заключением государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 26 мая 2003 года".

Кроме того, общество "Инномед+" просило в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4.4 договора от 19.12.2001 признать право собственности общества "Инномед+" на спорный земельный участок.

Определением от 11.12.2003 встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным.

Впоследствии общество "Инномед+" заявило об изменении предмета встречного иска без изменения его оснований и просило суд обязать общество "Севкабель" исполнить пункт 4.4 договора от 19.12.2001 путем передачи заявителю (истцу) земельного участка площадью 3755 кв. м (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, в собственность по акту приема-передачи.

Решением суда первой инстанции от 19.02.2004 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен; суд обязал общество "Севкабель" в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу передать обществу "Инномед+" в собственность по акту приема-передачи земельный участок площадью 3755 кв. м (кадастровый номер 78:2122:5), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.04.2004 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 01.07.2004 указанные судебные акты отменил. Договор от 19.12.2001 N 325 признан незаключенным в части выкупа земельного участка, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Во встречном иске отказано.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции общество "Инномед+" просит отменить данный судебный акт ввиду неправильного применения судом норм материального права.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемое постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению в силе по следующим основаниям.

Между обществом "Севкабель" (арендодателем) и обществом "Инномед+" (арендатором) заключен договор от 19.12.2001 N 325 об аренде земельного участка с правом его выкупа.

Согласно названному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды с правом выкупа земельный участок (кадастровый номер 78:2122:5), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3755 кв. м (далее - земельный участок).

Порядок выкупа земельного участка предусмотрен пунктом 8 договора, в силу которого арендованный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Заявление арендатора о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о выкупе земельного участка в собственность путем получения от независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон, заключения о его рыночной стоимости, подтвержденного рецензией государст венного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". В соответствии с подпунктом 8.5 договора в случае выполнения арендатором подпункта 8.1 договора все арендные платежи по данному договору входят в стоимость выкупной цены.

Общество "Инномед+", воспользовавшись предоставленным ему по договору правом, до истечения срока действия договора - 08.10.2002 направило в адрес арендодателя заявление о выкупе земельного участка.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка.

Таким образом, оспариваемым постановлением суда кассационной инстанции договор от 19.12.2001 N 325 правомерно признан незаключенным в части выкупа земельного участка.

Вместе с тем общество "Инномед+", не соглашаясь с предъявленными исковыми требованиями и заявляя встречный иск, защищало свои права как собственник двух зданий, расположенных на земельном участке. Общество "Севкабель" являлось собственником как объектов недвижимого имущества (два нежилых здания, административные корпуса, кадастровые номера 78:2122:5:6 и 78:2122:5:9), так и земельного участка, на котором расположены эти здания.

Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве общего правила предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что срок аренды земельного участка по договору от 19.12.2001 N 325 истек, общество "Инномед+" как приобретатель объектов недвижимого имущества может защищать свои права на земельный участок в самостоятельном порядке.

124. Считается ли договор незаключенным полностью или в части элементов договора купли-продажи, если в таком договоре не согласовано условие о выкупной цене земельного участка?

См.: постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 (вопрос 123).

125. Является ли согласованным сторонами договора аренды земельного участка с правом выкупа условие о продажной цене этого участка, если в договоре указано, что выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о выкупе земельного участка в собственность путем получения у независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон, заключения о его рыночной стоимости?

См.: постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 (вопрос 123).

126. Имеются ли основания для привлечения арендатора нежилого помещения к административной ответственности за использование земельного участка без оформленного в установленном порядке правоустанавливающего документа на землю?

См.: постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 по делу N 11301/04.

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 по делу N 11301/04 Извлечение

Закрытое акционерное общество "Фирма "ГИМЭКС"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании постановления заместителя главного государственного инспектора города Москвы по использованию и охране земель от 08.04.2003 N 1448-03-35 (дело N 707/03) о привлечении к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).

Решением суда первой инстанции от 04.12.2003 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 03.02.2004 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 26.05.2004 названные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора общество ссылается на неправильное применение судами норм материального права и отсутствие состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении, отзывах на него, а также выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, требование общества - удовлетворению по следующим основаниям.

На основании договора аренды от 26.11.1993, заключенного с дирекцией единого заказчика муниципального образования "Сокольники" и зарегистрированного Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (свидетельство на право аренды N 04-00719/27.12.93), общество является арендатором подвального нежилого помещения площадью 227,0 кв. м, находящегося в здании по адресу: Москва, ул. Короленко, д. 1, корп. 8.

В результате проверки, проведенной государственной земельной инспекцией Московского земельного комитета, установлено, что общество осуществляет использование земельного участка площадью 30,0 кв. м для размещения и эксплуатации арендуемого помещения под офис и склад без правоустанавливающих документов.

По данному факту в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении от 21.02.2003 N 0081-03-35 и постановлением от 08.04.2003 N 1448-03-35 оно привлечено к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ, в виде взыскания штрафа в сумме 15 тыс. рублей.

При рассмотрении дела суды пришли к выводу о том, что право пользования земельным участком, возникшее в силу статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, не было оформлено обществом в установленном порядке, в связи с чем его действия образуют состав вмененного ему правонарушения.

Указанный вывод судов основан на неправильном толковании и применении норм права.

Статья 7.1 КоАП РФ предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Анализ объекта и объективной стороны указанного состава административного правонарушения позволяет сделать вывод, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Следовательно, если законом не установлена обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без оформления таких документов не образует указанный состав правонарушения.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться земельные участки в виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.

Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 КоАП РФ.

Таким образом, правовых оснований для привлечения общества к административной ответственности не имелось.

127. Является ли неисполнение обязанности арендатора, предусмотренной договором аренды нежилого помещения, заключить с арендодателем договор аренды земельного участка основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП в том случае, если им не заключен договор аренды на соответствующий земельный участок?

См.: постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 9289/04.