26. Является ли препятствием приватизации земельногоучастка собственником недвижимости в общем порядкереализация исключительного права приватизации илиаренды путем заключения договора аренды?

Ñì.: постановление Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 N 262/07 (вопрос 25).

27. Является ли прекращение арендных правоотношенийпо договору, заключенному собственником недвижимости после введенияв действие ЗК, основанием восстановления действия егоисключительного права на приватизацию или аренду земельного участка?

Ñì.: постановление Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 N 1855/07.

Постановление Президиума вас рф от 15.05.2007 n 1855/07Извлечение

Предприниматель без образования юридического лица Новиков О.Ю. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с требованием о признании незаконными действий (бездействия) администрации города Серпухова (далее - администрация) и Комитета по управлению имуществом города Серпухова (далее - комитет) и понуждении их к заключению договора купли-продажи земельного участка.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил свои требования и просил обязать ответчиков подготовить договор купли-продажи земельного участка площадью 104 кв. метра (кадастровый номер 50:58:04 05 02:0020), находящегося под нежилым зданием, расположенным по адресу: Московская обл., г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 127а, и направить договор ему для подписания.

Это уточнение принято судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.03.2006 заявленное требование удовлетворено.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2006 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 27.11.2006 названные судебные акты отменил, в удовлетворении требования отказал.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции предприниматель просит отменить этот судебный акт как нарушающий единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В отзывах на заявление администрация и комитет просят оставить указанное постановление суда кассационной инстанции без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно постановлению главы города Серпухова от 30.08.2001 N 916 утвержден акт государственной комиссии от 27.08.2001 о приемке в эксплуатацию остановки общественного транспорта с двумя торговыми павильонами по ул. Ворошилова, д. 127а, д. 129а.

Предприниматель является собственником нежилого строения общей площадью 29,1 кв. метра, расположенного по адресу: г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 127а. Основанием для регистрации права собственности послужило упомянутое постановление от 30.08.2001 N 916. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2001 и записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.09.2001 N 50-01.58-6.2001-442.1.

В последующем между комитетом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор от 18.02.2002 N 2671-II-4-2005 аренды земельного участка общей площадью 104 кв. метра (34 кв. метра - для размещения торгового павильона, 70 кв. метров - для обслуживания здания и благоустройства прилегающей территории) (кадастровый номер 50:58:040502:0020).

Пунктом 10.1 договора предусмотрено, что договорные обязательства возникают с 10.12.2001, действуют в течение четырех лет и прекращаются 30.11.2005.

Предприниматель обратился к главе администрации города Серпухова с заявлением от 10.10.2005 N 15, в котором просил не продлевать и не заключать договор аренды названного земельного участка, а предоставить участок ему в собственность путем заключения договора купли-продажи.

Аналогичное заявление направлено предпринимателем в адрес главы администрации города Серпухова 15.12.2005.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, администрация письмом от 27.12.2005 N 1-35/2145 отказала предпринимателю в предоставлении земельного участка, поскольку испрашиваемый участок превышает площадь застройки нежилого строения, находится за красной линией застройки и приватизации не подлежит; кроме того, действующим законодательством не предусмотрена обязанность ответчика заключать договор купли-продажи спорного земельного участка с истцом по его требованию.

Полагая, что данный отказ не соответствует действующему законодательству, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя требование, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. Пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", не исключает, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на этом участке, сохраняет право выкупа участка.

Между тем, обязывая одновременно администрацию и комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного земельного участка, суды двух инстанций не учли, что такой договор может заключаться в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суды не проверили доводы ответчиков об ограничении указанного земельного участка в обороте.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказал, так как предприниматель утратил право на приватизацию данного земельного участка, поскольку 18.02.2002 - после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации - заключил договор его аренды.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в силу названного Кодекса. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснил: если договор аренды заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды участка, он утрачивает право выкупа этого участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку предприниматель реализовал предоставленное ему пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право путем заключения договора аренды земельного участка, суд кассационной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленного им требования.

28. Если до принятия ЗК собственник вновь созданного недвижимогоимущества, построенного за счет собственных средств на арендуемомземельном участке, заключил с местной администрации договоркупли-продажи такого участка, будет ли этот договор ничтожным?

Ñì.: постановление Президиума ВАС РФ от 15.10.2002 N 7330/02.