46. Модель земельного рынка.

Модель земельного рынка представляет рынок в виде частей и отношений между ними.

Земельный рынок образуют:

• Участники (граждане, государство, юридические лица)

• Товары (объекты недвижимости)

• Финансы

Можно выделить 4 опоры земельного рынка.

Опоры земельного рынка – участники, здания, финансы – объекты реального мира.

1. Земельные участки, как товар и объект рынка, формируются человеком. Для этого используется специальная система, называемая земельным кадастром. Система земельного кадастра является первой опорой земельного рынка.

2. Части земельного рынка связаны между собой определенными правоотношениями. Типы правоотношений устанавливаются законодательством. Права конкретного субъекта на конкретный объект устанавливается записями в регистре прав на недвижимость. Система государственной регистрации – вторая опора земельного рынка

3. Стоимость недвижимости – еще одно отношение между объектами и финансами. Стоимость определяется оценкой размера денежной суммы, на которую возможно за разумное время обменять недвижимость. Система оценки недвижимости – третья опора земельного рынка.

4. Особенностью финансового рынка являются:

• большая стоимость товара;

• как правило, его участники не имеют достаточно средств.

Необходимы финансовые услуги, поддерживающий переход прав путем купли-продажи, на развитие недвижимости. Формируются отношения, основные инструменты которого - ипотека и кредит. Система финансовых услуг – четвертая опора земельного рынка.

Четыре опоры стоят на фундаменте, которым является законодательство.

47. Оценка земельного рынка.

Разработаны методики оценки степени развития земельного рынка, определяющие его эффективность.

Признаки эффективного земельного рынка:

• политика государства;

• элементы земельного рынка;

• Система земельного кадастра и регистрации прав;

• Система оценки;

• Финансовые инструменты.

Показателями такого признака, как политика государства, являются:

1. Юридические и физические лица имеют равные права собственности на недвижимость.

2. Функционирование инфраструктуры рынка недвижимости хорошо защищено законом.

3. Ясная политика государства создает понимаемые обществом хорошие условия для инвестирования и сильно мотивируют деятельность индивидуумов.

4. Государство проводит ясную политику использования городских земель и земель сельскохозяйственного назначения.

5. На земельном рынке существуют профессиональные услуги, которые хорошо принимаются и понимаются обществом.

Элементы земельного рынка:

1. Существует достаточно много собственников и землепользователей, которые обладают долями капитала в собственности предприятии.

2. Существует сильный частный сектор;

3. Существуют большие корпоративные инвесторы, который является участниками земельного рынка;

4. Земельные участки государственной формы собственности используются лишь для общественных целей и социального жилья;

5. Различные активы (офисы, земли сельскохозяйственного назначения) разнообразны и легко доступны.

Система государственного земельного кадастра и регистрации прав

1. Для собственности и торговле правами существует хорошая правовая основа;

2. Системы государственного кадастра и регистрации прав хорошо функционирует;

3. Факты экспроприации без справедливой компенсации отсутствует;

4. Земельные участки здание легко могут продаваться и сдаваться в аренду;

5. Данные систем государственного кадастра и регистрации прав имеют высокое качество и покрывает всю территорию страны.

Система оценки

1. Оценки основанный на рыночных ценах и хорошо понимают сообществом;

2. Для расчета величины активов признается и используется оценка рыночной стоимости;

3. Существует хорошо понимаемый населением механизм предложения недвижимости к продаже;

4. Информация об ипотеках надежна и хорошо доступна;

5. Данные о стоимости и ценах на недвижимость имеют высокую достоверность.

Финансовые инструменты:

1. Наличные и чековые расчеты хорошо отрегулированы и закреплены законодательством;

2. Земельные участки зданий и сооружений могут быть использованы в качестве обеспечения кредитов;

3. Ипотеке доступна для создание жилищной собственности;

4. Размер обеспечения кредита ипотека определяется исходя из оценки рыночной стоимости недвижимости;

5. Хорошо развит институт банкротства;

6. Имеются прямые иностранные инвестиции, риск для которых очень мал;

7. Правила налогообложения стабильны и неожиданно не изменяются, хорошо ясны инвесторам.

Все показатели оцениваются по пятибалльной системе:

0 – утверждение не имеет место.

1 – имеются минимальные свидетельства, что данное утверждение действительно;

2 – имеются основные составные части данного утверждения, либо они развиваются;

3 – показатель в основном обеспечивается;

4 – система в части утверждения работает удовлетворительно;

5 – система функционирует в соответствии со стандартами развитых стран.

На основе индекса земельного рынка строится матрица рамок земельной политики, позволяющая охарактеризовать земельную политику государства в целом.

Оценка состояния земельного рынка осуществляется на основе интегрального показателя – индекса земельного рынка. Индекс земельного рынка вычисляется, как среднее баллов показателей отдельных частей. Индекс эффективного земельного рынка равен 5. Если земельный рынок отсутствует, то индекс равен нулю. Разница между индексом эффективного земельного рынка и индексом земельного рынка той или иной страны и есть «расстояние» этой страны до эффективного земельного рынка. Разница между индексом земельного рынка одной страны и индексом земельного рынка другой страны – есть «расстояние» между земельными рынками этих стран.