177. Договор найма (аренды) жилища.

Договор найма (аренды) жилища — это договор, по которому одна сторона — собственник жилища (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилище для проживания в нем на определенный срок за плату.

Правовая цель этого договора — передача жилья в пользование за плату.

Юридическая характеристика договора. Исходя из легального определения, договор найма (аренды) жилища может быть как реальным, так и консенсуальным. Кроме этого, он характеризуется как взаимный и возмездный.

Сторонами договора найма (аренды) являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может быть собственник передаваемого в пользо­вание жилья, а также лицо, уполномоченное сдавать жилье в наем.

Наниматель — это лицо, заинтересованное в получении жилья в пользование.

На стороне наймодателя и нанимателя могут выступать физические и юридические лица. В случае, если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилище только для прожива­ния в нем физических лиц.

Существенным условием договора найма (аренды) жилья является предмет.

Предметом договора найма жилища могут быть помещения, при­годные для постоянного проживания, в частности квартира или ее часть (например, отдельная комната), жилой дом или его часть.

Форма договора найма жилища письменная.

Права и обязанности сторон.

Наймодатель обязан:

передать нанимателю жилье в пользование незамедлительно или в срок, установленный договором (в консенсуальном договоре найма жилья);

обеспечивать надлежащую эксплуатацию квартиры (дома) нани­мателем, например, проводить ремонт оборудования, которое находится в помещении для предоставления коммунальных услуг;

проводить капитальный ремонт жилища, переданного в наем, если иное не установлено договором.

Наниматель обязан:

использовать жилище только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилища и поддерживать его в надлежащем состоянии;

своевременно вносить плату за жилище. Помимо этого, нанима­тель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором;

осуществлять текущий ремонт жилища, переданного в наем, если иное не установлено договором;

незамедлительно после прекращения договора освободить жилье в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.

Правовые последствия неисполнения (ненадлежащего испол­нения) сторонами своих обязанностей.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязанностей по договору найма жилья строится на общих условиях, урегулированных главой 51 ГК.

Особо урегулирован вопрос о расторжении указанного догово­ра при нарушении своих обязанностей нанимателем,

Так, договор найма жилища может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае:

1. невнесения нанимателем платы за жилище за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз;

2. разрушения или повреждения жилища нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

В случае нарушения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает, обязанности использовать жилище по назначению или систематического нарушения ими прав и интересов соседей наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений. И если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилище не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе потребовать расторжения договора найма жилища.

При расторжении договора найма жилища наниматель и другие лица, проживавшие в помещении, подлежат выселению из жилища на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.