учебники / varlamov_a_a_zemelnyi_kadastr_tom_1_teoreticheskie_osnovy_go

При описании сервитугных отношений обладатель прав на объект недвижимости, обладающий сервитугным правом на другой объект недвижимости, можно назвать доминирующим (господствующим) и, соответственно, объект недвижимости, который обременяется сервитутом в пользу иного объекта недвижимости подчиненным объектом.

Сервитут — вещное право, под которым понимают использование определенным образом владельцем одного объекта недвижимости другого объекта недвижимости. Например, можно получить право на прокладку дороги через соседний объект недвижимости или пользоваться колодцем, который там имеется, для забора воды. Большинство создаваемых сервитутов относится к такому типу.

Под сервитутом как обременением понимают» что владелец объекта недвижимости связывает себя обязательством при пользовании своим объектом недвижимости определенным образом, т. е. не наносит вред другому владельцу объекта недвижимости. Например, владелец одного объекта связывает себя обязательством в пользу владельца соседнего объекта недвижимости не строить свой дом выше определенной (заданной) высоты.

Важное свойство сервитута — действие между взаимосвязанными объектами недвижимости и независимость от того, кто владеет этими объектами. Если продается объект недвижимости, обремененный сервитутом или обладающий привилегиями благодаря сервитуту, то, как правило, сервитут будет сохранен и действовать между новыми владельцами.

При разграничении земель на собственность государства, его субъектов и муниципальных образований необходимо использовать положения федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю».

В перечень собственности Российской Федерации вносят земельные участки:

при наличии на земельных участках, находящихся в государственной собственности, недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации;

предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой государственной некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации;

включении земельных участков в состав земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собствеш гости, земель обороны, участков недр федерального значения, земель запаса Российской Федерации;

наличии на земельных участках приватизированного недвижимого имущества, находившегося до его приватизации в собственности Российской Федерации.

114

ВпереченьсобственностисубъектовРоссийскойФедерациивносят земельные участки на следующих основаниях:

при наличии на земельных участках, находящихся в государственной собственности, недвижимого имущества, принадлежащего субъектам Российской Федерации;

предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой государственной некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

включении земельных участков в состав особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, участков недр регионального значения, земель запаса субъектов Российской Федерации;

наличии на земельных участках приватизированного недвижимого имущества, находившегося до его приватизации в собственности субъектов Российской федерации.

О с н о в а н и я м и в н е с е н и я земельных участков в переченьсобственностимуниципальныхобразованийявляются:

при наличии на земельных участках, находящихся в государственной собственности, недвижимого имущества муниципальных образований или частной собственности, за исключением особо оговоренных законодательством случаев;

предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, гражданину, органу местного самоуправления, коммерческой организации, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой муниципальной, некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением оговоренных законодательством оснований;

включении земельных участков в состав земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, принадлежащими на праве собственности муниципальным образованиям, участков недр местного значения, земель запаса муниципальных образований.

В соответствии со ст.8 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» в федеральной собственности находятся земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, занимаемые высшими органами законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральной прокуратурой РФ, Центральным банком РФ, Пенсионным фондом РФ, исключая гаражи, дачи, места отдыха, жилые дома и т. д.

Ст. 9 указанного Закона установлено, что земельные участки, находящиеся в собственности г. Москва, предоставляют федеральным органам для размещения зданий, строений и сооружений в

115

соответствии с перечнем, формируемым Правительством РФ. Такие земельные участки в РФ в установленном законом порядке приобретают органы государственной власти РФ в федеральную собственность или его предоставляют им в аренду в соответствии с Генеральным планом развития г. Москвы и программами развития отдельных городских территорий.

К федеральным землям относят также земли дипломатического корпуса, перечень которых устанавливает указами Президент России.

Органы Росземкадастра и Минимущества РФ формируют реестры и проводят учет земель, находящихся в собственности Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

Площади земель, находящихся в федеральной собственности, приведены в таблице 4.1. Фактическая площадь земель, находящихся в федеральной собственности, составляет 1,26 млрд га, большую часть которой занимают земли лесного фонда (1,06 млрд га) и земли запаса (93,1 млн га). Достаточно крупные площади занимают земли сельскохозяйственного назначения (59,0 млн га), а также земли под особо охраняемыми территориями и водного фонда (19,7 млн га).

4.1. Площадь земель, отнесенных к федеральной собственности (по данным Минимущества России)

Необходимо отметить, что большая часть земель Российской Федерации, находящихся в сфере хозяйственной деятельности, имеющая неудовлетворительное состояние с продолжающимся нерациональным природопользованием, отнесена к землям федеральной собственности.

Масштабы деградационных процессов зависят от интенсивности действия естественных и антропогенных факторов и имеют региональную специфику, начиная от деградации оленьих пастбищ на севере, дегумификации, истощения и эрозии почв в центральной части России, опустынивания на юге. Современное повсеместное сокра-

116

щение мероприятий по охране и рациональному использованию земельных ресурсов еще более усугубляет эти негативные процессы.

Необходимо также отметить, что площадь ареалов с острой экологической ситуацией в стране во много раз превышает площадь особо охраняемых территорий (заповедников, заказников и т.д.). Поэтому одна из основных задач органов государственной власти Российской Федерации в этом направлении — увеличение площадей особо охраняемых территорий.

4.3. КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА СТРАНЫ

Классификация земельного фонда по категориям земель основана на правовом положении, что категория — это часть земельного фонда Российской Федерации, которая используется по основному целевому назначению.

Всвою очередь, целевое назначение земель — это порядок, условия и возможный вид эксплуатации (использования) земель для конкретных целей. При этом основное целевое назначение земельного участка позволяет учитывать попутные цели его хозяйственной эксплуатации.

Всоответствии с основным целевым назначением земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий земель:

сельскохозяйственного назначения; поселений (городов, поселков, сельских поселений);

промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса.

Эти категории, в свою очередь, подразделяют на подкатегории (табл. 4.2.).

4.2. Распределение земель Российской Федерации по категориям

(на 1 января 2002 г.)

117

Втом числе: автомобильного железнодорожного речного и морского

воздушного

трубопроводного Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики Земли иного назначения

Земли особо охраняемых территорий и объектов Земли природно-заповедного назначения Земли оздоровительного назначения Земли рекреационного назначения Земли историко-культурного назначения

Земли лесного фонда Земли водного фонда Земли запаса

В том числе земли фонда перераспределения

Ит о г о земель в административных границах

Вструктуре земельного фонда страны преобладают земли лес-

ного фонда, на долю которых приходится 64,5 %, а также земли сельскохозяйственного назначения — 23,2 %.

На долю земель поселений приходится всего 1,0% земельного фонда, на которых расположено 2,3 тыс. городов и поселков городского типа обшей площадью 7,7 млн га, где проживает 74 % населения страны. Сельские поселения, где проживает 26 % населения, занимают площадь в 11,0 млн га. Земли промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного назначения, а также земли особо охраняемых территорий занимают в совокупности

118

всего 3,0 % территории России (рис. 4.2). Из 27,8 млн га земель водного фонда более 99 % занято реками, водохранилищами, прудами, болотами.

Земли поселений, особенно городов, обладают правовым режимом, отличным от режима иных категорий земель. В первую очередь эти земли должны использоваться в интересах города.

Для определения вида использования и ограничений на территориях поселений, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, разрабатывают схемы зонирования территорий, устанавливающие территориальные зоны следующих видов:

жилые; общественно-деловые; производственные; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иные режимных территорий; иные территориальные зоны.

В этих территориальных зонах могут выделять подзоны, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом следующих ограничений на их использование:

территории охраны памятников истории и культуры, истори- ко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон;

особо охраняемые природные территории, в том числе санитарной (горно-санитарной) охраны;

санитарные, защитные и санитарно-зашитные зоны; водоохранные и прибрежные защитные зоны; зоны санитарной охраны источников водоснабжения; зоны залегания полезных ископаемых;

территории, подверженные воздействию чрезвычайных природных и техногенных ситуаций;

зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

зоны с экстремальными природно-климатическими условиями; иные зоны, установленные в соответствии с существующим за-

конодательством.

Другой методический подход при выделении групп городских земель — классификация по особенностям их ведомственного использования.

Например, в г. Москва выделены следующие зоны: промышленная (общая площадь 149 км2); селитебных территорий (393 км2); индивидуальной и малоэтажной застройки (69 км2); городских лесов (112 км2); земли специального назначения (30 км2); дипкорпуса (1 км2);

сельскохозяйственного назначения (72 км2); железнодорожного транспорта (70 км2); метрополитена (14 км2); улично-дорожная сеть (100 км2);

119

озелененные территории (38 км2); земли водного фонда (32 км2).

Земли относят к категориям, переводят их из одной категории в другую своим решением следующие властные структуры:

Правительство Российской Федерации — для земель, находящихся в федеральной собственности;

органы исполнительной власти субъектов Российской Федера- ции—для земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности;

органы местного самоуправления — для земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения;

органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а по землям иного целевого назначения — органы местного самоуправления — для земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливают только федеральными законами.

Категорию земель обязательно указывают:

вактах федеральных органов исполнительной власти, актах исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

вдоговорах, предметом которых является земельный участок;

вдокументах государственного земельного кадастра;

вдокументах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

виных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Вместах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов, этнических групп, а также предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

С понятием «целевое назначение» тесно связано понятие «разрешенное использование» земельного участка. Разрешенное использование земельного участка — это использование его с учетом целевого назначения и установленных обременении в использовании земель.

Разрешенное использование устанавливают на основании кадастровой, землеустроительной, градостроительной и иной проектной документации с указаниями:

способов использования земельного участка, включая запрещение тех, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия или ухудшению окружающей природной среды;

плотности, высоты и глубины застройки в соответствии с градостроительной документацией, строительными нормами и правилами;

120

размещения социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах земельного участка;

видов пользования, оказывающих негативное воздействие на здоровье человека;

предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду;

необходимых норм площади зеленых насаждений; иных требований, установленных федеральными законами, за-

конами и нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяют органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуцравления при кадастровом делении территории, а также при предоставлении земельных участков. Самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается.

Таким образом, правовой статус земельного участка представляет собой совокупность целевого назначения земель, разрешенного использования земельного участка и зарегистрированного права на земельный участок. На землях определенной категории устанавливают конкретный правовой режим путем применения совокупности правил их использования, включения в гражданский оборот, осуществления охраны, учета и мониторинга земель, определенных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законодательством о недрах.

4.4. УЧЕТНЫЕ КАДАСТРОВЫЕ ЕДИНИЦЫ

Характеристика земельного фонда по категориям земель и по формам прав собственности, владения и пользования земельными массивами основывается на определенной системе земельно-када- стровых единиц — земельных участков, находящихся в собственности, владении, пользовании или аренде, отграниченных на местности, имеющих однородный правовой режим.

Кроме участков к учетным кадастровым единицам относят и территориальные зоны, под которыми понимают:

административно-территориальные единицы (образования) — территории, на которые непосредственно распространяются полномочия конкретного исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления (субъект Российской Федерации в целом, города областного подчинения, районы, поселения);

зоны особого режима использования — территории, в пределах которых находящиеся на них земельные участки или их части используют в соответствии с ограничениями, определяемыми решениями органов государственной власти или органов местного са-

121

моуправления на основе федеральных законов субъекта Российской Федерации (градостроительные и рекреационные зоны, охранные зоны магистралей, рек, водоемов и др.);

зоны категорий и состава земель — территории, выделяемые из земель субъекта Российской Федерации для целей, устанавливаемых в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, лесного фонда, водного фонда, природоохранного назначения, запаса, промышленности, транспорта и иного назначения);

зоны нарушенных земель — территории, исключенные в соответствии с законодательством РФ или субъекта Федерации из хозяйственного оборота решениями органов государственной власти (зоны радиационного или химического заражения, зоны экологического бедствия и др.);

социально-экономические зоны— территории, находящиеся в пределах некоторой административно-территориальной единицы и различающиеся установленными соответствующими органами государственной власти ставками налогов, размером арендной платы и нормативной ценой земли для находящихся в пределах этих зон земельных участков и иных объектов недвижимости.

4.5. СУБЪЕКТЫ, УЧИТЫВАЕМЫЕ ПРИ ВЕДЕНИИ ГЗК

Субъектами, учитываемыми при ведении земельного кадастра, являются все участники земельных отношений, наделенные правами на землю и несущие обязанности, предусмотренные земельным законодательством. К ним относятся: Российская Федерация; субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономные области, автономные округа, города Москва и С.-Петербург); муниципальные образования (административные районы, города, поселки городского типа, сельские поселения); юридические лица; граждане.

Российская Федерация, 89 ее субъектов являются субъектами правоотношений государственной собственности на землю в пределах своих границ, Муниципальные образования выступают субъектами правоотношений муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах границ соответствующих муниципальных образований.

Все иные субъекты земельных правоотношений (органы государственной власти и местного самоуправления, граждане и юридические лица) выступают участниками таких видов отношений, как управление землями и их использование, охрана земельных прав. Граждане и юридические лица, кроме того, являются также субъектами правоотношений частной и обшей (долевой и совместной) собственности на землю.

На 1 января 2002 г. в стране государственная и муниципальная земельная собственность составляла 1580,8 млн га, из которых гражда-

122

нам в пожизненно наследуемое владение было предоставлено 23,7 млн га, в аренду — 18,5 млн га; юридическим лицам в пользование было передано 345,9 млн га, в аренду — 185,4 млн га. В собственности граждан было 122,8 млн га, юридических лиц — около 6,2 млн га.

Земельное реформирование в значительной мере изменило структуру земельной собственности, в первую очередь земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений. Миллионам граждан были предоставлены участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

К юридическим хозяйствующим субъектам на земледельческих территориях относятся хозяйственные товарищества и общества, которые на 1 января 2002 г. имели 39,6 млн га; производственные кооперативы — 64,0 млн га; государственные и муниципальные унитарные сельскохозяйственные предприятия — 761,9 тыс. га, научно-исследовательские и учебные учреждения и заведения — 14,6тыс. га; подсобные хозяйства — 374,1 тыс. га; казачьи общества — 24,6 тыс. га; прочие предприятия, организации и учрежде- ния—281,1 тыс. га.

Граждане использовали 72,0 млн га земель для следующих целей: крестьянские (фермерские) хозяйства (на 1 января 2002 г.) — около 37%; личные подсобные хозяйства— 14; садоводство — 2,7; индивидуальные жилые дома — 1,2 животноводство — 2,5 %.

Всвою очередь, в составе категорий государственных и муниципальных землепользователей выделяют определенные группы по их ведомственной принадлежности (Министерство сельского хозяйства РФ, Министерство обороны РФ и др.).

4.6.ЗЕМЕЛЬНЫЕ УГОДЬЯ

Всоставе участков земельной собственности, землевладений и землепользовании выделяют отдельные земельные угодья, т.е. участки (массивы) земли, планомерно и систематически используемые для определенных производственных целей, имеющие качественные различия природных, естественно-исторических и других свойств. Угодья подразделяют на сельскохозяйственные (пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокосы, пастбища) и несельскохозяйственные (леса, кустарники, болота, застроенные территории и др.). На вид использования угодий определенное влияние оказывают их природные факторы и свойства. Поэтому выделяют не только виды, но и подвиды угодий (например, закочкаренные, закустаренные, переувлажненные пастбища). Кроме вышеперечисленных, могут быть и неиспользуемые угодья (полигоны отходов, свалки, овраги, пески, территории консервации и др.) (табл. 4.3.).

123