учебники / varlamov_a_a_zemelnyi_kadastr_tom_1_teoreticheskie_osnovy_go

обслуживания, проживающие на территории указанных предприятий, крестьянское хозяйство образуют за счет земельного пая. Другие граждане получают землю из фонда перераспределения, создаваемого районными администрациями. Члены крестьянского хозяйства имеют право продать участок, находящийся в их собственности, местной администрации или другому субъекту земельных отношений (без раздела по частям), передавать по наследству, отдавать в залог земельному банку, передавать в краткосрочную аренду при сохранении целевого назначения и совершать другие действия в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Необходимо отметить, что в Московской области действует особый порядок организации крестьянских (фермерских) хозяйств, которым был установлен ряд дополнительных ограничений для его создания. Так, был введен предельный возраст гражданина (до 65 лет), выдвинуты условия наличия постоянной регистрации в Московской области, наличия высшего и среднего специального образования и практического опыта работы в сельскохозяйственном производстве (до 2 лет), специального обучения, подготовки (переподготовки) в учебных заведениях (курсах, школах и т. д.). Кроме того, претендентам необходимо было иметь не менее 5 лет практического опыта работы в основных отраслях сельскохозяйственного производства (растениеводства, животноводства).

Личное подсобное хозяйство (ЛЛХ) — это форма хозяйственнотрудовой деятельности граждан, основанная на частной собственности на землю и другие средства производства, предназначенная для удовлетворения собственных потребностей в продовольствии. Личное подсобное хозяйство — составная часть сельскохозяйственного производства и в то же время дополнительный источник обеспечения граждан продуктами животноводства (молоко, мясо, яйцо), овощеводства, включая картофель, а также фрукты и ягоды.

Право вести личное подсобное хозяйство наступает на основе предоставления земельного участка по решению органа местного самоуправления либо в результате приобретения участка на условиях купли-продажи или дарения, мены и наследования.

Приусадебными земельными участками сейчас владеют более 21 млн семей, в том числе в сельской местности — более 14 млн семей. В валовой продукции сельского хозяйства доля личного сектора составила более 50 %.

Участки для ведения личного подсобного (сельского) хозяйства могут быть предоставлены в собственность или аренду любому совершеннолетнему гражданину независимо от его постоянного места жительства и рода занятий. Бесплатно в собственность передают участки в пределах норм, установленных местной администрацией (сельской, поселковой, городской). Землю сверх установлен-

134

ных норм собственник выкупает по договорной цене или передает ему в аренду. Земельный участок для ведения ЛПХ может быть предоставлен одним массивом. В случае компактной застройки поселения участок предоставляют в двух местах: около дома и за пределами жилой зоны поселения. Документом, удостоверяющим право собственности на землю, предоставленную для ведения личного подсобного хозяйства, является свидетельство, выдаваемое местной администрацией, а в случае превышения установленных норм— дополнительно договор купли-продажи или договор аренды земли.

Собственник земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, имеет право: передать его по наследству; продать любому гражданину по договорной цене; передать в краткосрочную аренду без изменения целевого назначения.

Садовым называют земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возвести жилое строение, но без права регистрировать проживание в нем, а также с возможностью возводить хозяйственные строения и сооружения).

Огородным считают земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возводить некапитальное жилое строение и хозяйственные строения и сооружения в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Дачным называют земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возвести жилое строение без регистрации проживания в нем или жилого дома —с правом регистрации в нем; с возможностью возводить хозяйственные строения и сооружения, а также с правом выращивать плодовые, ягодные, овощные, бахчевые или иные сельскохозяйственные культуры и картофель).

Участки для садоводства предоставляют отдельным гражданам, а также их объединениям (товариществам), создаваемым по месту работы или жительства. Земельный массив садоводческого товарищества состоит из индивидуальных земельных участков, предоставляемых отдельным 1ражданам в собственность, и земель общего пользования, предоставляемых товариществу на праве коллективной собственности или бессрочного пользования. Документом, удостоверяющим право собственности на землю, является свидетельство, выдаваемое местной администрацией, а также свидетельство на право бессрочного пользования. Члены товарищества обладают всеми правами собственника земли.

Участки для сенокошения и выпаса скота, индивидуального ого-

родничества предоставляют гражданам в краткосрочную аренду

135

местная администрация либо во временное пользование или краткосрочную аренду предприятиям, организациям и учреждениям. Документом, удостоверяющим право пользования участком, является договор аренды или временного пользования, либо приказ (распоряжение) администрации предприятия, зарегистрированные в районном земельном комитете.

Предельную норму земельных участков для индивидуального огородничества устанавливают областные (краевые) органы власти. Размеры участков для сенокошения и выпаса скота устанавливают по договоренности сторон и не нормируют. Условия пользования участками оговаривают в договоре по соглашению сторон.

Участки для дачного строительства в сельской местности предоставляют гражданам, постоянно проживающим в поселках городского типа, или дачно-строительным кооперативам. Участок кооператива делят на земли общего пользования, предоставленные в коллективную собственность или бессрочное пользование, и индивидуальные участки граждан, предоставленные на праве частной собственности. Документом, удостоверяющим право собственности на землю, является свидетельство или государственный акт на право бессрочного пользования.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота формируют фонд перераспределения земель по административным районам за счет земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения:

при добровольном отказе от земельных участков; отсутствии наследников по закону или по завещанию, любом

отказе всех наследников от наследства, лишения наследства всех наследников завещателем;

принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных федеральным законодательством.

5.2.ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Всоответствии со ст. 83 ЗК РФ землями поселений считают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные от земель других категорий чертой.

Исходя из положений градостроительного и земельного законодательства, устанавливающих правовой режим земель (поселений), можно выделить следующие характерные особенности правового режима названной категории земель:

1. Преимущественное использование этих земель как пространственного базиса для целей застройки, удовлетворения соци-

136

ально-экономических, экологических, санитарно-гигиенических нужд жителей данного поселения.

2.Компактность, наличие обшей (единой по своему земельному массиву) территории, которая отграничивается от земельных категорий городской, поселковой чертой или чертой сельского поселения (т. е. внешней границей соответствующего поселения).

3.Преобладание в составе земель поселений муниципальной собственности. Значительное место также занимают и земли, находящиеся в частной собственности. Особенно это характерно для сельских поселений, средних и малых городов и поселков.

4.Управляют землями муниципальные органы, которые определяют правовой режим использования и охраны земель, порядок

инормативы предоставления их в пользование, перевод земель из одного вида в другой, осуществляют муниципальный контроль, разрешают земельные споры и т. д.

Основное целевое назначение земель данной категории — удовлетворение жилищных, производственных, социальных, культурно-бытовых нужд граждан, проживающих на территории поселений.

Порядок использования земель поселений определяют в соответствии с зонированием их территорий, при котором всю территорию делят на территориальные зоны, фиксируемые на карте (или схеме) зонирования. Градостроительные регламенты каждой из территориальных зон определяют основу правового режима как земельных участков, так и их подземного и воздушного пространства, используемого в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений.

Градостроительное планирование развития территорий и поселений и их застройки осуществляют посредством разработки документации. Наиболее важное значение среди градостроительной документации имеют:

генеральные схемы расселения на территории Российской Федерации, которыми определяются общие цели федеральной политики в области градостроительства и меры государственной поддержки ее реализации, основные положения развития системы расселения, природопользования и производства, меры по улучшению экологической обстановки в регионах и рациональному использованию земель и наиболее благоприятные территории для развития систем расселения;

консолидированные схемы градостроительного планирования, разрабатываемые для территорий двух и более субъектов Российской Федерации или частей их территорий (территории экономических и крупных географических районов), в целях взаимного согласования интересов субъектов Российской Федерации и Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности;

137

территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий (ее частей) субъектов Российской Федерации;

территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий (уездов), сельских округов (волостей, общин);

генеральные планы городских и сельских поселений. Генеральный план ~ основной градостроительный документ, оп-

ределяющий условия формирования среды жизнедеятельности, направления и развития городских и сельских поселений. В нем отражено зонирование (зоны различного функционального назначения территорий), развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, соотношение застроенной и незастроенной территории городского и сельского поселения, территории резерва для их развития, а также требования к сохранению объектов историко-культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, обеспечения экологического и санитарного равновесия.

На основе генеральных планов разрабатывают проекты установления черты городских и сельских поселений.

Городская черта или черта поселков и сельскихпоселений являются внешними границами земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от земель иных категорий. Устанавливают эти границы на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черту городов Москва и Санкт-Петербург утверждают и изменяют федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов г. Москва и Московской области, г. Санкт-Петербург и Ленинградской области, а порядок утверждения и изменения черты иных поселений — органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

При разработке градостроительной документации готовят и схемы зонирования территорий поселений, включающие 9 зон, указанных ранее.

Зонирование территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территории от воздействия чрезвычайных природных и техногенных ситуаций, предотвращения чрезвычайной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды, обеспечение охраны и использования особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов и территорий, историкокультурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культур- но-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных коммутационных И

138

складских объектов, для которых не требуется установления сани- тарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды

ииные вредные воздействия).

Кжилым территориальным зонам, с точки зрения градостроительного законодательства, также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенных в пределах границ (черты) поселений.

Земельные участки общественно-деловой зоны предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального и иного назначения.

Земельные участки в составе производственных зон заняты промышленными и коммунально-складскими объектами, иными производственными объектами, предназначенными для этих целей, а также для размещения санитарно-зашитных зон вышеуказанных объектов. В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами (сооружения и коммуникации) железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Для предотвращения вредного воздействия таких сооружений и коммуникаций на среду жизнедеятельности предусмотрены необходимые безопасные расстояния от них до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также со специальными нормативами и правилами застройки.

Объекты, эксплуатация которых оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, размещают за пределами городских и сельских поселений.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используют для отдыха граждан и туризма. На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов,

139

непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

В пределах черты городских и сельских поселений можно выделять зоны особо охраняемых территорий, в которые включают земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное значение (например, природные парки, ботанические сады, усадьбы и т. д.).

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, используют в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях (пашня, многолетние и кормовые угодья, а также здания, строения и сооружения сельскохозяйственного назначения), используют для ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

Зоны специального назначения выделяют для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, которые не могут находиться в других территориальных зонах. Порядок использования территорий зон специального назначения устанавливают правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.

В зонах военных объектов и иных зонахрежимных территорий городского и сельских поселений размещают объекты, территории которых подпадают под особый режим. Порядок использования этих территорий в пределах границ (черты) городских и сельских поселений устанавливают федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, с правилами застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжными и другими объектами, можно включать в состав различных территориальных зон и они не подлежат приватизации.

Помимо вышеуказанных зон, в состав категории земель поселений входят пригородные зоны, в которые включают земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. Пло-

140

шадь земель в стране под пригородными зонами на 1 января 2002 г. составляла 1464 тыс. га.

В пригородных зонах выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Территория резерва предназначена для развития промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.

Пригородные зоны и градостроительную деятельность в их границах используют с учетом интересов населения данного города, городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону, а также интересов других субъектов градостроительной деятельности.

Границы и правовой режим пригородных зон городов регионального и областного значения утверждают и изменяют законами субъектов Российской Федерации, а границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждают и изменяют федеральными законами.

Всоставе пригородных зон можно выделять зеленые зоны (леса, лесопарки, насаждения и др.), которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

Впригородных зонах в соответствии с территориальным зонированием предоставление земельных участков в частную собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также строительство зданий, строений и сооружений ограничено. Конкретный перечень ограничений по использованию земельных участков в пригородных зонах утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления.

Перевод земельных участков пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в иные категории земель допускается только по решению Правительства Российской Федерации.

Земли поселений (городов, поселков городского типа, сельских) на 1 января 2002 г. составляло 18,8 млн га, или 1,1 % земельного фонда страны. В структуре земель поселений наибольший

(27,3 %). Лесные земли и кустарниковая растительность занимают 2,5 млн га (13,4%), водные объекты (реки, ручьи, водоемы) —

141

0,6 млн га (3,2 %). Площадь земель в поселениях, требующих проведения специальных инженерных мероприятий (овраги, карьеры, болота и т. п.), составляет 1,6 млн га (8,6%).

По состоянию на 1 января 2002 г. площадь земель городов и поселков городского типа составляет 7,7 млн га. На этих землях преобладают застроенные территории, площадь которых составляет 1,3 млн га, общего пользования— 1,0, инженерной и транспортной инфраструктурой занято 0,3 млн га. На долю земель сельскохозяйственного использования в городах приходится 1,7 млн га, а земель, не вовлеченных в градостроительную или иную деятельность, — 0,9 млн га. Из всех земель городов и поселков городского типа приватизировано около 0,3 млн га, за счет участков под жилой застройкой и сельскохозяйственного использования. Кроме того, 26,6 млн га земель передано в ведение городских и поселковых органов власти за чертой поселений, 12,1 млн га из которых относятся к землям сельскохозяйственного назначения.

5.3. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ, ИНФОРМАТИКИ, ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОСМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОБОРОНЫ, БЕЗОПАСНОСТИ И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Несмотря на разницу целей и задач эксплуатации этих земель и разнообразие субъектов права землепользования (в качестве субъектов выступают предприятия, учреждения, организации горнодобывающей и перерабатывающей промышленности, железнодорожного транспорта, автомобильного строительства, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и безопасности), характерны для данной категории земель следующие черты правового режима:

1. Преобладающая площадь земель данной категории предназначена для использования ее в качестве пространственного базиса (для размещения промышленных, транспортных, военных и иных объектов). Для размещения транспортных, промышленных, военных объектов в первую очередь предоставляют худшие земельные участки, имеющие наименьшую нормативную цену.

2. Земли, занятые объектами промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и т. д., как правило, имеют повышенную экологическую опасность (например, АЭС, ТЭЦ, железнодорожные и автомобильные магистрали, военные полигоны и др.). Это обусловливает необходимость применения предупредительных правовых средств, направленных на обеспечение экологической безопасности людей и предотвращение отрицательного воздействия этих объектов на окружающую природную среду, на генетический фонд животных и растений. Поэтому нормами специ-

142

ального законодательства предусмотрено обязательное создание вокруг этих предприятий, учреждений, организаций и их объектов специальных защитно-охранных, санитарно-защитных зон, зон безопасности либо запретных, с особыми условиями использования (нередко с особым пропускным режимом). Установлением этих зон обеспечивается нормальное функционирование промышленных, транспортных, космических, оборонных объектов, объектов энергетики.

3.Правовой режим земель этой категории характеризуется отсутствием единства и компактности предоставляемых земельных территорий как во времени, так и в пространстве. Это связано

стем, что при размещении промышленных оборонных, транспортных предприятий (объектов) земельные участки изымают у других землепользователей и соответственно предоставляют для специальных целей поэтапно, по мере ввода объектов и, как правило, не единым массивом даже в тех случаях, когда речь идет об одном предприятии как юридическом лице (войсковая часть со всеми ее отдельно расположенными подразделениями). Так как земли этих предприятий или расположенные на них объекты включены в иные категории земель (сельскохозяйственного назначения, земли водного или лесного фонда), то режим их использования и охраны в значительной степени обусловлен правовым режимом земель соответствующей категории и нередко подчинен ему.

4.Правовой режим земель специального назначения выражается в том, что определяющая роль в осуществлении упрааленческих функций (учет земель, проведение мероприятий по защите земель, их мелиорация и рекультивация, мониторинг земель, государственный контроль) отводится ведомственно-отраслевым и внутрихозяйственным органам управления земельными ресурсами, т. е. администрациям (дирекциям) сначала строящихся предприятий, учреждений, организаций, а затем и самим предприятиям, осуществляющим землепользование.

5.В связи с потенциальной экологической опасностью и возможным отрицательным воздействием хозяйственной и иной деятельности этих предприятий на окружающую природную среду их проектированию обязательно должна предшествовать экологическая экспертиза. Положительное заключение государственной экологической экспертизы о возможности размещения промышленного, горнодобывающего, транспортного, энергетического, космического, оборонного объекта — базовое юридическое основание для возникновения права пользования землями специального назначения.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и Землями иного специального назначения считаются земли, расположенные за чертой поселений и используемые или предназна-

143