Ипотечное кредитование

В современных условиях ипотечное кредитование имеет особо важное значение, и в первую очередь для выздоровления экономики России, но оно, к сожалению, находится только на пути становления, в то время как в развитых странах мира для ипотечного кредитования характерен высокий уровень развития и оно является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности.

Существуют два понятия: залог и ипотека.

Залог - способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должни­ком обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека - разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерно:

• залог имущества;

• возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные;

• обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях.

В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота, а также требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

• ипотечный кредит - ссуда под строго определенный залог;

• большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение: они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты, например в США они составляют более 60% всего объема ссуд под недвижимость;

• ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора.

Иностранные инвестиции

Иностранные инвестиции - это вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории какой-либо страны в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, в том числе денег, ценных бумаг, иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также услуг и информации.

Иностранные инвестиции подразделяют на прямые и портфельные. Прямые инвестиции предполагают такое помещение капитала иностранным инвестором, при котором он приобретает контроль над отечественным предприятием. Обычно это бывает в тех случаях, когда иностранная компания собирается эксплуатировать данную фирму в своих интересах (получение большей прибыли, проникновение на внутренний рынок в обход высоких таможенных пошлин, перемещение соб­ственного производства в район более низкой заработной платы или близкий к объемным рынкам сбыта или источникам сырья, материалов). При портфельных инвестициях для их владельца имеет значение только доход, а контроль за компанией его не интересует.

Иностранные инвестиции имеют место практически во всех странах. Вывоз капиталов за границу обусловлен рядом причин. В различных странах существенно различается стоимость рабочей силы. В связи с этим инвесторы считают более выгодным создавать компании и производства там, где стоимость рабочей силы ниже. Это обеспечивает более низкую себестоимость производ­ства продукции и ее конкурентоспособность на товарных рынках.

Полезные ископаемые, необходимые для существования и раз­вития производства, распределены по земле неравномерно, а со­средоточенно в определенных районах. Притом в развитых странах они в большей степени выработаны или находятся на больших глубинах, имеют низкий процент содержания в рудах и т.д., а потому себестоимость их добычи высокая. Вследствие этого экономически выгоднее вложение инвестиций в добычу полезных ископаемых там, где себестоимость их добычи низкая.

Производственные компании в какой-то мере специализированы на каких-либо видах производства, обеспечивая лучшее качество производимой ими продукции. Чтобы обеспечить расширение своего присутствия на соответствующем сегменте товарного рынка они приближают производство продукции к местам ее потребления, чтобы снизить транспортные издержки.

Нельзя не учитывать и того, что организация производства за рубежом - это еще захват и контроль определенных территориальных рынков.