Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Ценообразование в строительстве. Учебное пособие
.pdf
в том числе принципиальные объемно-планировочные решения, расчеты по
определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и
других последствий осуществления строительства и эксплуатации объекта, а
также по определению убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием
земельного участка и др.
Состав материалов обоснования инвестиций определяется заказчиком
(п.6.1.2 ТКП 45-1.02-298-2014).
Обоснование инвестиций может содержать следующие разделы:
y для объектов производственного назначения:
1) цели инвестирования;
2) общая характеристика;
3) мощность объекта;
4) основные технологические решения;
5) обеспечение сырьем, вспомогательными материалами, полуфабрика-
тами, тарой и упаковкой;
6) архитектурно-планировочная концепция (при необходимости);
7) оценка воздействия на окружающую среду;
8) обеспечение кадрами и социальное развитие;
9) бюджет проекта; эффективность инвестиций;
10) выводы и предложения;
y для объектов жилищно-гражданского назначения:
1) цели инвестирования;
2) общая характеристика;
3) мощность (вместимость, пропускная способность);
4) основные технологические решения (при необходимости);
5) обеспечение ресурсами;
6) архитектурно-планировочная концепция;
7) бюджет проекта; эффективность инвестиций;
8) выводы и предложения;
y для объектов инженерной и транспортной инфраструктуры:
1) общая характеристика;
2) мощность (вместимость, пропускная способность);
3) основные технологические решения (при необходимости);
4) оценка воздействия на окружающую среду (для определенных объектов);
5) бюджет проекта; эффективность инвестиций;
6) выводы и предложения.
201
В дальнейшем обоснование инвестиций используется заказчиком:
y для проведения социологических исследований, анализа обществен-
ного мнения о возможности сооружения объекта;
y разработки бизнес-плана инвестиционного проекта, для обоснования
возможности привлечения инвестиций, получения кредитов и займов, целесообразности оказания мер государственной поддержки;
y обоснования выбора варианта технологических и конструктивных ре-
шений, инженерных систем и оборудования;
y разработки плана управления проектом;
y разработки задания на проектирование.
Определение основных технико-экономических и финансовых показателей про-
екта. Перечень основных технико-экономических и финансовых показателей для
объектов производственного и жилищно-гражданского назначения и инженерной инфраструктуры приводится в Приложении Г к ТКП 45-1.02-298-2014 (рекомендуемое). Данные показатели включаются в распорядительный документ
об утверждении (одобрении) обоснования инвестиций.
Основные технико-экономические и финансовые показатели объекта
строительства приведены в Приложении 11 учебного пособия.
6.1.3. Состав и содержание плана управления проектом
План управления проектом разрабатывается руководителем (управляю-
щим) проекта:
y с целью определения (в рамках компетенций заказчика) правил управ-
ления конкретным проектом, требований, необходимых для его успешного завершения и достижения запланированных результатов применительно
к специфике проекта, применяемой схеме управления и методам контроля
хода его реализации;
y для отражения наиболее значимых событий (ключевых вех) проекта,
их планируемых параметров и управленческих решений (действий) по их достижению.
План управления проектом составляется с учетом принятой заказчиком
(застройщиком) схемы управления инвестиционным проектом. Согласно
п. 7.1 ТКП 45-1.02-298-2014 применяются следующие схемы управления
проектом:
y генподрядная схема управления проектом – организационная форма
участия заказчика в управлении проектом на договорной основе с генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком с осуществлением технического надзора, поставки отдельных видов технологического оборудования, инвентаря и мебели (п. 3.5);
202
y подрядная схема управления проектом – организационная форма уча-
стия заказчика в управлении проектом путем заключения договоров с проектировщиками, подрядными организациями на осуществление отдельных
видов работ, включая технический надзор за строительством с выполнением
собственными силами поставки технологического оборудования, инвентаря
и мебели (п. 3.16);
y схема комплексного управления строительной деятельностью – орга-
низационная форма управления инвестиционным проектом от замысла до
его завершения уполномоченной заказчиком организацией, аттестованной в
порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь (п. 3.23);
y схема строительства под ключ (долевое строительство) – осуществле-
ние строительной деятельности управляющей организацией (проектно-строительным предприятием) по созданию объекта недвижимости на продажу с
выполнением функций инвестора, заказчика, генерального проектировщика
и генерального подрядчика с передачей готового к эксплуатации объекта собственникам (3.22);
y схема управления проектом инвестором – осуществление строитель-
ной деятельности инвестором по созданию объекта недвижимости для собственных нужд с выполнением функций заказчика, генерального проектировщика и генерального подрядчика (при необходимости) (п. 3.22 в).
Для объектов I и II классов сложности план управления проектом может
включать:
y титульный лист;
y резюме;
y реестр заинтересованных сторон проекта;
y организационную структуру управления проектом;
y план-график реализации проекта;
y план затрат (бюджет) проекта;
y ресурсный план;
y план управления качеством проекта;
y план управления рисками проекта;
y план управления поставками проекта;
y план контроля реализации проекта (со стороны заинтересованных сторон);
y план управления взаимодействием (коммуникациями) в проекте;
y план управления изменениями проекта;
y иные аспекты, отражающие особенности проекта и специальные требо-
вания к его реализации, не предусмотренные действующими ТНПА, которые
должны быть учтены в процессе принятия управленческих решений, например, содержание и границы проекта, контрольные события (ключевые вехи)
проекта, требования и стандарты и др. (Приложение Д ТКП 45-102-298-2014).
203
Заказчик несет полную ответственность за оптимальный выбор управляющей
организации и конечные результаты проекта (сроки, стоимость, качество) независимо от выбранной схемы управления проектом (п. 7.2 ТКП 45-1.02-298-2014).
6.1.4. Разработка бизнес-плана
Бизнес-план инвестиционного проекта разрабатывается и утверждается
в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь
от 26.05.2014 г. № 506 «О бизнес-планах инвестиционных проектов» и Правилами по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов, утвержденных постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от
31.08.2005 г. № 158 и подлежит обязательной Государственной комплексной
экспертизе. Он необходим при привлечении кредитных ресурсов и иных
предусмотренных законодательством случаях.
Организация проведения соответствующих исследований по инвестиционному проекту и разработки бизнес-плана обеспечивается инициатором.
При необходимости органом управления в пределах компетенции оказывается содействие их проведению.
Оплата исследований осуществляется за счет средств инициатора и
(или) иных не запрещенных законодательством источников финансирования. По инвестиционным проектам, имеющим высокую социально-экономическую значимость для Республики Беларусь, оплата данных исследований может быть установлена за счет средств бюджета в соответствии с Законом о республиканском бюджете на очередной финансовый год.
Утвержденный бизнес-план инициатор направляет для проведения локальной экспертизы органу управления, а также в случае, если для реализации инвестиционного проекта предусматривается привлечение кредита (займа) кредитодателю (заимодавцу).
Бизнес-план, представляемый для проведения экспертизы, должен быть
разработан в соответствии с Правилами по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов, утвержденными постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 31.08.2005 г. № 158.
Государственная комплексная экспертиза инвестиционных проектов
проводится в отношении инвестиционных проектов, претендующих:
y на привлечение внешних государственных займов и (или) внешних зай-
мов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь;
y предоставление гарантий Правительства Республики Беларусь по кре-
дитам, выдаваемым банками Республики Беларусь;
y предоставление при заключении инвестиционного договора между
инвестором (инвесторами) и Республикой Беларусь дополнительных льгот и
204
(или) преференций инвестору (инвесторам) и (или) организации, в установленном порядке созданной в Республике Беларусь этим инвестором (инвесторами) либо с его (их) участием, не установленных законодательными актами, решениями Президента Республики Беларусь.
6.1.5. Оформление заказчиком (инвестором) декларации
онамерениях, задания на проектирование
и утверждение предпроектной документации
Государственную комплексную экспертизу проводит Министерство экономики с учетом результатов локальных экспертиз. Декларация о намерени-
ях – документ, содержащий предварительные сведения о технических, эксплуатационных, планировочных и иных параметрах объекта инвестиций.
Декларацию о намерениях необходимо составлять при строительстве
(возведении, реконструкции) объекта в случаях:
y необходимости предварительного согласования места размещения зе-
мельного участка;
y изменения целевого назначения имеющегося земельного участка.
Декларацией о намерениях:
y определяются цели инвестирования, назначение, мощность, место
размещения объекта строительства, возможное влияние намечаемой деятельности на окружающую природную среду;
y дается оценка возможностей инвестирования и достижения намечен-
ных технико-экономических показателей.
Декларация о намерениях также необходима заказчику, застройщику,
инвестору:
y для подачи в местный исполком совместно с заявлением о предостав-
лении земельного участка для строительства или выдаче разрешения на проведение проектно-изыскательских работ и строительство объекта на ранее
предоставленном земельном участке;
y заключения инвестиционного договора с Республикой Беларусь на ре-
ализацию инвестиционного проекта;
y регистрации в качестве участника аукциона на право приобретения
или получения земельного участка в аренду для строительства.
Местным исполнительным комитетом декларация о намерениях ис-
пользуется:
y для принятия решения о предоставлении земельного участка и подго-
товке и выдаче разрешительной документации на строительство;
y выдачи разрешения на выполнение проектно-изыскательских работ на
ранее предоставленном земельном участке.
205
Приложением А к ТКП 45-1.02-298-2014 установлен обязательный перечень сведений, приводимых в декларации о намерениях на реализацию инвестиционного проекта для объектов производственного, жилищно-гражданского назначения, инженерной и транспортной инфраструктуры.
Оформление задания на проектирование. Задание на проектирование является завершающей стадией разработки предпроектной (предынвестиционной) документации (п. 8.1 ТКП 45-1.02-298-2014).
До его утверждения заказчик должен собрать и сообщить требования конечных потребителей и эксплуатационных организаций к результатам проекта, их использованию в процессе эксплуатации, подготовить необходимые
исходные данные для разработки проектной документации в соответствии с
инвестиционным замыслом проекта, а также определить его ключевые параметры и границы (сроки, бюджет).
Состав и содержание заданий на проектирование объектов производственного и жилищно-гражданского назначения, инженерной и транспортной инфаструктуры объектов капитального ремонта и модернизации зданий
или их элементов.
Задание на проектирование включается в конкурсную документацию по
выбору проектной организации и подписывается руководителем (представителем) проектной организации – победителем конкурса при заключении
договора подряда в подтверждение согласия с указанным заданием.
Утверждение предпроектной (предынвестиционной) документации. В п. 5.4
ТКП 45-1.02-298-2014 перечислены условия утверждения предпроектной
(предынвестиционной) документации заказчиком, застройщиком:
y наличие разрешительной документации на строительство;
y обеспечение экономической эффективности проекта, предусматрива-
ющего выпуск и реализацию продукции, выполнение работ, оказание услуг
на эксплуатационной стадии реализации проекта, с позиции чистой приведенной стоимости (ЧДД).
Для социально ориентированных проектов, связанных с удовлетворением социальных потребностей и требований безопасности, утверждение
предпроектной (предынвестиционной) документации осуществляется при
обеспечении уровня затрат, установленного в прилагаемом к договору задании на разработку предпроектной (предынвестиционной) документации.
Если полученные данные свидетельствуют о недостаточной рентабельности коммерческого инвестиционного проекта, то производится корректировка его параметров, производственной программы и принятой технологии
в целях повышения эффективности проекта.
Принятие решения о реализации инвестиционного проекта. Результаты
предпроектной (предынвестиционной) деятельности являются основанием
206
для принятия решения о реализации инвестиционного проекта, корректировке инвестиционного замысла или отказа от реализации проекта.
В случае принятия заказчиком, застройщиком по результатам разработки предпроектной документации решения о целесообразности и (или) обоснованности осуществления инвестиций в возведение, реконструкцию и реставрацию объектов строительства предпроектная документация может являться основанием для проведения заказчиком (застройщиком) в установленном порядке закупки технологического оборудования для объекта
строительства, необходимого для учета при разработке проектной документации на такой объект (в том числе с фактической поставкой такого оборудования на объект строительства в соответствии с заключенным договором
и графиком поставки)(п. 4.3 ТКП 45-1.02-298-2014).
6.1.6. Определение стоимости предпроектных
(предынвестиционных) работ
Разработка предпроектной (предынвестиционной) документации на
объект строительства проектной организацией осуществляется на основании договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
(договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и ведение авторского надзора за строительством), заключаемого с заказчиком
(застройщиком) в соответствии с Правилами № 297, в том числе с соблюдением требований законодательства о закупках при строительстве.
В соответствии с Правилами № 297 к существенным условиям договора
относятся:
y договорная (контрактная) цена или способ ее определения;
y порядок расчетов за разработку предпроектной (предынвестицион-
ной), проектной документации и (или) выполненные изыскательские работы
и (или) осуществление авторского надзора за строительством;
y другие.
Порядок определения стоимости разработки предпроектной документации начиная с 01.07.2014 г. регламентируется Методическими указаниями о
порядке определения стоимости разработки документации проектного обеспечения строительной деятельности ресурсным методом (НЗТ 8.01.00-2014),
утвержденными приказом Минстройархитектуры от 13.06.2014 г. № 169.
6.2.Задание на проектирование
Задание на проектирование – перечень требований, условий и целей, поставленных заказчиком в письменном виде, документально оформленных
207
и выданных исполнителю проектно-сметной документации. Приложением
к заданию на проектирование являются:
y комплект разрешительной документации;
y другие сведения, необходимые для разработки проектной документации.
Задание на проектирование является завершающей стадией разработки
предпроектной (предынвестиционной) документации.
Форма, состав и содержание задания на проектирование установлены в
соответствующих приложениях к ТКП 45-1.02-298-2014 «Предпроектная
(предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения», утвержденному приказом Минстройархитектуры от 14.07.2014 г.
№ 196, в зависимости от назначения объектов:
y объекты производственного назначения, инженерной и транспортной
инфраструктуры;
y объекты жилищно-гражданского назначения;
y объекты капитального ремонта и модернизации.
Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон при разработке
необходимой проектной документации, является договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, заключаемый заказчиком, застройщиком, подрядчиком с привлекаемыми для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. К договору на разработку проектной, в том числе сметной, документации
обязательно прилагается задание на проектирование.
Задание на проектирование включается и в конкурсную документацию
по выбору разработчика проектной документации и подписывается руководителем проектной организации-исполнителя – победителя подрядных торгов (переговоров) при заключении договора подряда на выполнение проектно-изыскательских работ в подтверждение согласия с указанным заданием.
Перечень основных данных и требований задания на проектирование
установлен в ТКП 45-1.02-298-2014 и Приложении Б к ТКП 45-1.03-312-2018
(для объектов сноса), но он может быть расширен в зависимости от сложности, вида и назначения проектируемого объекта. Перечень исходных данных, необходимых для проектирования, оформляется в виде приложения к
заданию на проектирование.
В задании на проектирование также указывается решение заказчика о
разработке проектной документации в одну или две стадии.
Задание на проектирование утверждает заказчик.
208
При финансировании строительства за счет средств республиканского
бюджета и кредитов (в том числе иностранных), выданных под гарантию
Правительства Республики Беларусь, задание на проектирование утверждается при наличии решения (согласования) республиканского органа управления, которому выделены эти средства, или организации, уполномоченной
этим органом в установленном порядке.
При финансировании строительства за счет местного бюджета задание
на проектирование утверждается при наличии решения (согласования)
местного исполнительного и распорядительного органа или организации,
уполномоченной этим органом в установленном порядке.
Задание на проектирование для строительства многоквартирного жилого дома в обязательном порядке согласовывается с уполномоченным лицом
по управлению общим имуществом, назначенным местным исполнительным и распорядительным органом, либо с организацией, осуществляющей
эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги (в случае их наличия на момент утверждения задания на
проектирование).
Задание на проектирование подлежит согласованию с представителем
заказчика, отраслевой головной (специализированной) проектной организацией (в случае, если она не является разработчиком предпроектной документации). При этом все согласующие и утверждающие подписи должны
иметь дату и должны быть скреплены печатью.
Задание на проектирование может уточняться на этапе подготовки договора подряда с генеральным проектировщиком.
При расширении перечня основных данных и требований, а также выявлении дополнительных требований к объекту строительства и (или) проектной документации в процессе ее разработки они оформляются в виде нового задания на проектирование, в котором должны быть приведены основания для внесения изменений.
Утверждение изменений и дополнений к заданию на проектирование
выполняется в таком же порядке, как и для первоначального задания на
проектирование.
6.3. Состав и содержание проектной документации
В соответствии с пп. 1.5, 1.6 Указа Президента от 14.01.2014 г. № 26 проектная документация на объект строительства разрабатывается в одну или
две стадии по выбору заказчика, застройщика, если иное не определено законодательством или инвестиционным договором, заключенным с Республикой Беларусь.
209
При разработке и согласовании проектной документации в строительстве следует руководствоваться требованиями нормативных правовых актов
и ТНПА Республики Беларусь, ТКП 45-1.02-295-2014, иными документами,
регулирующими инвестиционную деятельность.
Проектная документация состоит из текстовых, графических материалов и смет. Правила выполнения и оформления проектной документации
устанавливаются национальными и (или) межгосударственными ТНПА,
действующими на территории Республики Беларусь.
По решению заказчика выполнение проектных работ может осуществляться с применением технологии информационного моделирования (BIMтехнологии). При этом оформление проектной документации выполняется с
учетом технических возможностей современных систем автоматизированного
проектирования (САПР).
Проектирование может осуществляться в одну или две стадии с выделением очередей строительства, пусковых комплексов, необходимость разработки (выделения) которых определяет заказчик, застройщик в задании
на проектирование. При проектировании в одну стадию разрабатывают
строительный проект. Строительный проект, включая все основные комплекты рабочих чертежей, представляется в органы государственной экспертизы и подлежит утверждению заказчиком в соответствии с экспертным заключением. При проектировании в две стадии разрабатывают архитектурный проект (утверждаемая первая стадия) и строительный проект
(вторая стадия).
В случае применения при строительстве объектов типовых или рекомендованных для повторного применения проектов осуществляется одностадийное проектирование с разработкой строительного проекта.
Проектная документация передается заказчику в шести экземплярах
(копии) на бумажных носителях (заказчик один экземпляр проектной документации передает в республиканский фонд проектной документации) и
(или) архитектурный проект в электронном виде с электронной подписью,
если иное не оговорено в договоре.
Использование изобретений при проектировании объектов строительства и правовая защита изобретений, созданных в процессе разработки проектной документации, осуществляются в соответствии с законодательством
Республики Беларусь.
В случаях, когда заданием на проектирование предусматривается ввод в
действие мощностей предприятия, здания, сооружения или их очереди отдельными пусковыми комплексами, в разделах архитектурного (строительного) проекта разрабатывают проектные материалы пусковых комплексов, а
210
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]