Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление инвестициями. Учебное пособие.pdf
I – индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки.
Метод «50 х 50» используется при оценке объектов индивидуального
строительства, коттеджей и других объектов, сооружаемых с
использованием импортных и других дорогостоящих материалов. При этом
методе стоимость определяется в соответствии со следующей пропорцией:
50% – трудовые затраты, 50% – материальные.
В практике оценки недвижимости износ рассматривается как
фактическая утрата полезности актива на момент оценки. Одновременно с
утратой полезности утрачивается и часть стоимости без учета ранее
произведенных затрат.
Для определения износа существуют два метода: косвенный и
прямой. Косвенный метод заключается в том, что из рассчитанной
стоимости объекта недвижимости с использованием рыночного или
доходного метода вычитается полная стоимость воспроизводства зданий и
стоимость земли. Полученная разница и будет представлять собой полный
накопленный износ. Прямой способ определения степени износа
предусматривает три метода: установления видов износа (физический,
функциональный, внешний); срока жизни (срок экономической жизни, срок
физической жизни – эффективный возраст); рыночный (текущие
сопоставимые продажи аналогичных объектов).
Использование затратного метода имеет ряд ограничений. Связано
это, прежде всего, с тем, что возникают большие сложности с определением
износа для объектов со сроком эксплуатации более десяти лет. Кроме того,
этот метод не отражает возможности более эффективного использования
земельного участка, а также не показывает величину прогнозируемых доводов.
Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод) – это
метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж
сопоставимых объектов после осуществления соответствующих
корректировок, учитывающих различия между ними.
Алгоритм метода: выявляются недавние продажи сопоставимых
объектов на соответствующем рынке; производится проверка информации о
сделках; корректируется стоимость сопоставимых объектов.
В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки
сравнительный подход предполагает использование различных видов
поправок.
Парными продажами называются продажи двух объектов, которые
почти идентичны, за исключением одного различия. Это различие
необходимо оценить, чтобы внести соответствующую поправку.
191
Характеристика
Сопоставимый
Поправка на
Поправка на
1. Цена
500000 - -
2. Дата
Три месяца назад
+4%
1,04%
3. Расположение
На 5% лучше
-5%
0,95%
4. Удобства
На 15% лучше
-15%
0,85%
5. Состояние
На 4% хуже
+4%
1,04%
6. Общая поправка
-12%
1,04х0,95х 0,85x1,04 =
0,8734%
7.
стоимость
500000 х 0,88 = 440000
500000 х 0,8734 =
Существуют три основные формы корректировки стоимости: в
денежном выражении; в процентах; в общей группировке.
Поправки в денежном выражении – это суммы, прибавляемые или
вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки используются тогда, когда определение
поправок в денежном выражении вызывает затруднение, но рыночные
данные свидетельствуют о наличии различий в стоимости. При
использовании процентных поправок могут быть применены два способа
расчета:
- при независимом способе расчета каждая качественная
характеристика учитывается самостоятельно, независимо от других
характеристик;
- суть кумулятивной процентной поправки заключается в том, что
каждая корректируемая характеристика вносится с учетом других
характеристик.
Использование независимых процентных поправок предусматривает
их алгебраическое суммирование. Результат суммирования, умноженный на
цену продажи, составит общую поправку в денежном выражении.
Окончательная корректировка стоимости осуществляется сложением и
вычитанием общей поправки и цены продажи.
При внесении кумулятивных поправок каждая процентная поправка
складывается или вычитается из 100%; результат переводят в доли единицы,
то есть получают коэффициенты. Полученные коэффициенты
перемножаются, а результат перемножения является общей поправкой,
которая в свою очередь умножается на цену сравниваемого объекта. Данное
произведение будет являться откорректированной ценой сравниваемого
объекта недвижимости. В табл. 5.1 приведен пример расчета поправок.
Таблица 5.1
Пример расчета поправок в рыночном методе
Скорректированная
проданный объект
независимой основе
кумулятивной основе
436700
192
Поправки стоимости с помощью общей группировки могут
использоваться на активном рынке, где совершается достаточно большое
количество продаж, с тем чтобы определить рыночный разброс цен. Этот
метод применяется при наличии относительно однородных объектов.
Ограничением рыночного метода оценки недвижимости, как и
затратного, является то, что он не показывает величину прогнозируемых
доходов. А также в связи с недостаточным развитием в нашей стране рынка
недвижимости существует сложность в нахождении объекта-аналога.
Доходный метод предусматривает установление стоимости
недвижимости путем расчета приведенной к текущему моменту стоимости
чистых выгод, которые могут быть получены от данного вида
недвижимости.
Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:
текущие денежные поступления; экономию на налогах; будущие доходы от
арендной платы; доходы от прироста стоимости недвижимости при ее
перепродаже; экономию на налогах при перепродаже.
В рамках доходного подхода может быть использован ряд методов:
валовой ренты; прямой капитализации; капитализации дохода (метод
дисконтированных денежных потоков).
Оценка недвижимости с использованием метода валовой ренты
основана на предположении, что существует прямая зависимость между
ценой продажи и доходом от сдачи недвижимости в аренду.
Инструментом этого метода является мультипликатор валовых
рентных платежей, который рассчитывается как отношение цены покупки
(продажи) к рентному доходу. В качестве рентного дохода может быть
использован либо потенциальный валовой доход, либо действительный
валовой доход.
Данный метод оценки часто используется при покупке. Однако он
является весьма приближенным, так как не учитывает разницы в
операционных расходах различных объектов недвижимости, а также
особенностей их финансирования, цены возможной перепродажи, размеров
и времени получения будущих доходов.
В терминах оценки недвижимости капитализацию следует понимать
как определение величины текущей стоимости будущего потока выгод и
затрат, полученных в результате владения объектами недвижимости.
Капитализированный поток доходов, т.е. текущая стоимость этого
потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости. Использование
метода капитализации предусматривает деление дохода за один год или
среднегодового дохода за период на коэффициент капитализации.
193
NOI
V,
K
=
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости определяется
по формуле:
где V – стоимость недвижимости;
N0I – чистый операционный доход;
К – коэффициент капитализации.
Одним из сложных вопросов в процессе оценки доходной
недвижимости является расчет коэффициента капитализации. В методе
прямой капитализации определение стоимости производится путем одного
математического действия, при котором используется единая ставка
капитализации дохода за один год. Если же денежные потоки от владения
недвижимостью являются неравномерными или ставки капитализации
различаются, то в этом случае для определения текущей стоимости
необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит
название метода капитализации дохода или метода дисконтирования
денежных потоков. Таким образом, при методе капитализации дохода
используются те же показатели эффективности, что и при оценке
инвестиционных проектов: NVР, IRR, РI, срок окупаемости.
Основным преимуществом доходного подхода является возможность
учесть будущие доходы и ситуацию на рынке, а также риск инвестиций.
Для более полной оценки недвижимости необходимо применение
всех трех подходов: и затратного, и рыночного, и доходного.
Операции с недвижимостью, а также инвестиции в недвижимость
осуществляются на рынке недвижимости, который представляет собой
совокупность сделок с недвижимостью, покупку информации, касающейся
этих сделок, а также операции по развитию управления и финансированию
недвижимости в условиях господства рыночных отношений.
Контрольные вопросы
1. Перечислите и охарактеризуйте основные объекты недвижимости.
2. В чем заключается сущность определения стоимости объектов
недвижимости по затратному методу?
3. В чем заключается сущность определения стоимости объектов
недвижимости рыночным методом?
4. Перечислите и охарактеризуйте основные отличия рынка товаров и
рынка недвижимости.
5. К какому виду инвестиций относятся инвестиции в недвижимость?
6. В каких случаях оправдано применение затратного метода для
оценки стоимости недвижимости?
194
Характеристика
Сопоставимый проданный объект
1. Цена
2.000.000руб.
2. Дата
-3%
3. Расположение
На 30% лучше
4. Удобства
На 10% лучше
5. Состояние
На 25% хуже
6. Общая поправка
?
7. Скорректированная стоимость
?
7. Какой способ оценки недвижимости использует в большинстве
случаев лицензированный оценщик?
8. Какие показатели эффективности вложения инвестиций в объекты
недвижимости используются при доходном методе оценки?
9. Что собой представляет и когда используется метод оценки
недвижимости «50х50»?
10. В каком из способов оценки недвижимости производится расчет
всех видов износа?
Тестовое задание
1. Парные продажи – продажа ...
a)( )двух объектов, которые имеют один идентичный параметр
b)( )двух несопоставимых объектов
c)( )двух объектов, которые почти идентичны, за исключением нескольких
различий
d)( )двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного
различия
2. Сущность затратного метода оценки недвижимости заключается в том,
что стоимость недвижимости определяется
a)( )путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после
осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия
между ними
b)( )с помощью прямого сопоставления осуществленных затрат и
полученных результатов
c)( )затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и
строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий или
сооружений)
d)( )путем расчета приведенной к текущему моменту стоимости чистых
выгод, которые могут быть получены от данного вида недвижимости
3. Скорректированная стоимость и общая поправка стоимости объекта
недвижимости с применением поправки на независимой основе рыночным
методом будет равна
195
a)( )0,76% и 1.520.000 руб.
b)( )-18% и 1.640.000 руб.
c)( )0,81% и 1.620.000 руб.
d)( )12% и 2.240.000 руб.
4. Суть ... процентной поправки заключается в том, что каждая
корректируемая характеристика вносится с учетом других характеристик
a)( )независимой
b)( )парной
c)( )кумулятивной
d)( )полной
5. На сумму ... тыс.руб. сегодня инвестору необходимо приобрести
квартиру, чтобы он в течение следующих двух лет при сдаче ее в аренду
получил доход 250 тыс. руб., в последующий год при ее продаже получил 4
млн. руб., при годовой процентной ставке – 15%.
a)( )3134
b)( )3036
c)( )3008
d)( )2819
6. В российской практике оценки, недвижимость – это …
a)( )составная часть национального богатства всех стран мира
b)( )подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические объекты
c)( )строения (здания и сооружения) и земельные участки, расположенные
как под этими строениями, так и отдельно
d)( )земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и
пространство под землей
7. Алгоритм ... метода оценки недвижимости:
1) выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на
соответствующем рынке
2) производится проверка информации о сделках
3) корректируется стоимость сопоставимых объектов
a)( )инвестиционного
b)( )сравнительного
c)( )доходного
d)( )затратного
196
Характеристика
Сопоставимый проданный объект
1. Цена
3.000.000руб.
2. Дата
+1%
3. Расположение
На 10% лучше
4. Удобства
На 5% лучше
5. Состояние
На 20% хуже
6. Общая поправка
7. Скорректированная стоимость
?
8. Скорректированная стоимость объекта недвижимости с применением
поправки на кумулятивной основе рыночным методом равна
a)( )2.790.000руб.
b)( )3.120.000руб.
c)( )3.180.000руб.
d)( )3.108.000руб.
9. Рыночный метод оценки недвижимости заключается
a)( )выявлении недавних продаж сопоставимых объектов на
соответствующем рынке; проведении проверки информации о сделках и
корректировке стоимости сопоставимых объектов
b)( )в определении стоимости полного воспроизводства или замещения
объекта недвижимости, вычитании из нее износа, а также стоимости участка
земли как свободного
c)( )определении средневзвешенной суммы данных по недавним продажам
сопоставимых объектов недвижимости
d)( )приведении к текущему моменту стоимости чистых выгод, которые
могут быть получены от данного вида недвижимости
10. Объективная оценка стоимости недвижимости опирается на ...
a)( )доходный метод
b)( )комплексное использование всех трех методов
c)( )затратный метод
d)( )метод сравнительных продаж
11. Известно, что через три года доход от данной недвижимости составит
5250 тыс. руб., а ставка дисконта – 20%.Стоимость данного объекта
недвижимости сегодня равна …
a)( )3.020.100 руб.
b)( )4.158.124 руб.
c)( )3.038.194 руб.
d)( )2.298.194 руб.
197
12. ... метод оценки недвижимости предусматривает установление
стоимости недвижимости путем расчета приведенной к текущему моменту
стоимости чистых выгод, которые могут быть получены от данного вида
недвижимости
a)( )рыночной
b)( )доходный
c)( )сравнительный
d)( )затратный
13. Основным преимуществом доходного метода оценки недвижимости
является:
a)( )наличие большого количества сертифицированных программных
продуктов, самостоятельно осуществляющих оценку
b)( )возможность учесть будущие доходы и ситуацию на рынке, а также
риск инвестиций
c)( )отсутствие неопределенности при осуществлении оценки
d)( )простота проведения расчетов, не требующих использования
прогнозной информации
14. На сумму ... тыс. руб. сегодня инвестору необходимо приобрести
квартиру, чтобы он в течение следующих двух лет при сдаче ее в аренду
получал ежемесячно доход 20 тыс. руб., в последующий год при ее продаже
получил 3 млн. руб., при годовой процентной ставке – 18%.
a)( )1855
b)( )2227
c)( )1840
d)( )2162
15. Инвестиции в недвижимость относятся к …
a)( )инвестициям в нематериальные активы
b)( )инновационным инвестициям
c)( )финансовым инвестициям
d)( )реальным инвестициям
16. К объектам недвижимости не относятся …
a)( )подлежащие государственной регистрации морские и речные суда
b)( )права на пользование землей
c)( )космические объекты
d)( )многолетние насаждения
198
разбивка по компонентам
требует специальных знаний в области строительства и в
сметном деле
«50 х 50»
предусматривает использование показателей затрат по
отдельным элементам здания
количественный анализ
используется для оценки полной стоимости
планировке и конструкции
сравнительной единицы
используется при оценке объектов индивидуального
ящих
материалов
17. Методами используемыми в рамках доходного подхода оценки
стоимости недвижимости являются …
a)[ ]прямой капитализации
b)[ ]обратной капитализации
c)[ ]кумулятивный
d)[ ]валовой ренты
18. Соотношение методов определения полной стоимости воспроизводства
или замещения с их сутью следующее
воспроизводства стандартных типовых зданий и
сооружений, имеющих незначительные различия в своей
строительства, коттеджей и других объектов, сооружаемых
с использованием импортных и других дорогосто
19. Формами корректировки стоимости объекта недвижимости при парных
продажах являются
a)[ ]кумулятивные поправки
b)[ ]временные поправки
c)[ ]процентные поправки
d)[ ]поправки в денежном выражении
20. Полная стоимость воспроизводства или замещения определяется с
помощью методов ...
a)[ ]верификации
b)[ ]разбивки по компонентам
c)[ ]вычитания износа
d)[ ]50х50
21. В задаче применяется ... способ расчета процентных поправок в
рыночном методе
199
Характеристика
Сопоставимый
Поправка
1. Цена
500000
-
2. Дата
Три месяца назад
1,04%
3. Расположение
На 5% лучше
0,95%
4. Удобства
На 15% лучше
0,85%
5. Состояние
На 4% хуже
1,04%
6. Общая поправка
1,04х0,95х 0,85x1,04 = 0,8734%
7. Скорректированная стоимость
500000 х 0,8734 = 436700
проданный объект
a)( )частный
b)( )независимый
c)( )парный
d)( )кумулятивный
22. Алгоритм ... метода оценки недвижимости:
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его
благоустройству; если участок арендован, то и стоимость его аренды
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения
3.Производится расчет всех видов износа: физического, функционального,
внешнего
4. Вычитается полный износ из ПСВ с целью получения стоимости здания
или сооружения
5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости,
зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка
a)( )рыночного
b)( )затратного
c)( )финансового
d)( )сравнительного
23. В терминах оценки недвижимости капитализацию следует понимать как:
a)( )получение прибыли в результате владения объектами недвижимости
b)( )получение прибыли в результате продажи объекта недвижимости
c)( )определение величины будущего потока выгод и затрат, полученных в
результате владения объектами недвижимости
d)( )определение величины текущей стоимости будущего потока выгод и
затрат, полученных в результате владения объектами недвижимости
Темы доклада
1. Развитие рынка недвижимости в России и за рубежом.
200