Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Принципы права. Проблемы теории и практики. Часть 1 (разделы I–IV). Материалы XI международной научно-практической конференции
.pdf
Мисник Г. А.
ширения оснований принудительного прекращения прав на земельные участки. В тоже время при определении соотношения
гражданского и земельного законодательства в части регулирования прекращения прав законодатель предусматривает первоочередное применение гражданского законодательства. Так, в соответствии со ст. 44 ЗК РФ «право собственности на земельный
участок» прекращается при отчуждении собственником своего
земельного участка другим лицам, отказе собственника от «права
собственности на земельный участок», по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. Принципиальное значения для регулирования рассматриваемых отношений имеет применение положений гражданского законодательства,
предусматривающих открытый перечень оснований прекращения
права собственности. Согласно ст. 235 ГК РФ «право собственности» прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности,
гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Необходимость расширения перечня оснований прекращения
прав на земельные участки обусловлена объективной потребностью
регулирования новых видов отношений, возникающих в сфере оборота земельных участков. Так, в правоприменительной практике
сформирован подход, рассматривающий в качестве основания
прекращения прав на недвижимое имущество признание судом
зарегистрированного права отсутствующим (п. 52 Постановления
Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 г.
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
1
). Отражая потребности практики, законодатель
в действующей редакции ЗК РФ, предусмотрел открытый перечень оснований прекращения «права собственности». Однако реализация названных положений связана со значительными затруднениями в связи с существованием большого количества коллизий
правового регулирования.
Так, ранее в силу ограничений перечня оснований прекращения
прав отнесение к их числу уничтожения земельного участка (зато-
1
Вестник ВАС РФ. 2010. №6.
451
Принципы права: проблемы теории и практики
пление, отравление участка) противоречило законодательству.
В новой редакции ЗК РФ допускает применение данного основания прекращения, однако механизм реализации нормы отсутствует, что вызывает большое количество споров в правоприменительной практике. Проблема состоит в том, что квалификация гибели
или уничтожения имущества, признаваемых в качестве основания
прекращения права в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ, применительно к земельным участкам практически невозможна, за исключением случаев образования разлома земной коры. Затопление,
отравление или иное ухудшение качества земельного участка,
приводящее к невозможности его использования не может быть
квалифицировано как уничтожение земельного участка, что обусловлено особенностями правового определения индивидуализирующих характеристик земельного участка.
В ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в которой определены индивидуализирующие признаки земельного
участка, отсутствует указание на качественные характеристики земельного участка, определяющие его пригодность к использованию по целевому назначению. В связи с этим изменение состояния
земельного участка, приводящее к утрате полезных свойств данного объекта, не является основание для признания факта уничтожения земельного участка до тех пор, пока сохраняются его границы. Поэтому невозможно говорить об утрате земельного участка
как об основании прекращения прав. Данная норма вступает в противоречие с п. 5 ст. 8 ВК РФ, согласно которой естественное изменение русла реки не влечет за собой прекращение права собственности РФ на этот водный объект. Указанное положение юридически
признает прекращение существования земельного участка вследствие его трансформации в новое качество — водный объект. Однако
в земельном законодательстве данный вид оснований прекращения
прав на земельные участки не предусмотрен, что порождает противоречия в применении положений водного законодательства.
Изменение индивидуализирующих характеристик земельного
участка (перечень которых закреплен в ст. 7 Закона о кадастре)
является основанием признания объекта прекратившим существование. Законодательством предусмотрены исключительные основания изменения индивидуализирующих характеристик земельного участка, при которых данный объект не прекращает своего
452
Мисник Г. А.
существования в качестве самостоятельного объекта недвижимости. При уточнении местоположения границ земельного участка,
его площадь не должна быть меньше площади земельного участка,
сведения о которой относительн о этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, более чем на десять процентов (п. 3 ст. 42.8 Закона о кадастре). Изменение адреса
в силу признания адреса дополнительной характеристикой должно также является основанием для кадастрового учета изменений
объекта недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона о кадастре, согласно которой постановка на учет объекта недвижимости,
учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта
недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.
Следовательно, вопрос о признании уничтожения земельного
объекта в качестве основания прекращения права требует зако нодательного решения. Утрата или уничтожение земельного участка
должны определяться признаками, характеризующими измене ние
качественных характеристик участка, которые следует отне сти
к числу основных (уникальных) характеристик земельного участка.
Принципиальные изменения законодательства касаются также
правового регулирования прекращения аренды земельных участ ков.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством
(п. 1 ст. 46 ЗК РФ). В ГК РФ данные основания предусмотрены
п. 2 ст. 450, ст. 619. Перечень оснований досрочного расторжения
договора аренды по требованию одной из сторон в соответствии
с гражданским законодательством может быть расширен как в силу
закона, так и по соглашению сторон (п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ).
Основания досрочного прекращения договора аренды земельного
участка по требованию арендодателя предусмотрены ст. 45 ЗК РФ,
где представлен их исчерпывающий перечень.
В практике применения данных норм сложился противоречивый
подход. Примером может служить следующий случай. Арендатор
допустил просрочку уплаты арендных платежей более двух раз.
При этом у него в собственности имеется недвижимое имущество,
находящееся на арендуемом земельном участке. Может ли быть
453
Принципы права: проблемы теории и практики
расторгнут договор аренды земельного участка по требованию
арендодателя? Действующее законодательство и практика судов
допускают расторжение договора аренды земельного участка в подобной ситуации на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ. Наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества, находящегося
в собственности арендатора, не препятствует этому, т. к. расторжение договора аренды не влияет на права арендатора на этот
объект. Это подтверждается в том числе и судебной практикой
1
.
Правовые последствия такого решения определяются в законодательстве неоднозначно. По первой модели при отсутствии соглашения последствия прекращения «права пользования земельным участком» определяются судом по требованию собственника
земельного участка или собственника объекта недвижимости
(ст. 272 ГК РФ). Другая модель предусмотрена ст. 35 ЗК РФ.
при переходе «права собственности» на здание, сооружение, на-
хо дящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает «право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их
использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник» (п. 1 ст. 35 ГК РФ). ЗК РФ в действующей
редакции, признавая приоритет гражданского законодательства,
позволяет решить данный вопрос согласно гражданскому законода тельству, что, как представляется, значительно подрывает устойчивость права на земельный участок.
Преобладание частноправового подхода к регулированию прекращения прав на земельные участки проявляется и в отмене преимущественного права арендатора на продление договора. Земельным кодексом предусмотрен императивный порядок заключения
договора аренды на новый срок без проведения торгов (п. 4 ст. 39.6
ЗК РФ). Условия заключения договора аренды на новый срок
определяются с учетом процедуры предоставления земельного
участка, которая применена ранее (земельный участок ранее был
предоставлен в аренду без проведения торгов); соблюдения процедуры подачи заявления на заключение договора на новый срок
(оно должно быть подано до истечения срока действующего до-
1
Постановление ФАС Московского округа от 2 апреля 2013 г. №Ф05-
124/13 по делу №А41-151/2012.
454
Мисник Г. А.
говора); соответствие действующим условиям предоставления
зе мельного участка без проведения торгов на момент подачи
заявления.
Признание приоритета гражданского законодательства в регули ровании прекращения права аренды создает основу для про тиворечий в толковании положений земельного законодательства,
регулирующих порядок заключения договора аренды на новый
срок. В практике суды отказывают в продлении договора по основанию нарушения условий использования
1
. Согласно данной позиции арендатор, нарушивший установленную законом обязан ность
своевременно приступить к использованию земельного участ ка,
не вправе требовать возобновления арендного обязательства иначе
как на торгах. В этом случае по истечении срока действия договора
аренды при продолжающемся использовании земельного участка
договор считается прекращенным.
В силу пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ земельный участок предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства
без торгов, если уполномоченным органом в течение шести месяцев
со дня истечения срока действия ранее заключенного договора
аренды земельного участка, на котором расположен этот объект,
в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем
продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии,
что такой земельный участок не предоставлялся для завершения
строительства этого объекта ни одному из предыдущих собст венников этого объекта.
Подход, состоящий в приоритетном применении гражданского
законодательства в регулировании прекращения права аренды
прослеживается и в вопросе определения оснований прекращения
права аренды земельного участка, на котором расположен объект
незавершенного строительства. Так, арбитражный суд отказал в иске
обществу к администрации городского округа об обязывании про-
1
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 июля 2015 г.
№Ф10-2158/2015 по делу №А48-22/2014.
455
Принципы права: проблемы теории и практики
длить срок действия договора аренды земельного участка на три
года, согласившись с мнением нижестоящего суда о недоказанности принятия истцом после приобретения права аренды земельного участка по договору надлежащих мер для освоения земельного
участка
1
. Аналогичная позиция выражена также в решениях ряда
иных судебных органов. АС удовлетворил иск индивидуального
предпринимателя к департаменту имущественных отношений
о признании незаконным бездействия, выразившегося в неза ключении договора аренды земельного участка сроком на 3 года для завершения строительства автостояночного комплекса; об обязы ва нии
заключить договор аренды земельного участка сроком на 3 года
для завершения строительства автостояночного комплекса, согласившись с мнением нижестоящего суда, который установил
использование земельного участка согласно целевому назначению, осуществление на земельном участке строительства автостояночного комплекса, наличие у предпринимателя намерений
достигнуть цель, в соответствии с которой земельный участок был
предоставлен в аренду, нахождение на спорном земельном участке
объекта незавершенного строительства готовностью на 75 %. Де партаментом не опровергнуты документально данные обстоятельства2.
Практика применения законодательства о прекращении прав
основана на признании приоритета гражданского законодательства. Данный подход не учитывает положения ЗК РФ, пред усматривающие приоритетное применение земельного законодательства при регулировании принудительного прекращения «прав
на земельные участки» (ст. 45 ЗК РФ). Представляется, что
противоречия в толковании норм земельного права при обосновании решений о прекращении прав на земельные участки ведут
к нарушению одного из основных принципов регулирования
гражданского оборота земель, закрепленного в ст. 1 ЗК РФ (состоящего в разграничении действия норм гражданского зако но дательства и норм земельного законодательства в части регули ро-
1
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 июня 2015 г.
№Ф09-3199/15 по делу №А07-14382/2014.
2
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 апреля 2015 г. №Ф04-17358/2015 по делу №А70-13903/2013); Постановление
Арбитражного суда Центрального округа от 17 апреля 2015 г. по делу №А624496/2014.
456
Самончик О. А.
вания отношений по использованию земель), который является
основой признания публичного характера земельных отношений,
связанных с оборотом земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, и приоритетного применения земельного законодательства в регулировании принуди тельного прекращения прав на земельные участки.
Самончик О. А.
ст. научный сотрудник Института государства и права РАН, канд. юрид. наук
Правовое регулирование отказа
собственника от права на земельный участок
в контексте принципов земельного права
Собственник земельного участка может по-разному распорядиться своим недвижимым имуществом, в том числе отказаться
от права собственности на него. За время действия ЗК РФ 2001 г.
регулирование отношений по отказу лица от права собственности на земельный участок претерпело существенные изменения.
Напомним, что в первоначальной редакции п. 1 ст. 53 ЗК РФ было
предусмотрено, что при отказе от «права собственности на зе мельный участок» он (участок) приобретает правовой режим бесхозяй-
ной недвижимой вещи и прекращение права на него регулируется
гражданским законодательством.
Согласно ст. 225 ГК РФ «бесхозяйной вещью» является вещь,
которая: не имеет собственника; собственник которой неизвестен,
либо от права на которую собственник отказался. «Бесхозяйные
недвижимые вещи» принимаются на учет органом государственной
регистрации прав на недвижимое имущество по заявлению органа
местного самоуправления, на территории которого находятся бесхозяйные вещи1. По истечении года со дня постановки «бесхозяйной
1
Порядок принятия на учет бесхозяйной недвижимости и снятия ее с такого учета определялся Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г.
№580 (утр. силу с 30 июня 2014 г. в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 16 октября 2013 г. №927).
457
Принципы права: проблемы теории и практики
вещи» на учет орган управления муниципальным имуществом может обратиться в суд о признании «права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь». Если суд отказывает в признании
«бесхозяйной вещи» муниципальной собственностью, она может
быть принята обратно во владение оставившим ее собственником.
Как видно, установленная гражданским законодательством процедура отказа от «права собственности на недвижимое имущество»
является достаточно длительной; при этом требуется обязательное судебное решение о признании отказной вещи муниципальной
собственностью. Кардинальные изменения в регулировании рассматриваемых отношений произошли в связи с внесением изменений в ЗК РФ ФЗ от 22 июля 2008 г. №141-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты РФ в части со вершенствования земельных отношений». С этого момента регулиро вание отказа от «права собственности на земельные участки»
осуществляется не ГК РФ, а ЗК РФ и некоторыми иными за конодательными актами.
Согласно п. 2 ст. 53 ЗК РФ (в ред. ФЗ №141-ФЗ) собственник подает заявление об отказе от участка в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(Росреестр), который в месячный срок проводит регистрацию
пре кращения «права собственности на участок». Напомним, что
в со ответствии с ГК РФ собственник может отказаться от недвижимо го имущества, объявив об этом, либо совершив другие дей ст-
вия, определенно свидетельствующие о его устранении от вла дения, пользования и распоряжения имуществом (ст. 236). В отличие
от этого ЗК РФ предусмотрено, что отказ от права на земельный участок должен быть оформлен именно в форме письменного заявления. Если же собственник просто не использует
участок для соответствующей цели в течение установленного
срока (3 года для земель, предоставленных для сельскохозяйственного произ вод ства либо жилищного или иного строительства, если более длительный срок не установлен законом), то в соответствии с за конодательством такое поведение может быть
признано право на ру шением, а земельный участок принудительно
изъят (ст. 284 ГК РФ).
Как справедливо указывается в литературе, в данном случае проявляется охранительная направленность норм земельного законода-
458
Самончик О. А.
тельства, а совершение фактических действий (или правильнее
«бездействие» — неиспользование земельного участка) — рассмат ривается не как добровольный отказ, а как земельное право на ру шение, влекущее установленные законодательством последствия
1
.
Необходимо отметить, что в ЗК РФ не содержится понятия
«отказ от права собственности на земельный участок». В ст. 236
ГК РФ определено, что гражданин или юридическое лицо может
отказаться от права собственности на принадлежащее ему иму щество без намерения сохранить какие-либо права на это имуще ство
(Выд. авт. — О. С.). Таким образом, «отказ от права соб ст вен-
ности» означает полное отстранение собственника от принадлежащей ему вещи. В связи с этим интерес представляет следующий
пример из судебной практики.
Общество с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» (г. Астрахань, далее — общество) обратилось в Арбит ражный суд Астраханской обл. с требованием о признании
не за конным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской
обл. (да лее — управление) в государственной регистрации прекращения «права собственности общества на земельный участок»
и обязы вании управления произвести государственную регистрацию пре кращения права. В обоснование своего отказа в реги страции управление, в частности, указывало на наличие на спор ном
зе мельном участке принадлежащих обществу на праве соб ст венности объектов недвижимости, свидетельствующее о том, что
лицо не устраняется от владения и пользования данным зе мельным участком, в связи с чем отказ общества не может считаться
со ответствующим смыслу ст. 236 ГК РФ и не может влечь прекра щение права. Арбитражный суд Астраханской обл. удовлетворил требования общества, обязав управление произвести
го судар ст венную регистрацию прекращения «права собственности на зе мельный участок»; арбитражные суды апелляци-
1
Баринов Н. А., Бирюкова Т. А., Гришина Я. С., Карташова Ю. А., Писа-
рюк М. В. / Под ред. Н. А. Баринова. Комментарий к ФЗ от 21 июля 1997 г.
№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним» (постатейный).
459
Принципы права: проблемы теории и практики
онной и касса ци онной инстанций оставили решение суда без изменения.
Однако коллегия судей ВАС РФ, рассмотрев заявление управления о пересмотре дела в порядке надзора, пришла к выводу
о на личии оснований для передачи дела в Президиум ВАС РФ.
В Определении коллегии от 6 октября 2010 г. №ВАС-10469/10,
в частности, указывается, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на «праве собственности». В силу закона следствием отказа юридического лица от «права собственности на земельный
учас ток» является переход права собственности на него к публичному образованию, что фактически означает отчуждение земельного участка, которое не может осуществляться в отрыве
от передачи прав на соответствующую недвижимость. Согласно
«принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» (пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ) установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зда ний, сооружений в случае, если они принадлежат
одному лицу
1
.
ЗК РФ, отменив для земельных участков установленный ГК РФ
порядок «отказа от права собственности на недвижимость», новую
процедуру отказа практически не прописал. Некоторые положения по этому вопросу содержатся в ФЗ от 21 июля 1997 г. №122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации прав).
Законом установлено, что к заявлению собственника земельного
участка или земельной доли об отказе от права на них прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок, либо
документ, устанавливающий или удостоверяющий право на зе мельную долю. Предоставление указанных документов не требуется
в случае, если «право собственности на земельный участок или зе-
1
См.: Определение ВАС РФ от 6 октября 2010 г. №ВАС-10469/10 о передаче в Президиум ВАС РФ дела №А06-4829/2009 Арбитражного суда Астраханской обл. для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда
Астраханской обл. от 30 сентября 2009 г.; Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2009 г. и Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 мая 2010 г. по тому же
делу.
460
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]