Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского, земельного и жилищного законодательства. Учебное пособие
.pdf
81
2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зо-
ны различных видов существующего и планируемого использования
земельных участков и объектов капитального строительства;
3) функциональных зон и характеристик их планируемого раз-
вития, определенных документами территориального планирования
муниципальных образований;
4) видов территориальных зон;
5) требований охраны объектов культурного наследия, а также
особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента не распространяется на
земельные участки:
1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в
Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России, а также в границах
территорий памятников или ансамблей, являющихся вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и
приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;
2) в границах территорий общего пользования;
3) занятые линейными объектами.
Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и
курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в особом порядке.
Также градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных
угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется Уполномоченными федеральными органами исполнительной власти,
иными органами (исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или)
максимальные) размеры и предельные параметры, которых не соответ-
82
ствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без
установления срока приведения их. в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких
земельных участков и объектов капитального строительства опасно
для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов
культурного наследия.
Земельные участки для строительства гражданам и юридическим
лицам могут быть предоставлены из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Градостроительное зонирование и градостроительный регламент
учитываются при разработке правил землепользования и застройки.
Указанные правила разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого, развития территорий муни-
ципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов
культурного наследия (под устойчивым развитием территорий понимается обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной
деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов е интересах настоящего
и будущего поколений);
2) создания условий для планировки территорий муниципальных
образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридиче-
ских лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Вопросы для самопроверки
1. Что такое градостроительное зонирование и какие нормы оно
включает?
2. Назовите виды территориальных зон.
3. Охарактеризуйте жилые зоны.
4. Что такое градостроительный регламент?
5. С учетом каких факторов устанавливаются градостроительные
регламенты?
83
ГЛАВА 8. ПЛАНИРОВКА ТЕРРИТОРИИ
8.1. Общие положения
Планировка территории – это элемент градостроительной дея-
тельности.
Целями подготовки документации по планировке территории яв-
ляются:
– обеспечение устойчивого развития территорий;
– выделение элементов планировочной структуры (кварталов,
микрорайонов, иных элементов);
– установление границ земельных участков, на которых распо-
ложены объекты капитального строительства;
– установление границ земельных участков, предназначенных для
строительства и размещения линейных объектов.
Планировка территории осуществляется вслед за территориаль-
ным планированием и градостроительным зонированием.
Сущность планировки территории заключается в том, чтобы ус-
тановить порядок использования определенной территории, отнесенной в соответствии с земельным законодательством к той или иной
категории земель, а именно в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.
В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется согласно земельному, водному, лесному или иному законодательству.
Если по инициативе правообладателей земельных участков происходят разделение земельного участка на несколько земельных
участков, объединение земельных участков в один земельный участок,
изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а землеустроительная
документация готовится в порядке, предусмотренном земельным законодательством. При этом размеры образованных земельных участков
не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и быть меньше
предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие
подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку.
Объединение земельных участков в один земельный участок допуска-
84
ется только при условии, если образованный земельный участок будет
находиться в границах одной территориальной зоны.
К видам землеустроительной документации относятся:
– генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов РФ, схема землеустройства муниципальных образований и других административнотерриториальных образований, схемы использования и охраны земель;
– проекты территориального землеустройства;
– материалы межевания объектов землеустройства;
– карты (планы) объектов землеустройства;
– проекты внутрихозяйственного землеустройства;
– проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения
новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от
эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления,
иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;
– материалы геодезических и картографических работ, почвенных,
геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества
земель, инвентаризации земель;
– тематические карты и атласы состояния и использования земель.
8.2. Порядок подготовки документации по планировке
территорий
Подготовка документации по планировке территорий осущест-
вляется в три этапа:
1) подготовка проектов планировки территории;
2) разработка проектов межевания территории;
3) подготовка градостроительных планов земельных участков.
Рассмотрим каждый из них подробнее.
Подготовка проекта планировки территории осуществляется в
целях выделения элементов планировочной структуры, установления
параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.
Проект планировки территории состоит из основной части, ко-
торая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.
Основная часть проекта планировки территории включает:
1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отоб-
ражаются:
85
а) красные линии;
б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи,
объекты инженерной и транспортной инфраструктур;
в) границы зон планируемого размещения объектов социальнокультурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
2) положения о размещении объектов капитального строительства
федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности
и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженернотехнического обеспечения, необходимых для развития территории.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории состоят из двух элементов - материалов в графической форме и пояснительной записки.
Материалы в графической форме содержат:
– схему расположения элемента планировочной структуры;
– схему использования территории в период подготовки проекта
планировки территории;
– схему организации улично-дорожной сети и схему движения
транспорта на соответствующей территории;
– схему границ территорий объектов культурного наследия;
– схему границ зон с особыми условиями использования территорий;
– схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
– иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.
Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений, касающихся:
– определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического
обеспечения, необходимых для развития территории:
– защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и
техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской
обороне и обеспечению пожарной безопасности;
– иных вопросов планировки территории.
Третьим элементом подготовки документации по планировке территории являются градостроительные планы земельных участков,
86
разрабатываемые как в составе проекта межевания территории, так и в
виде отдельного документа.
Необходимо учитывать, что подготовка градостроительных планов осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального
строительства земельным участкам.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях
определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на
земельный участок распространяется действие градостроительного
регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка,
за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом
видах разрешенного использования земельного участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка,
требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях,
если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается
градостроительный регламент);
6) информация о расположенных в границах земельного участка
объектах капитального строительства и культурного наследия;
7) информация о технических условиях подключения объектов
капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
8) границы зоны планируемого размещения объектов капиталь-
ного строительства для государственных или муниципальных нужд.
В градостроительный план земельного участка может включаться
информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
Форма градостроительного плана земельного участка устанав-
ливается согласно постановлению Правительства РФ.
Планировка территорий неразрывно связана с развитием за-
строенных территорий, которое осуществляется в границах элемента
87
планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или
их частей.
8.3. Развитие застроенных территорий.
Договор о развитии застроенной территории
Решение о развитии застроенной территории принимается органом
местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта РФ. органа местного самоуправления, физических или
юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их
отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной и инфраструктуры).
Решение о развитии застроенной территории может быть принято,
если на такой территории расположены:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Прави-
тельством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос и реконструкция которых пла-
нируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
В решении о развитии застроенной территории должны быть
определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий,
строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.
Развитие застроенных территорий осуществляется на основании
договора о развитии застроенной территории.
Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков,
находящихся в муниципальной собственности или государственная
собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам,
осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления
заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения
торгов в соответствии с земельным законодательством.
Рассмотрим договор о развитии застроенной территории.
По данному договору одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением
других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в со-
88
ответствии с предметом договора, а другая сторона (орган местного
самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон.
Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или
иным лицом.
Существенными условиями договора являются:
1) сведения о местоположении и площади застроенной террито-
рии, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;
2) цена права на заключение договора;
3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного
самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного
проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными
органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунальнобытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;
4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного
самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые
помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых
помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного
самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании
решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с
жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных
домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие
многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земель-
89
ных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в установленном порядке; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного
самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории;
максимальные сроки осуществления строительства;
7) обязательство органа местного самоуправления утвердить про-
ект планировки застроенной территории, включая проект межевания
застроенной территории, в отношении которой принято решение о
развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории
объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения
указанного обязательства;
8) обязательство органа местного самоуправления принять в уста-
новленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
9) обязательство органа местного самоуправления после выпол-
нения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для
строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и
которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
10) срок договора;
90
11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее
исполнение договора.
В договоре наряду с указанными выше существенными условиями
могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:
1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного
самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию
объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории,
в отношении которой принято решение о развитии; максимальные
сроки выполнения указанного обязательства;
2) указание видов объектов, подлежащих по окончании строи-
тельства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки
такой передачи;
3) условия и объем участия органа местного самоуправления в
развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;
4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, за-
ключившим договор с органом местного самоуправления.
При этом запрещается включение в договор условия о передаче в
государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных ранее, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за
собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.
Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального
строительства, расположенные в границах застроенной территории, в
отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие
изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с
органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с
гражданским законодательством и земельным законодательством.
При осуществлении оборота предоставленных земельных участков
к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению
требований, которые являются существенными условиями и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных, земельных участков.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором и подлежащих выполнению после предоставления земельных участков, права на соответствующие
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]