Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского, земельного и жилищного законодательства. Учебное пособие
.pdf
21
землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни
человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и
религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на
землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации
имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация
которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности
обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными
участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо
охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого
назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель,
занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия,
других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий
для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не
должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;
7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев,
установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно
которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в
22
соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;
9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения
устанавливаются федеральными законами;
10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового
режима должны учитываться природные, социальные, экономические
и иные факторы;
11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан,
согласно которому регулирование использования и охраны земель
осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий
каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
При регулировании земельных отношений применяется принцип
разграничения действия норм гражданского законодательства и норм
земельного законодательства в части регулирования отношений по
использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному Кодексу.
Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить
настоящему Кодексу, федеральным законам.
Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами
Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.
На основании и во исполнение Земельного Кодекса, федеральных
законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации,
23
законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной
власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и
деятельности народов, проживающих на соответствующей территории
(земельные отношения).
К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов,
лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного
наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других
природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и
объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.
К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не
предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными
федеральными законами.
Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации,
муниципальные образования.
Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных
юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.
В Земельном Кодексе используются следующие понятия и определения:
собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;
24
землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на
праве безвозмездного срочного пользования;
землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными
участками на праве пожизненного наследуемого владения;
арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользую-
щиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного
пользования чужими земельными участками (сервитут).
Объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
3.2. Полномочия органов местного самоуправления
в области земельных отношений
К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том
числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд,
установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских
и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и
охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Органами местного самоуправления осуществляются управление и
распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в
отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, – Прави-
тельством Российской Федерации;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской
Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся
в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти
субъектов Российской Федерации;
25
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за ис-
ключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами
местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
5) земель сельскохозяйственного назначения – органами исполни-
тельной власти субъектов Российской Федерации;
6) земель иного целевого назначения – органами местного само-
управления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их
форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим
Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
Категория земель указывается в:
1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах
органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) государственном кадастре недвижимости;
4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним;
5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными
законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении
земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.
26
Глава 4. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
4.1. Общие положения
Любое строительство начинается с установления земельного
участка, на котором предполагается создание зданий, строений, сооружений. Отношения, связанные с определением порядка предоставления земельных участков для строительства, регулируются, прежде всего, Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. N° 136-ФЗ и
отчасти Градостроительным кодексом РФ.
Порядок предоставления земельных участков отнесен к предмету
ведения земельного законодательства, а определение условий, при которых тот или иной земельный участок может быть использован в
строительных целях, является прерогативой законодательства о градостроительстве.
Под земельным участком понимается часть поверхности земли (в
том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены
в установленном порядке (ст. 6 Земельного кодекса РФ). Границы земельного участка выносятся на местность при проведении землеустроительных работ по межеванию. К средствам, индивидуализирующим земельный участок, относятся план земельного
участка, в котором воспроизводятся в графической и текстовой формах сведения об участке, и его кадастровый номер.
Земельный кодекс РФ устанавливает следующие категории земель
в зависимости от их целевого назначения:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
В целях строительства используются земли населенных пунктов.
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и
предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
27
Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли
населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских,
сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать
границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные
участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям
принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а
также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового,
производственного, рекреационного и иных видов).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны
определяет основу правового режима земельных участков, равно как и
всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм
собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом
28
для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Земельные участки для строительства могут быть предоставлены
гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом необходимо принимать во внимание, что в соответствии с пунктом «к» ч. 1
ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ, и, следовательно, землями, находящимися в государственной собственности,
являются земли, относящиеся как к федеральной собственности, так и
к собственности субъектов РФ
Предоставление осуществляется одним из двух способов:
1) без предварительного согласования мест размещения объек-
тов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
И в одном, и в другом случае предоставлению земельного участка
предшествуют два обязательных этапа подготовительных действий:
– формирование земельного участка;
– осуществление государственного кадастрового учета.
4.2. Формирование земельного участка
Земельные участки, которые предполагается предоставить для
строительства, должны быть надлежащим образом сформированы.
Под формированием земельного участка понимается процесс, в со-
держание которого входят следующие элементы:
1) подготовка проекта границ земельного участка и установление
их на местности;
2) определение разрешенного использования земельного участка;
3) определение технических условий подключения объектов к се-
тям инженерно-технического обеспечения и размера его оплаты.
На первой стадии – подготовки проекта границ земельного участка
– определяются размеры (площадь) земельного участка и его качественная характеристика.
На данной стадии могут быть установлены следующие параметры
земельного участка и его застройки (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ):
– предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры, в
том числе его площадь;
29
– минимальные отступы от границы земельного участка в целях
определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство;
– предельное количество этажей или предельная высота зданий,
строений, сооружений;
– максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного
участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного
участка;
– иные показатели.
Размеры и параметры земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
На второй стадии – определение разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – могут
устанавливаться следующие виды разрешенного использования (ст. 37
Градостроительного кодекса РФ):
– основные виды разрешенного использования;
– условно разрешенные виды использования;
– вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным
видам разрешенного использования и условно разрешенным видам
использования и осуществляемые совместно с ними.
На третьей стадии – определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и размера
платы за такое подключение – организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение 14 дней по запросам органов местного самоуправления
(ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ) предоставляют информацию о:
– технических условиях, предусматривающих максимальную
нагрузку;
– сроках подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
– сроках действия технических условий;
– плате за подключение.
4.3. Государственный кадастровый учет земельного участка
После осуществления мероприятий по формированию земельного
участка проводится его государственный кадастровый учет в террито-
30
риальном органе Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.
Государственный кадастр – это систематизированный свод до-
кументированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии
расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими
земельными участками объектов (далее – кадастр).
Государственный кадастровый учет земельных участков – это
описание и индивидуализация в Государственном кадастре недвижимости, в результате чего каждый земельный участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую
оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового
номера.
Кадастр содержит сведения о:
– земельных участках;
– территориальных зонах;
– землях и границах территорий муниципальных образований;
– землях и границах субъектов РФ;
– землях и границах Российской Федерации.
Указанные сведения содержатся в Государственном кадастре недвижимости в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводится на основании Государственного кадастра недвижимости, содержащего сведения о существующих и прекративших существование
земельных участках, а также основные сведения о земельных участках:
– кадастровые номера;
– местоположение (адрес);
– площадь;
– категория земель и разрешенное использование земельных
участков;
– описание границ земельных участков, их отдельных частей;
– зарегистрированные в установленном порядке вещные права и
ограничения (обременения);
– экономические характеристики, в том числе размеры платы за
землю;
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]